亢冬偉 羅偉玲

摘 要：當前房地產(chǎn)咨詢業(yè)市場需求不足，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)規(guī)模小、專業(yè)化不足以及房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T素質(zhì)不高，其根源在于房地產(chǎn)咨詢業(yè)制度的缺失，提出通過建設(shè)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)協(xié)會來加強對房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的統(tǒng)一管理，提高行業(yè)社會地位，并加強對房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T素質(zhì)、繼續(xù)教育和資信的管理、加強對房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)資質(zhì)與信譽的管理，建立房地產(chǎn)咨詢行業(yè)自律準則，以此來規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)咨詢 制度缺失 制度建設(shè)

房地產(chǎn)咨詢，是為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)并收取傭金的一種有償?shù)闹薪榛顒?，具體可分為信息咨詢、投資決策咨詢和房地產(chǎn)管理咨詢業(yè)務(wù)三大類。房地產(chǎn)咨詢業(yè)在西方被稱之為“智力服務(wù)業(yè)”，其專業(yè)性、個案性強，且實施效果是衡量咨詢服務(wù)質(zhì)量的有效手段，因此對從業(yè)人員的素質(zhì)要求非常高。本文擬從我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)的現(xiàn)狀、房地產(chǎn)咨詢業(yè)制度建設(shè)的必要性出發(fā)，提出房地產(chǎn)咨詢業(yè)制度建設(shè)的框架，為推動房地產(chǎn)咨詢業(yè)健康快速發(fā)展提供借鑒。

一、我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實制度缺失

（一）我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)咨詢行業(yè)是隨著商品房市場的啟動和發(fā)展而逐步發(fā)展起來的，經(jīng)歷十多年的發(fā)展歷程。目前，盡管我國存在大量房地產(chǎn)咨詢活動和房地產(chǎn)咨詢的市場需求，但通常是依附于其他業(yè)務(wù)的，還不是一個獨立的服務(wù)業(yè)門類。如房地產(chǎn)經(jīng)紀代理業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)顧客的要求為其提供有關(guān)的市場信息或為其解釋有關(guān)的法規(guī)政策。房地產(chǎn)策劃代理業(yè)務(wù)也是較為常見的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)活動。

提供房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的機構(gòu)主要有以下幾種。一種是“半官方機構(gòu)”。比如高校的房地產(chǎn)研究中心，主要承接房地產(chǎn)研究的縱向課題，為政府管理部門或企業(yè)提供決策咨詢。他們?yōu)槠髽I(yè)做咨詢，具有信息獲取以及與官方關(guān)系的優(yōu)勢，但面向市場的咨詢業(yè)只是其附屬業(yè)務(wù)。

第二種是國內(nèi)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)。部分企業(yè)專業(yè)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，如山東蘭德咨詢有限公司，部分是國內(nèi)“綜合型”企業(yè)，如北大縱橫、新華信等。這類企業(yè)所涉獵的行業(yè)較多，包括電子、化工、汽車、冶金等，房地產(chǎn)咨詢只是其中之一。

第三種是國外的咨詢企業(yè)，如麥肯錫、SAP、IBM等。這些企業(yè)主要為國內(nèi)大型企業(yè)、包括房地產(chǎn)企業(yè)從事戰(zhàn)略咨詢、ERP咨詢、財務(wù)咨詢等，一般收費較高。

（二）我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展存在的問題及其根源

當前，我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展的問題主要如下：

1.咨詢意識落后，大規(guī)模的客戶市場尚未形成

對我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，專業(yè)咨詢服務(wù)的相對滯后很大程度上受客戶群錯誤觀念的影響。相當多的開發(fā)商和投資置業(yè)者需要專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，但并不看中和信任當前的房地產(chǎn)咨詢，或是抱著“求人不如求己”的思想。根據(jù)新華信管理咨詢行業(yè)年度報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在接受過咨詢的上市公司中，只有16%的客戶認為對業(yè)績的提升"作用明顯"，7%的客戶認為"有一定的作用"，其余客戶則認為"沒有明顯的作用"。[1]社會咨詢意識較落后，大規(guī)模的客戶市場尚未形成。

2.咨詢機構(gòu)規(guī)模小、專業(yè)化不足

在我國，除一些從事營銷策劃和銷售代理業(yè)務(wù)的咨詢機構(gòu)已形成一定規(guī)模以外，提供咨詢服務(wù)的機構(gòu)多數(shù)規(guī)模較??；且這些房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)多以中介為主，提供房地產(chǎn)經(jīng)紀、評估，兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。在這種混合型的經(jīng)營模式下，無論是信息咨詢還是投資決策咨詢服務(wù)都很難達到專業(yè)服務(wù)高水準的要求。受自身素質(zhì)的限制，這些小機構(gòu)將很難滿足客戶不斷提高的咨詢服務(wù)需求，面臨優(yōu)勝劣汰的命運。

3.咨詢?nèi)藛T整體素質(zhì)不高

從房地產(chǎn)消費市場的需求變化上看，需求差異化逐漸形成并呈擴大之勢?，F(xiàn)實需求差異化的存在使得供需雙方都對高水平的市場調(diào)研、信息服務(wù)、項目咨詢、營銷策劃、銷售代理、置業(yè)顧問等業(yè)務(wù)產(chǎn)生了更多的需求，迫切要求房地產(chǎn)中介行業(yè)要以專業(yè)化的服務(wù)、正規(guī)化的經(jīng)營來填補市場空白。而事實上，在房地產(chǎn)咨詢領(lǐng)域，專業(yè)、系統(tǒng)、一對一的咨詢服務(wù)，真正能為客戶帶來增值或達到預(yù)期目的的咨詢服務(wù)仍然較少。整體的咨詢服務(wù)質(zhì)量不高。[2] [3]

二、我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)制度建設(shè)的必要性

（一）制度建設(shè)是規(guī)范房地產(chǎn)咨詢行為的必要手段

房地產(chǎn)咨詢業(yè)所提供的是一種智力產(chǎn)品，與其它產(chǎn)業(yè)的區(qū)別在于它的成果是在從業(yè)人員的知識、經(jīng)驗和智力中產(chǎn)生的咨詢報告。對房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品質(zhì)量，無法像實體產(chǎn)品那樣有定量的檢驗標準，房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品質(zhì)量只能通過其實施效果來衡量。而房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品的質(zhì)量受房地產(chǎn)咨詢行為及從業(yè)人員的經(jīng)驗和專業(yè)素質(zhì)等因素的影響。因此，必須通過制度建設(shè)來規(guī)范房地產(chǎn)咨詢行為，明確房地產(chǎn)咨詢的從業(yè)人員素質(zhì)要求及各項操作程序。

（二）制度建設(shè)是提高房地產(chǎn)咨詢行業(yè)影響力的必然要求

當前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，因此，在依靠自身資源成長的同時，越來越多的企業(yè)希望能借助“外腦”尋求幫助，以解決企業(yè)管理或技術(shù)上的有關(guān)難題，房地產(chǎn)咨詢的市場需求不斷增加。然而，當前房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展不規(guī)范、從業(yè)人員素質(zhì)不高、以及房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的專業(yè)化、規(guī)模化不足，使得相當多的開發(fā)商和投資置業(yè)者并不看中房地產(chǎn)咨詢，或是抱著“求人不如求己”的思想，對房地產(chǎn)咨詢?nèi)狈ψ銐虻男湃巍?/p>

三、我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展的制度建設(shè)框架

鑒于房地產(chǎn)咨詢業(yè)的特點、當前我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)的制度建設(shè)核心在于通過建立行業(yè)協(xié)會來加強對房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的統(tǒng)一管理，提高房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的社會地位，建立房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的行業(yè)自律準則，加強對房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的管理及咨詢機構(gòu)運作的管理。

（一）房地產(chǎn)咨詢行業(yè)協(xié)會

幫助咨詢企業(yè)獲得認同和聲譽、開拓房地產(chǎn)咨詢行業(yè)市場。房地產(chǎn)咨詢業(yè)協(xié)會的宗旨在于：履行行業(yè)管理職能，協(xié)調(diào)和制定會員資格、行業(yè)準則、道德行為及服務(wù)規(guī)范；加強行業(yè)聯(lián)合與協(xié)作，做好政府、企業(yè)和咨詢公司間的紐帶和橋梁的作用，改善咨詢行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境，通過定期出版刊物、資料，不斷宣傳協(xié)會和咨詢企業(yè)；組織和進行咨詢?nèi)藛T的培養(yǎng)和考評，提供咨詢經(jīng)驗、信息交流和進行咨詢?nèi)藛T培訓(xùn)；協(xié)調(diào)各種社會關(guān)系，使咨詢企業(yè)在社會中樹立良好的咨詢形象。

（二）房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的管理制度

對房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的管理，主要從房地產(chǎn)咨詢業(yè)資格考試和認定、繼續(xù)教育及資信管理等方面著手，具體如下：

1.房地產(chǎn)咨詢業(yè)資格考試制度、資格認定制度

為了保證從業(yè)人員的高素質(zhì)，凡要獲取執(zhí)業(yè)資格者，要通過以下程序：

1）考試資格審查：主要有兩方面。①學(xué)歷：報考者需有相關(guān)專業(yè)的學(xué)士、碩士、博士學(xué)位；②資歷：主要是工作經(jīng)歷和經(jīng)驗。

2）執(zhí)業(yè)資格考試：獲得考試資格的人參加資格考試，考試內(nèi)容除了稅務(wù)、會計、統(tǒng)計、經(jīng)濟、金融、規(guī)劃、管理等咨詢的基本理論與實務(wù)外，還應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)咨詢涉及的各項專業(yè)咨詢知識，包括土地及房地產(chǎn)的基本制度與政策、房地產(chǎn)市場及投資分析、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)咨詢實務(wù)等等。

2.房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T繼續(xù)教育制度

房地產(chǎn)咨詢企業(yè)是知識型企業(yè)，人力資源是其最重要的資源，其競爭力來源于知識型的員工。只有加強人員培訓(xùn)，加強人力資本運營，才能提高咨詢公司的整體競爭力和咨詢業(yè)的整體形象。由行業(yè)協(xié)會制定繼續(xù)教育實施辦法，明確繼續(xù)教育的組織形式、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)時間及監(jiān)督考核情況等，指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的繼續(xù)教育培訓(xùn)工作。

3.房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的資信管理制度

房地產(chǎn)咨詢師必須接受行業(yè)協(xié)會的行業(yè)自律管理和職業(yè)道德約束。行業(yè)協(xié)會對執(zhí)業(yè)咨詢師進行監(jiān)督和管理，定期對咨詢師的業(yè)績和信譽進行抽查，并通過客戶滿意度調(diào)查結(jié)果及業(yè)績等來對咨詢師的資信進行評定，行業(yè)協(xié)會記錄并定期公告發(fā)生業(yè)務(wù)過失或有違背職業(yè)道德的咨詢師，并可隨時取消其執(zhí)業(yè)資格。

（三）房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的管理制度

1.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的注冊登記及資質(zhì)認定制度

建立房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的注冊登記和資質(zhì)認定制度，具有相應(yīng)資質(zhì)等級的咨詢機構(gòu)才能從事房地產(chǎn)咨詢活動，不同的資質(zhì)等級對應(yīng)不同的從業(yè)范圍。不同的資質(zhì)等級在房地產(chǎn)咨詢師數(shù)量、業(yè)績、信譽、質(zhì)量、財務(wù)狀況和管理制度等方面均有不同的要求。

2.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)信譽管理制度

行業(yè)協(xié)會應(yīng)當建立房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)信用檔案。房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)應(yīng)當按照要求提供真實、準確、完整的房地產(chǎn)咨詢信用檔案信息。房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)信用檔案應(yīng)當包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的基本情況、業(yè)績、質(zhì)量管理、客戶滿意度結(jié)果、客戶信息保密、良好行為、不良行為等內(nèi)容。違法行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應(yīng)當作為房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的不良記錄記入其信用檔案。

（四）房地產(chǎn)咨詢行業(yè)自律準則

為自覺維護房地產(chǎn)咨詢行業(yè)市場秩序，建立行業(yè)自律機制，促進房地產(chǎn)咨詢業(yè)的健康發(fā)展，由行業(yè)協(xié)會建立房地產(chǎn)咨詢行業(yè)自律準則，并倡議咨詢企業(yè)共同遵守。行業(yè)自律準則包括職業(yè)道德、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)流程、質(zhì)量控制、成果備案管理、客戶資料與信息保密、收費管理、回避與禁止行為、違背自律準則的處理等方面的內(nèi)容，房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T和咨詢機構(gòu)必須嚴格執(zhí)行。

參考文獻：

[1]易水寒.咨詢的"陷阱" 知識在咨詢業(yè)行業(yè)地位與作用[EB/OL]

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