李敏

（福建師范大學(xué)法學(xué)院，福建福州350007）

論產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的權(quán)利
——以建筑物區(qū)分所有權(quán)的視角

李敏

（福建師范大學(xué)法學(xué)院，福建福州350007）

產(chǎn)權(quán)式酒店是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)新概念和投資新模式，在我國屬新興產(chǎn)業(yè)。但由于處于發(fā)展初期，缺乏法律規(guī)范，業(yè)主的權(quán)利時(shí)常受到侵犯，各種權(quán)益糾紛往往拖沓數(shù)年無法解決。該文從建筑物區(qū)分所有權(quán)制度出發(fā)，分析實(shí)踐中產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的各種權(quán)利，并與普通小區(qū)業(yè)主的權(quán)利進(jìn)行比較，對產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的權(quán)利進(jìn)行清晰的界定，得出能否在現(xiàn)有的法律、法規(guī)框架下進(jìn)行規(guī)范，以期對我國產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)范化提供有益借鑒。

產(chǎn)權(quán)式酒店；建筑物區(qū)分所有權(quán)；業(yè)主權(quán)利

產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)生于20世紀(jì)六七十年代一些歐美發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，是由“時(shí)權(quán)酒店”（timeshare hotel）演變而來的。一般認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店是指酒店的開發(fā)商或者整個(gè)酒店的產(chǎn)權(quán)人將酒店的客房分割成數(shù)個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者再將客房交由專業(yè)的酒店管理公司以酒店的名義進(jìn)行經(jīng)營，投資者除按期從酒店管理公司取得客房經(jīng)營收入的分紅外，還可以獲得一定期限的免費(fèi)入住權(quán)[1]。相對于時(shí)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店同時(shí)具有投資和度假兩種功能，投資者對于酒店的客房擁有的是所有權(quán)，享有占有、使用、收益、處分等權(quán)利。一般而言，投資人購買產(chǎn)權(quán)式酒店客房，除取得客房的專屬產(chǎn)權(quán)并享有一定時(shí)間的免費(fèi)居住權(quán)利外，另一個(gè)主要目的還在于獲得酒店的經(jīng)營收益。產(chǎn)權(quán)式酒店投資者的這些特殊權(quán)利需求，決定了產(chǎn)權(quán)式酒店在諸多方面不同于其他酒店、小區(qū)等商業(yè)用房，在適用法律的過程中也會出現(xiàn)眾多爭議。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主權(quán)利現(xiàn)狀

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的物權(quán)關(guān)系和業(yè)主的認(rèn)定

根據(jù)當(dāng)前我國產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀，一般認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店的主體包括酒店客房產(chǎn)權(quán)人、酒店產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)商及酒店管理者，當(dāng)然還包括消費(fèi)者、政府管理部門等。這些主體大部分都是相互獨(dú)立的，當(dāng)然也有部分主體可能是重復(fù)的，例如開發(fā)商有可能也是客房產(chǎn)權(quán)人、酒店產(chǎn)權(quán)人，有的開發(fā)商甚至是酒店管理者等。這些主體之間形成了復(fù)雜多樣的法律關(guān)系，其中涉及的物權(quán)關(guān)系頗多，例如客房產(chǎn)權(quán)人對客房擁有所有權(quán)而具有占有、使用、收益、處分權(quán)能而形成的法律關(guān)系，另外還包括客房產(chǎn)權(quán)人之間的相鄰關(guān)系、客房產(chǎn)權(quán)人與酒店產(chǎn)權(quán)人的共有關(guān)系及地役權(quán)關(guān)系、開發(fā)商與客房產(chǎn)權(quán)人的地役權(quán)關(guān)系等各種不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，涉及的標(biāo)的物有分割銷售的酒店客房、酒店其他配套設(shè)施、酒店公共設(shè)施等。弄清上述這些物權(quán)關(guān)系可以使產(chǎn)權(quán)式酒店按照《物權(quán)法》規(guī)定的各項(xiàng)制度施行，有利于產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的權(quán)利得到《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范和保障。

產(chǎn)權(quán)式酒店的各種利益主體中，最為重要的是業(yè)主。業(yè)主這個(gè)概念，由《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有制度所確立，是指買房置業(yè)的主人或者說不動產(chǎn)的所有人，在區(qū)分所有的情況下，業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，獲得專有部分并因此取得共有部分的人，都能成為業(yè)主[2]。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”。若產(chǎn)權(quán)式酒店中的業(yè)主也按此概念規(guī)定，那么客房的所有者應(yīng)當(dāng)就屬于業(yè)主。在產(chǎn)權(quán)式酒店剛開始出售客房時(shí)，酒店的開發(fā)商擁有全部的客房，隨著客房不斷地被一般投資者所購買，開發(fā)商擁有的整體客房就分割成數(shù)個(gè)客房，這些一般投資者因擁有客房的所有權(quán)自然也就成為了業(yè)主。當(dāng)開發(fā)商將所有的客房都售出后，開發(fā)商不再擁有任何客房的所有權(quán)，此時(shí)，業(yè)主就僅限于一般投資者。但是在實(shí)踐中，產(chǎn)權(quán)式酒店的客房并非一次性賣出，而是分批次賣出，甚至有些客房很長時(shí)間都無人購買，這時(shí)候客房的所有者除了是一般投資者以外，還包括開發(fā)商，那么開發(fā)商應(yīng)當(dāng)也屬于業(yè)主。另外，有些開發(fā)商會將很久未售出的客房出售給酒店產(chǎn)權(quán)人，由酒店產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)出售客房，此時(shí)酒店產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主。但開發(fā)商或酒店產(chǎn)權(quán)人作為業(yè)主并非本文要探討的，因?yàn)榉梢?guī)定的缺失，在產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營實(shí)踐中，客房產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利多處于不明確和受限制的狀態(tài)，有關(guān)的糾紛大多與此相關(guān)，為了體現(xiàn)對客房產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)利的關(guān)注和保護(hù)，本文討論的業(yè)主主要是指一般投資者作為的客房產(chǎn)權(quán)人。

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)踐中有關(guān)糾紛的焦點(diǎn)

在實(shí)踐中，有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店的糾紛基本上都是起因于業(yè)主權(quán)利受到侵犯、限制等。例如，在五星級“南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心”（以下簡稱“南海傳說”）部分房屋產(chǎn)權(quán)一案中，何繼明、李珈等人與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司之間的糾紛產(chǎn)生于酒店預(yù)售合同，原因是海南泰信實(shí)業(yè)有限公司更改了投資項(xiàng)目，以至于合同無法繼續(xù)履行，侵犯了何繼明、李珈等人的權(quán)益。而在“北京首家產(chǎn)權(quán)式酒店深陷物業(yè)糾紛”一案中同樣如此，周先生等人購買了北京延慶金色假日酒店的客房，并由金色假日酒店物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營，但是由于經(jīng)營不善，2007年1月又與山東篷達(dá)集團(tuán)簽訂承包經(jīng)營協(xié)議，而篷達(dá)集團(tuán)同樣未將酒店管理好，于是在2007年底，業(yè)主們與遠(yuǎn)洋公司簽訂了委托經(jīng)營協(xié)議，周先生等其他業(yè)主以為酒店經(jīng)營將走上正軌，沒想到遠(yuǎn)洋公司不顧一些業(yè)主的反對將酒店更名為“遠(yuǎn)洋國際酒店”，并拒絕向業(yè)主代表提交有關(guān)財(cái)務(wù)資料，雙方就此產(chǎn)生矛盾，后來甚至發(fā)生了肢體沖突。上述兩個(gè)案件體現(xiàn)了當(dāng)前我國產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者或業(yè)主權(quán)利經(jīng)常受到侵犯的事實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，酒店開發(fā)商或酒店管理者都是資金雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的組織，這就使得酒店開發(fā)商或者酒店管理者相對于業(yè)主在各方面都處于絕對的強(qiáng)勢地位[3]。

在產(chǎn)權(quán)式酒店中，業(yè)主擁有的是客房的所有權(quán)，按照法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分，但是由于產(chǎn)權(quán)式酒店的特殊性，使得產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的四項(xiàng)權(quán)能無法得到很好的實(shí)現(xiàn)，例如，由于產(chǎn)權(quán)式酒店投資者或業(yè)主分散各地，很難成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會，投資者或業(yè)主就無法形成團(tuán)體共同“對抗”酒店產(chǎn)權(quán)人或管理者；也無法有效地對酒店的財(cái)務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督，不能充分地行使對專有部分的使用權(quán)和共有部分的決定權(quán)；更為重要的是，由于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者或業(yè)主在諸多方面處于弱勢地位，他們的收益權(quán)也無法得到充分的保障?？傊?，由于受到當(dāng)前我國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的限制，目前除了?？谑蓄C布的《產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》（2012年2月施行，共23條）外，沒有其他專門的法律、法規(guī)進(jìn)行調(diào)整及具體規(guī)范，其中更沒有規(guī)定業(yè)主的權(quán)利，實(shí)踐中仍然是用合同約定各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)出現(xiàn)糾紛時(shí)，采取的主要也是私下調(diào)解，即使打官司也是集中于合同方面。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的具體權(quán)利分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的專有權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，專有權(quán)是指區(qū)分所有人對其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。所謂專有部分，是指構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性，并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分[4]。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中業(yè)主的專有權(quán)一般不受到限制，具有所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，只要不要違反共同生活規(guī)則即可，而在產(chǎn)權(quán)式酒店中并不如此。產(chǎn)權(quán)式酒店的特殊性決定了產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主行使專有權(quán)具有不同于建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主的權(quán)利，表現(xiàn)為以下幾種情形。

1.占有

產(chǎn)權(quán)式酒店與一般的住宅不同，購買產(chǎn)權(quán)式酒店主要用于投資，業(yè)主來自全國各地，甚至是全世界各地，一般住宅的業(yè)主會居住在自己的住宅內(nèi)，但是產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主并不經(jīng)常居住在酒店的客房。而且通常酒店贈送的時(shí)間不長，主要還是交給酒店管理者進(jìn)行經(jīng)營管理，以致產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對于其所擁有的客房事實(shí)上并不占有。因此，在對房屋的占有管領(lǐng)力方面，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主相對較弱。正是由于占有方面的區(qū)別，使產(chǎn)權(quán)式酒店在組織方面，對酒店的管理方面存在較多差異，例如如何組織業(yè)主進(jìn)行相關(guān)事項(xiàng)的表決，業(yè)主是否能對所投資的單元進(jìn)行維護(hù)修繕等，可見占有方面的區(qū)別是產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主其他權(quán)利行使方面區(qū)別的前提。但是，雖然產(chǎn)權(quán)式酒店對于客房并沒有事實(shí)上的占有形態(tài)，但也不否認(rèn)其擁有客房的產(chǎn)權(quán)，只是由于客房的用途并不是為了個(gè)人居住，而是為了獲得投資回報(bào)。倘若有惡意占有客房等情形的，業(yè)主同樣可以按照《物權(quán)法》第242條至245條的規(guī)定，請求侵犯人返還原物，排除妨礙或消除危險(xiǎn)。

2.使用

使用也是所有權(quán)的基本權(quán)能，一般的建筑物區(qū)分所有制度中，使用就是指對其專有部分可以自己使用，也可以授權(quán)他人使用；可以用于住宅，也可以用于經(jīng)營性用房。當(dāng)然這種使用只能在法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的范圍內(nèi)使用，必須按照特定用途使用。而產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對其擁有的客房的使用權(quán)與一般建筑物區(qū)分所有制度中業(yè)主的使用權(quán)本質(zhì)上是一樣的，但在行使的過程中表現(xiàn)的不一樣，主要目的是要用于酒店的經(jīng)營。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對于客房的使用存在諸多限制，例如，產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主不得隨意將客房用于自住，即使是獲得了一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，也不得任意決定入住的時(shí)間，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主更不得將客房用作其他經(jīng)營性用房。總之，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對客房的使用權(quán)是不充分的，應(yīng)當(dāng)受到業(yè)主與酒店產(chǎn)權(quán)人或酒店管理者簽訂的委托經(jīng)營合同的限制。

3.收益

產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的收益與一般建筑物區(qū)分所有制度中的業(yè)主的收益內(nèi)容是不太一樣的，一般小區(qū)業(yè)主的收益主要是指對于其專有部分進(jìn)行出租或者用作經(jīng)營性用房取得收益，還有就是經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定后對共有部分用作商業(yè)用途等取得的收益。而產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對于客房的收益主要是指將客房交與酒店管理者進(jìn)行經(jīng)營管理而取得的收益，但這并不意味著產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主無法取得像一般小區(qū)業(yè)主的收益權(quán)，但也有不同之處。例如，一般小區(qū)的業(yè)主可以將其客房出租獲得收益，基本上不會受到限制，只要不違反業(yè)主大會或業(yè)主委員會的一些強(qiáng)制性規(guī)定即可，但是產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主不得隨意將客房出租，客房是業(yè)主委托給酒店管理者用于經(jīng)營的，業(yè)主若將客房出租，不僅妨礙了客房的正常使用，也破壞了業(yè)主與酒店管理者之間的委托協(xié)議關(guān)系。當(dāng)然，業(yè)主若在免費(fèi)居住的時(shí)間內(nèi)將客房出租給其他人應(yīng)該予以支持，但是出租對象對客房的使用應(yīng)當(dāng)也所有限制，只能用于居住，否則將不利于酒店的正常管理。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主通過出租等方式取得的收益可能會與酒店的經(jīng)營收益產(chǎn)生沖突，因?yàn)闃I(yè)主通過其他方式取得的收益，勢必也會影響到酒店的經(jīng)營收益，比如業(yè)主在免費(fèi)居住期間將客房出租給其他人，酒店同樣要承擔(dān)對客房的管理，但無法收取承租人的費(fèi)用，酒店的收入就降低了。因此，要肯定產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主可以通過其他方式對于客房取得收益，但必須有所限制，尤其是不能影響酒店的正常經(jīng)營，至于業(yè)主取得的收益應(yīng)當(dāng)如何分配，可以由業(yè)主與酒店產(chǎn)權(quán)人、酒店管理者通過合同等方式明確。

4.處分

對于一般的建筑物區(qū)分所有制度中的業(yè)主來說，有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)讓、出租以及設(shè)置抵押等，基本不會受到限制，只要符合法律的規(guī)定即可。但在實(shí)踐中，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對其客房的處分是受到限制的，很多業(yè)主在與酒店產(chǎn)權(quán)人或酒店管理者簽訂合同時(shí)，基本上都會對客房的處分進(jìn)行約束，其目的仍然是為了酒店的正常管理。就客房的轉(zhuǎn)讓而言，有些業(yè)主與酒店產(chǎn)權(quán)人或管理者約定客房的轉(zhuǎn)讓必須超過一定的年限，因?yàn)轭l繁更換業(yè)主可能會造成酒店管理混亂，比如產(chǎn)權(quán)證的更換、經(jīng)營收益的分配等。但是既然產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資，業(yè)主的轉(zhuǎn)讓不應(yīng)當(dāng)受到過多限制，對于產(chǎn)權(quán)式酒店的退出機(jī)制應(yīng)當(dāng)寬松些，只要不影響酒店的正常運(yùn)營即可轉(zhuǎn)讓。另外，業(yè)主對客房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，其他業(yè)主或酒店產(chǎn)權(quán)人、酒店管理者是否擁有優(yōu)先購買權(quán)？業(yè)主之間的地位是相同的，能否優(yōu)先購買客房對他們并沒有什么影響，因此，其他業(yè)主不應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)。而酒店產(chǎn)權(quán)人、酒店管理者為了酒店的正常管理，對于客房的轉(zhuǎn)讓享有優(yōu)先購買權(quán)得到了部分學(xué)者的支持，他們認(rèn)為，客房隨意轉(zhuǎn)讓會影響酒店正常運(yùn)營，若酒店產(chǎn)權(quán)人或酒店管理者可以優(yōu)先購買客房，并轉(zhuǎn)讓給更加適合的投資者，有助于保障酒店的管理。

產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對于將客房進(jìn)行抵押也是受到限制的，客房屬于不動產(chǎn)，依據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，客房抵押就屬于不動產(chǎn)抵押，采取的是登記要件主義，為了保證酒店的正常運(yùn)營，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)將客房被抵押的情況告知酒店產(chǎn)權(quán)人及酒店管理者。若產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主無力償還債務(wù)，那么客房就將被折價(jià)或者以拍賣、變賣獲得價(jià)款的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，此時(shí)客房的產(chǎn)權(quán)必然又一次發(fā)生更替，而且一般不動產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中，都會被采取保全、查封等措施，同樣會影響酒店的正常經(jīng)營。因此，在肯定產(chǎn)權(quán)式酒店客房可被抵押的同時(shí)，也要對業(yè)主進(jìn)行限制，不得隨意將客房予以抵押，也不得因?yàn)榈盅簷?quán)的實(shí)現(xiàn)影響酒店的正常經(jīng)營。業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知酒店產(chǎn)權(quán)人或酒店管理者客房被抵押的事實(shí)，否則將承擔(dān)由于客房被抵押過程中造成的損失?？傊a(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對于客房的處分享有自主決定的權(quán)利，但是不得影響酒店的經(jīng)營，處分的情況也應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知酒店產(chǎn)權(quán)人或酒店管理者，雙方具體的權(quán)利、義務(wù)可通過購買合同、委托經(jīng)營合同予以明確。

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店的共有權(quán)及配套設(shè)施的使用權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的共有權(quán)是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對建筑物的共用部分、基地使用權(quán)，小區(qū)的公共場所和公共設(shè)施等所共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利[5]。在產(chǎn)權(quán)式酒店中同樣存在許多共有部分，例如道路、草坪、樓梯、物業(yè)管理用房、建筑物外墻等一些常見的由客房產(chǎn)權(quán)人和酒店產(chǎn)權(quán)人所共有。在產(chǎn)權(quán)式酒店中也存在著許多“公共”部分，但是又不屬于客房產(chǎn)權(quán)人與酒店產(chǎn)權(quán)人共有的部分，即酒店的一些配套設(shè)施，例如酒店的游泳池、健身房、會議室等，這些屬于酒店產(chǎn)權(quán)人所有，但是由于其具有“公共性”，對于這些配套設(shè)施，客房產(chǎn)權(quán)人有權(quán)使用，但受到限制。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店的“公有”部分可分為兩類：一是客房產(chǎn)權(quán)人和酒店產(chǎn)權(quán)人共有；二是酒店產(chǎn)權(quán)人所有，但客房產(chǎn)權(quán)人可以有限制地使用。

1.產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的共有權(quán)

產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的共有權(quán)與普通小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)都是業(yè)主專有權(quán)利的延伸，是以產(chǎn)權(quán)式酒店的共用部分為標(biāo)的物，全體業(yè)主集體享有的不可分割的共同共有權(quán)，但是二者也存在著明顯的區(qū)別。由于產(chǎn)權(quán)式酒店的特殊性，業(yè)主的共有范圍也不同于普通的小區(qū)。我國《物權(quán)法》第73條對普通小區(qū)業(yè)主的共有范圍進(jìn)行了規(guī)定，包括道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。當(dāng)然，對于建筑物的基本構(gòu)造部分、建筑物的共有部分及附屬物、建筑物所占有的地基的使用權(quán)屬于業(yè)主所有也是不存在異議的。而在產(chǎn)權(quán)式酒店中業(yè)主的共有范圍略有不同，比如產(chǎn)權(quán)式酒店中的道路、綠地可能就不一定屬于業(yè)主法定共有部分。公共場所或公共設(shè)施等之所以成為法定共有部分是由于這些是業(yè)主所必須具有的，而且業(yè)主使用的時(shí)間一般都較長或頻率高。但是產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主主要的目的是為了取得酒店經(jīng)營收益，免費(fèi)居住的時(shí)間也不長，所以道路、綠地等其他業(yè)主非必須的公共場所、公共設(shè)施就不屬于業(yè)主共有。因此，在產(chǎn)權(quán)式酒店中，業(yè)主的共有部分限于客房的基本構(gòu)造部分，例如客房的支柱、屋頂、外墻等，還有客房一些公共部分及附屬物，比如樓梯、走廊、消防設(shè)備等。

產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主共有權(quán)的行使與普通小區(qū)的業(yè)主也存在一些區(qū)別。我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，也就是說業(yè)主對于共有部分既享有權(quán)利，也負(fù)有義務(wù)。產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主對于共有部分同樣享有權(quán)利，也負(fù)擔(dān)義務(wù)。例如，業(yè)主對于產(chǎn)權(quán)式酒店的共有部分享有使用權(quán)、收益共享權(quán)、處分權(quán)，若共有部分遭受侵害，任何業(yè)主都有權(quán)要求加害人承擔(dān)責(zé)任[6]。但是產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對于共有部分的各項(xiàng)權(quán)利是受到限制的，比如使用權(quán)一般僅限于合同約定的時(shí)間，收益共享權(quán)一般也包含在酒店的經(jīng)營收益里，處分權(quán)更是受到諸多限制，物上追及權(quán)一般也是由酒店管理者代為行使。產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對于共有部分負(fù)有維護(hù)現(xiàn)狀、不得侵占、按照共有部分的用途使用、費(fèi)用負(fù)擔(dān)等義務(wù)，業(yè)主對共有部分的權(quán)利行使受到限制，義務(wù)自然也更輕些。產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對共有部分的義務(wù)，通常都是由酒店產(chǎn)權(quán)人或酒店管理者負(fù)擔(dān)，例如當(dāng)酒店的走廊、電梯等共有部分遭到損害時(shí)，是由酒店產(chǎn)權(quán)人、酒店管理者進(jìn)行維修，費(fèi)用一般也是由他們負(fù)擔(dān)，當(dāng)然，業(yè)主也要分擔(dān)部分費(fèi)用。總之，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的共有部分與普通小區(qū)業(yè)主的共有部分相比，范圍更小、權(quán)利受限、義務(wù)負(fù)擔(dān)較輕，但是在參照普通小區(qū)業(yè)主共有部分的權(quán)利義務(wù)時(shí)，適用過程中可供借鑒的地方多，不存在沖突的問題。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主共有部分的權(quán)利義務(wù)可適用《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。

2.配套設(shè)施的使用權(quán)

產(chǎn)權(quán)式酒店擁有一些酒店應(yīng)當(dāng)配備的設(shè)施，如前文提到的健身房、游泳池等，對于這些配套設(shè)施，是產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營所必須的，屬于酒店產(chǎn)權(quán)人專有。但是由于這些配套設(shè)施屬于“公有”部分，一般顧客入住酒店后，都可以附帶消費(fèi)這些配套設(shè)施，而產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主能否使用、如何使用值得商榷，畢竟產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主并不擁有這些配套設(shè)施的所有權(quán)，且不同于一般的消費(fèi)者。根據(jù)海口市《產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》第十五條第2款的規(guī)定：客房產(chǎn)權(quán)人可與酒店產(chǎn)權(quán)人約定酒店下列專有配套經(jīng)營性用房及設(shè)施的優(yōu)惠有償使用權(quán)：餐飲用房、商場、會議用房、娛樂用房、文體用房、室內(nèi)（外）游泳池、室內(nèi)車庫和車位等。依此規(guī)定，對于酒店配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主雖然不擁有所有權(quán)，但可以優(yōu)惠有償使用或者免費(fèi)使用。共有權(quán)是專有權(quán)的延伸，而配套設(shè)施的使用權(quán)也同樣可以認(rèn)為是專有權(quán)的延伸。對于普通的消費(fèi)者來說，他們?nèi)胱【频暌话愣寄軆?yōu)惠有償使用或者免費(fèi)使用配套設(shè)施，按照當(dāng)然解釋——“舉輕以明重”，既然這些顧客能夠優(yōu)惠有償使用甚至是免費(fèi)使用酒店的配套設(shè)施，那業(yè)主更應(yīng)當(dāng)享有這些優(yōu)惠。因此，對于這些配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有比消費(fèi)者更優(yōu)惠的使用權(quán)，但是在使用的過程中，不得干擾酒店的正常經(jīng)營。

（三）成員權(quán)

產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主享有專有權(quán)和共有權(quán)，自然也享有成員權(quán)，即《物權(quán)法》第70條規(guī)定的，業(yè)主享有對共有財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主雖然享有成員權(quán)，但是與普通小區(qū)業(yè)主的成員權(quán)不同，除了上述提到的權(quán)利、義務(wù)不同外，更重要的是產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主是一群分散的投資者，可能遍布全世界，難以形成“自治組織”，無法很好地對酒店一些經(jīng)營事項(xiàng)予以行使類似于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利。業(yè)主大會或業(yè)主委員會作為業(yè)主的集體組織，在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中能夠發(fā)揮非常重要的作用，它可以更換不符合他們要求的物業(yè)管理公司，還可以對小區(qū)內(nèi)各種共有部分的使用、修繕等進(jìn)行表決，是維護(hù)業(yè)主權(quán)利的制度保障。由于產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的專有權(quán)和共有權(quán)受到限制，而成員權(quán)可以體現(xiàn)他們作為客房產(chǎn)權(quán)人的身份，可以有效地保障他們權(quán)利的行使，因此，成員權(quán)對他們而言，具有更加重要的意義。因此，在產(chǎn)權(quán)式酒店中必須有利于使業(yè)主能夠形成“自治組織”，以保障他們各項(xiàng)權(quán)利的實(shí)施。例如可以賦予業(yè)主委托權(quán)，業(yè)主可委托律師等作為代理人代為行使業(yè)主的權(quán)利。而且各產(chǎn)權(quán)式酒店也應(yīng)當(dāng)對業(yè)主形成“自治組織”提供條件，比如提供他們開會的場所、設(shè)施等，甚至是將成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會作為產(chǎn)權(quán)式酒店建立所必須具備的一個(gè)資質(zhì)。

在產(chǎn)權(quán)式酒店中，還有一個(gè)值得探討的問題是：業(yè)主是否擁有共同經(jīng)營權(quán)。業(yè)主作為客房產(chǎn)權(quán)人，其主要目的也是為了獲得經(jīng)營利潤，若業(yè)主也擁有對產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營的管理權(quán)，他們的權(quán)利可能更能得到保障。但是在產(chǎn)權(quán)式酒店中，一般都是委托專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主幾乎不涉及酒店經(jīng)營。酒店的經(jīng)營專業(yè)性較強(qiáng)，一般的業(yè)主并不知曉酒店的運(yùn)作、管理，若業(yè)主隨意插手酒店的經(jīng)營，反而不利于酒店的發(fā)展，因此，酒店管理者的資質(zhì)至關(guān)重要。此時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主可充分行使成員權(quán)，即使無法直接對酒店進(jìn)行經(jīng)營管理，但是仍可以選擇合格的酒店管理者，替換不合格的酒店管理者，從而保障自身的權(quán)益。

另外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有對產(chǎn)權(quán)式酒店的監(jiān)督權(quán)，即產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主對酒店管理者的資格、酒店日常經(jīng)營、酒店的財(cái)務(wù)等擁有監(jiān)督權(quán)。業(yè)主的主要目的是為了獲取經(jīng)營利潤，對于酒店的管理享有監(jiān)督權(quán)是理所當(dāng)然的，至于監(jiān)督的方式、項(xiàng)目等都應(yīng)該由法律明文規(guī)定或者與酒店產(chǎn)權(quán)人及酒店管理者約定清楚，既要保障業(yè)主的權(quán)利，也不得影響酒店的正常經(jīng)營。由于產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)比較分散，導(dǎo)致業(yè)主人數(shù)眾多而且彼此獨(dú)立，很難聯(lián)合起來對酒店的日常經(jīng)營、管理進(jìn)行有效的監(jiān)督，有的人覺得監(jiān)督的成本過高而顯得不經(jīng)濟(jì)，也有些人認(rèn)為信息不對稱無法將監(jiān)督落實(shí)到位，而有些人則認(rèn)為投資者天生具有的投機(jī)心理并不十分關(guān)注酒店本身的日常經(jīng)營而不主動去進(jìn)行監(jiān)督，可以說業(yè)主對酒店管理者的監(jiān)督是十分有限的[7]。當(dāng)然，并不能因?yàn)楸O(jiān)督實(shí)施程度較大就不賦予業(yè)主監(jiān)督權(quán)，而應(yīng)該設(shè)置較為完善的機(jī)制幫助業(yè)主行使監(jiān)督權(quán)，例如政府可適當(dāng)介入，可以對產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對于酒店經(jīng)營過程中的一些重要事項(xiàng)予以監(jiān)督，但不得隨意干擾酒店的正常經(jīng)營。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主權(quán)利保障的障礙

根據(jù)上述對產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主權(quán)利的分析，可以較為明確地發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主權(quán)利與傳統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有制度中業(yè)主的權(quán)利有許多不同的地方，也有一些共同的特征。正是由于產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主權(quán)利的這些特殊性，才有必要進(jìn)行有效的規(guī)范和保障。

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的權(quán)利關(guān)系復(fù)雜

在產(chǎn)權(quán)式酒店中有著許多利益主體，這些主體之間共同構(gòu)成了復(fù)雜的法律關(guān)系，除了前文提到的物權(quán)關(guān)系，還包括其他方面的法律關(guān)系，例如客房產(chǎn)權(quán)人、酒店產(chǎn)權(quán)人與開發(fā)商形成的合同買賣關(guān)系，客房產(chǎn)權(quán)人、酒店產(chǎn)權(quán)人與酒店管理者之間的委托合同關(guān)系，也有人認(rèn)為他們之間形成的信托法律關(guān)系，在此不做贅述。產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主與普通小區(qū)業(yè)主一樣具有專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)，但是這些權(quán)利具有特殊性，使得業(yè)主之間、業(yè)主與酒店產(chǎn)權(quán)人和酒店管理者之間的法律關(guān)系更加復(fù)雜。比如，客房產(chǎn)權(quán)人與酒店產(chǎn)權(quán)人之間的共有關(guān)系及地役權(quán)關(guān)系。根據(jù)?？谑械摹懂a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》第十五條第1款的規(guī)定，對酒店中滿足居住基本需求的配套用房及設(shè)施等法定共有部分享有無償使用權(quán)，第2款還有規(guī)定了一些優(yōu)惠有償使用的共有部分，這些是客房產(chǎn)權(quán)人和酒店產(chǎn)權(quán)人共有關(guān)系的體現(xiàn)。之所以會出現(xiàn)共有關(guān)系的特殊性是由于產(chǎn)權(quán)式酒店既具有普通建筑物區(qū)分所有的特征，同時(shí)也有普通酒店的特征。普通小區(qū)的共有關(guān)系一般限于道路、草坪、物業(yè)管理用房、電梯、外墻等，而產(chǎn)權(quán)式酒店中還包括一些酒店性質(zhì)的設(shè)施，而且這些酒店配套設(shè)施一般具有“經(jīng)營性”，這些共同構(gòu)成了客房產(chǎn)權(quán)人與酒店產(chǎn)權(quán)人共有關(guān)系的復(fù)雜性。但是從中可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店中客房產(chǎn)權(quán)人與酒店產(chǎn)權(quán)人之間的共有關(guān)系與普通小區(qū)業(yè)主之間的共有關(guān)系有著相似之處，例如對于物業(yè)用房、樓梯、走廊等都屬于共有部分，對于這些共有部分同樣可行使共有權(quán)，權(quán)利的內(nèi)容與普通小區(qū)并沒有太大的區(qū)別。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)式酒店的特殊性決定了他們的共有權(quán)仍然存在一些特殊性，比如對于走廊、電梯等進(jìn)行改造要考慮酒店的經(jīng)營，他們的共有權(quán)勢必受到限制。

（二）權(quán)利內(nèi)容受合同制約

由于我國有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店有關(guān)的法律法規(guī)不完善，相關(guān)的地方性法規(guī)也僅有海口市制定的《產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》。實(shí)踐中，業(yè)主的權(quán)利內(nèi)容基本是由合同來約定的，基本上沒有法律的強(qiáng)制性規(guī)定。前文已經(jīng)提到我國產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛中用訴訟方式解決糾紛的也僅限于合同糾紛。合同約定屬于債權(quán)，安全性不如物權(quán)，當(dāng)合同出現(xiàn)糾紛時(shí)，業(yè)主的權(quán)利往往得不到保障。例如在實(shí)踐中，產(chǎn)權(quán)式酒店中可能存在一個(gè)問題：投資人無法得到房產(chǎn)證，即投資人雖然購買了客房，但是這個(gè)“所有權(quán)”是有瑕疵的。雖然投資者與酒店開發(fā)商或者酒店產(chǎn)權(quán)人的確簽訂了房屋買賣合同，并且履行合同義務(wù)出資購買，但并不能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。原因在于，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商不得擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)立空間的商業(yè)用房間。也就是說酒店已經(jīng)按照法律的規(guī)定取得了整體產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)產(chǎn)權(quán)證是不能分割成單獨(dú)的小產(chǎn)權(quán)證的，那么事實(shí)上投資者支付了相應(yīng)的購房款，并按照合同的約定可以對房屋進(jìn)行占有、使用、收益，卻無法取得合法的產(chǎn)權(quán)證書，無法符合法律規(guī)定的進(jìn)行處分[8]。當(dāng)然，該規(guī)定針對的是普通酒店，而產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商通常是將酒店以住宅項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)，建成之后再按照酒店的模式進(jìn)行經(jīng)營，這種行為在一定程度上已經(jīng)違反了我國的有關(guān)法律、法規(guī)。若要使產(chǎn)權(quán)式酒店的客房允許出售，應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行“分割”，客房部分作為住宅項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)，這部分就可以適用建筑物區(qū)分所有權(quán)各項(xiàng)制度，而其他部分就按照酒店的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。

若客房部分適用建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，可以將產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的權(quán)利確定成類似于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中業(yè)主的權(quán)利，將產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利，包括專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)以及一些特殊權(quán)利，諸如監(jiān)督權(quán)、經(jīng)營權(quán)等予以明文規(guī)定，對于這些強(qiáng)制性的業(yè)主權(quán)利排除在各主體約定的合同之外，這樣更有利于產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主權(quán)利的保障。

（三）權(quán)利行使缺乏專門制度保障

產(chǎn)權(quán)式酒店在我國興起的時(shí)間不長，許多制度還不夠完善，并沒有形成一套較為完整的體系。目前我國產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的權(quán)利適用得更多的是合同法，任意性較大，業(yè)主的權(quán)利時(shí)常得不到保障。任何一個(gè)新興事物的發(fā)展，最終都必須有適合的制度予以規(guī)范，比如2007年的《物權(quán)法》第70條是第一次對建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念作出規(guī)定，從此小區(qū)各利益主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就有了制度保障，不再局限于《合同法》、《民法通則》等。產(chǎn)權(quán)式酒店同樣如此，現(xiàn)在仍然缺乏制度予以規(guī)范，業(yè)主的權(quán)利也就得不到制度的保障，為此必須針對產(chǎn)權(quán)式酒店建立一個(gè)制度。

有學(xué)者建議，產(chǎn)權(quán)式酒店可以適用《合同法》，應(yīng)該在《合同法》中單獨(dú)確定產(chǎn)權(quán)式酒店合同，讓其成為有名合同，各方主體的權(quán)利義務(wù)應(yīng)該明文予以規(guī)定[9]。但是，《合同法》屬于債權(quán)的范疇，保護(hù)程度不如物權(quán)，合同的內(nèi)容具有較大的隨意性。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)式酒店許多制度設(shè)計(jì)與建筑物區(qū)分所有權(quán)制度仍然有眾多地方不同，比如業(yè)主投資產(chǎn)權(quán)式酒店的目的是為了獲取經(jīng)營利潤，而不是為了居住。但在我國目前的立法環(huán)境下，專門針對產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)建一個(gè)制度的條件尚未成熟，只能將其放入現(xiàn)有的法律框架中。畢竟每一種制度要通過專門的立法對其規(guī)范，必須是已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，而且應(yīng)當(dāng)具備一定程度的規(guī)范性，即在該領(lǐng)域已有“習(xí)慣法”等予以規(guī)制。而產(chǎn)權(quán)式酒店雖然這幾年發(fā)展速度較快，但仍未形成較大規(guī)模，若要對其進(jìn)行專門的立法規(guī)制是不太現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)然，將來一旦產(chǎn)權(quán)式酒店形成規(guī)模，具備足夠的條件，應(yīng)當(dāng)建立專門的制度予以規(guī)范，這樣才能更好地促進(jìn)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展，保障產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的權(quán)利。

通過對產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的諸多權(quán)利在許多方面與建筑物區(qū)分所有權(quán)有著共通的地方，無論是專有權(quán)，還是共有權(quán)的行使等都存在著相同的地方。例如，產(chǎn)權(quán)式酒店的專有權(quán)同樣源自其對客房的擁有，也有占有、使用、收益、處分等各項(xiàng)權(quán)能。而共有權(quán)同樣如此，都是專有權(quán)的延伸，范圍包括電梯、走廊、物業(yè)用房等，對于共有部分同樣享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主基于專有權(quán)和共有權(quán)，也享有成員權(quán)，也可以成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對于共有部分的使用、收益等可以進(jìn)行表決。總之，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主的權(quán)利與普通小區(qū)業(yè)主的權(quán)利有著許多相同的地方，這表明將產(chǎn)權(quán)式酒店納入建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中是可行的。而且產(chǎn)權(quán)式酒店客房適用建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，使業(yè)主擁有酒店的產(chǎn)權(quán)，除了可以提供物權(quán)保護(hù)外，還有利于理清業(yè)主與酒店產(chǎn)權(quán)人、酒店管理者之間的法律關(guān)系，可有效防止糾紛的發(fā)生，同時(shí)還可以保護(hù)第三人與業(yè)主進(jìn)行客房交易時(shí)的安全，進(jìn)而促進(jìn)我國產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的發(fā)展。

四、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟(jì)、社會的不斷發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店將會被更多人所選擇進(jìn)行投資，產(chǎn)權(quán)式酒店能否實(shí)現(xiàn)制度化、業(yè)主的權(quán)利能否得到保障，業(yè)主能夠獲得豐厚的經(jīng)營利潤等將成為產(chǎn)權(quán)式酒店能否穩(wěn)定、快速發(fā)展的重要指向。但就目前而言，我國對于產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)范較少，業(yè)主的權(quán)利經(jīng)常得不到保障，這些都嚴(yán)重影響了業(yè)主投資產(chǎn)權(quán)式酒店的積極性。本文通過對業(yè)主的權(quán)利進(jìn)行分析，認(rèn)為在現(xiàn)有的法律制度中，產(chǎn)權(quán)式酒店的各項(xiàng)制度可參照建筑物區(qū)分所有權(quán)制度實(shí)施，尤其是關(guān)于業(yè)主的權(quán)利，無論是專有權(quán)、共有權(quán)，還是成員權(quán)與普通小區(qū)業(yè)主的權(quán)利都有著許多相似的地方，至于產(chǎn)權(quán)式酒店適用建筑物區(qū)分所有權(quán)制度不適宜的地方，可以按照合同法等法律予以補(bǔ)充。另外，若要為產(chǎn)權(quán)式酒店新構(gòu)建一個(gè)制度，立法成本較高，而且專門為產(chǎn)權(quán)式酒店構(gòu)建一個(gè)制度，也不符合立法的一般規(guī)律。總之，當(dāng)前將產(chǎn)權(quán)式酒店納入建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中，是當(dāng)前保障產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主權(quán)利最為有效的途徑。

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On the Rights of Property Hotel Owners——From the Perspective of Distinguishing Ownership by Building

LiM in
(Law School of Fujian Normal University,Fuzhou 350007,China)

Property hotel is a new business concept and investingmode which is combined with real estate,hotel industry and tourism and it is a newly emerging industry in our country.However,due to the lack of legal norms at its early stage of development, the rights of the owners are often infringed upon and various disputes in this regard usually remain unsolved several years.This paper, from the perspective of distinguishing ownership by buildings in legal practice,analyzes various rights of property hotel owners,compares such rights with ordinary residential property rights,and clearly defines the rights of property hotel owners.Then,it proposes whether it is possible to regulate the rights of property hotel ownerswith currently existing laws and regulations so as to provide some useful hints for reference on the standardizationof China’s property hotels.

Property hotel;Distinguishing ownership by buildings;Owners’rights

DF411.91

A

1673-8535（2013）04-0047-09

李敏（1988-），男，福建永泰人，福建師范大學(xué)法學(xué)院2011級碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)。

（責(zé)任編輯：覃華巧）

2013-06-06