楊正蓮 趙小燕

遠看去，西城時代家園三期工程已完工大半，十幾棟新建的七層住宅樓均已封頂。這里地處杭州余杭區(qū)，距離市中心的西湖20多公里。如果不是開發(fā)商杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“金星地產(chǎn)”）資金鏈斷裂，再過兩三個月便可以交付使用。

金星地產(chǎn)沒能熬過來。

4月12日，杭州市余杭區(qū)人民法院發(fā)布公告稱，已經(jīng)受理金星地產(chǎn)破產(chǎn)清算。此時，距離金星地產(chǎn)承諾的交房時間，已經(jīng)過去了103天，早在兩年前就已經(jīng)交付全部房款的800戶業(yè)主們，依然只能在西城時代家園的大門口，眺望那一片空蕩蕩的房子。開發(fā)商和政府也沒有告知確切的交房日期。

法院的一紙公告，立即引起巨大恐慌，每隔幾天，一些業(yè)主就會來到余杭區(qū)環(huán)城西路18號金星地產(chǎn)的辦公樓打聽工程進度，討要說法。被拖欠上千萬施工款的建筑隊，也時不時地找上門來。一家即將破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司，不僅讓800戶業(yè)主的安家夢瀕臨破碎，同時也觸動到杭州市政府敏感的“維穩(wěn)”神經(jīng)，因此，政府正急于尋求接盤者，以求平息事端。

在杭州樓市迎來“小陽春”的4月，究竟是什么原因讓一家房地產(chǎn)開發(fā)商陷入資金困境？《中國新聞周刊》在杭州的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金星地產(chǎn)的破產(chǎn)，并非直接倒在房地產(chǎn)調(diào)控的利刃之下，更多的原因還在于公司自身財務(wù)混亂，以及預(yù)售款監(jiān)管漏洞。

“資不抵債”的樓盤？

西城時代家園早在2002年6月就已完成土地出讓。

但是，在接下來長達十年的開發(fā)過程中，開發(fā)商金星地產(chǎn)就一直飽受資金短缺之苦，此間，多次因付不起建筑工程款，導致建筑方停工、延遲交房，差點爛尾。

2009年，該項目二期工程的交房時間，比合同的約定時間晚了半年。當時，金星公司對于逾期交房的解釋是：“因房地產(chǎn)市場整體受到金融危機以及公司前期股東開發(fā)秩序失誤，導致施工進度受到影響?！?/p>

誰料想，時隔兩年后，三期項目再次遭遇資金鏈斷裂。

三期項目，建筑面積為11萬平方米， 2010年初開盤，原本約定交房時間是2011年12月31日，但在約定交房日前的兩個月，業(yè)主們卻收到了金星地產(chǎn)發(fā)來的一份通知書，稱將在2012年3月31日前再具體約定交房時間，其理由是：“由于在合同約定的期限內(nèi)市政配套及施工技術(shù)等客觀原因，工程未能全面竣工達到交房條件。”

此時，盡管西城時代家園三期主體結(jié)構(gòu)已基本完成，只剩下水電、綠化等配套工程，但是，由于金星地產(chǎn)早在2011年底賬上已經(jīng)沒有一分錢，導致承建商停建，春節(jié)后，工地上也再沒有拉進過一車水泥。

在28歲的業(yè)主吳凱看來，這樣的解釋蒼白無力，因為它回避了一個最重要的問題，賠償。“開發(fā)商當時說，延期交付會統(tǒng)一支付違約金?！眳莿P告訴《中國新聞周刊》，根據(jù)協(xié)議，如果延期交房，開發(fā)商每天需支付萬分之零點五的違約金。

金星地產(chǎn)似乎已經(jīng)無錢可賠。

《中國新聞周刊》獲悉，截至目前，金星地產(chǎn)拖欠施工方長城建設(shè)工程款5000多萬元，拖欠廣廈建設(shè)工程款2000多萬元，拖欠杭州圣基建筑特種工程有限公司200多萬元。此外，金星地產(chǎn)還是欠稅大戶，今年2月杭州市地稅局公布的欠稅公告顯示，金星地產(chǎn)欠稅2397萬元，名列欠稅榜單第二。

由于浙江金橋投資管理合伙企業(yè)起訴西城時代家園的開發(fā)商欠錢，去年12月21日，西城時代家園共有40余套房子被余杭區(qū)人民法院資產(chǎn)保全，標的額達4000萬。據(jù)一位要求匿名的核心當事人向《中國新聞周刊》透露，就連金星地產(chǎn)的股權(quán)去年底也曾經(jīng)一度被質(zhì)押出去。

早在2009年9月，為解決二期項目的資金問題，西城時代家園項目的土地使用權(quán)以及在建工程已經(jīng)抵押給建行杭州秋濤支行，由此獲得8000萬元貸款。根據(jù)約定，土地抵押要在地產(chǎn)交付前注銷。

浙江天冊律師事務(wù)所作為余杭區(qū)人民法院指定的破產(chǎn)管理人，已經(jīng)全面接管破產(chǎn)財產(chǎn)并負責對其進行保管、清算、估價、處理和分配，破產(chǎn)管理人小組負責人王偉峰帶領(lǐng)的團隊已經(jīng)正式進駐售樓處全面接管。

王偉峰接受《中國新聞周刊》采訪時表示，金星地產(chǎn)破產(chǎn)的原因是現(xiàn)有的資產(chǎn)不能償付外面的債務(wù)，“實際就是沒錢了，賬戶上沒錢，財務(wù)報表是虧損的，資不抵債。”

知情者告訴《中國新聞周刊》，破產(chǎn)前金星地產(chǎn)還有105套房子、14畝土地、350多個停車位和幾千平方米儲藏室，估值2個多億。

金星地產(chǎn)是否真的“資不抵債”？目前，金星地產(chǎn)財務(wù)和資產(chǎn)審計評估工作正在進行中。余杭區(qū)人民法院4月12日公告稱，6月25日上午召開第一次債權(quán)人會議，依法申報債權(quán)的債權(quán)人有權(quán)參加債權(quán)人會議。

“在這之前會有比較準確的數(shù)字，包括債權(quán)債務(wù)和資產(chǎn)、大致的分配比例，這些都會出來。”王偉峰說。

死于內(nèi)部資金騰挪

西城時代家園，位于杭州文一西路延伸段路南，老余杭鎮(zhèn)城東，周圍樓盤云集。該樓盤建筑類型為多層和小高層，由于位置優(yōu)越，周邊配套成熟，銷售情況相當不錯。

余杭區(qū)房管部門公布的銷售信息顯示，截至目前，西城時代家園共分批申請了10張預(yù)售證，每批可售房源皆已售罄，成交均價從2006年的4393元/平方米一路上漲至2011年的10518元/平方米。余杭區(qū)房管局公布的西城時代家園的房款收入顯示，開發(fā)商共回款約8.78億元。

看起來，這是一個銷售不錯、盈利的地產(chǎn)項目，怎么會破產(chǎn)了呢？

“如果不是中江破產(chǎn)，金星就不可能破產(chǎn)?！敝槿烁嬖V《中國新聞周刊》，金星地產(chǎn)的財務(wù)并不獨立，由原控股公司中江控股財務(wù)部控制，“金星地產(chǎn)原來是賺到錢了的，這個錢也許是用到另外的地方去了，也許是付利息了，這個只有中江系高管才知道?！?/p>

金星地產(chǎn)成立于2001年，一期和二期分別開發(fā)了2萬平方米之后，中江控股在2008年6月接盤，中江控股董事長俞中江兼任金星地產(chǎn)法人和董事長。

工商注冊資料顯示，2008年6月起，中江控股在兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中最終獲得金星地產(chǎn)80%控股權(quán)，2008年9月金星地產(chǎn)的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓到杭州金橋創(chuàng)業(yè)投資有限公司。2009年8月，二期延期交房后，杭州金橋創(chuàng)業(yè)投資有限公司又將所持股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給浙江爵悅貿(mào)易有限公司，俞中江不再擔任法人。2011年12月21日，也就是余杭區(qū)法院查封西城時代家園的部分房源時，金星地產(chǎn)的法人和股東均再次變更，全部股權(quán)轉(zhuǎn)至兩位自然人名下。

在頻繁的股權(quán)和法人變更過程中，俞中江本人和中江控股在工商注冊上已經(jīng)看不出與金星地產(chǎn)有聯(lián)系，但當?shù)卦S多人認為俞中江仍是金星地產(chǎn)幕后的老板。

“俞中江接盤后并沒有轉(zhuǎn)讓股權(quán)，無非是股份代持人員變更，張三換成李四，代持股東人員的變更在我們看來沒有任何意義?！逼飘a(chǎn)管理人小組負責人王偉峰告訴《中國新聞周刊》：“從法律上來講，我們對外所有的債務(wù)都是以公司所有的資產(chǎn)來承擔的，再怎么轉(zhuǎn)意義也不大?！?/p>

俞中江是浙江建德市人，最早在建德市建設(shè)局當司機，后來辭職開出租車，后又跑中巴，夫妻兩人一個開車一個賣票。1998年，俞中江成立建德市新安江中江汽車出租服務(wù)社，注冊資本36萬元。2000年他創(chuàng)立杭州友邦香料香精有限公司，生產(chǎn)高科技香料及油脂化學品，后在新加坡借殼上市。

2002年，俞中江在杭州成立浙江中江控股有限公司，旗下控股公司包括杭州麥林環(huán)保船用漆有限公司、中外合資杭州博來盛化工有限公司、浙江建德市望江賓館有限公司等，并于2003年在建德市壽昌鎮(zhèn)投建千島湖通用機場。

2008年進入房地產(chǎn)行業(yè)時，恰逢貨幣政策緊縮，俞中江不僅接手幾近倒閉的金星房產(chǎn)，還在建德嚴州大道的新安江畔，投資了高端住宅樓盤“拉里維娜·水上人間花園”。攤子鋪大之后，俞中江開始在建德、溫州以及北京民間融資。

壓垮資金鏈的最后一根稻草，是俞中江2010年斥資7億元接盤杭州西湖湖畔的準五星級酒店——溫德姆豪廷大酒店。由于酒店收益回收期長，而地產(chǎn)項目短期風險較大，酒店資產(chǎn)估值又明顯偏高，俞中江不得不高價集資，據(jù)悉部分高利貸渠道的資金月息達到6、7分之多。

在貨幣政策和房地產(chǎn)市場持續(xù)緊縮背景下，俞中江的高成本借貸變得不堪重負。今年初，俞中江主動向政府匯報資不抵債的情況并尋求保護。

“他真的是投資不當造成的。”俞中江的一位朋友告訴《中國新聞周刊》，盡管股權(quán)多次變更，俞中江接手金星并不是為了倒賣，否則三期不會一下開發(fā)11萬平方米，“俞中江也不想把公司弄垮，他個人在國外沒有資產(chǎn)，只是新加坡有套房子出差過去會住，他也不打牌不喝酒不抽煙，只有一個女兒在國外讀書，每月給點生活費?！?/p>

中江控股破產(chǎn)后，旗下公司命運殊異，金星地產(chǎn)已經(jīng)是第二批進入破產(chǎn)清算程序的子公司。

預(yù)售款監(jiān)管漏洞

不過，金星地產(chǎn)作為獨立的法人，其破產(chǎn)是否與中江控股有直接關(guān)聯(lián)，更確鑿的證據(jù)需要詳盡的審計核實。

如果確實有關(guān)，那么金星地產(chǎn)的資金是通過什么渠道怎么流出去的？如果沒有關(guān)系，金星地產(chǎn)的資金到底到哪里去了？不管是什么情況，預(yù)售款流向已然成了眾矢之的，這讓負有監(jiān)管責任的銀行備感壓力。

杭州市從2010年11月開始執(zhí)行預(yù)售金監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可前，應(yīng)與開設(shè)資金賬戶的銀行機構(gòu)、監(jiān)管項目的工程監(jiān)理單位共同簽訂統(tǒng)一格式的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》，否則不予準許預(yù)售。

根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商不得直接收存購房款，購房人的預(yù)付款要全部存入銀行資金監(jiān)管賬戶；預(yù)售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據(jù)項目節(jié)點完工證明，分批次向開發(fā)商支付資金，動用資金必須經(jīng)監(jiān)理單位、銀行等多方同意。此舉旨在防范開發(fā)商挪用預(yù)付款，有利于做好當期工程。

執(zhí)行預(yù)售金監(jiān)管后，西城時代家園項目有9棟樓分別在2010年12月6日、2011年1月1日以及2011年4月2日分三次共領(lǐng)出327套預(yù)售證。這9棟樓的預(yù)算成本是2.388億，根據(jù)規(guī)定應(yīng)該有3.1億資金進入設(shè)在杭州聯(lián)合農(nóng)村合作銀行（下稱“聯(lián)合銀行”）三墩支行的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，但實際進入資金僅1.747億。

在制度層面上，并沒有限定按揭銀行和監(jiān)管銀行必須是同一家，真正進入聯(lián)合銀行的監(jiān)管賬戶的，只有327套房子合計1.4億的房款。

還有400多套房屋售款不知所蹤。據(jù)聯(lián)合銀行法律合規(guī)部章姓負責人介紹，銀行曾經(jīng)打電話，催了無數(shù)次要求趕快把錢打進來，但收效甚微。

“銀行的義務(wù)是管好進入賬戶的這部分錢，只是履行義務(wù)告知對方要存錢進來，沒有進入賬戶的錢卻沒有任何權(quán)力去要，也沒有權(quán)力強行扣錢?！甭?lián)合銀行法律合規(guī)部章姓負責人告訴《中國新聞周刊》，今年1月和4月，聯(lián)合銀行先后兩次就此發(fā)函給金星地產(chǎn)，對方在公函回執(zhí)聯(lián)上蓋了章，也做了口頭承諾，均無濟于事。

“對于房產(chǎn)管理部門來說，資金沒到銀行監(jiān)管賬戶，房子就賣不掉?！甭?lián)合銀行法律合規(guī)部章姓負責人認為，當?shù)匦姓芾聿块T其實有手段協(xié)助管好預(yù)售資金，首先房屋買賣需要網(wǎng)上備案，而備案登記必須有銀行證明，一個是首付的錢必須進入銀行監(jiān)管賬戶，首付以外的按揭貸款放出來以后，放款銀行也必須全額直接打入監(jiān)管賬戶，不得給申請人或者房企；如果是一次性或者分次付款給企業(yè)的，也要拿出進入監(jiān)管賬戶的證明，只有這些條件都達到了才能辦理預(yù)告登記，“但是現(xiàn)在，還有一個多億資金沒進入監(jiān)管賬戶，房子卻都賣掉了?！?/p>

在這位章姓負責人看來，商品房預(yù)售資金監(jiān)管合同簽訂各方，包括銀行、房企、建設(shè)方、行政管理部門、按揭銀行等作為義務(wù)主體，缺乏互相溝通的平臺機制，這是造成監(jiān)管漏洞的一個很重要的原因。國內(nèi)很多中小開發(fā)商的資金運作模式，大都采用的是金星地產(chǎn)這樣的銀行貸款借舊還新、母子公司之間資金騰挪。

“如果這個監(jiān)管體系不發(fā)生大的變化，不能保證未來沒有金星地產(chǎn)這樣類似的事件發(fā)生。”聯(lián)合銀行相關(guān)負責人認為，這樣的漏洞只有在市場處于下行通道才容易暴露出來，“金星不是第一個，也不是最后一個破產(chǎn)的開發(fā)商”。

問題不止是資金沒有進入監(jiān)管賬戶這么簡單，即使是在預(yù)售款支付和使用方面，同樣存在監(jiān)管漏洞。聯(lián)合銀行法律合規(guī)部章姓負責人稱，進入監(jiān)管賬戶的1.747億預(yù)售款，基本上都按照工程進度以及相應(yīng)的協(xié)議和規(guī)定辦理支付，但仍然有350萬款項用途不明。

“目前做不到賬戶全封閉管理，按照目前銀行體系內(nèi)支付結(jié)算制度，假如這筆資金不符合工程用途，但支票開出去了，它就可以到別的銀行辦理委托收款，這個他行通過同城清算倒劃過來，我們這里的清算中心再倒劃出去，這個我們就控制不了，因為不支付就是違反結(jié)算紀律?！甭?lián)合銀行法律合規(guī)部章姓負責人告訴《中國新聞周刊》，金星地產(chǎn)正是通過別的銀行倒劃了350萬元，今年1月下旬發(fā)現(xiàn)后，“我們函告它劃回，企業(yè)表示用去歸還前期項目貸款了?！?/p>