李興發(fā)

摘 要：本文通過梳理有關“國五條”的主要內(nèi)容，分析其對海南省房地產(chǎn)市場的主要影響，計算和比較各分類情形下海南省房地產(chǎn)市場交易對“國五條”的相對敏感度，結合省海南省房地產(chǎn)市場運行的特點，提出海南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關政策建議。

關鍵詞：“國五條”；房地產(chǎn)；海南

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A〓 文章編號：1003-9031（2013）05-0043-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.05.10

在當前房地產(chǎn)處于調(diào)控關鍵時期，國務院根據(jù)近期部分城市房價上漲預期增強和不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的特點，發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號，以下簡稱“國五條”），并要求各省市于2013年3月底前出臺相應的實施細則，擬通過加強市場調(diào)控措施和行政性調(diào)控措施相結合的方式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。該政策出臺引起社會各方的廣泛關注，各地房地產(chǎn)交易出現(xiàn)波動。本文擬以海南省房地產(chǎn)市場為樣本，分析“國五條”對其影響，以此為基礎提出海南省房地產(chǎn)未來發(fā)展之路。

一、“國五條”的主要內(nèi)容

（一）明確房價調(diào)控對象，防止新建商品房價格漲幅過高

“國五條”要求各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)新建商品住房價格控制目標并于一季度向社會公布，取代《國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》（以下簡稱國辦發(fā)〔2011〕1號）中新建住房價格控制目標，并建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度，對房價過快上漲的城市進行約談和問責。該政策的價格調(diào)控對象準確到新建商品房，彰顯政府調(diào)控房價更趨具體和明確，由此剔除了低價位的保障性住房納入統(tǒng)計范疇，以防止各地政府為應對中央政府問責而虛高房價調(diào)控成效，確保商品房房價調(diào)控到位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，征收房屋轉讓20%所得稅

“國五條”規(guī)定對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征，取消原有房屋轉讓所得稅相關優(yōu)惠政策①?！皣鍡l”要求加快推進擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點工作，引導住房合理消費，稅務部門要繼續(xù)推進應用房地產(chǎn)價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。該項稅收政策的實施，壓縮二手房交易的盈利空間和提高存量房的持有成本，有利于抑制投資和投機性購房，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性，難點在于房屋原值及相關費用的確認和測算。

（三）擴大限購區(qū)域，繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策

“國五條”要求限購區(qū)域擴大至城市行政區(qū)域，購房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂合同（認購）前。“國五條”規(guī)定對擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)內(nèi)向其售房。“國五條”要求嚴格執(zhí)行第二套（以上）住房信貸政策；強化借款人資格審查，嚴格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人信用記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。對房價過快上漲的城市，人民銀行分支機構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

（四）公布房地產(chǎn)市場信息，加強市場監(jiān)管和預期管理

“國五條”規(guī)定市縣人民政府應于一季度向社會公布年度住房用地供應計劃，各地區(qū)、各部門要及時主動發(fā)布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，對房地產(chǎn)市場不真實信息要及時、主動澄清，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期。同時，“國五條”要求穩(wěn)步推進商品房預售制度改革，嚴格按照申報價格對外銷售；對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設部門指導，或沒有實行預售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書；“十二五”期末，所有地級以上城市原則上實現(xiàn)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

（五）增加住房用地及普通中小套型住房供應，嚴肅查處違法違規(guī)行為

“國五條”原則上規(guī)定2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量，市縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃。住房建設相關部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成供應。各地要全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和分配管理。國辦發(fā)[2011]1號僅對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化信貸政策的違規(guī)行為進行嚴肅處理和對制造、散布房地產(chǎn)虛假信息的相關當事人進行責任追究，“國五條”在明確了政府相關部門、銀行、房地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介、購房者和轉讓者、新聞媒體的責任和義務的基礎上，從各方面加大各類違法違規(guī)行為的查處力度，并首次提出對偽造證明材料、騙取購房資格情節(jié)嚴重的，要追究法律責任。

二、“國五條”對海南省房地產(chǎn)市場的影響分析

“國五條”特別是其中房產(chǎn)轉讓須繳納20%的所得稅政策頒布后，全國一線和二線城市的新房和二手房交易均出現(xiàn)量價齊漲的局面，海南省房地產(chǎn)市場也不例外，房地產(chǎn)市場交易呈如下特點：

（一）新房交易量大幅放大，價格高位回調(diào)

根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，海南省2013年3月新房銷售10765套、面積96.7萬平方米、金額122.7億元，分別比2013年2月增長129.2%、124.5%、74.0%，新房成交套數(shù)、面積、銷售金額均超過2012年銷售最好的11月；新房成交均價比2013年2月下降22.%，但高于2012年各月成交均價。其中，海口、文昌、瓊海、澄邁、陵水、萬寧、定安等7市縣，“國五條”出臺后新房銷售套數(shù)、面積和金額均大幅上漲，“國五條”對這類市縣影響顯著。

（二）三亞市新房交易波動較小，市場運行基本平穩(wěn)

與近期北方部分省市持續(xù)出現(xiàn)霧霾天氣相比，三亞市氣候條件優(yōu)越，居住環(huán)境宜人，生活配套設施日趨完善，加上與島外空中交通日趨便捷，島外高收入群體來三亞市買房大幅增長。2103年1-3月，三亞市新房交易的套數(shù)、面積和金額分別為7790套、71.3萬平方米、170.9億元，三者均約占2012年全年的70%左右；銷售均價23979元，比2012年全年均價增長2.1%。2013年3月新房交易面積與2013年1月基本持平，比2013年2月增長24.9%；成交均價比2013年1月上漲16.8%，比2月下降7.9%；成交金額比2013年1月和2月增長14.0%、15.1%。“國五條”出臺后，三亞市新房交易波動小于與海南省其他市縣。

（三）均價萬元以下市縣，新房交易大多呈現(xiàn)量價齊漲

目前，?？?、文昌、瓊海、澄邁、定安、萬寧等市縣的新房銷售均價在萬元以下，購房者大部分也是島外具有一定的經(jīng)濟實力但財力相對有限，購房主要目的是來瓊養(yǎng)老或休閑度假，擔心“國五條”的地方實施細則出臺后政策從緊、購房成本增加、房價繼續(xù)走高，迫使購房者在此類地區(qū)提前購房。上述6市縣2013年3月新房銷售7535套、面積65.3萬平方米、金額45.3億元，比2月增長205.9%、187.6%、180.2%，比2012年1月增長55.2%、42.0%、37.3%。其中，海南省澄邁縣2013年3月新房銷售套數(shù)、面積和金額比2013年1月略有下降、比2月增長，其余5市縣新房銷售套數(shù)、面積和金額均比2013年1月和2月增長。在成交均價方面，2013年3月，?？谑泻统芜~縣新房銷售均價比2013年2月下降5.2%、23.0%，文昌、瓊海、定安、萬寧等4市縣新房銷售均價都比2013年2月有一定程度的上漲。

（四）二手房交易十分活躍，?？?、三亞、瓊海交易增加較多

海南省三亞市二手房交易以島外居民為主，其他市縣的二手房交易均已島內(nèi)居民為主。20%的房屋轉讓所得稅的實施必會提高二手房的交易成本，海南省2013年3月二手房交易市場活躍，市場成交大幅放大。根據(jù)二手房交易繳稅情況統(tǒng)計，海南省2013年3月二手房成交套數(shù)、面積、金額均為2013年1月和2月的2.5倍和5倍以上。2013年3月?？谑卸址砍山惶讛?shù)、面積、金額分別為2013年2月的6.28倍、6.42倍、6.45倍，為2013年1月的2.78倍、2.87倍、3.12倍，成交均價比2013年2月和1月上漲8.5%、0.4%。2013年3月三亞市二手房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的3.54倍、4.51倍、5.16倍，為2013年1月的2.28倍、2.53倍、3.19倍，交易均價比2013年2月和1月上漲14.6%、25.1%。瓊海市二手房交易呈爆發(fā)性增長，成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的20.24倍、19.36倍、71.88倍，為2013年1月的9.55倍、8.59倍、34.22倍，交易均價比2013年2月和1月上漲271.2%、298.6%。

（五）島內(nèi)居民購房意愿增強，二手房和新房交易大幅增長

為避免20%所得稅交易成本，多套房屋持有人降價出售手中的多余房產(chǎn)，海南省島內(nèi)居民二手房成交量顯著放大。海南省2013年3月島內(nèi)居民二手房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的5.9倍、6.0倍、6.2倍，為1月的2.6倍、2.5倍、2.9倍。特別是占全省島內(nèi)居民二手房交易75%以上的?？谑?，島內(nèi)居民二手房交易規(guī)模約占其97%以上，“國五條”后島內(nèi)居民二手房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的6.37倍、6.46倍、6.47倍，為2013年1月的2.80倍、2.90倍、3.15倍。與此同時，部分島內(nèi)居民又擔心“國五條”出臺推高房價，導致新房成交放大。2013年3月島內(nèi)居民的新房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的4.12倍、3.51倍、2.44倍，為2012年3月的1.18倍、1.12倍、0.80倍。其中，?？凇⒍ò?、瓊海、文昌、萬寧、五指山等市縣的島內(nèi)居民新房成交套數(shù)、面積、金額比2013年2月和2012年3月大幅增長，而高房價的三亞市，島內(nèi)居民新房交易幾乎零增長。

（六）島外居民房屋交易放大，購買新房向低價位市縣轉移趨勢

島外居民來瓊置業(yè)以新房為主，輔之以二手房。國五條出臺后，島外居民在海南省購買新房的套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的2.34倍、2.75倍、1.80倍，為2012年3月的0.96倍、1.04倍、1.29倍。其中，?？凇⒍ò?、瓊海、文昌等低價位市縣，島外居民的新房交易增長顯著，三亞市等高價位地區(qū)的新房交易繼續(xù)保持春季期間的低增長態(tài)勢。與此同時，島外居民的二手房交易套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的3.14倍、3.96倍、4.53倍，為2012年3月的3.14倍、2.72倍、2.88倍。特別是島外居民二手房交易集中的三亞市，“國五條”后的二手房交易十分活躍，房屋交易的套數(shù)、面積、金額為2013年2月的2.50倍、3.67倍、4.67倍，為2012年3月的2.31倍、2.65倍、2.99倍。

三、結論與建議

本文通過各市縣、購房人類型、房屋類型、房價高低等情形下的房屋成交面積增長率來計算各類型對“國五條”的相對敏感度①，比較分析可得如下結論：

結論1：在新房交易方面，“國五條”對島外居民和島內(nèi)居民在三亞市的購房影響顯著小于其他市縣。

結論2：在二手房交易方面，“國五條”對海口市的購房影響整體大于三亞市；對島內(nèi)居民在?？谑泻腿齺喪械馁彿坑绊懘篌w相等，對島外居民在?？谑械馁彿坑绊懶∮谌齺喪?，對島內(nèi)和島外居民在其他市縣的購房影響一般均小于三亞市。

結論3：在新房價格方面，“國五條”對房價②4000元以上的購房影響小于房價4000元以下的；對島外居民在房價9000—18000元的購房影響大于房價在9000元以下的，對島內(nèi)居民在房價4000元以上的購房影響小于房價4000元以下的。

結論4：在二手房價格方面，“國五條”對房價在9000—12000元的購房影響大于其他價位的；對島外居民在房價6000元以上的購房影響顯著大于房價在6000元以下的，對島內(nèi)居民在房價9000—15000元的購房影響大于房價在4000元以下的。

結合“國五條”政策及其對海南省房地產(chǎn)的影響與海南省房地產(chǎn)的市場結構，本文提出以下建議：

（一）調(diào)整房屋供給結構，發(fā)展高端旅游地產(chǎn)

目前海南省房價12000元以上高端地產(chǎn)主要集中在?？?、三亞、瓊海、文昌、保亭、五指山等6市縣，每年新房銷售或二手房交易均約占全省7%以上。隨著海南省清新、潔凈空氣和優(yōu)越、稀缺自然生態(tài)環(huán)境以及后發(fā)優(yōu)勢日趨凸顯，特別是“國五條”對海南省高端房屋交易的購房影響較小，島內(nèi)外高收入群體和企業(yè)又看漲海南省房產(chǎn)市場，加上發(fā)展高端精品旅游地產(chǎn)是海南省房地產(chǎn)轉型升級、實現(xiàn)海南省房產(chǎn)物有所值的重要出路，也是推動海南國際旅游島建設發(fā)展上新臺階的重要抓手。

（二）有序開發(fā)中心城市的房地產(chǎn)，適度放緩縣市房地產(chǎn)開發(fā)

海口市和三亞市是海南省房地產(chǎn)市場交易的主體，兩者的新房和二手房交易合計約占全省70%左右，是海南省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的關鍵?！皣鍡l”后，兩市新房交易的波動均小于其他市縣。因此，兩市應根據(jù)現(xiàn)有城市規(guī)劃和中心城市的標準和要求，有序推進房地產(chǎn)開發(fā)，并加大對外營銷推廣力度以消化現(xiàn)有庫存，縮小庫存周期。非中心城市新房交易對政策的敏感度高且二手房交易不活躍，建議相關部門和企業(yè)適度調(diào)整放緩商業(yè)住房的開發(fā)步伐，避免提前過度開發(fā)帶來的市場風險，同時也為海南未來房地產(chǎn)發(fā)展留下空間。

（三）加大保障性安居工程建設力度，確保低收入家庭住房供應

自國際旅游島建設以來后，海南省的房價遠超出本島居民收入，?？谑泻腿齺喪械姆績r收入比分別為22.99、47.85[2]，低收入居民家庭難以承受如此高房價。因此，海南省應在現(xiàn)有保障性住房建設規(guī)劃的基礎上，把保障性安居工程與新型城鎮(zhèn)化建設結合起來，加大保障性住房建設資金投入，有效保障土地供應，加快推進保障性住房建設步伐，力爭2-3年內(nèi)基本上解決好省內(nèi)中低收入家庭的住房困難問題。同時，要改進戶型設計，把好工程質(zhì)量，確保公平分配，加快對偏遠樓盤周邊的市政配套設施建設，方便保障對象的工作和生活。

（四）完善現(xiàn)有房地產(chǎn)限購措施，鼓勵購房者長期持有

資源和環(huán)境稀缺決定海南省市場價值，海南省可在現(xiàn)有限購政策的基礎上，制定符合海南房地產(chǎn)市場發(fā)展特點的差異化限購措施，比如房價高于當?shù)厣夏昶骄鶅r格3倍以上的高端樓盤，允許外地人利用自有資金限購一套，以確保海南房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，為海南房地產(chǎn)市場向高端轉型提供市場動力。同時，制定抑制投機投資性購房稅收政策，鼓勵房主長期持有房產(chǎn)。五年內(nèi)交易所得稅率高于20%，五年以上交易所得稅率低于20%。

（責任編輯：張恩娟）

參考文獻：

[1]國務院辦公廳.關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（國辦發(fā)〔2013〕17號）[R].2013.

[2]佚名.?？诜績r收入比超聯(lián)合國標準 奮斗15年蝸居[J/OL].[2013-03-28]，http：//han.house.sina.com.cn/news/2013-03-28/08152482077.shtml.