李慧莉 李飛 薛耀潔 房京坤

摘要：隨著我國人民生活水平的提高，住房問題日益成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。與其密切相關(guān)的房產(chǎn)稅也備受爭議。滬渝兩地試點(diǎn)的房產(chǎn)稅雖然具體方案不同，但是效果相似。鑒于房產(chǎn)稅的多個正面效應(yīng)，試點(diǎn)擴(kuò)大勢在必行，但是也存在種種技術(shù)障礙及制度缺陷，應(yīng)考慮將該稅種劃為地方稅體系，以緩解地方財(cái)政壓力。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；試點(diǎn)；分稅制

一、滬渝兩地試點(diǎn)情況

2011年1月27日，國務(wù)院原則上同意在部分城市開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革工作。隨后，上海、重慶兩地率先實(shí)行了房產(chǎn)稅改革。然而，兩地的改革方案卻迥異，包括稅率結(jié)構(gòu)、試點(diǎn)范圍以及計(jì)稅依據(jù)等方面。

從稅率結(jié)構(gòu)看，重慶市試用最高稅率為1.2%，明顯高于上海市暫定的0.6%。在細(xì)節(jié)化方面，重慶獨(dú)棟別墅住宅及高檔住房建筑面積交易單價(jià)主城住房成交均價(jià)3倍以下的住房稅率為0.5%；3倍至4倍的稅率為1%；4倍以上的稅率為1.2%；而上海細(xì)則相對簡單，僅僅是在應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍的，稅率才以較低的0.4%計(jì)征。

從征稅范圍看，上海市的試點(diǎn)范圍是市行政區(qū)域，而重慶的則為主城區(qū)。重慶市規(guī)定了較多的范圍包括存量增量獨(dú)棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房等情況。上海并不將存量房劃入征稅對象，只對辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購且屬于該家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新購的住房者征稅。

從計(jì)稅依據(jù)看，重慶的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)交易價(jià)，而上海市主要還是參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評估值，評估值按照規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

自滬渝兩地試點(diǎn)以來，社會輿論不斷，指責(zé)其成效不佳，表現(xiàn)為稅收收入較少且房價(jià)并沒有急速下跌等，其實(shí)這是一些非常表面化的認(rèn)識。鑒于住房保有環(huán)節(jié)征稅是按年征收的情況，就應(yīng)在年底作綜合評判，另外也要看到當(dāng)前時(shí)點(diǎn)房產(chǎn)稅稅率較低。

二、房產(chǎn)稅開征現(xiàn)狀

稅制結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)成為突出矛盾。自1994年實(shí)行分稅制體系以來，存在嚴(yán)重的“財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移”現(xiàn)象，多個地方政府已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)債現(xiàn)象。地方政府除了營業(yè)稅外沒有穩(wěn)定的大宗稅收來源，更沒有成型的地方稅體系，只能依靠所謂的“地方財(cái)政”作為主要收入來源。地方政府在土地批注環(huán)節(jié)征收大額土地出讓金，開發(fā)商則把此費(fèi)用以高房價(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，使人們的購房負(fù)擔(dān)日益加重，最終導(dǎo)致人們對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場以及我國稅制結(jié)構(gòu)產(chǎn)生抱怨不滿情緒，不利于和諧社會的構(gòu)建。再加上現(xiàn)有個人所得稅不能明顯實(shí)現(xiàn)其本身的收入再分配功能，還有近來讓人們憤憤不平的“饅頭稅”等都呼喚房地產(chǎn)市場及稅制的改革，這些都跟房產(chǎn)稅密切相關(guān)。

房產(chǎn)價(jià)值評估技術(shù)環(huán)節(jié)存在缺陷。作為一種不動產(chǎn)，房產(chǎn)既有投資增值額又有折舊額，目前應(yīng)該對房產(chǎn)原值征稅還是房產(chǎn)現(xiàn)值計(jì)稅存在很多爭議。像上海老城區(qū)一些老住房的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了郊區(qū)新房的價(jià)格，最根本的原因還是因?yàn)榈貎r(jià)差異過大，房屋成本相對較小。房產(chǎn)價(jià)值和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素都有關(guān)，具有很強(qiáng)的不確定性，如何動態(tài)地評估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)費(fèi)時(shí)費(fèi)力的浩大工程。如果仔細(xì)評估，面對數(shù)以萬計(jì)的不同房屋，準(zhǔn)確機(jī)制將會耗費(fèi)極高的社會成本。反過來說，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，容易因?yàn)椴还蕉兄路磳Α?/p>

三、房產(chǎn)稅改革建議

要把存量房增量房同時(shí)納入增收對象。先前在上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅稅制方案僅以增量房為對象，沒有考慮存量房的問題，即在2011年1月之前無論購入多少套或者多大面積的住房都不需繳納房產(chǎn)稅，重慶雖然計(jì)征對象里有存量房的字眼，但是只針對獨(dú)棟別墅、高檔住房，這樣無法真實(shí)體現(xiàn)納稅人的實(shí)際支付能力，會導(dǎo)致嚴(yán)重的社會不公平問題。慶幸的是，截止九月中旬廣州、杭州、深圳、南京等省會城市已經(jīng)基本建立了存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)，基本完成了居民房統(tǒng)計(jì)，為啟動房產(chǎn)稅試點(diǎn)掃清了技術(shù)障礙。

應(yīng)該以人均居住面積作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。在我國現(xiàn)有社會制度下，按人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn)能夠體現(xiàn)公平的原則，超過了平均居住面積，就得繳納房產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實(shí)行累進(jìn)稅率制度。另外，也要規(guī)定相應(yīng)的減免制度。參照上海市試點(diǎn)可以看到，以一個三口之家的居民家庭為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套120平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為170平方米，人均住房面積為56.66平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套120平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

建議將該稅種劃為地方稅種。我們必須肯定分稅制體系的合理之處，搞清楚政府現(xiàn)有的“入不敷出”現(xiàn)象不是分稅制導(dǎo)致的，而是因?yàn)榉侄愔企w系執(zhí)行不到位、地方政府職能混亂所致。當(dāng)前地方政府只關(guān)注一次性把地價(jià)拿足，盡可能解決任期之內(nèi)出政績的需要，而以后這塊地在十幾屆甚至二十幾屆政府任期之內(nèi)是不會再產(chǎn)生現(xiàn)金流的。把房產(chǎn)稅劃為地方稅種能夠逐漸消除層出不窮的“地王”勢頭，有利于地方稅體系的完善，使地方政府每年都有源源不斷的現(xiàn)金流入，對于促進(jìn)西部開發(fā)、中部崛起、振興東北老工業(yè)基地將發(fā)揮重要作用。

滬渝兩地房產(chǎn)稅的開征是我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌中的一次“試水”，是建設(shè)和諧社會過程中踏出的堅(jiān)實(shí)步伐，它將從一定程度上緩解高房價(jià)的壓力，使地方政府稅源能夠持續(xù)。然而，控制房價(jià)保障民生不是一蹴而就的事情，社會各部門各階層應(yīng)該同心同德攻堅(jiān)克難，共同造就我們溫家寶總理在2011年3月的政府工作報(bào)告中所提出的“要讓全體人民病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，住有所居”的新局面。

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