周愛惜

(南京大學(xué)法學(xué)院，江蘇南京210093)

一般認(rèn)為，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別抵押，是指抵押人以其合法房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)作為獨立的財產(chǎn)，分別抵押給不同債權(quán)人，抵押物分別是房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)。當(dāng)然，這也包含了權(quán)利人僅將房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人的情形，單獨抵押的效力不及于未抵押部分房地產(chǎn)。我國法律禁止房、地分別抵押，其共同的缺陷是:無視當(dāng)事人的真實意思表示，無視經(jīng)濟生活的現(xiàn)實，對法律的倡導(dǎo)性規(guī)范作了剛性的理解和解釋。在我國司法實踐中，房地分別抵押的案例時有發(fā)生，如果判決不妥，將使得法律與社會現(xiàn)實脫節(jié)。根據(jù)“禁止分別抵押”的原則，對房地分別抵押采取否定的一刀切措施，必然會導(dǎo)致實踐中出現(xiàn)屢禁不止的尷尬局面。

一、我國法律關(guān)于房地產(chǎn)分別抵押的相關(guān)規(guī)定

1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條規(guī)定:“土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。”

1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”第47條規(guī)定:“依法取得的房屋，連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！?/p>

1997年5月9日頒布的《房地產(chǎn)抵押管理辦法》第4條規(guī)定:“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第36條規(guī)定:“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將該國有土地上的房屋同時抵押。”

2007年3月16日頒布的《物權(quán)法》第182條規(guī)定:“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”第183條規(guī)定:“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！?/p>

上述法律規(guī)定均強調(diào)了土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)同時抵押，體現(xiàn)了“房地一體”主義的立法精神。我國這種房產(chǎn)和地產(chǎn)一并抵押的立法體制，簡化了房地產(chǎn)法律關(guān)系，將房產(chǎn)和地產(chǎn)抵押給同一抵押權(quán)人，有利于房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理，減少因土地和房屋的分離而引起的交易中的各種糾紛。但是，現(xiàn)行法律制度將土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)一體化關(guān)系予以絕對化，難免表現(xiàn)出制度僵硬的一面，有時會妨礙土地資源的充分利用［1］。當(dāng)被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額較低，而擔(dān)保房產(chǎn)或地產(chǎn)價值較高時，房地同時抵押將使土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)價值遭到貶損。因為已設(shè)定抵押擔(dān)保的財產(chǎn)，其交換價值、融資能力、流通性都會大打折扣。如果僅在其土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)上設(shè)立抵押，就可以回避這一損失。令房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人承受這些損失是沒有必要的，因為單獨的土地使用權(quán)或者地上房屋就足以起到擔(dān)保作用［2］。另外，法律并沒有明確規(guī)定土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分別抵押是否有效以及如何實現(xiàn)兩個不同的抵押權(quán)等問題。

二、外國法對房地產(chǎn)分別抵押的相關(guān)規(guī)定和評析

1．德國。德國民法采取了房地產(chǎn)“一并抵押”的模式?！兜聡穹ǖ洹返?120條第1款規(guī)定:“抵押的效力，應(yīng)擴充至土地的出產(chǎn)物和其他組成部分?！庇捎谕恋嘏c房屋一并抵押的規(guī)則不適應(yīng)社會發(fā)展的需要，市場經(jīng)濟背景下要求將土地和房屋作為獨立的物被納入房地產(chǎn)市場。因此，德國民法后來規(guī)定了這一原則的例外:“在土地之上負(fù)擔(dān)有他人合法的權(quán)利時，就會使土地所有權(quán)吸附建筑物原則的效力受到阻礙，即當(dāng)土地上設(shè)有地上權(quán)，并建造有建筑物時，建筑物只能隨同地上權(quán)設(shè)定抵押。”地上權(quán)為建造房屋、隧道、溝渠等工作物及培植竹林、樹林，使用他人土地之權(quán)［3］。德國《地上權(quán)條例》第11、12條規(guī)定:“地上權(quán)可以獨立作為抵押權(quán)的標(biāo)的;在土地上有建筑物時，建筑物應(yīng)該隨同地上權(quán)抵押?！钡聡穹ㄔ谕恋厣显O(shè)定抵押時，附屬了對房屋的抵押。雖然房地一體化規(guī)則有利于社會的穩(wěn)定，這種規(guī)則的建立可以使整個社會的不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)系格局相對簡約化，并可以為解決土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)的歸屬糾紛提供推定規(guī)則［4］。然而，房地產(chǎn)作為具有巨大經(jīng)濟價值的不動產(chǎn)，在借貸、融資等方面具有先天優(yōu)勢。在市場經(jīng)濟如此發(fā)達的今天，如果堅持房地一體主義，房產(chǎn)和地產(chǎn)的巨大經(jīng)濟價值都將被埋沒，勢必影響到房地產(chǎn)市場的活躍程度，阻礙社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。因此，德國《地上權(quán)條例》制定地上權(quán)與建筑物一并抵押的規(guī)則，從而將土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)分離開來。

2．日本?！度毡久穹ǖ洹返?70條規(guī)定:“除抵押地上存在的建筑物外，土地所有人以土地所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時，抵押的效力僅及于從物和附合物，而不及于建筑物?！钡?88條規(guī)定:“土地及地上存在的建筑物屬于同一所有人，而僅以土地或建筑物進行抵押，于拍賣時，視為抵押人設(shè)定地上權(quán)。但其地租，因當(dāng)事人的請求，由法院予以確定。同樣，單獨抵押土地的效力也不及于地上房屋，單獨拍賣土地時，房屋所有權(quán)人同時取得法定地上權(quán)?！闭押?4年《民事執(zhí)行法》第81條規(guī)定:“在土地及土地上存在建筑物屬于債務(wù)人所有的情形下，當(dāng)存在該土地及建筑物的扣押，并因拍賣而致使所有人不同時，視為已經(jīng)就建筑物設(shè)定了地上權(quán)。”日本實行私有制，土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)是各自獨立的，可以分別抵押，其目的在于保護抵押人的利益，使抵押人在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)后仍能保留對未抵押部分房屋或土地的權(quán)利，達到物盡其用的目的。傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，地上權(quán)與土地所有權(quán)一樣是取得房屋所有權(quán)的前提，這種前提被稱為是取得房屋所有權(quán)的權(quán)源［5］。由于單獨抵押是指房屋所有權(quán)或土地所有權(quán)的單獨抵押。所以單獨抵押房屋所有權(quán)的效力不及于土地所有權(quán)，行使抵押權(quán)時，只能將房屋單獨拍賣，而不能連同土地所有權(quán)并付拍賣，但這時房屋買受人因缺乏權(quán)源而無法真正取得房屋所有權(quán)。為彌補這一缺陷，保護買受人的利益，法律規(guī)定房屋買受人同時取得法定地上權(quán)。如果將法定地上權(quán)單獨抵押，那么抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時單獨拍賣地上權(quán)，而房屋所有權(quán)卻因缺乏權(quán)源而不能繼續(xù)存在。因此地上權(quán)一般都附屬于房屋所有權(quán)被抵押，目的在于保障房屋所有權(quán)的有效存在。在將建筑物視為與土地分離的獨立物的日本法制之下，地上權(quán)被視為附屬于建筑物的情形比較多［6］。這種立法模式承認(rèn)了房屋產(chǎn)權(quán)和土地的相對獨立性，土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)可以分別進行抵押。日本的房地分離主義立法認(rèn)可土地所有權(quán)與建筑物設(shè)定抵押時，二者各自成立抵押權(quán)。抵押人可以就土地所有權(quán)單獨設(shè)定抵押，并采取法定地上權(quán)制度來解決抵押權(quán)實現(xiàn)時建筑物的基地利用權(quán)問題。日本土地與建筑物完全分離的立法體例，以土地的利用為重點，對土地利用者的利益給予了更多、更靈活的保護，適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展，更加體現(xiàn)了現(xiàn)代特色。

三、我國對房地產(chǎn)分別抵押問題的評議和對策

1．評議。第一，分別抵押無效說。我國立法在處理房地產(chǎn)關(guān)系時采取的是“房隨地走或地隨房走”的原則，要求土地使用權(quán)的主體與地上建筑物及其他附著物所有權(quán)的主體保持同一。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體的一致原則也是一種合理的安排和要求［7］。房屋和土地不可分離，作為一種自然現(xiàn)象在任何一個國家均不會存在差異，法律創(chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡化因房屋與土地不一致帶來的麻煩和不便?，F(xiàn)行法將土地與房屋視為一體，在抵押權(quán)設(shè)定之時，法律將房屋與土地使用權(quán)視為一個整體，不允許將它們分別抵押，無論是以土地使用權(quán)為目的還是以土地上房屋抵押為目的，相應(yīng)的房屋或土地使用權(quán)都應(yīng)當(dāng)作為統(tǒng)一的抵押標(biāo)的物的組成部分［8］。其理由在于:土地是任何房產(chǎn)的基礎(chǔ)，是土地之上建筑物的本質(zhì)組成部分，離開土地的建筑物不具備法律上的獨立性，不能獨自構(gòu)成抵押標(biāo)的。若土地使用權(quán)單獨抵押而土地上的建筑物不進行抵押，就可能出現(xiàn)土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)主體不一致的情形，從而發(fā)生權(quán)利的沖突與摩擦，不利于物的有序利用和社會秩序的穩(wěn)定。有的學(xué)者認(rèn)為，抵押人將房地分別抵押給兩個債權(quán)人，各個債權(quán)人均各自獲得房地的共同抵押權(quán)，并且按照抵押登記的時間順序就房地產(chǎn)的整體變化優(yōu)先受償，從而形成重復(fù)抵押關(guān)系［9］。其抵押權(quán)的行使方式是將兩個分別的抵押權(quán)視為對同一抵押物進行抵押的權(quán)利;如果抵押權(quán)均已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償，而抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償［10］?！爸貜?fù)抵押說”堅持房地一并抵押的強制性，與我國房地一體化的法律原則保持一致。第二，分別抵押有效說。有學(xué)者認(rèn)為，土地使用權(quán)與土地上的房屋或者其他建筑物可以單獨抵押，也可以一并抵押［11］。房屋與土地系兩個獨立的物，房屋與土地均各自具有獨立的交換價值。抵押人將房屋與土地使用權(quán)分別抵押給不同的抵押權(quán)人的抵押合同，只要是雙方真實意思的表示，經(jīng)過登記均應(yīng)該認(rèn)為是有效的［12］。這種制度符合物權(quán)公示公信原則，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，符合房與地獨立性原則，并能做到物盡其用，同時還利于融資。隨著對資源利用效率的提高，對于土地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)的處分作一體化的要求，將不利于對不動產(chǎn)的有效利用，不利于鼓勵交易。實行房地分別抵押，抵押權(quán)人就可以分別以土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)各自優(yōu)先受償。抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)可以為同一主體取得，如為不同權(quán)利主體取得，成立法定的土地使用權(quán)租賃關(guān)系［13］。綜上所述，學(xué)界的主流觀點為“分別抵押無效說”，即房屋與土地不可分離，設(shè)定土地使用權(quán)抵押應(yīng)同時設(shè)定房屋抵押;反之亦然。土地使用權(quán)與房屋分別抵押給不同的債權(quán)人，抵押合同無效［14］。這種觀點強調(diào)了土地使用權(quán)與房屋天然的依附關(guān)系。在我國城市土地國有制不可更改的前提下，房屋就依賴于建設(shè)用地使用權(quán)而存在。如果將土地使用權(quán)和房屋分別抵押，那么在實現(xiàn)抵押權(quán)時，房屋和土地使用權(quán)被不同的主體取得，將使得房屋所有權(quán)失去土地使用權(quán)的支撐而成為違章建筑?；谕恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)的這種緊密的依附關(guān)系，我國法律、實務(wù)界和學(xué)者大都支持“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則。房地同時抵押也利于房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理，減少土地使用權(quán)與房屋分離導(dǎo)致的各種交易糾紛。但是，土地使用權(quán)和房屋都具有巨大的經(jīng)濟價值，是現(xiàn)今我國社會銀行貸款合同的主要擔(dān)保方式，都應(yīng)該獨立地成為抵押標(biāo)的物?，F(xiàn)實中，土地使用權(quán)與房屋分別抵押的案件也日益增多，由于缺乏法律規(guī)制，導(dǎo)致了實務(wù)中的混亂局面。我們有必要承認(rèn)房地產(chǎn)分別抵押制度的合法性。筆者認(rèn)為即使在中國這樣的國情下實行房地分別抵押，房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)源問題也能找到合理的制度來解決。筆者贊同前文提到的觀點:抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)可以為同一主體取得，如為不同權(quán)利主體取得，成立法定的土地使用權(quán)租賃關(guān)系。中國法應(yīng)承認(rèn)在租賃土地上建造房屋的合法性，通過這一措施就能為房屋所有權(quán)提供合法的基礎(chǔ)權(quán)源。

2．對策。我國實行城市土地國有制，側(cè)重于所有制的社會政治意義。在城市土地國有制的前提下，只有依靠城市建設(shè)用地使用權(quán)來實現(xiàn)土地的利用價值和經(jīng)濟效益，才能保證城市建設(shè)順利進行。建設(shè)用地使用權(quán)主要解決的就是建筑物合法的基地利用問題。我們借鑒日本分別抵押的立法精神，在一定范圍內(nèi)將建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分別抵押，并解決好房屋所有權(quán)的基地利用問題。通過設(shè)置一個合理的規(guī)則措施，既能解決當(dāng)前法律實踐中的房地分別抵押難題，又能順應(yīng)社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場走向繁榮與成熟。筆者認(rèn)為，在房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)應(yīng)一并抵押的前提下，同時也實行房地產(chǎn)分別抵押制度為補充。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)與地產(chǎn)的獨立經(jīng)濟價值逐漸得到法律的承認(rèn)。由于土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)經(jīng)濟價值的可分性必然導(dǎo)致實踐中房產(chǎn)、地產(chǎn)分別抵押情形的不斷產(chǎn)生。房地分別抵押是各民事主體有效利用其不動產(chǎn)進行融資的有效手段，對于社會經(jīng)濟的發(fā)展提供了充足的資金支持。我國法律并沒有明文禁止房地分別抵押無效，而實踐中分別抵押的情形時有發(fā)生。從法律上承認(rèn)房地分別抵押的效力并建立統(tǒng)一的制度來加以規(guī)范，有利于解決實踐中的各種法律糾紛?；诿穹ㄒ馑甲灾卧瓌t，當(dāng)事人根據(jù)真實意思的表示而作出的民事法律行為，只要無違法事由，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。由于我國不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，以登記為生效要件。因此，房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)無論是單獨抵押還是分別抵押，只要辦理了相應(yīng)的抵押登記，其抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)為有效。如何制定一套合理的規(guī)則在實踐中運行房地產(chǎn)分別抵押制度并且還能解決土地使用權(quán)的問題，應(yīng)該從以下幾個方面來著手:第一，在設(shè)立抵押的時候，并不發(fā)生房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)屬分離的問題。此時抵押權(quán)人需要的僅僅是房產(chǎn)或者地產(chǎn)的擔(dān)保價值，以確保自己的債權(quán)能夠得到實現(xiàn)。而房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)仍保留在原權(quán)利人手中，并沒有發(fā)生變化。第二，房地分別抵押情形，如果債務(wù)人無力償還債務(wù)，將導(dǎo)致抵押權(quán)的實現(xiàn)。如果在實現(xiàn)抵押權(quán)時，土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)歸屬同一競買人或者買受人，就與我國現(xiàn)行法律規(guī)定的一體化原則不相悖。這里還需解決的一個問題是:房屋所有權(quán)的抵押與土地使用權(quán)的抵押應(yīng)并付拍賣實現(xiàn)，還是根據(jù)各自的債權(quán)期限分別拍賣實現(xiàn)?筆者認(rèn)為應(yīng)實行“分別拍賣實現(xiàn)抵押權(quán)”的制度。如果在實現(xiàn)房地抵押時堅持一并拍賣，將直接導(dǎo)致債務(wù)人未到期部分的期限利益喪失，并且，并付拍賣也等于變相否認(rèn)房屋與土地使用權(quán)各自獨立的法律地位，與承認(rèn)房地分別抵押的初衷相悖。在分別抵押的情形下，土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)也可能為同一買受人取得，與我國現(xiàn)行房地一體原則的精神一致。第三，在實現(xiàn)房地抵押權(quán)時，如果房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)被不同的人取得，那么此時房屋所有權(quán)將因為失去基地使用權(quán)而成為違章建筑。此時，筆者認(rèn)為應(yīng)承認(rèn)房屋所有權(quán)人取得法定的建設(shè)用地租賃權(quán)，使得建筑物所有權(quán)獲得合法的基礎(chǔ)權(quán)源。借鑒日本法的規(guī)定，地租將由法院根據(jù)公平公正的原則來確定，確保房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人的利益都得到保護。對于建設(shè)用地租賃權(quán)的期限問題，筆者認(rèn)為應(yīng)該與房屋存續(xù)期限、土地使用權(quán)剩余的期限都保持一致，在建筑物倒塌損毀或土地使用權(quán)到期之時，建設(shè)用地租賃權(quán)自動到期。第四，應(yīng)承認(rèn)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)單獨抵押的法律效力。在設(shè)置抵押權(quán)時，根據(jù)債權(quán)債務(wù)的額度，僅將相應(yīng)價值范圍的土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)作為抵押擔(dān)保物。在實現(xiàn)抵押權(quán)的時候，僅就設(shè)置抵押部分的土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)折價償還擔(dān)保債權(quán)。如果房屋的所有權(quán)或者土地使用權(quán)被另一民事主體取得，同樣的，房屋所有權(quán)人將取得法定的建設(shè)用地租賃權(quán)，保證建筑物所有權(quán)擁有合法的基地使用權(quán)。

由于房地產(chǎn)分別抵押必然涉及到土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)價值的分別估價問題，如果此問題不能在實踐中解決，房地分別抵押將流于形式。根據(jù)1992年建設(shè)部162號通知第2條規(guī)定:“房地產(chǎn)經(jīng)營活動中要實行房地分別估價、綜合評估。各方要遵循房地產(chǎn)價格形成的客觀規(guī)律，分別對房屋和土地進行價格估算、綜合分析，科學(xué)確定房地產(chǎn)價格?！痹谖覈鞘袆潛艿氐慕ㄖ锼袡?quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)時，也是分別計算房產(chǎn)和地產(chǎn)價值，轉(zhuǎn)讓人或抵押權(quán)人僅獲得房屋的價金，而土地使用權(quán)的收益將收歸國家。根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)分別計價的原則性規(guī)定，同時參照劃撥地分別估價的措施，完全可以解決分別抵押帶來的如何分別估算房地價格的問題，因此，在出讓地之上的房地產(chǎn)分別抵押完全可以在實踐中得到有效的實施和執(zhí)行。

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