孟德陽

采訪中，這位“萬達模式”的締造者在霸氣之外，留給人的印象卻是縝密和遠慮。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)信手捏來，對行業(yè)指標了如指掌，援引史料印證發(fā)展模式，理據(jù)充分，邏輯清晰。但他也毫不猶豫：談“規(guī)?！本驼勛畲?，談“檔次”就談最高端，談“模式”就談最前沿。

王健林說過：“只要萬達進入的行業(yè)，其他企業(yè)都沒機會做老大！”而這份霸氣不只是來自膽略，更來自對現(xiàn)實的判斷和掌控力，這或許是萬達突進消費“全行業(yè)”背后的邏輯。

商業(yè)地產(chǎn)增速

《英才》：萬達商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模巨大，盡管其他領(lǐng)域增長較快，但今年商業(yè)地產(chǎn)似乎有急剎車的跡象？

王健林：萬達今年上半年純商業(yè)地產(chǎn)比去年降低了9%，其實這跟地產(chǎn)行業(yè)都有關(guān)系。如果在一年的某個時段來看，可能會出現(xiàn)數(shù)字同比去年有所降低，但是應(yīng)該看全面的數(shù)字。去年萬達商業(yè)地產(chǎn)項目是903億，今年我估計商業(yè)地產(chǎn)項目會接近1100億。如果按照商業(yè)地產(chǎn)公司來算，應(yīng)該接近1200億。這同比去年凈增200億以上了，在當前經(jīng)濟放緩的情況下，200億的增長相當于20%以上，也算不少了。

《英才》：那萬達曾經(jīng)的40%年增長還會有嗎？

王健林：萬達連續(xù)五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增長，去年過了千億，今年假如到1500億，那就有40%了。然而隨著萬達規(guī)模越來越大，明年能不能維持就難說了，明年在1500億的基礎(chǔ)上再增長40%，那就需要凈增600億，會感到吃力。但是萬達在看得見的這十年之內(nèi)，每年維持20%以上的增長是不成問題的。

《英才》：你認為商業(yè)地產(chǎn)最壞的年份是在兩年后？

王健林：我認為商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)問題高峰應(yīng)該是在兩到三年以后。做商業(yè)地產(chǎn)要重視商業(yè)資源，先把商業(yè)資源搞好再來做商業(yè)地產(chǎn)，但很多做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)并不是這樣。

《英才》：未來萬達的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式是怎樣的？

王健林：今后20年商業(yè)地產(chǎn)對萬達來說就基本固化和工廠化、標準化，通過萬達信息中心2011年推出的“購物中心模塊化管理軟件”管理。

進軍旅游產(chǎn)業(yè)

《英才》：旅游產(chǎn)業(yè)的投資是否比商業(yè)地產(chǎn)更大，比如長白山項目？

王健林：那當然了。

《英才》：那投資回報相比商業(yè)地產(chǎn)是否更好？

王健林：這個東西還在摸索，模式上其實還是和地產(chǎn)有所結(jié)合。長白山這個度假區(qū)規(guī)劃400多萬平米的住宅，現(xiàn)在因為這個度假區(qū)剛開業(yè)，另外人們對這個認識還不夠，房價只能賣3000元每平米。但是我相信隨著時間的推移，比如五年以后、八年以后，也許能賣到七八千元，那賣個400多萬平米就把這個投資收回來了。

《英才》：還是用住宅來平衡？

王健林：事實上還是用住宅來平衡，有地產(chǎn)的模式在里邊。包括我現(xiàn)在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅開發(fā)這塊把我整個投資稀釋掉50%，或者稀釋掉40%，我就有勇氣能投更多的文化內(nèi)容和綜合性內(nèi)容。

《英才》：這與以前的盈利模式豈不是一樣了？

王健林：應(yīng)該說核心的盈利模式是有變化的，過去我萬達廣場靠住宅開發(fā)，現(xiàn)在都不是住宅了，在2011年萬達銷售項目當中60%來自非住宅類。銷售的物業(yè)就基本把我們?nèi)f達廣場開發(fā)的錢流回來了。

《英才》：像萬達這樣的全產(chǎn)業(yè)鏈是否影響整體效率？

王健林：我們自己也是試驗當中。我不敢百分之百打保票說我每一個行業(yè)、每一個產(chǎn)業(yè)都做的最好。但是如果你不做全，多要素不組合，你就沒有創(chuàng)新的能力，你就沒有新的吸引別人的地方。

盡管全產(chǎn)業(yè)鏈對我們?nèi)瞬?、知識經(jīng)驗都是挑戰(zhàn)，但是如果沒有這個決心，或者說沒有這個膽量，那不去做就永遠也做不成事。

中國院線大鱷

《英才》：當初你怎么發(fā)現(xiàn)AMC的呢？

王健林：萬達當時就是想把電影院做大，做大以后就要走并購路線，而并購肯定是美國最好。所以我們就派了一個團隊去做調(diào)研，把前五大院線摸了個遍，我們覺得最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)是AMC。

《英才》：有人說AMC買貴了，你怎么看？

王健林：不要人云亦云。舉個例子，萬達花26億美元，AMC當時賬面有3個多億的現(xiàn)金，它持有的股票是2億多美元，這兩個隨時可以拋，加在一起就6億美元，我就等于20億美元買下來。20億乘6.3是126億，對應(yīng)5000塊屏幕，每塊屏幕只有300萬多一點。不要說在美國，在中國每塊屏幕的成本400萬，何況怎么可能同時占有338個這樣的地段和資源呢？

《英才》：AMC未來盈利能力怎么樣？

王健林：想要AMC賺大錢也不太可能。我就是要這個規(guī)模，另外利用兩個市場的資本差價，在美國就算每年我做到5000萬美元的凈利潤去上市，可能也就是把我的投資拿回來，掙不了多少錢。但是要把它裝在中國的資本市場，或拿到香港市場去上市，可能也就完全不一樣了。

我再拿這個錢去投資，把所有的影院全都重新改造一遍，院線盈利就真的提升了。

劍指消費帝國

《英才》：未來萬達的定位是否已不是一家房地產(chǎn)公司，而是一家文化產(chǎn)業(yè)集團？

王健林：也不是文化產(chǎn)業(yè)，我給自己定的方向就是2020年萬達徹底轉(zhuǎn)型，萬達標志就是以文化旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，同時包括購物中心、商業(yè)地產(chǎn)。文化、旅游、商業(yè)地產(chǎn)各為支柱產(chǎn)業(yè)的一個企業(yè)集團，但是整個企業(yè)已經(jīng)不是以房地產(chǎn)為主業(yè)，房地產(chǎn)的收入來自于房地產(chǎn)銷售一定要低于50%。

萬達現(xiàn)在拼命發(fā)展旅游、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，而且做零售，做大萬達百貨，都是為了這個目標努力。為什么呢？有些人會覺得是不是房地產(chǎn)名聲不好聽我才這么做？不是這樣的，只是房地產(chǎn)看不到長期現(xiàn)金流，說穿了就是這種情況。

《英才》：為什么？商業(yè)地產(chǎn)畢竟有穩(wěn)定的租金。

王健林：我做商業(yè)地產(chǎn)，但我因為沒有上市，需要開發(fā)銷售來獲得現(xiàn)金流。當然如果今后上市了，上市募集這點錢也支持不了我每年投資1000億或者更多來建這么多購物中心。

《英才》：要依靠旅游文化來支撐？

王健林：旅游文化它本身是國家扶持的產(chǎn)業(yè)方向。國家關(guān)于支持旅游發(fā)展的意見是今年初才出臺的，文化產(chǎn)業(yè)大方向的會是去年底才開的，我們這個做到前面去了。而且更重要的是，商業(yè)地產(chǎn)說穿了還是在做項目、做現(xiàn)金，是企業(yè)層面來考慮的。做旅游投資，特別是做文化產(chǎn)業(yè)，是在做歷史，做成就感。

其實萬達就是圍繞一個概念——消費行業(yè)，不管是建購物中心、酒店、文化產(chǎn)業(yè)、旅游、百貨，都是消費概念。為什么圍著這個做呢？我始終有一個觀點，13億人就是最好的市場，就是我最大的依靠。13億人窮的時候是負擔(dān)，可是13億人富了以后就是最大的市場。