吳曉鵬

摘要：近幾年，隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，物業(yè)管理企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境日漸成熟，但在其發(fā)展過(guò)程中也遇到了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)無(wú)疑是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)非常重要的組成部分，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的分析及研究，有利于物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；物業(yè)管理企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)

一、前言

物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理具體指的是物業(yè)管理公司對(duì)資金運(yùn)營(yíng)的監(jiān)管，其中包括物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)出租、管理資金的籌集、使用及分配等。物業(yè)管理企業(yè)有著獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式和服務(wù)群體，而物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理必須遵循一般財(cái)務(wù)管理的原則，才能促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展。在新形勢(shì)下，許多物業(yè)管理企業(yè)遵循“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的方針，以提高經(jīng)濟(jì)效益，但這樣復(fù)雜的管理也導(dǎo)致了一些問(wèn)題的出現(xiàn)，因此應(yīng)該科學(xué)分析這些問(wèn)題產(chǎn)生的原因，并采取有效措施，改善物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀。

二、物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)存在的一些問(wèn)題

1.物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者欠缺市場(chǎng)觀念，財(cái)務(wù)工作人員財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)觀念淡薄

物業(yè)管理企業(yè)是現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，因此需要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，逐漸將物業(yè)管理市場(chǎng)化。但是，目前大多城市尚未形成規(guī)范化的物業(yè)管理市場(chǎng)，仍舊采取傳統(tǒng)的管理方式，主要由樓房的開(kāi)發(fā)商派遣自有的物業(yè)公司進(jìn)行管理，欠缺足夠的市場(chǎng)監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)狀況很大程度上將影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效益，但是物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，物業(yè)公司屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有明顯的服務(wù)性，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)比較簡(jiǎn)單，因此物業(yè)公司對(duì)會(huì)計(jì)人員的要求并不高。這就導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技能偏低，業(yè)務(wù)水平較差，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。

2.物業(yè)管理企業(yè)在資金管理方面問(wèn)題較多

當(dāng)前，物業(yè)管理企業(yè)咎待解決的問(wèn)題時(shí)，投入資金的回報(bào)周期長(zhǎng)，回報(bào)率低。一些企業(yè)由于資金管理不善，導(dǎo)致大量的資金流失，嚴(yán)重影響了資金的周轉(zhuǎn)。還有些物業(yè)管理企業(yè)不顧上級(jí)部門(mén)的三令五申，籌集大量的預(yù)算外資金，容易滋生腐敗。存在一些物業(yè)管理公司不重視對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的收回，積壓的賬款越來(lái)越多，造成物業(yè)企業(yè)資金的難以循環(huán)。有些物業(yè)公司對(duì)資金的使用重視不足，未能有效利用閑置資產(chǎn)進(jìn)行投資組合，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的投入資金的回報(bào)率較低。

3.物業(yè)管理企業(yè)的專項(xiàng)維修資金使用率偏低，監(jiān)管力度不夠

住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。在我國(guó)，房屋的維修基金由政府和物業(yè)管理公司代理管理，按照規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)督的原則。從本質(zhì)上講，專項(xiàng)維修資金應(yīng)該屬于業(yè)主所有，這類資金是業(yè)主在維修房屋之前預(yù)付了的資金，只是由政府和企業(yè)代管，但是，實(shí)際情況卻是業(yè)主交的專項(xiàng)資金在上交之后就不知去向，當(dāng)業(yè)主需要這部分資金時(shí)不知如何申請(qǐng)，這就導(dǎo)致了專項(xiàng)維修資金使用率偏低，有些物業(yè)管理公司甚至私自挪用維修專項(xiàng)資金用于其它管理項(xiàng)目。

三、改善物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)狀況的建議

1.不斷提高領(lǐng)導(dǎo)者及會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

在新形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者及各級(jí)管理人員應(yīng)該強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理觀念，可以定期對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行財(cái)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，幫助領(lǐng)導(dǎo)者意識(shí)到財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在企業(yè)管理中的核心地位。物業(yè)管理企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)人員時(shí)要加大對(duì)應(yīng)聘人員專業(yè)知識(shí)的考核力度，招聘高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員。對(duì)于在職的會(huì)計(jì)人員要在不斷提高他們的專業(yè)技能和職業(yè)道德，采取合理的學(xué)習(xí)方式，可以組織一些專門(mén)的知識(shí)競(jìng)賽，提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平。

2.制定相對(duì)完善的會(huì)計(jì)制度

鑒于物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式和服務(wù)性的特點(diǎn)，物業(yè)管理在成本會(huì)計(jì)這一科目下，應(yīng)該分清個(gè)性服務(wù)以及共性服務(wù)的經(jīng)營(yíng)成本。為了完善對(duì)資產(chǎn)的監(jiān)管，物業(yè)公司必須準(zhǔn)確核算會(huì)計(jì)事項(xiàng)、待攤費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算工作等。物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理必須分戶核算各個(gè)業(yè)主的應(yīng)收款項(xiàng)賬目。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)該建立一套科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)內(nèi)部監(jiān)督制度，并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正該制度。

3.強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)對(duì)資金的管理

資金是企業(yè)生存的根本。物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)部門(mén)必須充分利用多種渠道，積極主動(dòng)的對(duì)市場(chǎng)開(kāi)展調(diào)研，盡量縮短投入資金的回報(bào)周期并提高資金的回報(bào)率。建立獨(dú)立的資金結(jié)算體系，對(duì)資金的流程管理把好關(guān)。模擬當(dāng)前銀行的結(jié)算流程，不斷拓展資金的核算方法，逐漸完善物流企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)形式。同時(shí)，會(huì)計(jì)部門(mén)應(yīng)該統(tǒng)一管理企業(yè)的資金，防止資金的過(guò)多分流，并制定合理的稅后的分配政策，促進(jìn)物流企業(yè)資金的可持續(xù)流動(dòng)。

4.提高對(duì)專項(xiàng)維修資金使用效率，加大監(jiān)管力度

專項(xiàng)維修資金應(yīng)該真正做到來(lái)自于民眾并應(yīng)用于民眾。物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)委會(huì)每年都應(yīng)該向業(yè)主公示該項(xiàng)資金的實(shí)際利用情況，給業(yè)主及其他公眾提交一份清晰的賬單，政府也應(yīng)把好關(guān)，并向群眾宣傳有關(guān)專項(xiàng)維修資金的政策。審計(jì)部門(mén)及紀(jì)檢部門(mén)應(yīng)該定期對(duì)該項(xiàng)資金進(jìn)行審計(jì)及監(jiān)督。

四、結(jié)語(yǔ)

在新形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)要想獲得長(zhǎng)期的發(fā)展，就應(yīng)該從改善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的現(xiàn)狀入手，根據(jù)自身的特點(diǎn)，建立適合物業(yè)企業(yè)發(fā)展的新型財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)模式，牢固的樹(shù)立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理觀念，加強(qiáng)資金的合理利用，完善會(huì)計(jì)監(jiān)督制度，從而不斷提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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