寧夏財(cái)經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 王英

1 連鎖店選址規(guī)劃

連鎖店的規(guī)模不同于零星小店，顯示零售企業(yè)規(guī)模宏大、資金雄厚之氣魄的立足點(diǎn)在于占據(jù)最繁華的地區(qū)，最熱鬧街道。前期包括對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)內(nèi)同業(yè)狀態(tài)、城鎮(zhèn)人口密度、恩格爾系數(shù)、勞動(dòng)力狀況、首府城市主街道布局等系列因素進(jìn)行調(diào)查，做出連鎖店選址規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

1.1 調(diào)查與規(guī)劃

1.1.1 市場(chǎng)調(diào)查

調(diào)查分市場(chǎng)調(diào)查、商圈調(diào)查和門(mén)店選址環(huán)境調(diào)查。市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)有兩個(gè)方面：一方面調(diào)查主要針對(duì)開(kāi)店的可能性較大的諸多因素進(jìn)行調(diào)查，為開(kāi)店意向作參考。重點(diǎn)是做好開(kāi)店預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)額的數(shù)目和店鋪的規(guī)模的設(shè)計(jì)，包括調(diào)查設(shè)店地區(qū)的市場(chǎng)行情、地域特征等。爾后對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，重點(diǎn)剖析店鋪周?chē)M(fèi)者的生活方式，對(duì)經(jīng)營(yíng)商品的構(gòu)成、定價(jià)及促進(jìn)銷(xiāo)售手段商店格調(diào)布局等提供基礎(chǔ)資料。

1.1.2 商圈調(diào)查

(1)翻閱資料。最省時(shí)省力的基本情況調(diào)查是翻閱地區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒、到信息中心查閱地區(qū)狀況資料、網(wǎng)上查閱企業(yè)資產(chǎn)報(bào)表、統(tǒng)計(jì)資料等。

①人口分布，常住人口、臨時(shí)居民人口數(shù)量，流動(dòng)趨勢(shì)，人口密度等；

②居民生活活動(dòng)區(qū)域情況，如交通狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況、地理地勢(shì)狀況和居民消費(fèi)習(xí)慣等；

③對(duì)地區(qū)中心地段為中心擴(kuò)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等商圈的劃定情況以及商業(yè)區(qū)域開(kāi)店的密度和競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)查。

連鎖店在開(kāi)店前必須對(duì)開(kāi)店計(jì)劃中的商圈輪廓作仔細(xì)調(diào)查，認(rèn)真分析才能做出最后決定。

(2)選址前的特定市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查項(xiàng)目分為：商業(yè)區(qū)域環(huán)境調(diào)查、市場(chǎng)特性調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)互補(bǔ)效應(yīng)調(diào)查和人居情況調(diào)查。這四項(xiàng)內(nèi)容的調(diào)查內(nèi)容、采取的手段和方法用下表概括：

1.2 連鎖店址的繁華度計(jì)算

連鎖店的繁華度：指新開(kāi)門(mén)店選擇店址時(shí)，它的繁華程度。以此考慮是否在該區(qū)域開(kāi)店問(wèn)題。按照現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念，各大中型城市都建立了繁華商圈“步行街”，擠進(jìn)“步行街”開(kāi)新店可行性很小，要開(kāi)拓一定規(guī)模的連鎖店，需要考慮新店與繁華商圈的距離和人口密度兩個(gè)變量。兩個(gè)變量在地區(qū)“商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒”中可以查到。

表1 選址前的特定市場(chǎng)調(diào)查

計(jì)算公式

確定新選連鎖店址的繁華度，主要考慮該連鎖店與繁華商圈的距離和人口密度兩個(gè)變量。

新選連鎖店址的繁華度：Φ

繁華商圈與新選店區(qū)域人口密度：μ

繁華商圈與新選店之間的距離：ρ

繁華度：4≤Φ≤8 ，適宜在本區(qū)域開(kāi)店。

若：繁華商圈與新選店之間的距離ρ是15Km, 繁華商圈與新選店區(qū)域人口密度μ是10萬(wàn)，計(jì)算新選連鎖店址的繁華度。

Φ=5.507(在4度—8度之間)，可以開(kāi)店。若Φ小于4，新選連鎖店離繁華商圈太近，顧客會(huì)被繁華商圈距吸引；Φ大于8離繁華商太遠(yuǎn)，消費(fèi)者會(huì)嫌店太偏僻而放棄光顧。

2 連鎖門(mén)店選址

選擇店址，民間俗稱(chēng)“選碼頭”，“碼頭”位置好與否，與生意興隆有很大關(guān)系。

2.1 商店選址原則

2.1.1 選繁華地段原則

在城鎮(zhèn)，人員來(lái)往最密集的地方就是繁華地段。人氣、生機(jī)具佳，人多繁華、生意興旺。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，繁華地段是開(kāi)店交易的最好地段，有商業(yè)廣場(chǎng)、演藝場(chǎng)、酒吧、KTV、茶樓、酒店、體育館、會(huì)展中心等，人們穿梭于街道不外乎購(gòu)物、看演出、聚會(huì)或交流等。

(1)避開(kāi)大道風(fēng)塵。能夠用于經(jīng)營(yíng)商務(wù)的門(mén)店，應(yīng)該是打開(kāi)大門(mén)迎接八方來(lái)客。把店開(kāi)在繁華街T字型或Y字型的路口10M處，設(shè)計(jì)店面時(shí)將進(jìn)口開(kāi)在由側(cè)方進(jìn)，正對(duì)路口的一方設(shè)計(jì)成精美裝飾的圍障，以擋住并避開(kāi)迎大路而來(lái)的風(fēng)塵。

(2)栽花種草。商家的誤解：店前有樹(shù)，顧客不光顧。其實(shí)，愛(ài)花草樹(shù)木，是人的天性，在繁華街T字型或Y字型的路口前開(kāi)店時(shí)，要在店門(mén)兩側(cè)，各開(kāi)出一塊花池，栽種鮮花和小樹(shù)，并要保證這些花草的鮮活的生命力，鮮花和小樹(shù)吸引顧客，消除沿大路吹來(lái)的塵埃。鮮花和小樹(shù)枯萎或骯臟會(huì)起反作用。

(3)保持店前清潔暢通。在繁華街T字型或Y字型的路口10M處經(jīng)營(yíng)商業(yè)，繁華程度高，風(fēng)塵也大，要消除來(lái)往車(chē)輛、人流帶來(lái)的粉塵，請(qǐng)注意在店前多灑水用以消塵，每天擦洗門(mén)窗，清掃門(mén)店，保持店前清潔衛(wèi)生、門(mén)口道路暢通。若是經(jīng)營(yíng)飲食店、水果店、百貨商店等尤其重要，如果讓塵土玷污了食品、水果或衣物，沒(méi)有哪個(gè)顧客愿問(wèn)津受污染的東西，重則還會(huì)因衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)而被工商部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，使商鋪停業(yè)。

2.1.2 選開(kāi)闊地段原則

(1)選開(kāi)闊避狹窄。中國(guó)人筑屋習(xí)慣，多選擇屋前開(kāi)闊，納八方來(lái)客，聚生機(jī)于屋前，這與開(kāi)店經(jīng)商講究納四方來(lái)客契合。按照取開(kāi)闊避狹窄的開(kāi)店原則，選擇店鋪的地址時(shí)，應(yīng)考慮商鋪的正前方是否開(kāi)闊，店門(mén)口前方是否有電線(xiàn)桿、圍墻、廣告牌和過(guò)大遮掩門(mén)臉的大樹(shù)等因素，顧客在遠(yuǎn)處看到商鋪時(shí)便踏至而來(lái)。從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，開(kāi)闊的商鋪無(wú)形中在作免費(fèi)廣告，行人看到商鋪，會(huì)到店里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，凝聚人氣。

門(mén)店開(kāi)在狹窄地或者店前有各種遮掩物，行人或游客不能目睹商店，門(mén)店招攬生意困難。若店面狹窄或者經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)稀少，人氣和財(cái)氣兩不旺，很難有大的發(fā)展。

(2)改造狹窄地點(diǎn)或遮擋物的辦法。由于資金短缺，擠不進(jìn)繁華地段而選擇了店面狹窄或受遮擋的商鋪，解決的辦法是對(duì)商鋪進(jìn)行改造。改造策略：一是得到拆除門(mén)店遮擋物的許可批復(fù)，拆除店前大樹(shù)、圍墻或其他遮掩物體，使店門(mén)顯露出來(lái)。二是店面狹窄，無(wú)法擴(kuò)展面積，就采取把店牌做大(在市政府允許的范圍內(nèi))高懸在商店頂上，安裝發(fā)光二級(jí)管，使行人在白晝都能看見(jiàn)商鋪顯露的招牌，慕名而來(lái)。三是通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙、雜志、廣告牌、網(wǎng)站、發(fā)宣傳單等廣泛宣傳商店，讓人們對(duì)商店形象輪廓有所了解，知道商店在哪里，經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi)以及服務(wù)的特點(diǎn)等。四是積極參加社會(huì)廣泛關(guān)注的福利贊助活動(dòng)，以增強(qiáng)商鋪在社會(huì)的知名度。

對(duì)于沿街道改造老屋建成的商店，要在商鋪大門(mén)的頂部搭出陽(yáng)篷或長(zhǎng)條擋板，遮住夏天火辣辣的太陽(yáng)和雨水季節(jié)的暴雨，為行人在店前遮陽(yáng)和避雨提供方便，無(wú)形中也留住了顧客的腳步，為店鋪興旺奠定基礎(chǔ)。

2.1.3 選南避東北方向原則

(1)開(kāi)店選南向避東北向。北京故宮的坐落朝向是坐北朝南，目的是為了避免夏季的暴風(fēng)雨和冬季的寒風(fēng)。商鋪應(yīng)選坐北朝南方向。面向南方，可以避免或少受東西向和西北向所帶來(lái)的一切季節(jié)性的風(fēng)、冷和烈日等不利的自然性侵襲。在夏季的上午，為了找到一塊陰涼之地，行人會(huì)選擇店前陰影之地走過(guò)，見(jiàn)到中意商品，會(huì)進(jìn)店購(gòu)物。在冬季，店門(mén)口暖暖的陽(yáng)光會(huì)吸引顧客，店面朝南少受風(fēng)吹雨淋。

店門(mén)朝東開(kāi)，夏季的太陽(yáng)從早晨曬到傍晚，店內(nèi)會(huì)熱氣騰騰。首先，店員在烈日爆曬之下，煩躁，頭昏腦脹，很難以平和的工作情緒和服務(wù)態(tài)度回答顧的詢(xún)問(wèn)。其次，商品在烈日照射下，鮮活品容易變質(zhì)腐爛，耐用品容易發(fā)脆老化，不易長(zhǎng)久保存。再次，顧客在商鋪購(gòu)物，受悶熱空氣影響，不是迫不得已要買(mǎi)的物品，不會(huì)光顧該店。

店門(mén)朝北開(kāi)，冬季的西北風(fēng)順著大門(mén)向店里吹。寒冷的風(fēng)加之不見(jiàn)太陽(yáng)的陰門(mén)面，無(wú)法吸引顧客眼球，店里雖有空調(diào)、暖氣等，但顧客不進(jìn)店，必顯冷清。

(2)不利面向采取的措施。因多種因素影響，把店開(kāi)在了面向東西或西北的方向，要采取措施規(guī)避。夏季，在店前搭遮陽(yáng)篷簾或撐遮陽(yáng)傘等，以避免烈日的直接爆曬，也為行人找到一條陰涼的路徑。在冬季，給自己的店門(mén)前掛一個(gè)保暖門(mén)簾，店內(nèi)增設(shè)空調(diào)等供暖設(shè)備，營(yíng)造一個(gè)溫暖舒適的購(gòu)物環(huán)境。

2.1.4 便利顧客原則

連鎖店址選擇要以便利顧客為原則。一是算計(jì)顧客購(gòu)買(mǎi)時(shí)間，二是算計(jì)顧客節(jié)省交通費(fèi)，三是達(dá)到舒適購(gòu)物等，最大限度地滿(mǎn)足顧客購(gòu)物的需要，得到顧客的信賴(lài)、支持和光顧。便利顧客在某些方面不單純理解為開(kāi)設(shè)地點(diǎn)均要選在朝向最好，最繁華，離顧客最近的地方，大多數(shù)情況下，好位置、好朝向、好門(mén)面都被別人搶先占領(lǐng)，這時(shí)的你，應(yīng)按照大多數(shù)目標(biāo)顧客的需求特點(diǎn)和購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，在符合市政規(guī)劃的前提下，根據(jù)某路段的繁華程度選擇商店的銷(xiāo)售的商品種類(lèi)，力求為顧客提供廣泛選擇商品的機(jī)會(huì)，盡管門(mén)店的地理位置不是很繁華，因?yàn)槟軌蚪o顧客提供最滿(mǎn)意的購(gòu)買(mǎi)物，照樣可以取得良好的經(jīng)營(yíng)效果，獲得利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)最佳社會(huì)效益。

2.2 道路形態(tài)與商店選址

選擇店址前，先做出區(qū)域位置選擇。在實(shí)際操作中，同一區(qū)域內(nèi)，開(kāi)一家連鎖店可以有幾個(gè)地點(diǎn)可供選擇，如何在多種店址可選的情況下，考慮多種因素最后做出決定，道路的形態(tài)是重要的依據(jù)之一。

2.2.1 Y形路或三叉路

圖1 Y形路或三叉路

我們進(jìn)過(guò)許多門(mén)店，很少看見(jiàn)把店開(kāi)在三叉路口處的，處于三叉路口，因夏季的熱風(fēng)和冬季的寒風(fēng)對(duì)著店門(mén)吹，會(huì)給店內(nèi)人員的健康帶來(lái)傷害。三條馬路上行進(jìn)車(chē)輛帶來(lái)的粉塵，讓店內(nèi)商品蒙上受灰塵，保質(zhì)期也受到影響。所以，一般不選擇在通行汽車(chē)的Y形路或三叉路口處開(kāi)店。若是商業(yè)步行街的Y形路或三叉路還可以考慮。

2.2.2 十字路

十字路是由橫豎兩條直路交叉形成的路口。商廈貼近十字路，在來(lái)往的車(chē)道上開(kāi)店有好的一面，也有不好的一面，具體選擇在什么地方，用以下分析的方法選址。

在十字路上選店址，要注意以下二種選擇：第一，選擇開(kāi)店的地址一般避開(kāi)路口處10M左右，選擇坐南朝北的位置開(kāi)大型連鎖店。一是避開(kāi)了路口的強(qiáng)風(fēng)和粉塵吹入。二是面南享受溫暖的陽(yáng)光，冬季少寒氣入侵。三是面陽(yáng)對(duì)行人有一種自然的吸引力。第二，坐南朝北的店址已經(jīng)被別人占去，就要選擇避開(kāi)路口處10M左右坐西朝東的位置開(kāi)店。在這里開(kāi)店一是避開(kāi)了路口的強(qiáng)風(fēng)和粉塵吹入，二是能享受早晨東方升起的太陽(yáng)照射，少受冬季寒氣侵襲。三是下午太陽(yáng)西沉?xí)r，有陰影遮擋著路面，給夏季出行的人們帶來(lái)涼爽的避蔭面而吸引顧客進(jìn)店。

十字路若是在步行街上，橫豎兩條直路交叉成的十字路，路上沒(méi)有車(chē)，少了粉塵，多了行人，為購(gòu)物提供了最便利的條件。所以，在繁華商業(yè)區(qū)的步行街上開(kāi)店，無(wú)論在哪里選擇店址都是很好的，只要索要的租金不多，能盈利就要在步行街上開(kāi)店。

2.2.3 T字路

T字路與Y形路大致相同，商業(yè)大廈或商鋪大門(mén)正沖著T字路的路口，前方有直路向著店，快到店門(mén)口，一條橫路擋在前方，直路來(lái)的風(fēng)，無(wú)論是夏季熱風(fēng)，還是冬季寒風(fēng)加上粉塵，店里或熱或冷，在T字路開(kāi)店不妥。

圖2 十字路口店面圖

圖3 T字路口店面圖

2.2.4 正對(duì)著兩大廈中間的縫隙

我們?cè)诼飞闲凶?，?dāng)走到兩大廈的縫隙處，感覺(jué)到?jīng)鲲L(fēng)嗖嗖。開(kāi)店如出一轍，當(dāng)我們把店址選在兩個(gè)高大的大廈中間的縫隙口處，由兩個(gè)高大大廈中間形成的空氣對(duì)流氣流直向店門(mén)吹來(lái)，夏季涼爽還可以撐著，但到冬季，冷風(fēng)呼嘯而來(lái)直吹店面，一是強(qiáng)冷的風(fēng)使店員身體健康受到損害，二是風(fēng)夾粉塵吹進(jìn)店里污染店面和商品，影響了商品的美觀(guān)度和質(zhì)量。所以不宜在正對(duì)著兩個(gè)大廈的縫隙處開(kāi)店。

2.2.5 剪刀路口的門(mén)店

兩條直路都斜著向一個(gè)方向而來(lái)，兩條路匯集時(shí)成為交叉狀，這樣的路稱(chēng)剪刀路。把店開(kāi)在交叉路口，一出門(mén)就能看到兩叉路正沖著店門(mén)而來(lái)，像把剪刀夾住商鋪，順兩大路來(lái)的風(fēng)直沖門(mén)面而來(lái)，帶來(lái)了夏季的熱浪和冬季的寒風(fēng)，還有大路上的粉塵。不利城開(kāi)店，如同十字路口的結(jié)果。

圖4 店面正對(duì)著兩個(gè)大廈中間的縫隙

圖5 剪刀路口的門(mén)店

2.2.6 正對(duì)直路

商鋪的門(mén)正對(duì)著一條大路，稱(chēng)正對(duì)直路。在古代，多以平房為主，正對(duì)著直路的房子易受到來(lái)來(lái)往往車(chē)輛帶來(lái)的滾滾塵土，一般情況下，老百姓都不會(huì)把店鋪建在正對(duì)直路路口處。現(xiàn)今社會(huì)，平房被高樓大廈替代，二樓以上的房子不會(huì)受到往來(lái)車(chē)輛的影響，但是，商店都是坐落在一樓、二樓延續(xù)往上的，還是會(huì)受到大路而來(lái)的風(fēng)、粉塵和車(chē)輛轟鳴聲的影響，這些不利因素會(huì)影響店里人員的身體健康和商品的銷(xiāo)售率。

圖6 門(mén)店正對(duì)直路

2.2.7 面對(duì)死巷

商店的大門(mén)不能對(duì)著死巷子，古代人也稱(chēng)死胡同。讓店面對(duì)著一個(gè)不通達(dá)的死巷子，怎能形成“有客自八方來(lái)”的局面。因?yàn)榭諝馐茏?，氣流不通暢，死巷?nèi)聚集了過(guò)多的濁氣，對(duì)店內(nèi)人員的身體不利，由于店門(mén)對(duì)死巷，前面沒(méi)人能進(jìn)來(lái)，不能聚集人氣，也就不能旺財(cái)。

圖7 面對(duì)死巷的門(mén)店

2.2.8 店前的電燈柱

開(kāi)店時(shí)我們只考慮地里位置和路況、人流、空氣流等諸多因素，但最不引人注目的門(mén)店外的物體我們沒(méi)有考慮到：商鋪門(mén)或窗外的那根電線(xiàn)桿上燈光或那個(gè)大型的燈箱牌。店鋪在這樣的位置上也稱(chēng)作“趕丁棒”。為什么有了這個(gè)燈柱或燈箱牌會(huì)對(duì)商店經(jīng)營(yíng)不利呢？試想，當(dāng)太陽(yáng)西斜的時(shí)候，街燈就會(huì)亮起來(lái)，店員們看著燈亮，惦記著下班，就不會(huì)專(zhuān)心營(yíng)業(yè)。所以店前有電燈柱的店，店員更換的很頻繁。

圖8 店前的燈柱

[1]鄧文通.商鋪風(fēng)水一日通[M].陜西:陜西旅游出版社,2005(5).

[2]曹靜.連鎖店開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)[M].上海:立信會(huì)計(jì)出版社,2007(2).