重慶光華控股(集團(tuán))有限公司 唐宗榮

一、地產(chǎn)企業(yè)會計處理納稅問題探討

(一)收入方面會計核算在稅收方面存在的問題

會計準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認(rèn)上存在差異。其差異主要表現(xiàn)在預(yù)售銷售和按揭銷售，首先是預(yù)售銷售。房地產(chǎn)企業(yè)只有取得預(yù)售許可證之后才能夠正式投入市場銷售，該銷售所得價款為暫收款、預(yù)收款性質(zhì)、不確定收入，待工程完全竣工之后才可以將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)橹鳡I業(yè)務(wù)收入，即房地產(chǎn)所得實際收入，而稅法規(guī)定預(yù)收款同樣交納相應(yīng)的稅務(wù)；其次是按揭銷售。銀行要求按揭款支付給開發(fā)商之后，由會計確定收入，而稅法規(guī)定首付款與實際收入日確認(rèn)收入實現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目存在同項目、同樓棟、同時間銷售的商品房價格差異較大的情況，其主要原因是項目拆遷戶回購房價格較低。在進(jìn)行該項目土地增值稅和企業(yè)所得稅清算時，可能會對偏低的價格進(jìn)行調(diào)整。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原來取得的土地上，進(jìn)行了兩種性質(zhì)的項目開發(fā)。如一種是住宅開發(fā)，一種是酒店，這兩種性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，為酒店的經(jīng)營帶來了一定的困難?？梢愿鶕?jù)財稅[2009]59號文件規(guī)定采取公司分立的辦法，將酒店開發(fā)和住宅開發(fā)分拆開，酒店開發(fā)與住宅開發(fā)可分解開成不同的開發(fā)主體。

(二)成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題主要表現(xiàn)在四個方面，第一，成本劃分不明確，即諸多成本開支沒有計入成本預(yù)算；第二，將違規(guī)發(fā)票入賬。第三，成本核算對象不明確，提前列支成本；第四，尚未按照房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品對象設(shè)置各類明細(xì)核算科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)政府保障房建設(shè)（限價房）以及公共設(shè)施建設(shè)（如公園等）換取周邊土地開發(fā)權(quán)。在與政府簽訂相關(guān)協(xié)議時，應(yīng)考慮如何按照財務(wù)稅務(wù)規(guī)范性要求核算，目的是把真實的成本支出，按照符合稅務(wù)會計法規(guī)的要求進(jìn)行核算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算及控制

(一)成本項目的設(shè)立正確劃分

成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定開發(fā)成本作為一級成本核算科目，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費用支出，可設(shè)立一個配套費用“明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地費用、土建費用及設(shè)備費用，特別是土建費用，如是分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

(二)利用套期保值轉(zhuǎn)移鋼材漲價風(fēng)險

在某一特定時期，期、現(xiàn)貨價格同時受共同的經(jīng)濟(jì)因素影響和制約，兩者的價格變動方向一般是一致的，由于有交割機(jī)制的存在，在臨近期貨合約交割期，期、現(xiàn)貨價格具有趨同性。如某工程與承包方簽定合同時鋼材價格為4500/噸，根據(jù)施工進(jìn)度計劃，6個月后要用鋼材3000噸，材設(shè)部應(yīng)在合同簽定后按照4500元/噸到期貨市場采購鋼材3000噸，6個月后鋼材的價格漲到了6100元/噸，由于期貨價格與現(xiàn)貨價格的趨同性，到了交割期，鋼材的期貨價格與現(xiàn)貨價格差異不大，這樣可以在期貨市場將3000噸鋼材賣掉，獲得1830萬元，然后立即用這1830萬元到現(xiàn)貨市場采購3000噸鋼材，這樣不管鋼材漲價多少，采購這3000噸鋼材的實際成本為4500元/噸加手續(xù)費915元和保證金利息成本8.10萬元 （上期所鋼材期貨在購買時需要支付合約總值8%的保證金，占用資金108萬，另需支付手續(xù)費915元，為成交額的萬分之0.5，保證金利息暫按資金成本利率15%計算，3000×4500×8%×15%/2=8.10萬元）。

(三)項目的竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便地產(chǎn)企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程結(jié)算而忽視項目決算。如何解決這個問題，可以通過預(yù)提費用科目根據(jù)施工圖預(yù)算將尚未實施的工程預(yù)算計入成本，使項目決算能按計劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目成本。設(shè)計變更和簽證這部分工程支出，在實施限額設(shè)計和管理良好的企業(yè)通常在項目總投資中所占的比例較小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及加強(qiáng)內(nèi)控的有效對策

(一)不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售主要包括四個步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。以上四個環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售收入確認(rèn)過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多風(fēng)險。

(二)在房屋市場行情上漲時應(yīng)關(guān)注企業(yè)內(nèi)部的舞弊行為

在市場行情上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房也會進(jìn)行調(diào)價，現(xiàn)場財務(wù)審核這時應(yīng)關(guān)注認(rèn)購書的簽訂時間及內(nèi)容。簽訂的時間可以判定是按照調(diào)價前還是按照調(diào)價后的價格來確認(rèn)收入，而填寫的內(nèi)容則應(yīng)包括認(rèn)購人身份證號碼、聯(lián)系方式、聯(lián)系地址等，填寫不齊全的現(xiàn)場財務(wù)應(yīng)不予辦理認(rèn)購手續(xù)和收取訂金，同時房屋銷售認(rèn)購應(yīng)該實行實名制，認(rèn)購與簽約人名字不一致時應(yīng)提交相關(guān)證明并完善審批手續(xù)。

客戶認(rèn)購的商品房因各種原因退訂，如不能辦理按揭、無法繳納合同首付款等，如此時進(jìn)行調(diào)價，則退回的商品房是按何種價格進(jìn)行再次銷售的應(yīng)成為財務(wù)控制和關(guān)注的重點。

[1]孫毓宏.淺談成本核算方法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的影響及對策[J].中國外資,2011

[2]趙文閣,劉佳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃問題及建議研究[J].現(xiàn)代商業(yè),2008