羅影 孟德陽(yáng)

上市至今已兩年，直到兩個(gè)月前（2012年7月初），融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（01918.HK，以下簡(jiǎn)稱融創(chuàng)）的股價(jià)還一直徘徊在發(fā)行價(jià)以下，這讓其董事長(zhǎng)孫宏斌頗為苦惱。

融創(chuàng)的業(yè)績(jī)并不差。根據(jù)2012年中報(bào)，其上半年累計(jì)合約銷售額125億元，同比增長(zhǎng)84%；營(yíng)業(yè)收入43億元，同比增長(zhǎng)224%；利潤(rùn)5.23億元，同比增長(zhǎng)65%。此外，融創(chuàng)還是上半年港股中唯一銷售單價(jià)和銷售面積均同比增長(zhǎng)的房企。

漂亮的業(yè)績(jī)、低迷的股價(jià)。對(duì)此，孫宏斌的解釋帶著典型的“孫氏自信”：“什么原因？肯定不是我們的原因。我們上市時(shí)價(jià)格已經(jīng)定得很低了，就是不想讓投資者賠錢，但現(xiàn)在業(yè)績(jī)這么好，股價(jià)卻還是這樣。我不能說投資者傻，但我相信市場(chǎng)有能力把好公司挑出來(lái)。”

事實(shí)上，從上市至今，融創(chuàng)的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)接近4倍，花旗評(píng)論稱“融創(chuàng)中國(guó)是中小型中資地產(chǎn)股中的首選股份”。

孫宏斌笑稱，融創(chuàng)實(shí)在“太便宜了”：“比融創(chuàng)好的公司有——也沒多少，有幾家——但他們的股票比我們貴太多；也有跟我們差不多、甚至比我們便宜的公司，但一定是有硬傷的。像我們這樣增長(zhǎng)很快、公司這么好又這么便宜的（股票），沒有了。”

“只干了一件事”

3個(gè)月前，融創(chuàng)宣布與綠城合作，以33.7億元代價(jià)收購(gòu)綠城旗下9個(gè)項(xiàng)目50%的股權(quán)，雙方合作成立上海融創(chuàng)綠城控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱融創(chuàng)綠城）。在接受《英才》記者采訪時(shí)，孫宏斌表示：“其實(shí)我們今年就干了一件事，就是跟綠城合作?！?/p>

有人質(zhì)疑：融創(chuàng)這次一下子收購(gòu)綠城9個(gè)項(xiàng)目，是否步伐過快？對(duì)此，孫宏斌的回答是：“那些那么差的公司都能同時(shí)在幾十個(gè)城市做上百個(gè)項(xiàng)目，我們做這點(diǎn)兒還算快嗎？”

綠城的產(chǎn)品品質(zhì)一向備受推崇，但銷售似乎總有些差強(qiáng)人意。而營(yíng)銷正是融創(chuàng)的強(qiáng)項(xiàng)。

對(duì)于二者的合作，也有人認(rèn)為，雖然看上去是融創(chuàng)的資金救了綠城的急，但最終成就的或許不是宋衛(wèi)平，而是孫宏斌。

“此前，融創(chuàng)曾多次高調(diào)宣布其布局上海的意圖，但都未如愿，此次收購(gòu)后，終于圓其夢(mèng)想?！笨硕穑–RIC)信息集團(tuán)分析師馬祺在接受《英才》記者采訪時(shí)表示，融創(chuàng)此次出手，是其進(jìn)入上海的一次戰(zhàn)略性布局，大大縮短了企業(yè)的發(fā)展周期。

據(jù)融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁兼CFO汪孟德介紹：雙方合作的9個(gè)項(xiàng)目，7月銷售額達(dá)到5億元，8月達(dá)8億元——僅此兩月銷售額之和，已經(jīng)接近這些項(xiàng)目上半年總銷售額的一半。

在孫宏斌的規(guī)劃中，未來(lái)5年，“融創(chuàng)綠城”的銷售額將達(dá)到500億—600億元，平均每年100億——這一數(shù)字相當(dāng)于綠城去年銷售額的1/3。

“不打算降負(fù)債率”

據(jù)汪孟德在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上披露的信息，加上后續(xù)投資，在與綠城的合作項(xiàng)目中，融創(chuàng)總計(jì)投入大約會(huì)在43億元左右。

在接受《英才》記者采訪時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)副董事陸楓表示：“對(duì)于融創(chuàng)而言，此次收購(gòu)規(guī)模大于我們的預(yù)期，可能招致融創(chuàng)債務(wù)的大額增長(zhǎng)杠桿率升高，現(xiàn)金流被嚴(yán)重削弱。”

根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2012年6月30日，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金為48億元，負(fù)債率93%。相比之下，公開資料顯示的今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，即使以高負(fù)債率著稱的綠城，在轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)給九龍倉(cāng)之后，負(fù)債率也下降到80%。

因此，負(fù)債率是孫宏斌被投資者和媒體問到最多的問題之一。對(duì)此，他表示很無(wú)奈：“大家為什么非要看負(fù)債率呢？這個(gè)指標(biāo)是不對(duì)的。”

在孫宏斌看來(lái)，“對(duì)”的指標(biāo)應(yīng)該是“銷售額除以負(fù)債”——房地產(chǎn)的負(fù)債率由三部分構(gòu)成：一是銷售額，二是銀行借款，三是未支付的土地出讓金。如果銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行借款和土地出讓金的總額，那么就不必?fù)?dān)心；相反，如果銷售額偏低，即使負(fù)債率不高，也同樣會(huì)出現(xiàn)危機(jī)?！氨热缇G城的問題，不是因?yàn)槭裁锤哓?fù)債，而是因?yàn)殇N售出了問題，拿地的時(shí)候沒說限購(gòu)，賣房的時(shí)候就限購(gòu)了，如果他去年的銷售目標(biāo)能完成，就沒事了?！?/p>

對(duì)于融創(chuàng)目前的現(xiàn)金流和負(fù)債率，孫宏斌表示很滿意：“融創(chuàng)上半年和綠城合作，并進(jìn)了50多億的負(fù)債，還買了兩塊地。消化完這些之后，我們的負(fù)債率還降了11個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)相當(dāng)好了。”

此外，他還表示自己“從沒想過要降低負(fù)債率”：“為什么要降呢？如果我不買地、把錢放在賬上，負(fù)債率立刻就下來(lái)了。但我為什么要這么做？現(xiàn)在錢很值錢、地也便宜、借錢很難，我們有錢卻放在賬上，那肯定是有病?！?/p>

盡管不打算降低負(fù)債率，但經(jīng)歷過順馳的孫宏斌，對(duì)現(xiàn)金流的安全性很在意。融創(chuàng)的負(fù)債率雖然不低，但其中短期負(fù)債比例很低。據(jù)馬祺為《英才》記者提供的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)在年內(nèi)到期的短期融資大約只有23個(gè)億，“現(xiàn)金流狀況還是不錯(cuò)的?！?/p>

“下半年拿地好時(shí)機(jī)”

業(yè)界評(píng)論大多認(rèn)為：綠城之危，源于其豪宅單一產(chǎn)品發(fā)展路線與國(guó)家調(diào)控政策相抵觸，成為重災(zāi)房企。在國(guó)家不會(huì)放松調(diào)控的現(xiàn)實(shí)背景下，孫宏斌自己也表示對(duì)未來(lái)形勢(shì)不樂觀。那么，融創(chuàng)接手綠城項(xiàng)目，如何能夠化危為安？

對(duì)此，孫宏斌表示，認(rèn)為高端物業(yè)賣得慢，這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的?！拔覀?cè)诒本┑奈魃揭继?hào)院、金茂府，都賣得特別好。我們跟保利在天津合作的海河大觀，也是高端物業(yè)，一期推出來(lái)300套房，現(xiàn)在已經(jīng)有1800個(gè)客戶在排隊(duì)了?！睂O宏斌強(qiáng)調(diào)：不論高端低端，都有賣得好有賣得差的。

除了“高端精品”戰(zhàn)略，集中于京冀滬渝四地的“區(qū)域布局”，是融創(chuàng)一直堅(jiān)持的另一個(gè)核心戰(zhàn)略。在孫宏斌看來(lái)，二者之間有著內(nèi)在聯(lián)系：“不是所有地塊都適合做高端產(chǎn)品，所以我們一般都在熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊拿地?！?/p>

據(jù)汪孟德介紹，上半年對(duì)綠城的43億元投資，只占融創(chuàng)今年資金預(yù)算的一半。因此，融創(chuàng)下半年還有拿地計(jì)劃，主要在北京、上海。

事實(shí)上，“融創(chuàng)綠城”在成立僅一個(gè)月、還未正式注冊(cè)時(shí)，旗下的項(xiàng)目公司就已在上海土地市場(chǎng)出手，以16.44億元的價(jià)格競(jìng)得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)一住宅地塊。

9月13日，“融創(chuàng)綠城”又在浦東二度投地。有意思的是，此次共同出資的，還有綠城的戰(zhàn)略股東九龍倉(cāng)。半個(gè)月前，在香港參加業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)，孫宏斌就表示“剛跟九龍倉(cāng)的老板見過面，我們已經(jīng)是間接合作的關(guān)系”。

孫宏斌告訴《英才》記者，現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)：“每年到第四季度，政府推出土地會(huì)比較多，因?yàn)橛胸?cái)政上的壓力。”他表示不理解大家為什么如此糾結(jié)于政策：“忘了宏觀調(diào)控吧，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)跟宏觀調(diào)控沒關(guān)系了，跟經(jīng)濟(jì)的基本面有關(guān)系。只有明白這點(diǎn)，你才能看懂這個(gè)行業(yè)?！?/p>