郭斯蘭

地王頻現(xiàn)并不意味著房地產(chǎn)市場真正的繁榮，土地價格與房產(chǎn)價格的倒掛只能是進一步吹大市場泡沫

9月6日，中國土地市場據(jù)說迎來“地王日”。因為在同一天，杭州華家池地塊以136.73億元成為當?shù)匦碌摹翱們r地王”，上海創(chuàng)造了217.7億的“全國總價地王”，而江蘇金雞湖地區(qū)也誕生了“新地王”，土地市場一片繁華。

這次房地產(chǎn)市場的復蘇步步為營，逐漸浮出水面。盡管此輪升溫到底將持續(xù)到什么程度難以預料，但房價將繼續(xù)快步上揚似乎已成了板上釘釘?shù)氖虑椤７科筚Y金鏈斷裂、進入整合模式的場面仿佛還在眼前，不差錢與補倉囤地惜售已成了市場主流。

與此同時，網(wǎng)絡(luò)上的一則消息則體現(xiàn)出事物的另一面。王石在微博上評論稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了”。無從得知，這僅僅是企業(yè)的策略調(diào)整，還是看空中國房地產(chǎn)市場，可以確定的一點是，精明且成功的商人正在撤離。

針對房地產(chǎn)市場火熱的趨勢，有幾個問題不得不提。

房地產(chǎn)市場不再調(diào)控？此輪的房地產(chǎn)市場上揚最直接的原因就是自“國五條”頒布以來，國家沒有再出臺新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，而且李克強總理上臺以來亦沒有出臺相關(guān)的房地產(chǎn)方面的政策文件，甚至鮮有這方面的發(fā)言。市場可以說在一個“緊箍咒”的放松下得到了肆意的成長。但是，李總理會出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策嗎？這個問題有很明確的答案——“絕對會”。作為一位學者型總理，絕不會任由土地的囤積居奇，調(diào)控政策絕對會來，而且不會太晚。目前來看，保障性房屋的建設(shè)和農(nóng)民安居房的落實可能正是為房地產(chǎn)市場改革鋪路。

房地產(chǎn)市場只漲不跌嗎？過去20多年的經(jīng)驗似乎證明，中國的房地產(chǎn)市場只漲不跌，短期的調(diào)控只為了下一步更快地上漲，但真的存在只漲不跌的市場嗎？答案十分顯然——“沒有”。房產(chǎn)在大多數(shù)人看來仍然是最優(yōu)的投資渠道，保值、具有一定的回報空間且沒有風險，比股市投資更安全，比實業(yè)投資回報更高，但是作為個體，你能確保自己不是接力棒的“最后一棒”，能保證自己在市場崩盤之前安全撤離？只能說，很多人正如履薄冰，且樂觀地估計自己不會是那個倒霉的人。

剛需市場還能繼續(xù)拉動市場嗎？除去投機投資的成分，買房客認為隨著城市的發(fā)展，特別是一二線城市的房價在剛需市場的擴大與有限存量的土地資源和房產(chǎn)面前仍有大幅上漲的空間。當然，中產(chǎn)階級的擴大、過量流動性的存在以及適當?shù)耐ㄘ浥蛎浡剩缛沃緩娝f，“人們能買得起價值200萬元的房子”。但剛需的存在還能對市場有多大的拉動作用？答案值得斟酌。不說目前由于環(huán)境因素、就業(yè)條件以及當?shù)爻擎?zhèn)建設(shè)等原因引起的適齡人員返城返鄉(xiāng)比率正在逐年擴大，且當前城市閑置房產(chǎn)已難消化，據(jù)媒體統(tǒng)計，中國7大城市的平均空置率達到46.1%，遠超國際警戒線。

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地王頻現(xiàn)并不意味著房地產(chǎn)市場真正的繁榮，土地價格與房產(chǎn)價格的倒掛只能是進一步吹大市場泡沫，時間將證明其中真?zhèn)?，厘清其中的理性與非理性。