張博

因?yàn)橐鲆淮文甓扰琶?，筆者計(jì)算了過去一年來（2011年11月1日至2012年10月31日，下同）主要行業(yè)指數(shù)的漲幅。結(jié)果驚奇地發(fā)現(xiàn)，期間漲幅最大的不是市場追捧的醫(yī)藥、生物制品，也不是弱市避險(xiǎn)的食品、飲料，而是不受很多投資者青睞的房地產(chǎn)。

期間滬深300指數(shù)漲幅-16.4%，房地產(chǎn)指數(shù)超額收益率高達(dá)13.7%。保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和華僑城的期間漲幅分別高達(dá)36.2%、33.6%和12.9%。在下降市里，一線地產(chǎn)股的漲幅呈現(xiàn)出鶴立雞群的觀感。

在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股漲勢更為凌厲。中國海外發(fā)展和龍湖地產(chǎn)聯(lián)袂創(chuàng)出歷史新高，引進(jìn)戰(zhàn)略投資和項(xiàng)目合作的綠城中國年初以來漲幅超過2.5倍。房地產(chǎn)同樣是香港市場表現(xiàn)最好的行業(yè)指數(shù)。

盡管監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控政策仍在繼續(xù)，盡管不少投資者慨嘆中國經(jīng)濟(jì)重回房地產(chǎn)和投資拉動(dòng)的老路，但房地產(chǎn)指數(shù)在不斷的市場質(zhì)疑中，走出了穩(wěn)健的螺旋式上升態(tài)勢。

資本市場不會(huì)說謊，房地產(chǎn)股票上漲，有穩(wěn)固的基本面支撐。今年3月份開始，樓市成交量迅速回暖，保利地產(chǎn)等龍頭房企加速推盤和資金回籠。上市房企中報(bào)顯示，上市房企的貨幣資金增長，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度好轉(zhuǎn)，短期債務(wù)壓力大大減輕。

如果說上半年龍頭房企修復(fù)了資產(chǎn)負(fù)債表，提升了財(cái)務(wù)安全，下半年的樓市旺銷則有助于改善利潤表，房企開始在銷售速度和提高售價(jià)之間尋找平衡點(diǎn)，上市房企披露的月度銷售單價(jià)穩(wěn)步抬升。

資金回籠后，龍頭房企在土地市場發(fā)力。保利地產(chǎn)和萬科10月份分別斥資153億元和59億元拿地，招商地產(chǎn)11月以來拿地支出超過60億元。三者的三季財(cái)報(bào)均顯示，第三季度都顯著增加了總資產(chǎn)，10月開始集中補(bǔ)貨后，資產(chǎn)擴(kuò)張的速度進(jìn)一步加快。

香港上市的房企幸福感來得更加猛烈。中國海外發(fā)展、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國和首創(chuàng)置地等房企都大手筆發(fā)債，龍湖地產(chǎn)還成功配股融資。美國QE3（第三次量化寬松）壓低了香港發(fā)債的利率，人民幣升值熱錢加速涌入，可以預(yù)見，內(nèi)地房地產(chǎn)股在港融資的環(huán)境將繼續(xù)寬松。

在港上市內(nèi)地房地產(chǎn)股持續(xù)獲得期限較長、利率較低的融資機(jī)會(huì)，將有助于其調(diào)整債務(wù)成本和結(jié)構(gòu)，加大產(chǎn)能擴(kuò)充力度。由于A股房企上市公司股權(quán)和公司債融資仍處于凍結(jié)狀態(tài)，香港上市內(nèi)地房地產(chǎn)股將在這一波產(chǎn)能擴(kuò)充周期中獲得比較優(yōu)勢。

調(diào)控政策并未有全面的松動(dòng)，房地產(chǎn)公司已經(jīng)抓住成交回暖的機(jī)會(huì)，完成消化庫存—現(xiàn)金回籠—擴(kuò)充產(chǎn)能—加大杠桿的良性循環(huán)，進(jìn)入新一輪周期。這其中，資本市場也投出了贊成票，房地產(chǎn)公司市值的上漲有助其加大財(cái)務(wù)杠桿并擴(kuò)充產(chǎn)能。

“四萬億”刺激計(jì)劃和天量信貸的副作用顯現(xiàn)后，最高層力推經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，由投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)為消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，并力倡節(jié)能環(huán)保、新興信息技術(shù)、高端裝備制造、生物、新材料、新能源和新能源汽車七大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。

如今，七大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)未成氣候，風(fēng)電、光伏、半導(dǎo)體照明、造船、工程機(jī)械等行業(yè)還深陷全面產(chǎn)能過剩的困境。直觀反映居民消費(fèi)能力的服裝服飾、連鎖百貨等行業(yè)分別陷入存貨激增、關(guān)店和坪效下降的困境。中國這一輪經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型暫時(shí)陷入困境。

房地產(chǎn)提前走出這一輪下降周期，一方面說明中國城市化進(jìn)程依然在繼續(xù)，中心城市小戶型需求旺盛；另一方面也是因?yàn)橘Y金面寬松和中長期信貸利率下調(diào)，降低了購房者的還供壓力，這等于在有限的程度內(nèi)變相提升了購買力。

房地產(chǎn)行業(yè)走出新一輪周期，意味著中國深層次經(jīng)濟(jì)矛盾仍在進(jìn)一步發(fā)酵。上市房企基本面的改善給投資者提供了一波可觀的投資機(jī)會(huì)，但如果中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不能夠重新納入正軌，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)巢傾卵覆。

（作者為資深財(cái)經(jīng)媒體人）