李明

摘要本文通過對(duì)當(dāng)前知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析其內(nèi)部管理存在的問題，提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代房地產(chǎn)內(nèi)部管理

中圖分類號(hào)：F271 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)已經(jīng)發(fā)展成為先導(dǎo)性的行業(yè)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展運(yùn)行發(fā)揮著十分重要的作用。在當(dāng)前知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也在新形勢(shì)面臨諸多新的問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理也提出了更高的要求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)魚龍混雜，管理程度參差不齊。

由于前些年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，各類資本象潮水般的涌入房地產(chǎn)行業(yè)，形成了國(guó)內(nèi)數(shù)量驚人的房地產(chǎn)企業(yè)，以致房地產(chǎn)企業(yè)魚龍混雜，盡管隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)政府調(diào)控力度的增大，以及房地產(chǎn)行業(yè)逐步規(guī)范，很多落后小企業(yè)慢慢被淘汰，或兼并重組，但是總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遺留的問題還很普遍地存在于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，一些有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)能夠清晰準(zhǔn)確地分析自己的基本情況，并設(shè)立企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，謀劃發(fā)展模式，但是絕大部分小企業(yè)還只是停留在簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售層面，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平參差不齊。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)合發(fā)展，管理意識(shí)日益增強(qiáng)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)從最初的產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷手段的競(jìng)爭(zhēng)逐漸開始發(fā)生多方面轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)更加注重復(fù)合式發(fā)展，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有凝聚力又具有貼近性的生活、生產(chǎn)方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值、產(chǎn)業(yè)發(fā)展價(jià)值的復(fù)合人居生產(chǎn)、生活。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的管理意識(shí)日益增強(qiáng)，在品牌的塑造、企業(yè)戰(zhàn)略思路的設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)模式的構(gòu)建上，越來(lái)越多地受到重視。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部整合，管理結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。

隨著政府行動(dòng)的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)界的整合受到了重視。一些較小開發(fā)商面臨的流動(dòng)資金問題，較大的開發(fā)商則變得更大，一些中型開發(fā)商則會(huì)變成較大型的。伴隨企業(yè)的整合，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)人力、物力等資源也得到相應(yīng)的整合與重組，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理存在的問題

近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)大洗牌波濤洶涌，浪潮狂襲，大浪淘沙，無(wú)數(shù)房企在這場(chǎng)轉(zhuǎn)型的滾滾車輪中遭受了來(lái)自各方面的沖擊，甚至面臨被并購(gòu)、被淘汰的命運(yùn)。而這其中，企業(yè)內(nèi)部管理中存在的諸多問題也日益暴露：缺乏有效的管理和控制、組織結(jié)構(gòu)不清晰、業(yè)務(wù)流程缺乏規(guī)范性科學(xué)性、管理制度體系不健全、項(xiàng)目管理混亂等等。筆者分析，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理存在的問題主要有以下幾個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)械化。

房地產(chǎn)的內(nèi)部管理涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未能給自身制定一個(gè)中長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，對(duì)自身的定位尚不清晰。而在內(nèi)部管理層面，往往過于簡(jiǎn)單化，僅僅把內(nèi)部結(jié)構(gòu)劃分為各個(gè)小塊，機(jī)械化地進(jìn)行運(yùn)作，而未能夠很好地聚合其各個(gè)部門的整體力量，將各個(gè)版塊有機(jī)地聯(lián)系組織起來(lái)，缺乏軟實(shí)力的構(gòu)建，容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清、人員渙散、企業(yè)聚合力弱，人員流動(dòng)性大等問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理淺層化。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理多停留在表面，從表面上看，他們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部的各個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)有相應(yīng)的工作制度、流程或考核機(jī)制等相關(guān)制度，也有企業(yè)自身的定位和口號(hào)，但是企業(yè)員工對(duì)于企業(yè)定位的理解，對(duì)于制度約束和機(jī)制的運(yùn)行都僅僅停留在文字上，條款化的制度形同虛設(shè)，口號(hào)和文化也只是空喊。企業(yè)對(duì)于自身形象的構(gòu)建、企業(yè)文化的建設(shè)不能深入，甚至照搬挪用相關(guān)公司或行業(yè)內(nèi)其他有關(guān)規(guī)范，并未能有效結(jié)合自身實(shí)際制定管理制度，形成自己獨(dú)特的管理機(jī)制，為企業(yè)的發(fā)展服務(wù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的對(duì)策與建議

（一）加強(qiáng)人才管理。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)人才存在學(xué)歷層次相對(duì)不高，專業(yè)化程度不夠等問題。而在企業(yè)內(nèi)部管理中，人力資源管理是其中一項(xiàng)重要組成部分，當(dāng)今知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。因此，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)情況，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)人才管理。

第一，引進(jìn)人才，改善人才結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)人才類型齊全的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。專業(yè)復(fù)合型管理團(tuán)隊(duì)在現(xiàn)有人員配備的基礎(chǔ)上，為了更好的服務(wù)于我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)，應(yīng)該在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，根據(jù)實(shí)際情況和發(fā)展需求，引入高學(xué)歷、高能力的雙高型人才。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，對(duì)人才的專業(yè)化需求和高學(xué)歷高能力的需求會(huì)越來(lái)越明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的細(xì)化會(huì)帶來(lái)工作類型的細(xì)分，也需要有更加專業(yè)化的人才不斷地充實(shí)到相應(yīng)的工作崗位上。這就需要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，引入高學(xué)歷、高能力、專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理人才，并在這個(gè)基礎(chǔ)上，從隊(duì)伍建設(shè)的高度著眼，建設(shè)一支高學(xué)歷、高能力、工作高效率、知識(shí)技能專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。

第二，加強(qiáng)培養(yǎng)，提升員工素質(zhì)。在當(dāng)前知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)要保持生命力、提升競(jìng)爭(zhēng)力，就必須與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員管理層面，要不斷創(chuàng)新，就應(yīng)該鼓勵(lì)員工不斷學(xué)習(xí)，增強(qiáng)自身業(yè)務(wù)水平，提升自身素質(zhì)。企業(yè)在對(duì)員工的培養(yǎng)上要下功夫，首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期地對(duì)員工進(jìn)行有針對(duì)性的培訓(xùn)，使其得到專業(yè)知識(shí)的提升和學(xué)習(xí)；其次，應(yīng)當(dāng)適時(shí)提供外出學(xué)習(xí)考察的機(jī)會(huì)，吸取他人先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)自身的問題和不足；再次，鼓勵(lì)員工加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，主動(dòng)學(xué)習(xí)，營(yíng)造學(xué)習(xí)氛圍，充分調(diào)動(dòng)積極性，實(shí)行相應(yīng)的評(píng)比、考核與獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）加強(qiáng)制度管理。

制度是企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行、長(zhǎng)期發(fā)展的保障。加強(qiáng)制度建設(shè)和管理，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)始終持續(xù)做的工作。在不同的發(fā)展階段，應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的制度來(lái)進(jìn)行規(guī)范管理，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

第一，明確權(quán)責(zé)，規(guī)范管理。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層面，首先應(yīng)該形成自上而下、權(quán)責(zé)清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過有效的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、清晰的責(zé)權(quán)體系、流暢的業(yè)務(wù)運(yùn)作流程、科學(xué)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，保證企業(yè)整體的組織運(yùn)行效率與效果，增強(qiáng)企業(yè)在戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)層面的競(jìng)爭(zhēng)力。在發(fā)展過程中，不斷完善管理體系，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展。

第二，獎(jiǎng)懲有效，人治管理。激勵(lì)機(jī)制也是企業(yè)機(jī)制中的重點(diǎn)，有效的激勵(lì)機(jī)制能夠大大提高員工的主動(dòng)性和積極性，為企業(yè)帶來(lái)更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身行業(yè)的特點(diǎn)，制定合理的考評(píng)辦法，同時(shí)把握人治管理與制度管理之間的平衡，應(yīng)當(dāng)以服務(wù)企業(yè)為目標(biāo)，增強(qiáng)員工集體榮譽(yù)感，從而避免人員內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生一些損害企業(yè)利益的行為或問題，建立高效的績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制。

（三）加強(qiáng)品牌管理。

品牌管理是喚起消費(fèi)者重復(fù)消費(fèi)的最原始動(dòng)力，是消費(fèi)市場(chǎng)上的靈魂。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)也形成了很多品牌地產(chǎn)，房地產(chǎn)品牌的塑造，同樣具有廣泛的品牌效應(yīng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在逐步走向品牌化。

第一，打造產(chǎn)品品牌。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理上應(yīng)當(dāng)構(gòu)建長(zhǎng)久、穩(wěn)定的品牌體系，合理定位自身，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行明確，清晰、直觀的品牌描述，注重受眾“了解、信任、品味認(rèn)同”等方面的體驗(yàn)，結(jié)合社會(huì)需求和自身定位打造獨(dú)特的產(chǎn)品品牌，使得品牌能夠量化，達(dá)到更有效、更可信的效應(yīng)。

第二，打造文化品牌。企業(yè)文化是企業(yè)內(nèi)部的精神支柱。既要通過企業(yè)內(nèi)部管理傳遞企業(yè)信念和文化價(jià)值，形成高附加值的品牌保障；又要培育積極向上的價(jià)值觀，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部凝聚力和全體員工向心力，形成強(qiáng)有力的文化保障?！?/p>

（作者單位：深圳巨正源股份有限公司）

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