本刊記者│樓德升 方帥

“立足海西，建樹中國。”以廈門、福州為中心的海西區(qū)域，以上海、合肥為中心的長三角區(qū)域，以天津為中心的環(huán)渤海區(qū)域，禹洲地產(chǎn)沿著海岸線基本完成了全國三大區(qū)域布局。抓住市場窗口盡快上市以期打通融資通道和規(guī)范路徑，精心研磨產(chǎn)品品質(zhì)與體系，持續(xù)地加強和改善內(nèi)部管控并淡化家族企業(yè)色彩，走出一條有著自己風格的道路，禹洲從更高的視野去籌謀全局。

彎道超越

禹洲地產(chǎn)正行駛在倍速超越的賽道上。

8月29 日，在香港舉行的禹洲地產(chǎn)股份有限公司（01628.HK） 2013年中期業(yè)績發(fā)布會上，禹洲地產(chǎn)主席林龍安顯得很輕松。中報顯示，禹洲地產(chǎn)2013年上半年累計實現(xiàn)合約銷售56.99億元，比去年同期大漲了50%，而盈利也大漲了44%。而禹洲也在發(fā)布會上宣布，今年銷售目標調(diào)高到90億元。業(yè)內(nèi)人士預計，今年禹洲地產(chǎn)將進入百億俱樂部的陣營。

而此前的一個月內(nèi)，禹洲地產(chǎn)的兩個動作也頗為引人關注。

8月1日，禹洲地產(chǎn)與中國人壽簽訂定向發(fā)行總值15億港元債券協(xié)議。禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安先生表示：“作為中國人壽唯一一家發(fā)債超過10億的民營企業(yè)，我們很高興繼2010年10億港元定向債后，再次獲得中國人壽的認購，足以見得中國人壽對禹洲地產(chǎn)的發(fā)展前景十分看好，我們期望將來雙方有更多的合作機會。”

7月10 日，禹洲地產(chǎn)公告宣布，通過公開掛牌方式以13.17億人民幣成功競得上海市嘉定區(qū)一幅土地，禹洲地產(chǎn)的總土地儲備逾850萬平方米。

資本平臺

作為廈門乃至福建區(qū)域最早一批赴港上市的內(nèi)地房企，2009年，中央政府將海西經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展上升到國家戰(zhàn)略高度，禹洲在這一年11月2日在香港成功上市。香港投資者評價：“禹洲地產(chǎn)實際上是福建省內(nèi)第一家真正意義上的本土化地產(chǎn)海外上市公司，具有獨特的投資價值”。

但4年前的上市同時有過不少質(zhì)疑之音，認為禹洲選擇在國際資本市場異常波動的時期，上市歷經(jīng)艱難。但縱觀上市后的發(fā)展，進入資本市場讓禹洲的品牌、戰(zhàn)略、管理、規(guī)范、融資等方面都得到了質(zhì)的提升，其資本謀勢可謂成功。

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安曾多次表示，上市對于禹洲而言，意味著禹洲自此“由一家民營企業(yè)變身成了一家與國際接軌的公眾公司，與國際資金平臺對接了，世界大牌投資基金很可能通過這個資金平臺就跟進來了。”

與同規(guī)模的開發(fā)商相比，在中國香港上市使禹洲的融資成本更低。資料顯示，上市以來，禹洲境內(nèi)外融資金額超過50億元人民幣。僅今年以來，4月禹洲地產(chǎn)與六家國際和本地銀行簽訂了一項為期三年1.018億美元等值雙幣可轉(zhuǎn)換定期貸款，利息僅為中國香港銀行同業(yè)拆息加五百七十五點子；7月禹洲又向中國人壽定向發(fā)行本金額為15億元的債券，利息也僅有10%。

在企業(yè)發(fā)展壯大過程中，資本擴張是一種關鍵性的要素，企業(yè)戰(zhàn)略無不表現(xiàn)為資本擴張或調(diào)整，實現(xiàn)低成本擴張和資本收益的有機結(jié)合，實現(xiàn)經(jīng)濟實力與比較優(yōu)勢的結(jié)合。

借助香港上市的契機，禹洲地產(chǎn)積極與國際資本市場各類機構(gòu)保持有效的雙向溝通，建立長期且穩(wěn)定的良性關系，這無疑有助于禹洲地產(chǎn)開拓融資管道及降低融資成本。而在境內(nèi)融資方面，禹洲地產(chǎn)與各商業(yè)銀行保持良好的合作關系，與四大國有銀行擁有良好的區(qū)域合作關系，為中國銀行、建設銀行和工商銀行的重點客戶。

作為廈門乃至福建區(qū)域最早一批赴港上市的房企，禹洲地產(chǎn)拓展了更廣闊的融資平臺，上市4年來，境內(nèi)外融資金額超過50億元人民幣。左圖為今年4月，禹洲地產(chǎn)地產(chǎn)銀團貸款簽約儀式現(xiàn)場。

禹洲地產(chǎn)在全國攻城略地的同時，一直保持財務穩(wěn)健，在公司賬面上一直持有充足現(xiàn)金。數(shù)據(jù)顯示：上市4年來，禹洲的負債率一直保持在50%～60%的低位。禹洲地產(chǎn)穩(wěn)健的財務狀況及發(fā)展前景備受評級機構(gòu)的肯定，穆迪及標準普爾近日都給了禹洲地產(chǎn)B1和B+發(fā)行人評級以及B2和B債券評級，前景展望皆為“穩(wěn)定”。

人才戰(zhàn)略

除了資本渠道的暢通外，上市給禹洲帶來了更多管理上的規(guī)范，完善了企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部管控機制，并吸引了眾多優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人的加入。

盡管禹洲地產(chǎn)是林龍安一手創(chuàng)立，但這些年禹洲地產(chǎn)給業(yè)界的印象是，企業(yè)家族色彩不太濃，甚至林龍安本人也比較低調(diào)，在媒體上的曝光率很低，人們對這個福建的龍頭房企更多的感覺到的是規(guī)范的運作和具有職業(yè)精神的團隊。

負責品牌管理的陳安剛到廈門不到三個月，這位略帶山東口音的職業(yè)經(jīng)理人談及選擇禹洲時表示，禹洲并不像一般人理解的傳統(tǒng)閩商。

事實上，上市之后，禹洲地產(chǎn)就開始逐步去家族化。我們不能一概而論地說，家族企業(yè)機制不適應市場體制，現(xiàn)代企業(yè)機制就完全合理。當然，在企業(yè)發(fā)展到一定程度，如果沒有更職業(yè)化、規(guī)范化、市場化的管理方式，家族企業(yè)很容易停滯不前。正是在全國化的擴張當中，不斷構(gòu)建規(guī)范化的企業(yè)管理制度，構(gòu)建職業(yè)經(jīng)理人團隊，成為一家規(guī)范化運作的公眾企業(yè)，這讓禹洲地產(chǎn)更具穩(wěn)健擴張的張力。

2012 年，禹洲啟動首次對員工股票期權(quán)激勵計劃。林龍安認為，家族企業(yè)制度和職業(yè)經(jīng)理人制度各有千秋，不能絕對化地評論好壞，香港、臺灣很多大型企業(yè)集團都是家族企業(yè)，其發(fā)展數(shù)十年而越發(fā)強勁，而國內(nèi)的龍湖、中海、萬科則是職業(yè)經(jīng)理人推動而繁榮的企業(yè)典范，最佳選擇是將二者有機結(jié)合，開創(chuàng)了一條家族與職業(yè)經(jīng)理人并存，并以職業(yè)經(jīng)理人為主的企業(yè)管理道路，形成“內(nèi)外結(jié)合、家族傳承”的中庸之道。

規(guī)模與模式

“公司要發(fā)展壯大，必須走規(guī)?；缆贰５?guī)?；旧硪彩且话央p刃劍，當企業(yè)具備一定規(guī)模后，其對資金實力和管理水平的要求也更高了。如何在規(guī)?；A上持續(xù)良性發(fā)展？這需要公司建立系統(tǒng)化、管理流程，用高效率的制度保障公司效率?！绷铸埌矊τ谝?guī)?；院蟮墓景l(fā)展方向有著獨到的認識。他思考更多的是禹洲后百億時代的大布局。

禹洲形成了“以優(yōu)秀的管理團隊為核心，以價值鏈整合和風險管控、多項目開發(fā)和項目管控、資本高效運作和多渠道融資、完善的銷售及服務體系為基礎的正向循環(huán)”的發(fā)展模式。

由于擁有得天獨厚的地理和人脈因緣，閩南是順暢溝通兩岸三地的天然平臺。林龍安表示，我經(jīng)常與臺北、高雄等地的房地產(chǎn)行業(yè)公會同行交流，探討和對接房地產(chǎn)的產(chǎn)品升級、融資平臺等合作機會，禹洲地產(chǎn)作為海西在港上市的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商，希望借助這一先天優(yōu)勢，為促進兩岸經(jīng)濟文化交流合作發(fā)揮積極作用。新型城鎮(zhèn)化和擴大內(nèi)需策略下的兩岸企業(yè)交流，蘊含著禹洲未來發(fā)展的機遇與空間，尋求新背景下兩岸合作的新模式，力求實現(xiàn)雙方的互利共贏，并為兩岸發(fā)展及新型城鎮(zhèn)化建設作出更大的貢獻。

福州-禹洲·東方威尼斯（二期）

林龍安透露，禹洲將在漳州開發(fā)臺商養(yǎng)生中心，引入中國臺灣知名的養(yǎng)生機構(gòu)合作，在海西嘗試做一個樣本。

除了持續(xù)深耕區(qū)域，追求穩(wěn)健的高質(zhì)量增長，禹洲地產(chǎn)還將推動二三線城市項目建設，抓住城鎮(zhèn)化這一機遇，積極參與到新型城鎮(zhèn)化建設中。

發(fā)展軌跡

1994 年，在廈門市財政局工作的林龍安下海創(chuàng)建了禹洲地產(chǎn)，那時的廈門還是一個到處是平房和低矮的樓房的濱海小城。

禹洲地產(chǎn)的第一個項目禹洲新村位于廈門島內(nèi)塘邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部，林龍安把那時的禹洲定位于拓荒者，他在這里看到了蓄勢待發(fā)的廈門城市未來。

“第一個項目選擇禹洲新村，當時很多人并不看好，”林龍安回憶，“但我想只要我們用心做事，用真誠來待人，就會得到客戶的認可?！?/p>

市況不好，加上項目位置“偏僻”，禹洲地產(chǎn)做的第一個項目為了“討好”購房者，就要在品質(zhì)和配套上做文章。那時候人們?nèi)匀涣晳T于居住在老式的單元房和平房內(nèi)，從中國香港引入的封閉式花園小區(qū)的概念仍然很少見，小區(qū)的園林和綠化更是被當作可有可無。而林龍安做的第一個項目禹洲新村就打出“推窗一片綠，我家在禹洲”的理念，在廈門首開護坡垂直綠化先河，注重建筑與自然、人與自然的和諧，一時傳為佳話。也是在那時確立了禹洲的“用心”文化和禹洲“以誠建城，以愛筑家”的品牌訴求。

1995 年，總建面積約為11萬平方米的“禹洲新村”一、二期相繼推向市場，這個項目很快就因優(yōu)美的園林景觀和品質(zhì)震動了廈門，成為廈門的一道風景，“禹洲”品牌的知名度在廈門迅速提升，禹洲新村也成了“廈門市首家通過市建委綜合驗收的住宅小區(qū)”。禹洲地產(chǎn)也因為項目的熱銷而成功地掘到了第一桶金。

經(jīng)過十幾年的市場深耕，禹洲地產(chǎn)已經(jīng)成為當之無愧的“廈門王”， 自2007年之后，連續(xù)6年在廈門市場占有率位居第一，在廈門房地產(chǎn)市場占有率約10%。在廈門特區(qū)20年的高速發(fā)展過程中，禹洲地產(chǎn)既是城市發(fā)展的受益者，也是城市發(fā)展的助力者，在廈門城市發(fā)展的每一個階段，在舊城改造和城市拓荒的過程中，都少不了禹洲地產(chǎn)的身影。

閩字，門里有蟲，在福建人眼里，如果待在門里，永遠是條蟲。2004年，禹洲地產(chǎn)成立10年之際邁出了全國化的第一步——進入上海市場。

隨后，禹洲迅速展開了華東戰(zhàn)略，2006年，憑借總建筑面積逾110萬平方米的“禹洲·華僑城”，以造城之勢進入合肥市場。

截至2013年7月，禹洲在廈門、福州、泉州、龍巖、上海、合肥、蚌埠、天津及漳州9個城市共有近40個項目處于不同的發(fā)展階段，在建和持有作未來開發(fā)的總建筑面積逾850萬平方米，其中255萬平方米位于廈門。產(chǎn)品覆蓋了公寓、別墅、寫字樓、酒店、綜合商業(yè)和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，并且每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標桿性的代表作品。

“立足海西，建樹中國?！毕裼碇薜墓驹妇耙粯?，在全國三大區(qū)域，即以廈門、福州為中心的海西區(qū)域，以上海、合肥為中心的長三角區(qū)域，以天津為中心的環(huán)渤海區(qū)域，禹洲正在沿著海岸線完成它的中國流布局。

“我希望5年內(nèi)達到200億的銷售規(guī)模，進入20個城市，成為中國地產(chǎn)30強”。林龍安對禹洲的目標清晰而明確。