于洋

從某種意義上講，區(qū)域的發(fā)展，與其天然的地理區(qū)位有極為重要的關(guān)聯(lián)。

膠州，因靠近膠州灣而得名，也因臨近海灣港口而開放。她處在半島“一體”發(fā)展的三條黃金通道。濟青、青萊高速以及膠濟鐵路的咽喉位置，是山東半島與內(nèi)陸連通的交通樞紐，優(yōu)越的交通條件使得她在融入大青島、服務(wù)大半島、發(fā)展藍(lán)色經(jīng)濟中，贏得了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢與活力。一個散發(fā)著勃勃生機的“金膠州”正在人們面前展現(xiàn)。

隨著雙積路、膠州灣大橋膠州連接線等一批重大交通設(shè)施的快速推進(jìn)，公鐵聯(lián)運、海陸聯(lián)動的優(yōu)勢愈加明顯。加之山東半島國際機場正式落戶膠州膠東，使得膠州及紅島區(qū)片成為了山東省唯一的內(nèi)聯(lián)全國、外接全球的世界級中轉(zhuǎn)樞紐和國際門戶。得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，將對膠州的戰(zhàn)略地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市功能等方面起到巨大推動作用。在新一輪大青島發(fā)展戰(zhàn)略中，膠州將成為大青島半小時輻射半徑內(nèi)重要的經(jīng)濟隆起帶和交通樞紐。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開城市經(jīng)濟的有力支撐。作為青島最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，如今，在眾多利好因素的影響下，膠州地產(chǎn)已具備了領(lǐng)跑市場的“后發(fā)力”。

反觀膠州，按照青島市經(jīng)濟重心西移的發(fā)展布局，青島西海岸將成為重點的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域。膠州處于西海岸產(chǎn)業(yè)帶的中間位置，又是加工制造業(yè)和倉儲物流業(yè)的基地，必將匯集大量的人流。

而有了需求的支持，必然會推動未來膠州房地產(chǎn)市場的繁榮，但前提是有品質(zhì)才有市場。

市場為何“溫吞”

膠州的房地產(chǎn)市場同青島其他的縣級市相比，起步并不算晚，但是在前幾年中，發(fā)展卻非常平穩(wěn)，甚至有些平淡。膠東半島房價飛漲，而融入半島經(jīng)濟圈的膠州卻遲遲沒有大動作。房價相較于膠州灣及周邊區(qū)域，無疑位居中等，甚至偏下。這與膠州的城市地位及整體經(jīng)濟發(fā)展水平是不相稱的。那么，原因何在？

“膠州房地產(chǎn)和其他區(qū)域不一樣，因為它的平臺和土地資源相對充足。這里不僅有老城區(qū)、新城區(qū)、海爾大道、少海、產(chǎn)業(yè)新區(qū)等眾多板塊，還有相對寬裕的土地供應(yīng)。就是不算膠東、膠西、膠北、李哥莊這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)，市場上也至少有三四十個樓盤在建在售，從來就是供過于求?！鼻鄭u中置國際市場總監(jiān)張百忍說。

從2004上半年來看，隨著膠州城市影響力的擴大，以及膠州市政府對膠州房地產(chǎn)的愈加重視，一些大的地產(chǎn)商和有著豐富經(jīng)驗的地產(chǎn)投資者不斷地將目光投向膠州，膠州新樓盤也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。大批土地的出讓，導(dǎo)致膠州的房地產(chǎn)市場需求處于飽和狀態(tài)。

另外，膠州房地產(chǎn)市場的主要客戶群有著明顯的特點，它主要由膠州當(dāng)?shù)氐母咧械透魇杖腚A層和膠州外企員工組成。他們有著最基本的住房需求，但他們對樓市和時下的樓價有著固執(zhí)而堅定的看法，不會接受過高的樓價，但當(dāng)樓價調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，他們就會入場。

根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，膠州市全年新房成交13530套，成交量占青島市總成交量的12.8%。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其中七成為膠州本地客戶，一成為膠州以外青島其他區(qū)市客戶，兩成為外地客戶。換句話說，支撐膠州房價的脊柱為剛性需求。

“膠州和原膠南不一樣，很難依靠外來客戶，主要還是本地人，可是這個全部人口只有80多萬人、市區(qū)人口只有30多萬人，且又在大力推進(jìn)舊城舊村改造的小城市，還有多少挖掘潛力？”張百忍不無擔(dān)心地說。

從目前的情況看，膠州地產(chǎn)還是新老城區(qū)兩條腿走路，但因為本地購買力有限，市場短期內(nèi)很難出現(xiàn)整體火爆行情。但從長遠(yuǎn)來看，隨著新城區(qū)建設(shè)的逐步完善，經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市居民收入的提高等，都將為城市房地產(chǎn)業(yè)提供購買力保障。

“不打烊的繁榮”

一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同當(dāng)?shù)卣恼咧赶蚴窍⑾⑾嚓P(guān)的。

作為山東省首批沿海開放城市，出口創(chuàng)匯連續(xù)多年居全省縣市首位的膠州，正在通過集群效應(yīng)，吸引越來越多的物流資源，把“交通樞紐”這—優(yōu)勢發(fā)揮到極致。

繼總投資7.1億元的中鐵物流項目落戶膠州后，投資5000萬美元建設(shè)集裝箱項目的以色列物流巨頭以星綜合航運公司來了，山東遠(yuǎn)通鋼鐵貿(mào)易有限公司青島物流項目來了，山東鋼聯(lián)物流股份有限公司膠州物流項目、博遠(yuǎn)物流、中集物流等近百家物流、加工企業(yè)紛紛入駐膠州。據(jù)悉，目前膠州規(guī)模超過千萬元的物流企業(yè)已經(jīng)達(dá)到15家，在原青島五市中處于優(yōu)勢地位。對此，有專家表示，物流企業(yè)的入駐，給膠州帶來的將是以倉儲物流業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)——“不打烊的繁榮”。

如今，從早到晚一輛輛呼嘯而過的大型集裝箱貨車，儼然是膠州國際物流港日漸崛起的形象代言人。經(jīng)濟的發(fā)展必然帶來城市的繁榮和人氣的極大提升。而與日俱增的物流、人流、資金流，自然也同步帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2013年1月，膠州樓市迎來了開門紅，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1月份膠州市銷售830多套，相較2012年1月的330多套的銷售量，同比增加了兩倍還多。在傳統(tǒng)營銷的淡季取得如此喜人的成績，讓我們對未來的膠州樓市充滿了期待。

“近年來，隨著膠州國際物流港的日漸崛起，大量物流業(yè)相關(guān)企業(yè)入駐膠州，帶動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的同時也釋放出了較多的就業(yè)機會，再加之政府注重城市建設(shè)，居住環(huán)境日益改善，吸引了大量外來人口到此就業(yè)、定居。為房地產(chǎn)市場消費增添了需求支持?！本G城膠州紫薇廣場項目營銷總監(jiān)高翔說。

實際上，一個城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，僅靠本地人是不足以支撐的，必須有大量外來人口。上海有30萬常住的中國臺灣人，深圳有中國香港人買房、北京則集中了全國的購房者。

反觀膠州，按照青島市經(jīng)濟重心西移的發(fā)展布局，青島西海岸將成為重點的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，膠州處于西海岸產(chǎn)業(yè)帶的中間位置，又是加工制造業(yè)和倉儲物流業(yè)的基地，必將匯集大量的人流。

而有了需求的支持，必然會推動未來膠州房地產(chǎn)市場的繁榮，但前提是有品質(zhì)才有市場。

如今，隨著購房者購房理念的進(jìn)一步理性，房地產(chǎn)開發(fā)也需要從原來的粗放型向品質(zhì)精細(xì)型轉(zhuǎn)變?！艾F(xiàn)在來看房的人已經(jīng)從關(guān)注價格逐漸轉(zhuǎn)向綜合考慮，購房更加理性化?！备呦韪嬖V記者，隨著購房一族的年輕化，價格不再是購房者選房的唯一理由，購房者也會側(cè)重于開發(fā)企業(yè)的品牌形象，從樓盤的外部環(huán)境、項目的戶型設(shè)計、小區(qū)的環(huán)境綠化、物業(yè)管理等方面來考慮，從各項素質(zhì)來評價樓盤的整體品質(zhì)狀況。

房企借勢而為

什么樣的房子值得期待？尤其在大量存盤加速銷售，大量在建樓盤在售，產(chǎn)品日益豐富的情況下，置業(yè)者更是感到迷惑：我該買什么樣的房子？

在買房成本不斷提高的今天，品質(zhì)高檔的樓房更契合當(dāng)前許多人的居住夢想。正如高翔所言：“好城市中的好房子永遠(yuǎn)是保值的?！?/p>

作為膠州新城區(qū)行政中心的首席品質(zhì)大盤，綠城·紫薇廣場自開發(fā)之日起，就以其高端的產(chǎn)品定位和高品質(zhì)的開發(fā)理念獲得了政府及社會各界人士的廣泛關(guān)注與認(rèn)可。

比如，紫薇廣場是膠州第一個全石材干掛建筑的社區(qū)；全人車分流設(shè)計，在小區(qū)的地面看不到停車，打造純步行環(huán)境；每一個項目組團內(nèi)都有游泳池，從小就可培養(yǎng)孩子游泳……再加上五星級喜來登酒店的入駐，處處體現(xiàn)著綠城對產(chǎn)品品質(zhì)的精雕細(xì)琢?！爱?dāng)我們將房產(chǎn)品的建設(shè)作為實現(xiàn)生命價值和理想的一項事業(yè)并專注地投入智慧心血和生命時，其最終的建筑產(chǎn)品就將自然而然地超越技術(shù)，成為具有恒久價值的藝術(shù)作品?！本G城集團董事長宋衛(wèi)平曾這樣說。

不只是綠城這樣大的地產(chǎn)企業(yè)，面對新的發(fā)展周期，膠州市本地企業(yè)也在“蘇醒”，而其中的一個縮影就是該市的李哥莊鎮(zhèn)。

在以藍(lán)色經(jīng)濟為引擎的新的城市發(fā)展戰(zhàn)略破繭之后，膠州市李哥莊鎮(zhèn)也找到了自己的蝶變之路一“打造青島后花園，建設(shè)青島特色衛(wèi)星鎮(zhèn)”。

如今，海灣大橋的通車進(jìn)一步拉近了李哥莊與青島主城區(qū)的距離。正是這樣獨特的區(qū)位優(yōu)勢，讓李哥莊這座衛(wèi)星城鎮(zhèn)更加吸引人。

繼成功引進(jìn)總投資20億元的“中國帽藝博覽城”、投資8億元的德才科技新材料和投資3.2億元的久力電動車等23個內(nèi)外資項目后，世界500強企業(yè)富士康集團又成功落戶李哥莊鎮(zhèn)，這一系列招商引資的佳作使得李哥莊鎮(zhèn)的發(fā)展邁上了新臺階。另外，膠東國際機場的開建，也使得青島北岸城區(qū)的李哥莊板塊更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

其實，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，主要就是靠人流和資金流“雙流”推動的作用。人流與資金流的集聚將為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供廣闊的市場空間。

在李哥莊順盛·水岸綠城售樓處，銷售人員忙得不可開交。青島順盛置業(yè)有限公司副總經(jīng)理侯雷告訴記者，從今年正月初八到現(xiàn)在，順盛·水岸綠城每天都保持著10～16套的銷量?！拔以谶@里買房，就是看中了它巨大的發(fā)展?jié)摿?。另外，價格也能夠接受?！痹诔顷柟ぷ鞯臇|北小伙小盧告訴記者。

“像這樣的外地購房者，占我們?nèi)靠蛻舻?/3。我們項目的主要客群就是周邊區(qū)域的外來務(wù)工人員。每天我們都有看房班車專門從黃島、李滄、城陽接送購房者。僅僅依靠本地需求是難以為繼的。”侯雷無奈地說?！霸诮煌ǚ矫妫壳袄罡缜f鎮(zhèn)仍處于尷尬的地理位置。膠州的公交車已經(jīng)延伸到膠東，青島的公交車已經(jīng)延伸到棘洪灘，而李哥莊鎮(zhèn)卻處在夾縫中，至今未有李哥莊鎮(zhèn)通往青島和膠州的公交車。”

交通布局與城區(qū)發(fā)展框架有機結(jié)合，才能獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的可能性。因此，我們必須向交通問題“開刀”。侯雷的一席話從另一側(cè)面道出了李哥莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場可以預(yù)期的增值空間：隨著半島國際機場外圍交通設(shè)施擴大輻射半徑，內(nèi)部交通系統(tǒng)提升客流疏散功能，這里的房地產(chǎn)市場將邁上新的臺階。

也許，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的精彩，亦預(yù)示著青島特色新區(qū)膠州房地產(chǎn)的明天……