悲劇標(biāo)本

近十年后回顧“8·31大限”，當(dāng)時(shí)籍籍無名的順馳對(duì)于土地政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變的敏感性和出手的快捷都讓人嘆服。當(dāng)諸多房企還在琢磨這條攪局的小“鯰魚”想要做什么的時(shí)候，順馳已經(jīng)通過孫宏斌提出的“螞蟻行動(dòng)”變成了“大象”。

2002年“11號(hào)令”和“33號(hào)令”相繼出臺(tái)，叫停已經(jīng)沿用多年的土地協(xié)議出讓方式卻又留下“四個(gè)口子”，使協(xié)議轉(zhuǎn)讓得以延續(xù)，相當(dāng)多的項(xiàng)目都套上了這四類名目，協(xié)議出讓方式仍在變相延續(xù)，大量土地繼續(xù)流入開發(fā)商手中。

在政府半推半就的政策中，大多數(shù)開發(fā)商選擇了觀望態(tài)度，而順馳卻把握住了土地市場(chǎng)由協(xié)議拿地向拍賣拿地轉(zhuǎn)向的脈搏?！拔艺J(rèn)為土地市場(chǎng)化是早晚的事，沒想到它提前了?！睂O宏斌說。此后，于順馳發(fā)展史上具有里程碑意義的昌平蟒山會(huì)議上，孫宏斌做了題為“鴻鵠之志向、螞蟻之行動(dòng)”的主題演講，確認(rèn)了全國(guó)布局的戰(zhàn)略方向。

2003年9月，順馳走出天津的第一戰(zhàn)在石家莊打響。在這場(chǎng)被稱為“理性和激情、冷靜和瘋狂交織的土地競(jìng)買升級(jí)戰(zhàn)”中，順馳以每畝220萬元天價(jià)拿下石家莊市（2003）第9號(hào)地塊，這一價(jià)位比同等土地20萬元的原估價(jià)高出了10倍，并創(chuàng)下該市土地市場(chǎng)單宗地價(jià)最高紀(jì)錄。用陳寶存的話說，在這場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，“順馳把所有本土企業(yè)都得罪了”。因?yàn)轫橊Y此舉，不僅突破了石家莊開發(fā)商關(guān)于土地估價(jià)的上限，為憑借在低價(jià)土地上造房子牟利的房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代畫上句號(hào)，而且抹殺了當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為這塊地前期所做的工作。

競(jìng)拍失敗的河北卓達(dá)總裁楊卓舒曾表態(tài)，這次競(jìng)買擾亂了石家莊市場(chǎng)的土地秩序，使之出現(xiàn)一種混亂局面。

樓市傳媒董事長(zhǎng)蔡鴻巖曾在《批評(píng)萬科》一書中記載過順馳在石家莊一役后的拿地軌跡?！耙粋€(gè)月后，順馳又在蘇州工業(yè)園區(qū)以5.9億元取得金雞湖地塊；兩個(gè)月后，在南京通過拍賣以6.5億元搶得河西奧體中心地塊；2004年1月，通過掛牌以27.2億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)地塊；2004年4月，先后從鄭州和洛陽取得兩塊土地，將觸角延伸到華中地區(qū)……”

在孫宏斌看來，土地市場(chǎng)的開放和規(guī)范化是一個(gè)歷史性的趨勢(shì)，它不是一個(gè)周期性的現(xiàn)象。孫宏斌準(zhǔn)確地把握了政策，并在包括萬科在內(nèi)的地產(chǎn)大鱷不以為然的目光中，完成了自己“糧草”儲(chǔ)備。

陳寶存這樣評(píng)價(jià)順馳當(dāng)年的行為：“順馳固然占盡了先機(jī)，卻對(duì)地方政府和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)沖擊很大，反映了8·31前后土地市場(chǎng)的一些亂象。許多當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在一級(jí)開發(fā)中做了很多工作，立了項(xiàng)、拿到了規(guī)劃證，最后項(xiàng)目卻被搶走，曾經(jīng)有一級(jí)開發(fā)商在未拿到地后，把前期所有的資料一把火燒掉以示抗議。”

到2004年8·31大限實(shí)施時(shí)，在很多開發(fā)商明白“這次狼真的來了”、開始為“糧票”發(fā)愁時(shí)，順馳高調(diào)宣稱，經(jīng)過一年時(shí)間的拿地，順馳已經(jīng)在華北、東北、華中等諸多城市擁有800萬平方米的土地儲(chǔ)備。

順馳“螞蟻?zhàn)兇笙蟆钡倪^程折射出8·31大限撕破了完全由長(zhǎng)官意志說了算的協(xié)議出讓的黑幕，體現(xiàn)出相對(duì)的公平和透明。

然而，順馳全國(guó)土地儲(chǔ)備迅速膨脹是以高成本為代價(jià)，按照當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格、成本測(cè)算，順馳的叫價(jià)竟沒有一個(gè)開發(fā)商敢承擔(dān)。而據(jù)當(dāng)時(shí)其內(nèi)部員工透露，順馳對(duì)于前期規(guī)劃估算、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估都做得很簡(jiǎn)單，只有幾頁紙，而且往往兩三天就做出決定，完全以是否拿到土地作為考績(jī)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

王石當(dāng)時(shí)就認(rèn)為孫宏斌在賭博：“高價(jià)拿地的時(shí)候就沒有準(zhǔn)備按時(shí)還錢，同政府公信力博弈，屬惡意競(jìng)爭(zhēng)行為。”

順馳也因在土地競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)不計(jì)后果地叫價(jià)，在不少城市同其他地產(chǎn)大鱷交惡。在蘇州金雞湖東的土地出讓時(shí)，順馳拿下了這幅萬科覬覦已久的地塊，據(jù)說當(dāng)時(shí)萬科有人為此落淚。用陳寶存的話說，王石曾多次公開質(zhì)疑過順馳的瘋狂擴(kuò)張。

天欲其亡，必令其狂。2004年第一季度，順馳預(yù)付資金規(guī)模已經(jīng)超過100億元。為了支持其全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略、把有限的資金運(yùn)用到極致，孫宏斌采取了分期支付土地款、縮短拿地開盤周期等方式，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)把之形容為“十個(gè)瓶子兩個(gè)蓋子”。

這樣做的后果，使順馳陷入一邊不斷高價(jià)拿地、一邊在許多城市拖延交付地價(jià)款的怪圈。譬如在北京大興黃村項(xiàng)目的競(jìng)投中，順馳直至開發(fā)銷售階段都尚未付清所有地款。

在搶占房地產(chǎn)市場(chǎng)頭把交椅的欲望驅(qū)使下，順馳以未來房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)作為賭注，采用其他房企無法茍同的方式瘋狂圈地。面對(duì)順馳是否能最終通過市場(chǎng)銷售消化掉高價(jià)拿地成本、而使資金鏈承壓的質(zhì)疑，孫宏斌希望通過對(duì)土地出讓金支付的無限延長(zhǎng)來獲得市場(chǎng)機(jī)會(huì)，再依靠后期銷售回款來彌補(bǔ)之前所欠地價(jià)。而被推高了的地價(jià)，無疑讓土地出讓方、貸款銀行都能獲益。

然而，高速前進(jìn)的順馳并沒有狂奔多遠(yuǎn)。2006年，順馳一再承壓的資金鏈終于斷裂，并同時(shí)遭遇在港上市夭折和投行臨時(shí)毀約撤單等困境，孫宏斌不得不將自己創(chuàng)立十二年之久的順馳55%的控股權(quán)以12.8億元的超低價(jià)轉(zhuǎn)手香港路勁基建。

對(duì)于順馳來說，可謂成也土地?cái)∫餐恋?。“地產(chǎn)黑馬”孫宏斌敏銳地把握了8·31大限所帶來的機(jī)遇，但也終因過于熱衷于圈地、不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)規(guī)模崇拜的悲劇標(biāo)本。

地王背后的分化

8·31大限是地產(chǎn)界的土地革命，此后，已經(jīng)初步成長(zhǎng)起來的地產(chǎn)資本力量迅速通過招拍掛放大。更重要的是，由于單一競(jìng)價(jià)模式，地王從此成為主題詞。

8·31大限之后，中國(guó)于2005年迎來了第一輪地王大戰(zhàn)，當(dāng)年8月初北京實(shí)行土地“招拍掛”制度以來最大地塊——海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅及配套用地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

這場(chǎng)共有7家公司參與的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終演變成華潤(rùn)和順馳之間的捉對(duì)廝殺。經(jīng)過80個(gè)回合激戰(zhàn)，華潤(rùn)以25.65億元?jiǎng)俪觥?/p>

25.65億元的總價(jià)、3654元/平方米的樓面地價(jià)，讓很多業(yè)內(nèi)人士直呼“高了”。

“地王的出現(xiàn)有其必然邏輯，清河鎮(zhèn)住宅及配套用地土地面積大，開發(fā)周期就會(huì)相對(duì)拉長(zhǎng)，從資產(chǎn)價(jià)格角度，升值是必然的?！标悓毚嬲f。

事實(shí)也正如此，2006年華潤(rùn)橡樹灣一期開盤，均價(jià)達(dá)到了約8560元/平方米；2007年橡樹灣二期開盤，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了13500元/平米左右，橡樹灣的面市也被看作當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展加速的開端。

“大型企業(yè)前期擴(kuò)張的資金多是從銀行或其他渠道融資獲得，如果后期沒有足夠的新開項(xiàng)目形成新的銷售回款，前期的融資償還就可能出現(xiàn)問題。而增加新開項(xiàng)目，就必須有相應(yīng)的開發(fā)用地?！弊苑Q“混跡”于房地產(chǎn)業(yè)20多年的馥銘炫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行總裁、中國(guó)企業(yè)家資本聯(lián)盟副主席王巖這樣解釋房企的拿地沖動(dòng)。

肇始于2005年的那次爭(zhēng)奪，不過是之后各地地王狂歡的預(yù)演。此后，各地地王輪番登場(chǎng)、接踵而來。

2007年7月，北辰實(shí)業(yè)和北京城開聯(lián)合競(jìng)得的長(zhǎng)沙新三角洲地塊，總價(jià)達(dá)到驚人的92億元，被稱為“中國(guó)地王”。8月份蘇寧環(huán)球在上海市南京路拍下6萬元/平方米的單價(jià)地王，而恒基剛剛以15億元轉(zhuǎn)手毗鄰的一幢寫字樓，蘇寧卻耗資44億元。

地王的涌現(xiàn)在2010年制造出令人瞠目、近乎泡沫的價(jià)格標(biāo)尺，曾有研究機(jī)構(gòu)描摹出2010年“中國(guó)地王圖”，地王以排山倒海之勢(shì)涌現(xiàn)，單價(jià)地王、總價(jià)地王及雙料地王在全國(guó)各個(gè)城市此起彼伏，達(dá)到47塊之多。

在爭(zhēng)奪土地的激烈廝殺中，央企國(guó)企的身影時(shí)時(shí)閃現(xiàn)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年成交總價(jià)前十名的地塊中國(guó)企獨(dú)占八席，成交樓面地價(jià)前十名中國(guó)企也獨(dú)占八席。

2009年6月30日，廣渠路15號(hào)地公開競(jìng)價(jià)，在前往北京市國(guó)土局的路上，潘石屹給同樣報(bào)了名、交了保證金的任志強(qiáng)打電話。任志強(qiáng)說自己不去，同時(shí)勸潘石屹也別去，理由是：“政府給國(guó)企這么多錢，他們可瘋著呢。他們拿著這些錢該干什么去？沒地方去。這塊地國(guó)企無論如何會(huì)發(fā)瘋的。”

去了現(xiàn)場(chǎng)的潘石屹毫無懸念地沒有拿下這塊地，中化方興投資管理（北京）有限公司以40.6億元的價(jià)格奪得廣渠路15號(hào)地，一次性付款。而四天前，央企成都中澤置業(yè)以19.6億元奪得北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，樓面價(jià)達(dá)15217元/平方米，創(chuàng)造了北京單價(jià)最高的地王。

“央企國(guó)企是2006年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的，那年中小制造業(yè)危機(jī)，產(chǎn)能過剩的央企遭遇轉(zhuǎn)型困局，為保值增值，加入到剛剛崛起的房地產(chǎn)行業(yè)。由于其自有資金與融資成本極低的優(yōu)勢(shì)，2007年開始，央企國(guó)企成為土地招拍掛市場(chǎng)的主力軍。而所謂的78家央企非主業(yè)房地產(chǎn)的退市，伴隨著的是新增5家主業(yè)房地產(chǎn)的航空母艦出世，央企主業(yè)房地產(chǎn)的航母升至21家?！痹谥幸惫┞毜年悓毚嬲f。

土地儲(chǔ)備是開發(fā)商的生命線，當(dāng)央企國(guó)企在土地招拍掛市場(chǎng)上翻云覆雨時(shí)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也無法在這輪搶地洪流中旁觀。

富力地產(chǎn)參與了2009年的大多數(shù)地王競(jìng)拍，但由于國(guó)企強(qiáng)大的資本實(shí)力而屢屢敗北。2009年5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元拿下廣渠門外10號(hào)地，也不過得緣于該地塊周邊都是富力城項(xiàng)目，而且土地本身由富力整理。

2009年12月22日，三大地產(chǎn)巨頭富力、雅居樂、碧桂園組成“民企聯(lián)合體”和保利、萬科、中海聯(lián)合組成的“國(guó)企聯(lián)合體”為爭(zhēng)奪廣州亞運(yùn)城地塊展開了巔峰對(duì)決。當(dāng)“民企聯(lián)合體”出價(jià)255億元時(shí)，“國(guó)企聯(lián)合體”無奈放棄。

在央企國(guó)企接連攻城略地、民企奮力抗?fàn)幍倪^程中，在地王遍地開花的喧鬧中，很少有人想起那些曾經(jīng)的地王鬧劇。

2007年9月11日，福建融信地產(chǎn)以總價(jià)9.04億元、樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米的高價(jià)拍得上海白馬路地塊，成為轟動(dòng)一時(shí)的“地王”。到2008年3月初，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價(jià)拍得的土地退還。

2012年5月2日，北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)發(fā)布公告稱，華美地產(chǎn)旗下北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年12月競(jìng)得的朝陽區(qū)百子灣路14號(hào)地塊，由于未按照出讓合同的約定繳納地價(jià)款被收回，即日起一年內(nèi)暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與北京市新的土地出讓交易活動(dòng)資格。

以上兩例不過是地王浮沉的個(gè)例，當(dāng)開發(fā)商們通過瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時(shí)候，他們有意無意地忽略了其在源頭上制造并累積的泡沫。

在地王輩出的喧囂大潮中，當(dāng)各界指責(zé)地方政府供應(yīng)不力、對(duì)地王的涌現(xiàn)“功不可沒”時(shí)，陳寶存從另個(gè)角度闡釋了其“無奈”：“地價(jià)從收儲(chǔ)環(huán)節(jié)高速上揚(yáng)，土地成本推高不可逆轉(zhuǎn)，收儲(chǔ)速度也在極速下降，地方政府即使想加大土地供應(yīng)，可惜也做不到。”

譬如，北京市2009～2010年期間土地儲(chǔ)備貸款規(guī)模達(dá)到1725.5億元。加上2011年1～5月份新增的土地儲(chǔ)備貸款，即便在2009年之前，北京土地儲(chǔ)備中心無任何貸款存量，上述三年半時(shí)間所積累的2000多億元的貸款，每個(gè)月還本付息就會(huì)超過100億元。所以，朝陽區(qū)國(guó)土局的負(fù)責(zé)人在一次土地推介會(huì)上才會(huì)說：“光是朝陽區(qū)土地儲(chǔ)備貸款的每天利息，就相當(dāng)于購買一架飛機(jī)！”

被詬病的土地財(cái)政

地王的不斷問世是土地價(jià)格上漲較快的最好注腳，土地價(jià)格上漲是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因之一。而反過來，房?jī)r(jià)的上升又推動(dòng)了開發(fā)商對(duì)土地的爭(zhēng)奪，最終推動(dòng)了地價(jià)的上揚(yáng)。地價(jià)和房?jī)r(jià)之間如同一個(gè)循環(huán)往復(fù)、交錯(cuò)上升的游戲，在這個(gè)游戲中，開發(fā)商和市場(chǎng)都深套其中，無法脫身。

“8·31大限后，土地出讓的招拍掛方式強(qiáng)化了地方政府作為唯一的城市土地供給者的壟斷角色，而賣地收入又是地方政府財(cái)政的主要來源之一，地方政府自然有推高地價(jià)的動(dòng)機(jī)?！标悓毚嬲f。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 自從8·31大限使土地有償出讓進(jìn)一步市場(chǎng)化，土地出讓金呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在地方財(cái)政收入中所占比重也迅速提升。2001～2003年我國(guó)土地出讓金合計(jì)9100多億元，約占同期全國(guó)地方財(cái)政收入的35% 。2004年8·31大限出臺(tái)后的當(dāng)年，全國(guó)土地出讓金的價(jià)款達(dá)6412億元，占同期地方財(cái)政總收入的53.9%。2005年我國(guó)執(zhí)行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5884億元。此后，各地土地出讓金持續(xù)增長(zhǎng)，在地方財(cái)政中所占的比重也在不斷上升。

在這樣的利益驅(qū)動(dòng)下，盡管調(diào)控政策一波波襲來，但地方政府始終無法抵制土地財(cái)政的誘惑。即使在2011年持續(xù)而嚴(yán)厲樓市調(diào)控影響下，全國(guó)土地出讓金總金額仍達(dá)31500億元，占地方財(cái)政收入的60%左右。

但在2011年土地出讓金整體創(chuàng)下新高的情況下，有些地區(qū)的土地財(cái)政卻出現(xiàn)了欠收，包括北京、廣州、深圳、杭州等地在內(nèi)的城市土地出讓金收入均呈現(xiàn)大幅下滑。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。

基于對(duì)樓市未來預(yù)期的不確定性，房企減少了購地支出，為避免土地出現(xiàn)超低價(jià)成交或是流拍現(xiàn)象，地方政府在2012年也紛紛放緩了推地的步伐。但事實(shí)證明，這種做法對(duì)于過分依賴土地財(cái)政的地方政府來說是一個(gè)沉重的打擊。為了緩解嚴(yán)峻的地方財(cái)政壓力，地方政府重新開始整理土地出讓。

以合肥為例，截至2012年8月底，合肥獲得經(jīng)營(yíng)性土地出讓金95.4億元，同比下滑約12.2%。為了搶收土地財(cái)政，合肥市不惜采取“以價(jià)換量、薄利多銷”的推地政策。萬科于當(dāng)年9月6日用33.06億元摘取了合肥超大地塊，折合230萬元/畝，而2010年合肥地價(jià)是430萬元/畝，下跌幅度達(dá)到46%。

合肥市面臨的窘境只不過是全國(guó)各地土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影，據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、深圳、杭州和廣州在內(nèi)的一線城市以及所有限購城市，在2012年的前八個(gè)月的土地供應(yīng)、成交和出讓金同比都出現(xiàn)了大幅下滑，遭遇寒流。但是從8月開始土地市場(chǎng)顯示出了“微反彈”態(tài)勢(shì)，直到年底演變成又一輪轟轟烈烈的搶地潮。

在王巖看來，8·31大限之后，面對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)和地價(jià)，國(guó)家的很多調(diào)控政策都是一拍腦袋就想出來的，都有藥不對(duì)癥的弊病。

例如，北京市地稅局2010年底開展土地增值稅預(yù)繳和清算工作，北京市定價(jià)3萬元以上的樓盤土地增值稅預(yù)繳比例將為原計(jì)劃的2倍以上，定價(jià)5萬元的為3倍以上，定價(jià)8萬元以上的為6倍以上。這種以高稅收圍堵高價(jià)房來打壓房?jī)r(jià)的方式，最終的受益者仍然是地方政府，而一時(shí)的房?jī)r(jià)不上漲的表象也是治標(biāo)不治本。

“只要地方對(duì)土地出讓金依然存在著過分依賴的關(guān)系，地方政府就不愿意堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控措施，那么房地產(chǎn)價(jià)格也不可能出現(xiàn)大幅下滑的走勢(shì)?！蓖鯉r判斷。

2004年之前，由于土地市場(chǎng)“雙軌制”的存在，房地產(chǎn)商可以協(xié)議方式廉價(jià)取得大面積的單幅地塊，并在此基礎(chǔ)上通過規(guī)模化壓低建筑、營(yíng)銷等成本獲取高額利潤(rùn)。8·31大限的出臺(tái)是終結(jié)僅憑政府一紙批文協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子，取而代之的是以招投標(biāo)方式為主的“陽光地政”。

然而，8·31大限在杜絕官員個(gè)體謀取私利的過程中，“價(jià)高者得”的無懈可擊也慢慢變味，地方政府對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴扭曲了土地市場(chǎng)的正常交易。制造地王只是地方政府獲取高額利潤(rùn)的手段之一，有些地方政府為了獲得更多土地使用權(quán)出讓金，竟然在土地交易時(shí)找?guī)准夜尽疤мI子”，拍賣時(shí)只管叫價(jià)，以達(dá)到把價(jià)位抬高的目的。2009年11月20日曾奪下順義區(qū)沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地、榮膺“雙料地王”的大龍地產(chǎn)，就因其最大的股東為北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司、又沒有實(shí)際能力交付地價(jià)款的行為，被懷疑為受順義區(qū)政府授意“抬轎子”，其背后的玄機(jī)是地方政府和開發(fā)商合謀提升區(qū)域土地和其他項(xiàng)目的價(jià)格。

“招拍掛政策涉及到不少權(quán)錢之間的交易，招標(biāo)文件有針對(duì)性地為某一家房企量身定做現(xiàn)象屢見不鮮?！蓖鯉r說。

“8·31大限的實(shí)施中，央企國(guó)企是最大的受益者，中小開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，在地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的過程中，城市進(jìn)程也在加快，因此地方政府也是受益者。所謂的土地招拍掛制度的缺陷并非完全在于制度本身，而在于其所置身的大的土地制度及房地產(chǎn)行業(yè)存在缺陷，從而使得土地招拍掛難以在這種大制度框架下獨(dú)善其身。”王巖這樣評(píng)價(jià)8·31大限。