周元　王娜

摘要：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營必然會交稅，而納稅必定使企業(yè)經(jīng)濟利益流出，作為盈利性組織，企業(yè)要在遵守國家各種稅收政策下盡量規(guī)避納稅從而獲得更多的利潤，就必須要進(jìn)行納稅籌劃的分析。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例，介紹房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種以及其各自納稅籌劃的方法，最終針對萬科A納稅籌劃的實施提出幾點合理化建議，以期房地產(chǎn)企業(yè)能夠在遵循稅法規(guī)定的同時降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)利潤。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 企業(yè)價值最大化

1 概述

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地產(chǎn)調(diào)控措施，既打擊了那些投機行為，又規(guī)范了房地產(chǎn)市場的運作，隨著“營改增”的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)企業(yè)如何更好地生存值得思考。一直以來，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃都是企業(yè)獲取更多利潤的一種選擇，如何充分運用稅收的各種政策以獲得稅收節(jié)約、提高企業(yè)利潤需要房地產(chǎn)企業(yè)加以分析和研究。

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、稅負(fù)重，不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等方面分別入手，充分利用國家各項稅收優(yōu)惠政策，這樣不僅減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且能夠在一定程度上實現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用，實現(xiàn)企業(yè)和國家的“雙贏”。

2 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的納稅籌劃方法

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，整個運營過程主要涉及兩個方面：開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)。在這兩個環(huán)節(jié)中，涉及的稅種主要是企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃方法

①適當(dāng)調(diào)節(jié)營業(yè)收入。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅申報前將預(yù)收賬款從營業(yè)收入中扣除，因為預(yù)收款不管是否確認(rèn)都需納稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)有閑置資金還可以將其作為投資和購買國債，獲得的投資收益和利息收入是免交企業(yè)所得稅的。

②將業(yè)務(wù)招待費轉(zhuǎn)化為其他的費用。稅法規(guī)定“企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費可以按其全部的60%扣除，但是不能超過營業(yè)收入的0.5%”，如果發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費超過限額，企業(yè)可以將超過的業(yè)務(wù)招待費轉(zhuǎn)為會議費，無需支出了還得納稅。

③公益捐贈籌劃。首先，從捐贈對象上看，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇那些可以全額扣除的捐贈對象；其次，如果無法選擇捐贈對象，可以捐贈到紅十字會等公益組織中，在后期做好資金流向監(jiān)督。最后，如果超過了稅法規(guī)定的扣除比例時，可以將捐贈分跨到兩個會計年度。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

①“臨界點”籌劃法。稅法規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，否則應(yīng)將其全部增值額按規(guī)定計稅”。在制定商品房的銷售價格時不僅要考慮到市場、成本等因素，還要考慮到企業(yè)的土地增值稅，這樣在20%以內(nèi)可以扣除，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

②代建房方式籌劃法。代建房方式是指房地產(chǎn)企業(yè)受客戶的委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，完工后客戶給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的代建房屋報酬的行為。這樣的方式是不屬于繳納土地增值稅的情況的。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終用戶，可以采用代建房的方式進(jìn)行開發(fā)。

③合作建房方式籌劃法。稅法規(guī)定“對于一方出土地、一方出資金、雙方合作建房、建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅”。這樣在一定程度上減少了建房過程中企業(yè)投入資金而帶來的稅賦，同時延長企業(yè)的現(xiàn)金流，降低企業(yè)為獲取資金而進(jìn)行借貸所帶來的風(fēng)險。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃方法

對營業(yè)稅進(jìn)行納稅籌劃時，應(yīng)考慮以下幾點：對按政府規(guī)定價格出租的廉租房、房地產(chǎn)企業(yè)自建自用的房屋、企業(yè)用自己的廠房等向其他企業(yè)投資入股的，不征收營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可實施以下措施：

①銷售不動產(chǎn)適用的是5%營業(yè)稅稅率，而房屋裝修適用3%的稅率。所以，如果客戶提出需要精裝修時，應(yīng)該與客戶分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同，裝修部分收入僅使用3%的稅率，減少了房屋在裝修上資金投入，同時降低稅負(fù)。

②如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來進(jìn)行開發(fā)，這樣就會適用3%低稅率繳納營業(yè)稅。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃方法

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，是對房產(chǎn)所有人征收的一種稅。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)有從價計征和從租計征，從價計征房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，適用1.2%的稅率；從租計征以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，適用12%的稅率。如果企業(yè)出租房屋既要繳納營業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項資產(chǎn)承包出去或?qū)⑵鋵ν馔顿Y，則會減少稅費。

3 萬科A納稅籌劃方案

3.1 公司基本情況及經(jīng)營稅負(fù)情況

萬科A股份有限公司目前是中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是被人們所熟知的具有代表性的地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，2012年公司完成新開工面積890.1萬平方米，竣工面積1036.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額1934.2億元，營業(yè)收入1031.162億元，凈利潤156.63億元。

從下表可以看出，萬科A在2011年至2012年稅負(fù)率增加了3.83%，而進(jìn)行合理的納稅籌劃，可以盡可能避免以上情況的出現(xiàn)。

表3.1 公司經(jīng)營稅負(fù)情況

3.2 公司主要稅種納稅籌劃分析

3.2.1 萬科A所得稅的籌劃分析

下面將著重通過萬科A因?qū)ν饩栀浂硎艿亩愂諆?yōu)惠政策來分析其所得稅的納稅籌劃情況：

2012年從1月到9月萬科公司通過“愛佑童心萬科專項基金”、“春天里行動”、“社區(qū)故事：happy社區(qū)十年行”、“公益行動”等項目對外捐贈83588.02萬元。

2012年萬科A的年報顯示：概該年度的利潤總額為632228.56萬元。故公司捐贈可享受的最大扣除額為75867.43萬元（632228.56×12%）。而萬科A在該年度的捐贈總額為83588.02萬元，高于可享受的扣除額，還剩7720.59萬元不能扣除，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

經(jīng)過納稅籌劃，可以將捐贈的金額分為兩個會計年度，即將7720.59萬元作為下一年度的捐贈金額，這樣不僅幫助到需要幫助的人，提高了企業(yè)形象，也降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.2.2 萬科A土地增值稅的籌劃分析

表3.2 萬科A土地增值稅的納稅情況

從上表可以看出萬科A在2012年土地增值稅和預(yù)繳土地增值稅都有很大幅度的增加，加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的盈利。

目前萬科A欲建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬元，開發(fā)土地的費用為200萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為980萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為100萬元，最終該批住宅以2410萬元的價格出售。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用，還可以加扣316萬元[（400+200+980）×20%]，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20.7%[（2410-600-

980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根據(jù)稅法的規(guī)定，應(yīng)該按30%的稅率繳納土地增值稅124萬元[（2410-

400-200-980-100-316）×30%]，企業(yè)稅后利潤為290萬元（2410-400-200-980-100-316-124）。

經(jīng)過納稅籌劃，將該批住宅的價格定為2390萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20%，根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為394萬元（2 390-400-200-980-100-316）。該納稅籌劃使企業(yè)減少稅收支出104萬元。經(jīng)過納稅籌劃萬科A減少稅收支出104萬元，稅后利潤增加了104萬元。

3.2.3 萬科A營業(yè)稅的籌劃分析

2012年萬科A在深圳開發(fā)了一棟寫字樓，對外銷售其中的5萬平方米，收取6000元/平方米，該價格包括裝修費用，需要繳納營業(yè)稅及附加1650萬（30000×5.5%）。

經(jīng)過納稅籌劃后，將裝修費從銷售收入中分解出來，由萬科A與客戶簽訂房屋銷售合同，銷售收入為25000萬，再由A下屬的裝修公司與客戶簽訂裝修合同，向客戶收取的裝修費為5000萬元。假設(shè)該裝修公司代收此款項的手續(xù)費收入為10%。那么企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加1390萬（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企業(yè)稅負(fù)。

3.2.4 萬科A房產(chǎn)稅的籌劃分析

①萬科A在深圳市中心擁有一幢廠房，賬面余值為300萬。若出租，每月租金收入60萬，每年租金總額720萬，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅86.4萬（720×12%）。

經(jīng)過納稅籌劃將廠房承包出去，由承包人每月向其繳納60萬元的承包費?；I劃后，萬科A每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅變?yōu)榘捶课萦嘀档?.2%繳納，即應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅2.52萬（300×70%×1.2%），從中可以節(jié)稅83.88萬元。

②對普通房產(chǎn)可以將房屋對外投資。萬科A在深圳擁有一棟房產(chǎn)，其原值為2000萬元，如按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)原值的扣除比例為30%。萬科A將它對外出租，應(yīng)交房產(chǎn)稅為48萬元（400×12%）。

經(jīng)過納稅籌劃分析后，萬科A將這一房產(chǎn)作價2000萬投資入股到企業(yè)甲，萬科A以房產(chǎn)投資入股，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生變化，其應(yīng)交的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的甲繳納，并且投資獲得的利潤不用交營業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅，所以萬科A在這一項目中的稅負(fù)為零。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業(yè)特殊性，作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財務(wù)人員來說，必須首先綜合了解企業(yè)的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，認(rèn)真把好稅收籌劃關(guān)，在市場公平競爭原則的基礎(chǔ)上，從大處著眼，小處著手，去實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化目標(biāo)，并把企業(yè)的管理水平提高到了一個新的層次，實現(xiàn)企業(yè)的最優(yōu)化資源配置，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)創(chuàng)造企業(yè)的最小化稅費支出，這將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。

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