張仁楓

（四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，四川成都610064）

房地產(chǎn)金融體制是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通、信用渠道和其它金融市場(chǎng)所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)所構(gòu)成的組織體系、機(jī)構(gòu)組成和運(yùn)行機(jī)制。［1］從20世紀(jì)80年代初期的艱難摸索和金融試點(diǎn)開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的形成是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要而不斷產(chǎn)生和發(fā)展的，但又嚴(yán)重落后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。到目前，我國(guó)基本建成了一個(gè)以商業(yè)銀行為主線(xiàn)，以其他金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的房地產(chǎn)金融體制，其發(fā)展程度遠(yuǎn)未成熟，需要不斷完善和改進(jìn)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的現(xiàn)狀與矛盾

（一）融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)高度集中

直接融資和間接融資比例的不協(xié)調(diào)、商業(yè)銀行貸款的壟斷不均以及信貸結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的增大等導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理。目前，我國(guó)房地產(chǎn)資金絕大部分來(lái)源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國(guó)有控股的大型商業(yè)銀行又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的高度集中，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

1.房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢(shì)

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料可以看出，2001年，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額僅占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的9.98%，而到了2010年，這一數(shù)字達(dá)到了18.25%。這說(shuō)明，銀行貸款是房地產(chǎn)的主要融資渠道。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來(lái)自銀行貸款的比重大約占55%，超過(guò)30%～40%的國(guó)際水平。［2］如果加上開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個(gè)人住房貸款部分，銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例更高。目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金巨大和房地產(chǎn)企業(yè)自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴(lài)銀行貸款的狀況，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，也加重了銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有通過(guò)金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，調(diào)整房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，才能從根本上解決這道難題。

2.房地產(chǎn)信貸受?chē)?guó)家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，年增長(zhǎng)率波動(dòng)較大

商業(yè)銀行信貸一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源，也是個(gè)人住房貸款的主要金融保障?？v觀近10年來(lái)的信貸狀況，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，還是個(gè)人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金中銀行貸款的增速都出現(xiàn)較大的下滑。2004年房地產(chǎn)企業(yè)貸款新增31584126萬(wàn)元，占資金來(lái)源的比例為18.40%，同比增加0.64%，比2003年41.34%的增幅下降40%以上；2008年貸款新增76056925萬(wàn)元，占資金來(lái)源的比例為19.20%，同比增加8.40%，比2007年30.96%的增幅下降22.56%；2010年，貸款新增125400000萬(wàn)元，占資金來(lái)源的比例為18.40%，同比增加10.30%，比2009年49.40%的增幅下降30%以上。之所以會(huì)出現(xiàn)這種波動(dòng)的原因就在于房地產(chǎn)政策的影響所致。

3.個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重較大，且增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款增幅

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2001年，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額11214億元，其中個(gè)人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為49.92%；2002年，房地產(chǎn)貸款余額為16352億元，其中個(gè)人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為50.50%；2003年房地產(chǎn)貸款余額21422億元，其中個(gè)人住房貸款余額11780億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額的54.99%；2004年房地產(chǎn)貸款余額26306億元，其中個(gè)人住房貸款余額15922億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額的60.53%；截至2010年末，房地產(chǎn)貸款余額為90959億元，其中個(gè)人住房貸款余額57300億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額的62.99%。個(gè)人住房信貸余額占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4.98%，而2010年，這一數(shù)字達(dá)到了11.24%。此外，個(gè)人住房貸款余額的增速均高于房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速，均在10%以上，最高時(shí)為2001年，達(dá)到68.82%的增幅。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)說(shuō)明了我國(guó)個(gè)人住房貸款發(fā)展的潛在空間非常巨大。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，完整的市場(chǎng)體系尚未形成

首先，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)目前以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未真正建立起來(lái)。目前，一級(jí)市場(chǎng)體系仍以商業(yè)銀行為主，其它專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序發(fā)展。目前我國(guó)與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現(xiàn)象，難以適應(yīng)房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的需要?，F(xiàn)有的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展和創(chuàng)新的需要，需進(jìn)一步加以修改、補(bǔ)充和完善。［3］雖然目前我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量有了較大的突破，但總體服務(wù)水平還有待提高，服務(wù)類(lèi)型還比較單一，管理機(jī)制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)機(jī)制還沒(méi)有凸顯出來(lái)。

（三）房地產(chǎn)金融體系不健全，宏觀調(diào)控難度較大

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)形成了“銀行為主、信貸為主、一級(jí)市場(chǎng)為主”的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對(duì)商業(yè)銀行信貸依賴(lài)程度過(guò)高；政策性住房金融發(fā)展滯后，對(duì)中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系不完善，既無(wú)多樣化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，也無(wú)多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)來(lái)承擔(dān)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)完全聚集在商業(yè)銀行。［4］目前，我國(guó)政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營(yíng)、能貫徹政策意圖的金融機(jī)構(gòu)，缺乏專(zhuān)門(mén)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為居民的儲(chǔ)蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機(jī)構(gòu)無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，使資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)脫節(jié)。［5］這種不健全的金融體系勢(shì)必加大宏觀調(diào)控的難度。如在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的背景下，國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機(jī)制受到阻隔，市場(chǎng)就會(huì)失靈，政府的宏觀政策就可能無(wú)法發(fā)揮效應(yīng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融體制改革的發(fā)展方向與政策建議

（一）我國(guó)房地產(chǎn)金融體制改革的發(fā)展方向

我國(guó)房地產(chǎn)金融體制還遠(yuǎn)未成熟，以商業(yè)銀行為主要依托的市場(chǎng)體系還不能滿(mǎn)足當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求。雖然我們無(wú)法預(yù)測(cè)我國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)金融體制如何形成，應(yīng)包括哪些融資渠道和工具，但可以肯定的是，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一定會(huì)朝著更加開(kāi)放、更加多樣化的發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)金融體制將包括更多的具有活力的和實(shí)際應(yīng)用價(jià)值的金融機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制。在房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制也將面臨巨大的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。我國(guó)的房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該形成“政府與市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展”的基本格局。加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)是完善我國(guó)金融體制的必要手段和關(guān)鍵，而完善金融市場(chǎng)是繁榮房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵和根本。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)金融體制改革的政策建議

1.積極引進(jìn)先進(jìn)的融資工具和模式

從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)容量狹小，融資工具缺乏。個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數(shù)額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場(chǎng)融資的條件。［6］短期來(lái)看，我們應(yīng)該大力發(fā)展金融市場(chǎng)，借鑒國(guó)外先進(jìn)的融資模式，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政策性住宅銀行、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類(lèi)似德國(guó)的互助合作專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、新加坡的政府公營(yíng)的專(zhuān)業(yè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、日本的混合型房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該建立在以政府為主導(dǎo)，以市場(chǎng)為補(bǔ)充的機(jī)制上，借鑒國(guó)外先進(jìn)的融資模式，引進(jìn)有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的融資工具。美國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)比較發(fā)達(dá)，融資工具比較齊全，居民購(gòu)房和房地產(chǎn)商建房都有較穩(wěn)定的資金來(lái)源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引導(dǎo)作用值得我們借鑒；西歐國(guó)家的房地產(chǎn)融資模式也有自己的特色，尤其是德國(guó)的融資模式值得我們學(xué)習(xí)。

2.積極發(fā)展穩(wěn)定的金融市場(chǎng)

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的金融市場(chǎng)停留在初級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展上，次級(jí)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)和深化。由于二級(jí)市場(chǎng)可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風(fēng)險(xiǎn)等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級(jí)金融市場(chǎng)。此外，還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市場(chǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才能擁有更多的融資渠道，獲取更多的資金。聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司總裁李曉東表示：長(zhǎng)期以來(lái)，銀行一直是我國(guó)房地產(chǎn)投資的主要資金來(lái)源，而大量社會(huì)資金缺乏投資渠道，我國(guó)應(yīng)該盡快建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，大力發(fā)展直接融資，分流大量堆積在股市、房市等虛擬經(jīng)濟(jì)中的游資，將其引導(dǎo)到促進(jìn)創(chuàng)業(yè)和企業(yè)發(fā)展的實(shí)業(yè)投資領(lǐng)域，是解決當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)剩帶來(lái)的股市、樓市泡沫，有效實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必由之路。［7］通過(guò)發(fā)展直接融資渠道以及次級(jí)金融市場(chǎng)，建立穩(wěn)定的金融體制，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

3.積極穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)

長(zhǎng)期的銀行信貸，不僅給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而且不利于整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。從1992年出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)泡沫，到2004年的房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展，再到當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的尷尬局面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出大起大落的不穩(wěn)定現(xiàn)象，這不利于金融市場(chǎng)和金融體制的建設(shè)。相反，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)金融體制的形成，房地產(chǎn)金融體制的完善也會(huì)極大促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮。政府應(yīng)該在建設(shè)金融體制的過(guò)程中，有意識(shí)地管制房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，為市場(chǎng)開(kāi)拓一條順暢的渠道，營(yíng)造一種良好的環(huán)境。

4.積極鼓勵(lì)民間資金的投入

一個(gè)完善的房地產(chǎn)金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展時(shí)期，政府的調(diào)控作用不可或缺。在房地產(chǎn)高度發(fā)展時(shí)期，政府的作用也不能缺失，市場(chǎng)依然需要得到適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。尤其在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不太完善，房地產(chǎn)金融體制還不成熟的背景下，整個(gè)市場(chǎng)都需要政府的調(diào)控和完善。市場(chǎng)是金融生態(tài)的最基礎(chǔ)的環(huán)境，我們必須堅(jiān)持以市場(chǎng)化為目標(biāo)的金融改革，允許非正規(guī)的金融成分（如民間借資、企業(yè)借貸、錢(qián)莊、標(biāo)會(huì)等互助性的合作金融組織）的合法存在，［8］使房地產(chǎn)金融體制早日健全。

5.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融立法

金融立法是房地產(chǎn)金融體制能否建立的基本前提和關(guān)鍵要素。在積極發(fā)展房地產(chǎn)金融體制的同時(shí)，如果沒(méi)有國(guó)家的立法作為支撐和保障，其最終也不可能形成。我國(guó)目前的金融法律還很欠缺，規(guī)定并不明確?？偟目磥?lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融法制建設(shè)在立足中國(guó)國(guó)情、并借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，也基本上構(gòu)建起房地產(chǎn)金融法所應(yīng)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融活動(dòng)進(jìn)行了比較有效的調(diào)整、約束和監(jiān)督，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的快速發(fā)展。但是，應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，迄今建立起來(lái)的房地產(chǎn)金融法尚未形成完整、科學(xué)的體系，房地產(chǎn)金融法律只是初具規(guī)模，無(wú)論是法律規(guī)范的內(nèi)容、調(diào)整的效果，還是法律規(guī)范的立法層次、立法技巧，都尚未達(dá)到較高的程度。［9］由于房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)一方面在資源配置中起著基礎(chǔ)性作用，同時(shí)它們又構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的重要手段。［10］因此，我們應(yīng)該高度重視立法在金融體制建設(shè)方面發(fā)揮的獨(dú)特作用，盡早形成我國(guó)的房地產(chǎn)金融法制和法規(guī)。

［1］段學(xué)亮.關(guān)于完善我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的思考［J］.商業(yè)時(shí)代，2009，（9）：77.

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