陳宏

2011年，萬科率先提出了“過冬論”。而不久前中央經(jīng)濟工作會議“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”的這—表態(tài)，也讓更多房企認識到：房地產(chǎn)調(diào)控不會放松。對于房企而言，也許2012年才是最為難以渡過的冬季。

房企生存將更艱難

此前，當(dāng)萬科總裁郁亮拋出“過冬論”時，還有許多人對2012年抱有幻想，期待政策能夠有所放寬。不過，隨著中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策方向水會改變，“2012年才是樓市真正的寒冬”這一判斷已然成為旁地產(chǎn)業(yè)界的共識，而“冬天模式”也成為房企策略的代名詞。

事實上，對于房企來說，2012年企業(yè)將選擇何種模式以應(yīng)對更加趨冷的市場，這是比2011年底沖業(yè)績還要重要的事。在業(yè)內(nèi)人士看來，降價促銷、消化庫存、回籠現(xiàn)金這些看似是“年底沖業(yè)績”的企業(yè)策略，實則透露了房企“為過冬做準(zhǔn)備”的焦慮心態(tài)。

有地產(chǎn)研究機構(gòu)報告指出，隨著對市場造成沖擊最大的限購政策在2012年的持續(xù)，市場的有效購買群體將日趨減少。更嚴重的是，市場信心難以恢復(fù)。在2011年消化率有限的背景下，市場庫存增長態(tài)勢明顯。2012年各項目不但將面臨同樣嚴峻的市場環(huán)境，而且還將處于競爭激烈的狀態(tài)中，對房企來說，這無疑是個極大的考驗。

房企儲存實力“過冬”

就像是許多動物在面臨冬季時，會大量進食儲存體力，并且通過冬眠減少體力消耗，來渡過寒冬—般。由于對未來市場的信心不足，不少房企如今紛紛降價促銷，快速回籠資金，保證現(xiàn)金流。

受當(dāng)莉嚴厲調(diào)控的影響，談及未來戰(zhàn)略，不少開發(fā)商認為應(yīng)該“先生存再發(fā)展”，放緩壘地已經(jīng)是他們默認的策略。筆者了解到，全國房企巨頭恒大，雅居樂等公司已明確表示要暫緩拿地。而福州的不少房企也已經(jīng)調(diào)整了發(fā)展節(jié)奏，“緩拿地、穩(wěn)開發(fā)”成為這些房企的主流思想，除了加大在售房源的推盤力度和優(yōu)惠，部分項目則暫停開工，以節(jié)約資金。

“實際上，2011年的土地市場已經(jīng)顯露了開發(fā)商‘緩壘地的苗頭。”省內(nèi)某房地產(chǎn)投資公司高層歐先生表示，從全國市場來看，往年曾經(jīng)火熱的土地市場，2011年也陷入一片冷清，多個城市紛紛出現(xiàn)土地流拍，底價成交更是成為“主流”。福州市場同樣也不例外，2011年下半年，福州共出讓11幅地塊，其中流拍或是暫緩出讓的地塊高達4幅。即便是成功出讓的7幅土地，有四幅地塊也是以底價成交。

實力房企謹慎抄底土地市場

歐先生同時也表示：“如果企業(yè)資金充裕，2012年買地是個實惠的好時候，不過也要謹慎才行。”

雖然樓市前景依然不樂觀，但還是有不少資金較為充裕的房企采取了“積極過冬”的策略。筆者了解到，福州的不少房企—方面積極賣房迅速回款，同時減緩拿地，增加資金儲備比應(yīng)對來年的調(diào)控；另—方面，則選擇在福州周邊區(qū)域，例如閩侯、連江、福清、長樂尋找抄底土地市場的機遇。當(dāng)然，這種抄底的行為并不局限于福州，這些房企在省內(nèi)乃至全國—些三四線城市中都在需找機會。

地產(chǎn)專家指出，對于萬科和恒大這種已經(jīng)發(fā)展到十分龐大的房企來說，在銷售業(yè)績已經(jīng)完成且開發(fā)模式逐漸成形的情況下，繼續(xù)一味追求規(guī)模號致經(jīng)營風(fēng)險增加，因此，這類企業(yè)的戰(zhàn)略模式往往較為保守。而對于—些資金鏈相對充裕且規(guī)模還不算大的房企來說，土地市場低潮期給這些房企帶來的抄底良機，—方面可以減少開發(fā)成本，另外一方面，這些房企抄底的土地所在區(qū)域，往往不在限購范圍內(nèi)。這里集中了大量的購買需求，具備一定程度的利潤空間。

寒冬促使房企洗牌加速

“2012年地產(chǎn)行將會迎來行業(yè)大洗牌。對于實力弱小的房企來說，不是被‘大魚吃掉，就是面臨資金鏈斷裂而黯然退市?！睔W先生表示，隨著調(diào)控的進一步深入，明年市場的并購案將會增多。

地產(chǎn)專家表示，實際上201 1年的福州市場已經(jīng)初現(xiàn)行業(yè)大洗牌的端倪?！嵙^弱的開發(fā)商在土地市場上已經(jīng)不再出手。而且也不再開發(fā)新的項目，只是在努力消化現(xiàn)有庫存。而且，據(jù)了解，福州已經(jīng)有不少房企目前現(xiàn)金流已是極度匱乏，只能靠舉債來維持日常運作。隨著2012年限購令的持續(xù)，這些房企將會因為庫存銷售困難和不斷增加的借貨壓力而不得不選擇被并購或者破產(chǎn)。

“未來1－2年內(nèi)，活躍房企數(shù)量會迅速減少到500家以內(nèi)?！苯I(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森此前在接受媒體采訪時公開表示，調(diào)控引發(fā)了旁地產(chǎn)市場的格局調(diào)整，“大魚吃小魚”后實力強大的大規(guī)模房企將成為市場主力。

采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士也認為，2012年調(diào)控的持續(xù)，將使得樓市集中度增加，大房企、品牌房企的份額將有明顯增加。從目前福州樓市現(xiàn)狀分析，已經(jīng)出現(xiàn)不少降價促銷的樓盤。但從長遠來看，依靠價格爭奪客戶并非明智之舉，而目價格競爭也并不是唯一的競爭方式。尤其是在樓市不景氣的情況下，對于剛需購房者來說，如果不是價格相差很大，多數(shù)還是會挑選品牌房企的樓盤，因為品牌房企的產(chǎn)品抗風(fēng)險能力較強。