[摘 要]產(chǎn)權(quán)式酒店是集旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)一體的產(chǎn)物，信貸風險比普通酒店或房產(chǎn)高。文章主要從產(chǎn)權(quán)式酒店的概念入手，闡述了規(guī)制我國產(chǎn)權(quán)式酒店信貸風險法律缺陷，在此基礎(chǔ)上指出如何完善產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)法律法規(guī)。

[關(guān)鍵詞]產(chǎn)權(quán)式酒店；信貸風險；法律規(guī)制

產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)端于20世紀60年代中期法國的阿爾卑斯地區(qū)，由“時權(quán)酒店（Timeshare Hotel）”演變而來，最先由瑞士企業(yè)家亞歷山大耐提出，后在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風靡全球的休閑旅游度假方式。產(chǎn)權(quán)式酒店是指建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)后將客房產(chǎn)權(quán)分割出售，酒店配套經(jīng)營性用房及設(shè)施由建設(shè)單位或酒店產(chǎn)權(quán)人所有并由其統(tǒng)一經(jīng)營管理的酒店，①它是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互融合的創(chuàng)新型的投資產(chǎn)品，已成為一種投資時尚。

投資產(chǎn)權(quán)式酒店可以通過貸款抵押的方式進行。貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余購房款，將所購商品房抵押給銀作償還貸款履行擔保的行為付款方式。②由于產(chǎn)權(quán)式酒店銷售方式、投資回報承諾等有違規(guī)之嫌，加之存在信息不對稱，開發(fā)商、酒店管理者追求各自利益，產(chǎn)生道德風險，這些風險都會導致銀行產(chǎn)生信貸風險。在國內(nèi)，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在短短的時間內(nèi)已開發(fā)了200余家，新的紛爭也伴隨而起，中國農(nóng)業(yè)銀行桂林分行訴朱某、陳某、陽朔縣某房地產(chǎn)旅游公司金融借貸糾紛一案就是最好的例證。③目前，成都多家銀行已暫停對產(chǎn)權(quán)式酒店貸款，④究其原因，與其說是銀行收縮銀根，還不如說是為了保障銀行信貸資金安全。

然而，在學術(shù)研究領(lǐng)域，關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的研究剛起步，學者們對產(chǎn)權(quán)式酒店的研究多數(shù)集中在經(jīng)濟和管理領(lǐng)域，而且主要是從風險管理的角度研究，從法律領(lǐng)域研究比較少，且有待進一步深入。在法律研究領(lǐng)域，主要是以保護投資者的利益為視角，提出了相關(guān)法律法規(guī)的完善，在銀行利益保護角度，無論是經(jīng)濟還是法律方面，學者們都還未涉足。所以，本文擬以保護融資方銀行的利益為視角，探討對產(chǎn)權(quán)式酒店信貸風險的規(guī)制，以期銀行業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)能呈健康而有序的良好發(fā)展態(tài)勢。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店法律規(guī)制的缺陷

在國外，分時度假產(chǎn)品比較發(fā)達，對分時度假產(chǎn)品購買者、消費者等相關(guān)利益者保護較為完善。如歐洲的《歐洲聯(lián)盟分時度假指令》，要求成員國必須頒布分時度假產(chǎn)品的法律法規(guī)，并對“冷靜期”制度、事先告知、標準合同文本等作詳細規(guī)定。馬來西亞的《旅游分時度假政策指南和要求》，要求每半年對外公開財務(wù)報表，實行強制信托制度。美國的《分時度假房產(chǎn)法案》，限制違規(guī)經(jīng)營者，規(guī)范分時度假市場。但是，在對銀行利益方面，仍然是空白。

在我國，目前關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的專門法律法規(guī)，僅有《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》，該辦法是我國第一部關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店管理的規(guī)范性法規(guī)，明確了用地性質(zhì)、建設(shè)銷售流程及產(chǎn)權(quán)登記等問題。但該辦法是一部地方性法規(guī)，不具有普適性，全國性的法律法規(guī)還處于空白階段。融資方所涉及的法律問題主要是依據(jù)《中國人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險管理指引》、《合同法》、《擔保法》、《商品房銷售辦法》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《廣告法》等等。

然而，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種“舶來品”，投資方式、法律性質(zhì)等突破了傳統(tǒng)房產(chǎn)的內(nèi)容，由于法律的滯后性，并未對此作出區(qū)分，導致產(chǎn)權(quán)式酒店信貸風險遠遠高于傳統(tǒng)地產(chǎn)。如：《商品房銷售辦法》第11條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。但在我國，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商大多數(shù)是高投資高回報率吸引顧客，承諾的投資回報率高達5%-12%不等。所以，開發(fā)商承諾的固定回報是有違反國家法律的強制性規(guī)定，這可能會導致買賣合同無效或撤銷。同時，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持”，該規(guī)定大大降低了買賣合同與貸款合同之間的獨立性，將買賣合同與貸款合同在效力上做一定程度的結(jié)合，使得買賣合同的無效或解除將直接導致貸款合同的解除。所以，一旦出現(xiàn)法律糾紛，銀行的合法權(quán)益很難得到有效維護。又如，根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有固定投資回報的承諾”。由此可見，開發(fā)商以固定回報承諾吸引投資者，違反了國家相關(guān)金融監(jiān)管規(guī)定的要求，可能會導致合同無效，承諾固定回報將無法得到法律保護，這就必然會直接影響到銀行如期收到還款，導致信貸風險的提高。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店信貸風險法律規(guī)制的完善

雖然產(chǎn)權(quán)式酒店在國外發(fā)展已經(jīng)比較成熟，制度比較完善，但在我國仍屬于新生事物，需與我國現(xiàn)行的法律制度進一步磨合。產(chǎn)權(quán)式酒店涉及利益主體眾多，法律關(guān)系錯綜復雜，因此，對產(chǎn)權(quán)式酒店信貸風險的法律規(guī)制，不能簡簡單單地按照一般房產(chǎn)信貸風險規(guī)制。鑒于此，本文提出一些膚淺的建議，希望能引起相關(guān)實務(wù)部門的關(guān)注，以達到拋磚引玉之用。

（一）商業(yè)銀行應(yīng)建立嚴格的風險控制體系

以2004年銀監(jiān)會公布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險管理指引》為指導，實施貸前調(diào)查貸后監(jiān)控相結(jié)合的風險控制體系。商業(yè)銀行貸前應(yīng)嚴格審查，對貸款人的房屋買賣合同、有關(guān)償債能力以及其提供的一系列證明文件嚴格審查并作詳細調(diào)查，實行嚴格的審批責任制度，避免發(fā)生因房屋買賣合同無效而導致貸款合同無效的情況。同時，銀行在對貸款進行審批時，也應(yīng)將開發(fā)商、酒店管理公司的資信作為考察對象，是否具有足夠的資金實力、信譽狀況、經(jīng)營能力等等，因為這些會影響到借款人日后的還款資金來源問題。貸后應(yīng)加強對項目資金的監(jiān)管，加強跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)風險因素，積極采取有效措施應(yīng)對，以保證銀行信貸資金安全。

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)模式：開發(fā)商、酒店經(jīng)營管理公司聯(lián)合

產(chǎn)權(quán)式酒店突破傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，委托經(jīng)營關(guān)系中，一方面，酒店經(jīng)營管理公司是開發(fā)商事先選定的，開發(fā)商作為理性的經(jīng)濟人，目標是利潤最大化，且酒店的經(jīng)營業(yè)績無利益牽連，所以開發(fā)商在選酒店管理公司時，僅以酒店銷售業(yè)績?yōu)榻K極目標，不考慮于酒店經(jīng)營能力。另一方面，產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)決定了投資者不參與公司運營，酒店的經(jīng)營利潤除了受所處的地理環(huán)境、配套設(shè)施外，更重要的是經(jīng)營者的經(jīng)營管理能力，對于涉及到具有專業(yè)色彩的市場定位、經(jīng)營方向、經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營策略以及管理方案等內(nèi)容完全由管理者判斷和決定。然而，投資者對這些因素無法監(jiān)督，加之酒店必須整體經(jīng)營，投資者眾多且比較分散，投資者想退出或更換酒店管理者都比較困難，從而產(chǎn)生較大的風險。

在該行業(yè)發(fā)達的歐美國家，酒店經(jīng)管成功的重要原因是開發(fā)商本身就是在酒店行業(yè)富有經(jīng)驗的經(jīng)營者，因此我國可以借鑒他們的成功經(jīng)驗，采取開發(fā)商與經(jīng)營管理商聯(lián)合開發(fā)的模式，這樣具有以下優(yōu)勢：1.開發(fā)商在酒店修建規(guī)劃時，會把精力主要集中在影響酒店經(jīng)營因素上，如：地段、周邊的商務(wù)環(huán)境、配套設(shè)施等。2.經(jīng)營管理公司參與酒店開發(fā)，可以把開發(fā)商、酒店經(jīng)營管理公司和投資者利益捆綁在一起，避免三方因利益目標不一致給酒店經(jīng)營帶來的不利影響。3.由于開發(fā)商與酒店的經(jīng)營業(yè)績有著利益關(guān)系，開發(fā)商少不了會監(jiān)督酒店的經(jīng)營管理和支持酒店發(fā)展，使之符合星級酒店標準。這樣才能使產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)揮真正優(yōu)勢，才能保證兌現(xiàn)對投資者的回報承諾，進而保證銀行還款來源。

（三）擔保公司為還款來源提供擔保

通過抵押貸款方式支付房款的投資者，還款資金的主要來源是投資收益。投資者在投資的頭幾年獲得的收益，由房開商或酒店經(jīng)營管理公司統(tǒng)一扣除并打入還款賬戶，以作為投資者對銀行的還款。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報率，通常是80%—100%的出租率來計算的，然而，根據(jù)中國旅游業(yè)統(tǒng)計公報顯示：2011年全國飯店出租率為61.07%，2010年全國飯店出租率為60.28%，2009年全國飯店出租率為57.88%。⑤產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況更為不理想，平均入住率僅有40%，整體收益率偏低，高投資回報率的承諾能否兌現(xiàn)，將是一個未知數(shù)。

所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的性質(zhì)決定了投資者不參加酒店的實際經(jīng)營，無法對之進行監(jiān)督，一旦酒店經(jīng)營出現(xiàn)問題，投資回報承諾將無法兌現(xiàn)，必然會影響到銀行信貸資金安全。因此，銀行在放貸過程中，應(yīng)把投資收益是否進行強制擔保作為先決條件，且該責任是無限連帶的擔保責任。實行強制擔保，可以監(jiān)督開發(fā)商或酒店經(jīng)營著按時并按照約定實現(xiàn)投資者的權(quán)利，當酒店經(jīng)營管理公司或開發(fā)商無法實現(xiàn)購買者權(quán)利時，擔保人承擔擔保責任，向投資者支付一定的賠償金，從而更能保護投資者的利益。

（四）建立完善的產(chǎn)權(quán)式酒店監(jiān)管法律制度

在國外，對于分時度假的普遍做法是要求開發(fā)商在酒店銷售之前，將其使用權(quán)交付給信托公司，由信托公司對分時度假房產(chǎn)的使用權(quán)進行監(jiān)管，⑥我國同樣可以借鑒國外經(jīng)驗，采用信托制度。另外，還可以從以下幾個方面對酒店開發(fā)商、經(jīng)營管理公司規(guī)范和監(jiān)督：1.規(guī)定產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商、經(jīng)營管理公司的較其他公司更為嚴格條件，如最低注冊資本額要求。2.加強公司的財務(wù)監(jiān)督，要求保存?zhèn)渫洠攧?wù)報告和稅務(wù)交繳單等，以便銀行、政府以及投資者及時監(jiān)督檢查。3. 引入專門的審計機構(gòu)，對酒店定期出具審計報告，以便投資者了知曉酒店經(jīng)營狀況。4.強制保險，為本公司將來的經(jīng)營活動進行擔保，以保證該酒店經(jīng)營管理公司的行為不會危及到投資者的利益，防止投機詐騙，這樣能有效地消除開發(fā)商、酒店經(jīng)營管理公司的道德風險，還能避免因開發(fā)商、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營困難引發(fā)的系列信貸風險，降低銀行的信貸風險，合法權(quán)益得到有效的保障。

[注釋]

①參見：《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》。

②參見：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第4款。

③參見：廣西壯族自治區(qū)桂林市秀峰區(qū)人民法院 （2010）秀民初字第611號，2010-9-29。

④參見：http：//www.sdmingde.cn/news-561.html，2013年1月13日訪問。

⑤參見國家旅游局官網(wǎng)：http：//www.cnta.com。

⑥蔣佩瑾.海南產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)法律問題的思考[J].法學理論，2012，（12）。

[參考文獻]

[1]王婉飛.分時度假研究[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2005.

[2]肖妮.產(chǎn)權(quán)式酒店法律問題思考[J].法制與社會，2007，（6）.

[3]趙穎.海南產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)法律問題研究[J].法制與經(jīng)濟（下旬），2012，（5）.

[作者簡介]陳旭琳（1983—），女，貴州畢節(jié)人，貴州財經(jīng)大學，助教，研究方向：經(jīng)濟法。

[基金項目]本文系2011年貴州民族大學基金資助科研項目成果（項目編號：2011（30）。