黃居林

摘 要：基于一個(gè)反映房?jī)r(jià)與地價(jià)微觀形成機(jī)理的多變量計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行理論與實(shí)證分析。研究發(fā)現(xiàn)：我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)、竣工房屋造價(jià)和銷竣比存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系；房?jī)r(jià)、地價(jià)具有較強(qiáng)的粘性；地價(jià)雖然從長(zhǎng)期看是房?jī)r(jià)的Granger原因，但從方差分解看，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響；相對(duì)于地價(jià)的影響而言，“房?jī)r(jià)慣性”及供求失衡是房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素；房?jī)r(jià)和地價(jià)受到?jīng)_擊后，響應(yīng)值一般在6～7個(gè)季度后達(dá)到最大并高位趨穩(wěn)。因此，改善房地產(chǎn)調(diào)控效果的關(guān)鍵在于：一是抑制“房?jī)r(jià)慣性”；二是出臺(tái)調(diào)控政策需有充分的提前期，同時(shí)調(diào)控政策執(zhí)行期要足夠長(zhǎng)；三是調(diào)控政策力度要能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)供求兩方面的反向平衡。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；商品房?jī)r(jià)格；土地價(jià)格；竣工房屋造價(jià)；銷竣比；房?jī)r(jià)慣性；價(jià)格形成機(jī)制；招拍掛制度

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：16748131（2013）05003108

一、引言

近10多年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一路攀升；與此同時(shí)，地價(jià)也呈現(xiàn)出與房?jī)r(jià)趨于同步上揚(yáng)的趨勢(shì)。為此，引發(fā)了社會(huì)各界針對(duì)“高房?jī)r(jià)”與“高地價(jià)”孰因孰果的爭(zhēng)論：作為房?jī)r(jià)主要組成部分的地價(jià)，在房?jī)r(jià)高速上漲過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生什么影響？地價(jià)是否是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的根本因素？如果不是，究竟是什么因素推動(dòng)著房?jī)r(jià)上漲？另外，地價(jià)不斷上漲、“地王”不斷涌現(xiàn)是否又是房?jī)r(jià)拉動(dòng)的結(jié)果？目前，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控又到了關(guān)鍵時(shí)刻，如何避免引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)快速上漲無(wú)疑是事關(guān)全局的重要問(wèn)題。為此，本文基于薩洛普的圓形城市模型分析了房?jī)r(jià)、地價(jià)的形成機(jī)理，并基于此實(shí)證分析了我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系。

從學(xué)術(shù)界看，國(guó)內(nèi)關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究成果也不斷涌現(xiàn)?？嘴希?010）和婁文龍等（2012）對(duì)國(guó)內(nèi)地價(jià)與房?jī)r(jià)的理論關(guān)系和經(jīng)驗(yàn)研究作了詳細(xì)的綜述。張文新等（2004）和宋勃等（2007a）分別對(duì)國(guó)外房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行了比較分析。為避免重復(fù)工作，本文略去對(duì)文獻(xiàn)的整體回顧，而只重點(diǎn)對(duì)某些與本文直接相關(guān)的文獻(xiàn)進(jìn)行必要評(píng)述，從而指出現(xiàn)有研究的某些不足之處以便改進(jìn)。

對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系的研究歸納起來(lái)可以分為理論分析和經(jīng)驗(yàn)研究?jī)煞矫妗．?dāng)前的經(jīng)驗(yàn)研究，根據(jù)所采用的主要變量數(shù)，又可分為雙變量和多變量模型。采用雙變量模型來(lái)研究房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系的文獻(xiàn)，由于僅僅考慮房?jī)r(jià)和地價(jià)兩個(gè)變量，很可能導(dǎo)致虛假的因果性推斷。根據(jù)格蘭杰因果性的定義，在可獲得的信息集Jn內(nèi)Y的信息可以改善對(duì)X的預(yù)測(cè)，則相對(duì)于信息集Jn， Y構(gòu)成X的有初步證據(jù)的因果性（prima facie causality）。格蘭杰指出，信息集中遺漏重要解釋變量很可能導(dǎo)致虛假的因果性推斷，如果適當(dāng)?shù)赝卣剐畔⒓?，把重要的變量引入信息集，原?lái)的虛假因果性可能消失。因此，在現(xiàn)有可獲得的有限信息集中做出因果性的推斷必須要謹(jǐn)慎對(duì)待（曹永福，2006）。

很多研究采用了多個(gè)變量建立理論和經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ?。況偉大（2005）通過(guò)構(gòu)建一個(gè)結(jié)合住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的空間競(jìng)爭(zhēng)模型，分析房?jī)r(jià)與地價(jià)的決定機(jī)制， 給出房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系， 并對(duì)上述理論模型進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)。宋勃等（2007b）在考慮通貨膨脹的條件下，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系進(jìn)行Granger長(zhǎng)短期因果檢驗(yàn)。嚴(yán)金海（2006）、況偉大等（2012）和王岳龍（2012）分別就土地出讓方式轉(zhuǎn)變及招拍掛制度對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的影響進(jìn)行了研究。周京奎（2006）首先就地價(jià)指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)兩變量之間的相互關(guān)系進(jìn)行了分析，接著增加房地產(chǎn)投資額、城鎮(zhèn)居民可支配收入、土地購(gòu)置面積變量，用多變量VAR模型探討房?jī)r(jià)變化的動(dòng)態(tài)傳導(dǎo)機(jī)制。溫海珍等（2010）收集我國(guó)21 個(gè)城市2000—2005 年的面板數(shù)據(jù)， 以地價(jià)與房?jī)r(jià)為內(nèi)生變量， 選取5 個(gè)地價(jià)影響因素和7 個(gè)房?jī)r(jià)影響因素為外生變量，采用聯(lián)立方程模型對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。徐美茹（2011）、余華義等（2009）和時(shí)鵬等（2012）則分別考慮了貨幣供應(yīng)增速、貨幣供應(yīng)量及利率對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的影響。況偉大（2012）進(jìn)一步研究了房產(chǎn)稅對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系的影響。

當(dāng)前對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的理論解釋，主要有幾個(gè)角度：成本構(gòu)成、市場(chǎng)供求、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及空間經(jīng)濟(jì)學(xué)（孔煜，2010）。單純從成本構(gòu)成來(lái)分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，無(wú)疑忽略掉了市場(chǎng)供求、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)等主要影響因素。從市場(chǎng)供求、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)角度分析，同樣忽略了空間競(jìng)爭(zhēng)因素。況偉大（2005）雖然從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角進(jìn)行了分析，但在經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)時(shí)卻把理論模型中的很多解釋變量忽略掉了，只采用了包含房?jī)r(jià)和地價(jià)的雙變量模型。

我國(guó)的商品房市場(chǎng)是一個(gè)存在巨大差異化的市場(chǎng)，招拍掛的土地出讓制度對(duì)土地價(jià)格形成具有重要影響。因此，本文也從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，并把商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)，從理論上分析房?jī)r(jià)和地價(jià)的均衡特性，然后基于房?jī)r(jià)和地價(jià)的形成機(jī)理，實(shí)證分析我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系。與已有研究不同的是，本文采用產(chǎn)業(yè)組織理論中的薩洛普?qǐng)A形城市模型分析差異化極大的商品房?jī)r(jià)格形成機(jī)制，并利用剩余法得到招拍掛制度下的土地價(jià)格形成；在實(shí)證分析時(shí)，以房?jī)r(jià)和地價(jià)形成的理論模型作指導(dǎo)，同時(shí)考慮竣工房屋造價(jià)、供求關(guān)系（竣售比）等對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的相互影響，構(gòu)造了具有協(xié)整關(guān)系的多變量向量誤差修正模型（VEC），并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行了Granger因果檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)和方差分解分析。這樣，不僅從理論上，而且從實(shí)證角度都有利于同時(shí)考慮成本構(gòu)成、供求關(guān)系、空間競(jìng)爭(zhēng)因素及土地出讓制度等對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的影響，盡量避免因遺漏重要解釋變量而導(dǎo)致虛假的因果性推斷。同時(shí)，還利于分析房?jī)r(jià)和地價(jià)的長(zhǎng)短、期Granger因果關(guān)系，進(jìn)而利于分析房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響的方向、程度和隨時(shí)間變化的特征。

二、商品房和土地均衡價(jià)格形成的微觀機(jī)理

土地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格的形成過(guò)程實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商在土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)開展的一個(gè)兩階段動(dòng)態(tài)博弈過(guò)程。第一階段，開發(fā)商首先通過(guò)招拍掛在土地市場(chǎng)上取得土地；第二階段對(duì)取得的土地進(jìn)行開發(fā)并進(jìn)行商品房銷售。開發(fā)商對(duì)第二階段商品房開發(fā)與銷售的預(yù)期決定著第一階段其在土地市場(chǎng)的報(bào)價(jià)，而土地的成交價(jià)又影響著后續(xù)商品房的價(jià)格形成。因此，可以用逆向歸納法分析這一動(dòng)態(tài)博弈過(guò)程，從而得出房?jī)r(jià)與地價(jià)的形成機(jī)理及關(guān)鍵影響因素。

1.商品房均衡價(jià)格的形成

為了衡量商品房市場(chǎng)的差異化競(jìng)爭(zhēng)，這里采用薩洛普的圓形城市模型。Nc個(gè)家庭均勻地位于周長(zhǎng)為1的圓形城市上，密度是1；α分別代表全部家庭中購(gòu)房系數(shù)；某時(shí)期商品房供應(yīng)數(shù)量為Nh ，沿著圓形城市等距離對(duì)稱分布；商品房成本為C=Cnl+Plh ，其中Cnl為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝等非土地成本，Plh =PlF為樓面地價(jià)（F為容積率，Pl 為地價(jià)）；位于j處的房?jī)r(jià)為Pj，其真正競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于其左右兩側(cè)；均衡房?jī)r(jià)為Ph ?？紤]一個(gè)購(gòu)房者，其最偏好的商品房與j的距離為x∈（0，1Nh），單位距離將使其效用減少r。

當(dāng)Pj+rx=Ph +r（1Nh-x）時(shí)，購(gòu)房者在j處和相鄰處買房無(wú)差異。這樣j處商品房的需求為：

為謀求利潤(rùn)最大化，有目標(biāo)函數(shù)：

（ 1）

式（1）反映了均衡房?jī)r(jià)的形成機(jī)理及關(guān)鍵影響因素。

2.招拍掛制度下的土地價(jià)格

自20世紀(jì)80年代開始，隨著我國(guó)土地供應(yīng)制度的變革，市場(chǎng)機(jī)制在地價(jià)的形成中發(fā)揮出越來(lái)越重要的作用。尤其到90年代末，中國(guó)又推行了以“招拍掛”為核心內(nèi)容的一系列重大變革。國(guó)土資源部1999年頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》，國(guó)務(wù)院2001年發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣制度從東南沿海到中西部地區(qū)逐步推開。隨后，國(guó)土資源部在2002年、2003年和2004年又分別下發(fā)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》和《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。通過(guò)對(duì)相關(guān)改革過(guò)程的簡(jiǎn)單回顧可以看出，自1999年以來(lái)，招拍掛制度就開始對(duì)我國(guó)土地均衡價(jià)格的形成具有了影響。

在現(xiàn)行招拍掛制度下，土地均衡價(jià)格形成關(guān)鍵取決于典型開發(fā)商在招拍掛中對(duì)土地的估價(jià)。對(duì)土地的估價(jià)方法很多，如市場(chǎng)法、收益現(xiàn)值法等。但是，正常情況下，開發(fā)商拿地的目的是為了進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。因此應(yīng)按照逆向歸納法，對(duì)土地的估價(jià)應(yīng)取決于對(duì)土地假設(shè)開發(fā)后所能獲得的剩余。根據(jù)（1）式，可得：

Pl =F（Ph -Cnl-NcαrNh）

（2）

式（2）反映了均衡地價(jià)的形成及關(guān)鍵影響因素。

三、我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析

從理論模型（1）和（2）看，地價(jià)和房?jī)r(jià)互相影響，房?jī)r(jià)和地價(jià)、竣工房屋造價(jià)、商品房供求比（銷竣比）存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。但房?jī)r(jià)和地價(jià)只是相互影響因素之一，除此外還存在其它影響因素。在考慮房?jī)r(jià)和地價(jià)形成機(jī)理及其它影響因素的情況下，房?jī)r(jià)和地價(jià)是否存在Granger因果關(guān)系？房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響的程度究竟如何？影響的時(shí)間持續(xù)性又怎樣？房?jī)r(jià)、地價(jià)、竣工房屋造價(jià)、商品房供求比之間存在的長(zhǎng)期均衡關(guān)系能否經(jīng)得起實(shí)踐檢驗(yàn)？這需要進(jìn)一步實(shí)證分析。

1.變量選擇

根據(jù)理論模型（1）和（2），選擇Ph、Pl、Cnl、NcαNh幾個(gè)變量進(jìn)行分析。Ph采用全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)；Pl采用全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)；Cnl采用竣工房屋造價(jià)，竣工房屋造價(jià)是指在報(bào)告期內(nèi)單位面積竣工房屋本身的建造價(jià)值竣工房屋造價(jià)包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、暖、衛(wèi)等附屬工程的建造價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購(gòu)置和安裝費(fèi)用；不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公及生活用品等家具的購(gòu)置等費(fèi)用，也不包括購(gòu)置土地的費(fèi)用、遷移補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用以及城市建設(shè)配套的投資。所以，土地價(jià)格Pl加上竣工房屋造價(jià)Cnl基本能反映理論模型中商品房成本的大部分。（竣工房屋造價(jià)=竣工房屋價(jià)值竣工房屋面積）；NcαNh實(shí)際上反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，用商品房銷竣比來(lái)衡量（商品房銷竣比=商品房銷售面積商品房竣工面積），為敘述方便，記NcαNh=xjb。

2.數(shù)據(jù)說(shuō)明

本文分析全部采用季度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》及中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)1999年以來(lái)發(fā)布的數(shù)據(jù)。由于住房制度、土地制度、統(tǒng)計(jì)制度變化2010年起不再發(fā)布全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)季度數(shù)據(jù)。，因此樣本區(qū)間取1999年一季度到2009年四季度，見(jiàn)圖1。另外，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)和全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)都是以上年同期為100，因此需要變換成定基指數(shù)，取基期1998年各季度為100進(jìn)行轉(zhuǎn)換，分析之前都進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整。

圖1 各變量變化趨勢(shì)

3.計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型設(shè)定

雖然前文對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的形成機(jī)理和影響因素進(jìn)行了簡(jiǎn)單的理論分析，但是，理論模型并未對(duì)變量之間的動(dòng)態(tài)聯(lián)系提供一個(gè)嚴(yán)密的說(shuō)明。為了反映變量之間的相互影響的動(dòng)態(tài)關(guān)系，如果變量都是平穩(wěn)的，則建立如下形式的向量自回歸（VAR）模型。

（3）

（4）

式中t表示時(shí)期，p、q代表滯后期數(shù)，α0、β0代表常數(shù)項(xiàng)，ut、vt為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，其它為變量和系數(shù)。對(duì)于模型（3）和模型（4），若變量不平穩(wěn)但具有協(xié)整關(guān)系，則建立誤差修正（VEC）模型；若既不平穩(wěn)也沒(méi)有協(xié)整關(guān)系，則建立差分形式的向量自回歸（VAR）模型。在此基礎(chǔ)上，再進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)等分析。需要特別說(shuō)明的是模型（4），從理論模型（2）看，地價(jià)主要取決于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)、房屋造價(jià)及銷竣比的預(yù)期，而模型（4）卻采用滯后項(xiàng)，這樣做是主要基于自適應(yīng)預(yù)期假設(shè)。文章相關(guān)分析均采用Eviews6.0軟件進(jìn)行。

4.平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了避免偽回歸，對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)需要進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文采用單位根的ADF檢驗(yàn)方法，原假設(shè)為不平穩(wěn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表1。從檢驗(yàn)結(jié)果看，房?jī)r(jià)、地價(jià)、竣工房屋造價(jià)都是一階單整的，銷竣比是趨勢(shì)平穩(wěn)的。

5.協(xié)整檢驗(yàn)

Johansen和Juselius檢驗(yàn)方法（JJ檢驗(yàn)）是常用的檢驗(yàn)多變量協(xié)整關(guān)系的方法。JJ檢驗(yàn)主要基于多變量組成的VAR系統(tǒng)，進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)的同時(shí)確定協(xié)整關(guān)系。根據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)的結(jié)果，變量之間可能存在協(xié)整關(guān)系。JJ協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。

表2表明在5%的顯著水平下，存在協(xié)整關(guān)系。經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化后協(xié)整方程為：

Ph= 0.499Pl+ 0.009 Cnl + 15.95xjb+26.3

t值 （-5.748） （-0.93） （-5.02）

通過(guò)協(xié)整方程可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)、地價(jià)、竣工房屋造價(jià)及銷竣比之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，理論模型（1）和（2）得到驗(yàn)證。但是，只有地價(jià)和房屋銷竣比的系數(shù)顯著不為零，而竣工房屋造價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響很小。從數(shù)據(jù)看，土地交易價(jià)格指數(shù)在剔除季節(jié)性因素后，從1999年各季度的99.6、100.5、100.3、99.7，漲到2009年各季度的188.4、188.7、194.1、203.6，平均漲幅約為94%；而房屋銷竣比在剔除季節(jié)性因素后，1999年各季度為0.72、0.77、0.78、0.87，到2009年則為1.23、1.67、1.65、1.58。因此，從長(zhǎng)期看，地價(jià)上漲和房屋供求失衡是我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)關(guān)鍵因素。

表1 變量平穩(wěn)性檢驗(yàn)

變量 檢驗(yàn)類型（C，T，K） P值 檢驗(yàn)結(jié)果

Pl C，T，8 0.179 0 不平穩(wěn)

D（Pl） C，T，7 0.008 2 平穩(wěn)

Cnl C，T，1 0.723 9 不平穩(wěn)

D（Cnl） C，T，0 0.000 0 平穩(wěn)

Ph C，T，1 0.474 8 不平穩(wěn)

D（Ph） C，0，0 0.045 8 平穩(wěn)

xjb C，T，0 0.000 1 平穩(wěn)

注：本表中D（·）表示序列的一階差分算子；檢驗(yàn)類型（C，T，K）中的C，T，K分別表示單位根檢驗(yàn)方程包含常數(shù)項(xiàng)、時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)和滯后階數(shù)；滯后階數(shù)K依據(jù)AIC和SC準(zhǔn)則確定。

表2 JJ協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

Hypothesized No. of CE（s） Eigenvalue Trace Statistic P值

None* 0.437 773 54.754 91 0.009 8

At most 1* 0.339 059 30.569 25 0.040 7

At most 2 0.233 178 13.177 44 0.108 5

At most 3 0.047 103 2.026 429 0.154 6

Trace test indicates 2 cointegrating eqn（s） at the 0.05 level； * denotes rejection of the hypothesis at the 0.05 level。

6.基于VEC模型的Granger因果檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)和方差分解

（1）VEC模型

由于房?jī)r(jià)、地價(jià)、竣工房屋造價(jià)及銷竣比之間存在協(xié)整關(guān)系，因此根據(jù)Granger定理，可建立向量誤差修正（VEC）模型來(lái)分析長(zhǎng)短期均衡的變化。

（2）基于VEC模型的Granger因果檢驗(yàn)

Granger因果檢驗(yàn)通常有兩種方法：一種是傳統(tǒng)的VAR模型，另一種是誤差修正模型。Granger指出，若非平穩(wěn)變量間存在協(xié)整關(guān)系，使用VAR模型作因果檢驗(yàn)可能會(huì)有錯(cuò)誤的推論。因此，應(yīng)當(dāng)基于VEC模型來(lái)檢驗(yàn)我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的Granger因果關(guān)系。

基于房?jī)r(jià)和地價(jià)形成機(jī)理，從表3可以看出：地價(jià)、竣工房屋造價(jià)及銷竣比短期都不是房?jī)r(jià)波動(dòng)的Granger原因，而且它們聯(lián)合起來(lái)也不是。但是，由于上一季度的非均衡誤差項(xiàng)（ECMPt-1h ）的系數(shù)為-0.24，χ2值為8.07、p值為0.004 5，這說(shuō)明在5%的顯著水平下，應(yīng)當(dāng)拒絕誤差修正項(xiàng)作為外生變量的原假設(shè)。這說(shuō)明非均衡誤差項(xiàng)是房?jī)r(jià)波動(dòng)的Granger原因，即當(dāng)房?jī)r(jià)受到地價(jià)、銷竣比等因素影響偏離長(zhǎng)期均衡后，存在回歸均衡的反向修正機(jī)制，但回歸速度比較慢。這說(shuō)明房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)粘性。

表3 基于VEC模型的格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果

因變量：△Ph 因變量：△Pl

Excluded Chisq df P值 Excluded Chisq df P值

短期Granger原因 △Pl 0.005 1 0.945 1 △Ph 8.27 1 0.004 0

同樣基于房?jī)r(jià)和地價(jià)形成機(jī)理，表3表明竣工房屋造價(jià)及銷竣比不是地價(jià)短期波動(dòng)的Granger原因，而房?jī)r(jià)卻是地價(jià)短期波動(dòng)的Granger原因，房?jī)r(jià)、竣工房屋造價(jià)及銷竣比聯(lián)合起來(lái)也是。但誤差修正項(xiàng)作為外生變量的原假設(shè)在5%的顯著水平并未遭到拒絕，其χ2值為0.16、p值為0.685 4。因此，非均衡誤差項(xiàng)不是地價(jià)波動(dòng)的Granger原因，即當(dāng)?shù)貎r(jià)受到房?jī)r(jià)、銷竣比等因素影響偏離長(zhǎng)期均衡后，回歸到均衡將非常困難。這說(shuō)明地價(jià)具有很強(qiáng)的粘性，我國(guó)土地市場(chǎng)長(zhǎng)期處于非均衡狀態(tài)下運(yùn)行。這可能與我國(guó)的政府壟斷供應(yīng)土地制度有關(guān)，面對(duì)瞬息變化的市場(chǎng)，政府在對(duì)土地供應(yīng)數(shù)量和結(jié)構(gòu)以及土地出讓底價(jià)的調(diào)整上響應(yīng)遲緩是重要原因。

（3）基于VEC的脈沖響應(yīng)和方差分解

Granger檢驗(yàn)雖然是重要的因果關(guān)系分析工具，但由于其自身的局限性，并不能完整深入地揭示房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系。關(guān)鍵在于基于VEC的Granger檢驗(yàn)只考慮了有限的滯后期，在變量較多而樣本容量有限的情形下，增加滯后期將會(huì)迅速消耗自由度。而實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到銷售要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)期。另外，因果檢驗(yàn)也不能說(shuō)明變量間相互影響的強(qiáng)度、方向和整個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程。而除了房?jī)r(jià)變動(dòng)和地價(jià)變動(dòng)的因果關(guān)系之外，我們所真正關(guān)心的還包括某一變量變動(dòng)導(dǎo)致另一變量變動(dòng)的方向如何、相互影響的強(qiáng)度怎樣、隨時(shí)間有何變化。這些問(wèn)題是可以通過(guò)脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解來(lái)解決的，正如Sims 所評(píng)論到的：方差分解體現(xiàn)出的是超越Granger檢驗(yàn)的因果流觀測(cè)（黃健柏 等，2007）。

脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是模型中的一個(gè)內(nèi)生變量的沖擊給其他內(nèi)生變量所帶來(lái)的影響；而方差分解是通過(guò)分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化（通常用方差來(lái)度量）的貢獻(xiàn)度，進(jìn)一步評(píng)價(jià)不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性。基于VEC的脈沖響應(yīng)和方差分解有利于結(jié)合房?jī)r(jià)與地價(jià)的長(zhǎng)短期關(guān)系來(lái)進(jìn)行綜合影響分析。圖2和圖3分別是房?jī)r(jià)、地價(jià)對(duì)單位廣義脈沖的響應(yīng)分析結(jié)果，圖4和圖5則分別是房?jī)r(jià)和地價(jià)的方差分解結(jié)果。

圖2 房?jī)r(jià)對(duì)單位廣義脈沖的響應(yīng)

圖3 地價(jià)對(duì)單位廣義脈沖的響應(yīng)從圖2中可以看出，當(dāng)在本期給地價(jià)一個(gè)正沖擊后，房?jī)r(jià)將在前幾季度快速響應(yīng)，直到第7季度達(dá)到最高點(diǎn)2.475（即在第7季度房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的響應(yīng)是2.475），以后開始穩(wěn)定在2.469。這表明地價(jià)受外部條件的某一沖擊后，經(jīng)市場(chǎng)傳遞給房?jī)r(jià)，給房?jī)r(jià)帶來(lái)同向的沖擊，而且這一沖擊具有顯著的促進(jìn)作用和較長(zhǎng)的持續(xù)效應(yīng)。同樣，房?jī)r(jià)對(duì)來(lái)自銷竣比的沖擊在前幾季度也快速響應(yīng)，并在第6季度達(dá)到最大值。再?gòu)膱D4可以看到，房?jī)r(jià)自身的貢獻(xiàn)度最大，達(dá)到70%； 除此外，銷竣比對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大，再其次是地價(jià)（但地價(jià)的貢獻(xiàn)不足10%），銷竣比和地價(jià)兩者加起來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)達(dá)到近30%；而竣工房屋造價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微?？梢?jiàn)，房?jī)r(jià)自身對(duì)其的影響程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了地價(jià)等其他因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，這說(shuō)明“房?jī)r(jià)慣性”及供求失衡（銷竣比）是房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素。

從圖3看，當(dāng)在本期給房?jī)r(jià)一個(gè)正沖擊后，地價(jià)的響應(yīng)將在第7季度達(dá)到最高點(diǎn)4.599，以后開始穩(wěn)定。這表明房?jī)r(jià)受外部條件的某一沖擊后，將給地價(jià)帶來(lái)同向的沖擊而且具有較長(zhǎng)的持續(xù)效應(yīng)。再?gòu)膱D5來(lái)看，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響超過(guò)了地價(jià)自身，其貢獻(xiàn)率在3個(gè)季度后達(dá)到60%以上；相比而言，銷竣比及竣工房屋造價(jià)對(duì)地價(jià)的影響非常小，兩者合計(jì)不足10%。

圖4 房?jī)r(jià)的方差分解

圖5 地價(jià)的方差分解四、結(jié)論與建議

本文實(shí)證分析表明，我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)、竣工房屋造價(jià)和銷竣比存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，但竣工房屋造價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常微弱；房?jī)r(jià)、地價(jià)偏離均衡后回歸較為緩慢，這說(shuō)明其具有較強(qiáng)的粘性；地價(jià)是房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期Granger原因，但短期不是；房?jī)r(jià)是地價(jià)的短期Granger原因，但長(zhǎng)期不顯著。綜合長(zhǎng)短期來(lái)看，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，“房?jī)r(jià)慣性”及供求失衡（銷竣比）是房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素。從改善房地產(chǎn)調(diào)控、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲角度，本文提出建議：

第一，抑制“房?jī)r(jià)慣性上漲”是抑制高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的關(guān)鍵。形成房?jī)r(jià)慣性的因素很多，包括：對(duì)房?jī)r(jià)上漲的一致預(yù)期及對(duì)政策的信心不足，存在不斷誘發(fā)房?jī)r(jià)上漲的諸多刺激因素，存在政府和開發(fā)商等推動(dòng)房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的動(dòng)力機(jī)制，等等。這就要求決策部門對(duì)誘發(fā)房?jī)r(jià)上漲的各種因素及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，堅(jiān)定相關(guān)市場(chǎng)主體對(duì)調(diào)控政策的信心，避免形成房?jī)r(jià)上漲的一致預(yù)期。

第二，房地產(chǎn)調(diào)控要及時(shí)，并長(zhǎng)期堅(jiān)持。調(diào)控不及時(shí)應(yīng)該是我國(guó)近10多年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的重要失誤之一，而房地產(chǎn)調(diào)控往往因?yàn)榉挠谡麄€(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控等各種因素而半路轉(zhuǎn)向、沒(méi)有長(zhǎng)期堅(jiān)持則是重要失誤之二。從脈沖響應(yīng)分析結(jié)果看，當(dāng)房?jī)r(jià)、地價(jià)、竣銷比等因素對(duì)房?jī)r(jià)形成沖擊后，房?jī)r(jià)會(huì)快速做出響應(yīng)，并在6～7個(gè)季度達(dá)到最大，并逐漸高位趨穩(wěn)。這就要求一旦發(fā)現(xiàn)有誘發(fā)房?jī)r(jià)上漲的因素，政策就要及時(shí)調(diào)控，要有6～7個(gè)季度的提前期，而不是等到房?jī)r(jià)漲高了再調(diào)控。當(dāng)前，也要避免由于政策轉(zhuǎn)向而引發(fā)市場(chǎng)需求集中釋放，從而導(dǎo)致供求急變，誘發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控還要注意長(zhǎng)期堅(jiān)持。由于房?jī)r(jià)和地價(jià)本身具有較強(qiáng)的粘性，而且也還存在政府和開發(fā)商等維持房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的動(dòng)力機(jī)制等，房?jī)r(jià)一旦上漲后再下降將非常困難，這就要求房地產(chǎn)調(diào)控要長(zhǎng)期堅(jiān)持。

第三，房地產(chǎn)調(diào)控要在供求之間實(shí)現(xiàn)政策力度反向平衡。所謂政策力度反向平衡，是指能找到一個(gè)在控制需求的同時(shí)能平穩(wěn)增加供給的政策平衡區(qū)域。銷竣比是反映供求關(guān)系的一個(gè)重要指標(biāo)，雖然銷竣比存在明顯的季節(jié)性波動(dòng)特征，但剔除季節(jié)性因素后我國(guó)商品房的銷竣比呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。從2005年開始，這一趨勢(shì)值就超過(guò)了1，這說(shuō)明商品房供求關(guān)系趨于緊張。因此，在控制需求的同時(shí)需要增加供給才是合理的。但是縱觀近10年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，往往是在緊縮需求的同時(shí)也大幅度抑制了供給，而在刺激需求時(shí)供給卻滯后。表現(xiàn)為在緊縮政策下，買房人紛紛觀望，開發(fā)商也開始減少投資；而在寬松政策下，買房人又一哄而上，開發(fā)商和地方政府卻跟不上或不愿跟上。調(diào)控政策的力度始終沒(méi)有找到一個(gè)在控制需求的同時(shí)能增加供給的平衡區(qū)域，這應(yīng)該是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的又一重要失誤。保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)而非大起大落應(yīng)是實(shí)現(xiàn)政策力度反向平衡的重要措施。

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