■文姍姍

房產(chǎn)稅與限購令對于房地產(chǎn)市場影響的對比研究

■文姍姍

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國計民生的重要行業(yè)。其發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到一個國家人民的生活水平，間接影響著一個國家社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。近些年，我國房價漲速過快、炒房熱、高空置率等問題成為了人們關(guān)注的焦點，尤其是2009年下半年至2010年初，房地產(chǎn)市場投機氛圍熾熱，房價飛速上漲，引發(fā)政府對房地產(chǎn)市場的連續(xù)調(diào)控。從2010 年的 “國十一條”、“國十條”、“國五條”，再到2011年 1月的“國八條”，在如此密集的樓市調(diào)控中，各地紛紛出臺相應(yīng)的“限購令”。與此同時，于2011年1月上海、重慶兩地分別出臺了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》和《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》及實施細(xì)則。在此背景下，有的學(xué)者認(rèn)為“限購令”對樓市的調(diào)控僅有短期效應(yīng)，且 “副作用”較大，應(yīng)在房產(chǎn)稅試點之后取消；而也有學(xué)者認(rèn)為房產(chǎn)稅對于樓市調(diào)控所起到的作用不明顯，需要輔之以“限購令”，從而達(dá)到雙管齊下的效果。那么，如何定位房產(chǎn)稅以及“限購令”在樓市調(diào)控中的作用呢？本文基于上海房產(chǎn)稅政策與“限購令”實施方案進(jìn)行對比研究，辯證地探究兩者在樓市調(diào)控中的作用。

一、“限購令”對樓市調(diào)控的影響分析

面對“國十條”調(diào)控政策，中國樓市依然穩(wěn)坐泰山悍然不動。為了阻止房價進(jìn)一步上漲，2010年上海、北京、深圳、廈門、南京等多個一二線城市紛紛出臺“限購令”。這是針對房地產(chǎn)市場投機勢力的一劑猛藥。這劑猛藥是如何對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生作用的，產(chǎn)生了哪些作用。下文從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對“限購令”進(jìn)行深入解讀，以探究其對房地產(chǎn)市場的影響。

（一）“限購令”對房地產(chǎn)市場需求的分析

房屋具有生活必需品與投機品的雙重屬性，與此相對應(yīng)的它一方面具有很強的剛性需求，另一方面它又具有保值增值的投資特性。住房剛性需求是需求收入彈性較大而價格彈性較小的具有一定購買力的消費性需求，在我國剛性需求的力量很強，是房地產(chǎn)市場的基本需求。同時，在物價不斷上漲，通貨膨脹不斷持續(xù)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，其必定存在投資性需求。適當(dāng)?shù)暮侠硇酝顿Y需求是必要的，但目前我國各地房地產(chǎn)市場存在過高的投資性需求，這時投機者基于價格上漲的預(yù)期和“低買高賣”賺取的利潤認(rèn)為房地產(chǎn)投機行為是理性的，則其會繼續(xù)以高于市場均衡水平的價格買入，再以更高價賣出。從而將市場推入“預(yù)期—漲價—預(yù)期—再漲價”的惡性循環(huán)中，不斷將市場價格推離理性范圍，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

限購令的出臺主要目的在于抑制市場上不合理的需求，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，限購令用行政指令的方式替代市場價格機制對供需的調(diào)節(jié)，通過影響消費者的預(yù)期來改變其行為，從而打斷了目前房地產(chǎn)市場的“預(yù)期—漲價—預(yù)期—再漲價”的惡性循環(huán)。具體來說，首先，限購令在購房數(shù)量上作出了明確的限制。大部分城市的限購令中明確強調(diào)只能新購一套住房，從而硬性打壓了住房需求。其次，限購令在戶籍上也作出了限制。北京、深圳、廣州等城市頒布的限購令中對非本市戶籍居民家庭購房門檻更高，甚至不準(zhǔn)再購房，從而實質(zhì)性地打擊了外地“炒房團(tuán)”。限購令從這兩方面下手對房價進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，效果還是非常顯著的。2010年國慶假期的前6天北京市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價房)網(wǎng)簽總量為782套，環(huán)比國慶節(jié)前6天的3939套，跌幅超過了80%；上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月29日系列調(diào)控政策出臺后，“十一”長假前3天上?；緵]有成交量，隨后幾日成交量則由原來的上千套下降到幾百套；而陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，10月1日至6日，廣州網(wǎng)簽賣樓僅1749套，日均網(wǎng)簽量292套，遠(yuǎn)低于9月日均銷售量416套，在9月的日均銷售量基礎(chǔ)上下降了三成，也比與其相差一周左右的中秋樓市成交量(日均35l套)少很多。

雖然短期內(nèi)限購令起到立竿見影的效果，但是從根本角度看，需求被抑制不等于消除。我國目前房價高漲不止的根本原因在于市場供求不平衡。因此，如果僅以限購令對房地產(chǎn)市場需求進(jìn)行短期抑制是治標(biāo)不治本的。住房的投資需求如果仍大量存在，且民間資本的其他渠道匱乏，那么各種“對策”總會變著方式出現(xiàn)。例如大多一二線城市都頒布了限購令，但是更多的二三線城市沒有實施限購令，因此從一二線城市流出的炒房資金又開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，可見限購令僅暫時把投機力量擠出了“熱點”地區(qū)，并沒有清除出這個行業(yè)。這不僅讓人質(zhì)疑若限購令未來退出市場是否會帶來房價的報復(fù)性上漲。對于這個問題，筆者認(rèn)為如果目前僅單純地抑制需求而不從根本上解決房地產(chǎn)市場供求不平衡，需求結(jié)構(gòu)不合理等問題，那么限購令將會重蹈之前幾次房價調(diào)控的覆轍。

（二）限購令對房地產(chǎn)市場供給的分析

限購令本身對房地產(chǎn)商的行為并沒有加以限制，表面上看限購令只對需求產(chǎn)生了影響。其實不然，限購令的出臺使商品住房成交量大幅下降，許多購房者和開發(fā)商都持觀望態(tài)度。面對目前樓市的慘淡，許多開發(fā)商另找出路，開始投資寫字樓、三四線城市住房等，避開了“熱點”地區(qū)。這一做法其實是與國家出臺“限購令”的初衷相違背的，本來土地資源稀缺，房地產(chǎn)變得“奇貨可居”，如果供給不但不能跟上需求反而還減少了，那僧多粥少的局面則更加嚴(yán)峻。雖然如此，但是我們也應(yīng)該清楚地看到，限購令并不是孤立的，它的出臺實質(zhì)上是為保障性住房供給的全面鋪開提供一個緩沖的時間。通過去年的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看到，北京包括經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房在內(nèi)有14個項目，總面積為106.7萬平方米。上海市提出，今后每年新增保障性住房20萬套，這大抵相當(dāng)于上海商品住房年銷量的一半以上。廣州市公租房管理辦法公示，首次將外地戶籍納入保障范圍，供應(yīng)8000套公租房。深圳推出了14宗保障房用地，提供4萬余套保障性住房。同時，小戶型產(chǎn)品占比升高?？梢娤拶徚顖?zhí)行的背后是其他政策從方方面面來增加住房供給。

二、試點區(qū)房產(chǎn)稅對于樓市調(diào)控的影響分析

2011年1月27日，滬、渝兩市幾乎同時公布了對個人住房征收房產(chǎn)稅的實施方案，決定于次日正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點工作，此后又相繼發(fā)布了具體實施細(xì)則，標(biāo)志著房產(chǎn)稅改革邁出實質(zhì)性的一步。

（一）試點區(qū)房產(chǎn)稅征收方案分析

1、上海市房產(chǎn)稅征收方案。上海市政府印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》的通知稱，以本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房為征收對象。試點初期，暫時以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。上海市房產(chǎn)稅暫時按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍 （含2倍）的，稅率暫減0.4%。

2、重慶市房產(chǎn)稅征收方案。重慶市在主城九區(qū)對三類個人住房進(jìn)行征稅：個人購買或擁有的獨棟商品住宅、新購買的高檔住房、“三無”個人新購的第二套以上普通住房。稅率試行梯度稅率，最低為0.5%，最高為1.2%。免稅面積最低為100平方米，最高為180平方米。

（二）房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場供需的影響

1、房產(chǎn)稅對購房需求的分析。如上文所述，購房需求分為剛性需求和投資性需求。目前試點地區(qū)房產(chǎn)稅主要是在住房保有環(huán)節(jié)征收，而不是建設(shè)交易環(huán)節(jié)。同時，像重慶市僅僅對高檔住房、獨棟住宅等征稅。其實質(zhì)上對普通居民的剛性住房需求并沒有太大的影響。同時，由于目前試點區(qū)房產(chǎn)稅稅率較低的原因，個人住房房產(chǎn)稅的開征對高端人群的購房也沒有太大的影響，因為對于他們來說，房產(chǎn)稅額占整個房價的比重太低，可以不在意。因此，可見個人住房房產(chǎn)稅的開征主要影響的是投資性的需求，其將增加住房持有成本，而且投資回收期將會延長，增加了房地產(chǎn)投資收益的不確定性。如此一來，將在一定程度上抑制了住房投資者的投資熱情。除此之外，由于房產(chǎn)稅和國家各項房價調(diào)控政策的出臺，在社會輿論方面給潛在的購房者的購房預(yù)期產(chǎn)生影響，從而使更多的消費者持幣觀望，等待市場有可能出現(xiàn)的拐點，那么短時間內(nèi)這部分需求并不會進(jìn)入市場。

總的來說試點區(qū)房產(chǎn)稅的出臺相對于限購令，在房價調(diào)控方面力度和效果是不夠顯著的。但房產(chǎn)稅也有其內(nèi)在的優(yōu)點。由于在房屋保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，從而有針對性地打擊了投資性需求，引導(dǎo)居民合理住房消費。而限購令在限制投資性需求的同時“誤傷”了部分住房改善性需求。

2、房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場供給的分析。開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場供給的影響主要分成兩個方面：短期效應(yīng)和長期效應(yīng)。

短期效應(yīng)。開征個人住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅使得房產(chǎn)投資相對其他投資收益下降而風(fēng)險上升，這樣一來將促使持有多套房屋的業(yè)主退出持有，無論是拋售房屋還是推向租賃市場，都是增加住房供給的有效途徑，讓更多有剛性需求的人有機會買房。同時對于持幣觀望者，在預(yù)期不確定下也會由購房轉(zhuǎn)向租房，這能夠在一定程度上緩解住房供求失衡的矛盾，活躍租房市場，從而提高社會中不動產(chǎn)的配置效率，對沖房價。

長期效應(yīng)。首先，房產(chǎn)稅改革試點征收的稅收收入將用于保障性住房的建設(shè)上，再將保障性住房提供給低收入群體，造福于民。在這一方面上，房產(chǎn)稅為保障性住房的供給提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。保障性住房供給的全面鋪開最終結(jié)果將大幅提高住房供給，從而有效緩和房地產(chǎn)市場的供需矛盾。其次，由于房產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)上的開征引導(dǎo)消費者更多地選擇相對實惠的中小戶型，改變了需求結(jié)構(gòu)，從而使供給結(jié)構(gòu)也發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。從長期來看，這一轉(zhuǎn)變使得房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到消費者購房需求的特征，在住房檔次、面積等方面更多地傾向于滿足剛性需求。

三、相關(guān)建議

首先，基于房價穩(wěn)中有降的現(xiàn)狀，限購令暫時還不能退出，應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大政策范圍。限購令作為一種行政手段其缺陷十分明顯，但是在短期內(nèi)，限購令可以有效地打擊房地產(chǎn)市場不合理的投機需求，效果十分顯著。而且目前保障性住房建設(shè)處于初始階段，房產(chǎn)稅也在試點階段，現(xiàn)在還不是限購令松綁的時候。除此之外，由于對一二線城市房地產(chǎn)投機資金的擠出，大量熱錢涌入三線城市，使得部分二三線城市房價遠(yuǎn)超出合理范圍。因此，限購令在“熱點”城市的非限購區(qū)域和部分二三線城市都有擴(kuò)大的必要。

其次，繼續(xù)完善房產(chǎn)稅改革，試點范圍要謹(jǐn)慎擴(kuò)大。從上海市和重慶市試點房產(chǎn)稅改革的效果來看，目前房產(chǎn)稅改革處于一個試水階段，存在許多問題亟須解決。例如在稅制設(shè)計上的缺陷，改革試點方案過于溫和，稅率過低導(dǎo)致對于大部分人，這樣的房產(chǎn)稅稅收幾乎無關(guān)痛癢。同時個人住房房產(chǎn)稅改革還需要相應(yīng)的技術(shù)支持，而在這一方面我國各地個人住房信息系統(tǒng)不完善，給房產(chǎn)稅改革增加了難度。很多專家學(xué)者認(rèn)為限購令只是一劑止痛藥，房產(chǎn)稅才是退燒藥，即房產(chǎn)稅全面鋪開之日即限購令退出之時。因此，政府應(yīng)加快完善房產(chǎn)稅改革的腳步，在未來能幫助限購令軟著陸。

再次，保障性住房比重的加速提升。目前我們應(yīng)清楚地認(rèn)識到房價高漲不止的主要原因在于房地產(chǎn)市場供求不平衡，因此解決房地產(chǎn)市場房價問題不僅在壓制需求，更應(yīng)加大供給，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)。加快保障性住房的建設(shè)才是關(guān)鍵，否則一旦限購令退出就有可能面臨著房價報復(fù)性上漲的可能。最后，信貸調(diào)控制度、土地制度等改革應(yīng)與各項調(diào)控手段結(jié)合起來。國家應(yīng)繼續(xù)出臺信貸調(diào)控政策，減少貨幣流動性，合理引導(dǎo)這些資金的去向，從而調(diào)整需求結(jié)構(gòu)。再者必須轉(zhuǎn)變土地財政模式，在各項調(diào)控政策的不斷重壓下，地方政府暫時對地產(chǎn)收益忍痛割愛，但是如果不能保證地方政府有相應(yīng)穩(wěn)定的稅費收入來源，賣地沖動不會消減，房價壓力也不會減弱，那么最后到政策的落實上暗度陳倉的“小動作”在未來還會不斷出現(xiàn)。因此，配套的制度改革不可少，要在市場機制為基礎(chǔ)的前提下，將市場機制和計劃機制合理結(jié)合，從而保證房地產(chǎn)市場走上持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的道路。

中南財經(jīng)政法大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院）