李雪峰
在今年溫家寶總理答中外記者問的會(huì)議現(xiàn)場(chǎng),溫總理強(qiáng)調(diào),房價(jià)遠(yuǎn)未達(dá)到合理水平,中央將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策。近年來,中央和地方政府不遺余力的通過“限價(jià)、限購、限貸”的行政性調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,此外,管理層亦通過房產(chǎn)稅的方式強(qiáng)化了這種調(diào)控。
盡管房產(chǎn)稅目前尚處于試點(diǎn)階段,但相對(duì)于純粹的行政手段,房產(chǎn)稅在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了嚴(yán)格的規(guī)范,具有更為深遠(yuǎn)的意義。不過從重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作來看,房產(chǎn)稅的作用并未得到有效體現(xiàn),但業(yè)內(nèi)人士指出,全面開征房產(chǎn)稅是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走向市場(chǎng)化的必由之路。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大
2011年1月26日,國務(wù)院推出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施“新國八條”,次日,國務(wù)院同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),具體征收辦法由試點(diǎn)省、自治區(qū)、直轄市自行制定。上海和重慶是首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市,截至目前,尚無第三個(gè)城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅。
業(yè)內(nèi)人士指出,在現(xiàn)階段,房產(chǎn)稅是作為限價(jià)、限購等行政手段的補(bǔ)充手段而出現(xiàn)的,在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi),房產(chǎn)稅不可能獨(dú)立于行政手段之外而單獨(dú)運(yùn)用。畢竟中國房地產(chǎn)市場(chǎng)積弊較深,加上各地收入不一,因此“壓房價(jià)、增收入”的非市場(chǎng)化現(xiàn)象將長時(shí)間存在,不過房產(chǎn)稅最終取代行政手段只是時(shí)間問題。
在近日舉行的首屆嶺南論壇上,住建部副部長齊驥表示,重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作已滿一年,住建部已會(huì)同財(cái)政部、國稅總局總結(jié)兩地經(jīng)驗(yàn),加以完善,并在此基礎(chǔ)上適時(shí)增加房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。事實(shí)上,經(jīng)過一年多的試點(diǎn),房產(chǎn)稅在實(shí)務(wù)運(yùn)用中已經(jīng)暴露出部分問題,具備擴(kuò)大試點(diǎn)的基礎(chǔ)。
管理層對(duì)于擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的信號(hào)并不鮮見,早在去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,中央即強(qiáng)調(diào)要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn);而在隨后召開的全國財(cái)政工作會(huì)議上,財(cái)政部部長謝旭人也表示,要認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
此前業(yè)界曾紛傳廣州、深圳已被納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市,北京也傳出正在為推廣試點(diǎn)房產(chǎn)稅做一些諸如理清各種房屋權(quán)屬關(guān)系的基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作。齊驥指出,目前住建部并未確定下一個(gè)試點(diǎn)城市。
對(duì)于下一批試點(diǎn)城市,業(yè)界不乏猜測(cè),目前普遍認(rèn)為房價(jià)較高、市場(chǎng)相對(duì)成熟、二手房交易活躍的一線城市和重點(diǎn)二線城市可能性較大。
房產(chǎn)稅效果有待加強(qiáng)
相對(duì)于限價(jià)、限購等行政手段,房產(chǎn)稅無疑具有較高的市場(chǎng)化程度,然而目前的問題是,盡管中央具備推廣房產(chǎn)稅試點(diǎn)的決心,業(yè)界也認(rèn)為房產(chǎn)稅在將來極有可能成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要調(diào)控手段,但重慶、上海兩地的試點(diǎn)效果卻令業(yè)內(nèi)人士對(duì)房產(chǎn)稅的短期效果有所質(zhì)疑。
業(yè)內(nèi)分析稱,重慶、上海兩地一年來的房產(chǎn)稅征收金額不會(huì)超過10億元,相比于兩地逾7000萬的財(cái)政收入而言,貢獻(xiàn)甚微,更為重要的是,數(shù)億元的房產(chǎn)稅不足以平抑兩地的房價(jià)。另有分析指出,目前房產(chǎn)稅的征稅征稅對(duì)象多為新增房,并不涉及存量房,而事實(shí)上,存量房對(duì)房價(jià)的影響至關(guān)重要甚至起主要作用。若房產(chǎn)稅遲遲不能覆蓋存量房,則房價(jià)下跌空間相對(duì)有限,上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅后,房價(jià)并未出現(xiàn)大幅回落,房產(chǎn)稅的實(shí)施效果并不明顯。
此處的基本邏輯在于,由于房產(chǎn)稅尚處于試點(diǎn)時(shí)期,其征稅的數(shù)額和征收面等都比較小,政策力度偏弱,因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所起的作用也較為有限。不過反觀重慶則有不同的結(jié)論,重慶并未實(shí)施限購令,但一年多來房價(jià)保持平穩(wěn),很明顯與房產(chǎn)稅存在某種關(guān)系。
數(shù)據(jù)顯示,在未來15-20年內(nèi),中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以增量房為主,而在人口老齡化及購房需求緩解等因素的影響下,房地產(chǎn)市場(chǎng)將全面轉(zhuǎn)向存量房時(shí)代。因此在現(xiàn)階段,房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象依然以增量房為主,隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的深入推進(jìn),存量房亦將逐步成為房產(chǎn)稅的調(diào)控對(duì)象。