吳凡

在房產(chǎn)稅這一關(guān)鍵改革未見實(shí)質(zhì)推進(jìn)之際，土地財(cái)政依舊是地方政府的“保命錢”，個(gè)別地方對(duì)“國(guó)五條”陽奉陰違，自然不足為奇

3月的最后兩天，趕在國(guó)務(wù)院要求的最后期限之前，各城市陸續(xù)公布了落實(shí)“國(guó)五條”的實(shí)施細(xì)則。

和“國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)重?fù)舴康禺a(chǎn)市場(chǎng)相比，地方版“國(guó)五條”細(xì)則顯得力度不大。除了北京市出臺(tái)的細(xì)則中提出“對(duì)北京戶籍單身人士禁購(gòu)二套房”這樣明確進(jìn)一步限購(gòu)的條款外，絕大多數(shù)城市僅僅提出了“房?jī)r(jià)漲幅低于或不高于人均可支配收入實(shí)際增幅”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，這與2011年國(guó)務(wù)院明確要求各地設(shè)置房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)基本相同。而對(duì)于細(xì)則，各地多以原則性要求為主，特別是對(duì)二手房個(gè)稅20%如何征收的關(guān)鍵問題，要么照抄“國(guó)五條”一筆帶過，有的甚至干脆未提及。

由于地方版“國(guó)五條”細(xì)則的嚴(yán)厲程度低于預(yù)期，這造成了對(duì)地產(chǎn)股的利好。4月1日，細(xì)則發(fā)布后的首個(gè)交易日，同花順房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)上漲1.46%，漲幅高于滬深兩市。

在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪的多位地產(chǎn)業(yè)人士看來，此次各地出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則在整體上看，落實(shí)程度低于“國(guó)五條”細(xì)則的要求，只能稱得上是“粗則”，尚不具備可以直接執(zhí)行的效力，在很多方面還需要細(xì)化，而“國(guó)五條”這一被稱為“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒃俅巍翱照{(diào)”。

在房產(chǎn)稅這一關(guān)鍵改革未見實(shí)質(zhì)推進(jìn)之際，土地財(cái)政依舊是地方政府的“保命錢”，個(gè)別地方對(duì)“國(guó)五條”陽奉陰違，自然不足為奇。

20%個(gè)稅執(zhí)行之難

3月1日，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，被稱為“史上最嚴(yán)”，而其中的核心，就是按照房產(chǎn)交易差額征收20%個(gè)人所得稅，這被認(rèn)為是“國(guó)五條”中最具殺傷力的一項(xiàng)政策，曾在3月引起各地的“過戶潮”。

但是，據(jù)《中國(guó)新聞周刊》的不完全統(tǒng)計(jì)，在已公布細(xì)則的城市中，有23個(gè)對(duì)“20%個(gè)稅”問題只字未提。

對(duì)于此項(xiàng)政策，中共上海市委書記韓正在今年兩會(huì)期間，曾經(jīng)做過非常明確的解釋。他表示，2006年國(guó)家稅務(wù)總局經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的108號(hào)文件中間就已經(jīng)闡述了關(guān)于差額的20%和全額的1%～3%的方案，也就是有核查征收和核定征收兩種稅收的征11女方法。

核查征收就是房產(chǎn)交易所得扣除原值，再扣除合理的一些費(fèi)用，包括裝修、利息、稅收和其他各種費(fèi)用，對(duì)差價(jià)征收20%個(gè)稅。這需要稅務(wù)部門對(duì)合同、發(fā)票和其他有法律規(guī)定的依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的核定。

而這些票據(jù)在核實(shí)上是存在著很大的困難的，于是當(dāng)不能核定的時(shí)候，就采取第二種方法，即核定征收的方法，就是按照轉(zhuǎn)讓價(jià)格的1%-3%，具體稅率多少，由省級(jí)政府規(guī)定。而上海早在2006年就實(shí)施了對(duì)普通商品房按1%，對(duì)非普通商品房按296稅率征收的方案，多數(shù)城市采取的也是這樣的政策。

“國(guó)五條”實(shí)際是對(duì)此項(xiàng)政策進(jìn)行了重申，但是對(duì)于如何計(jì)算房產(chǎn)增值、費(fèi)用如何扣減、各類房屋是否統(tǒng)一征收等問題，從國(guó)稅總局方面并沒有給出細(xì)化的規(guī)定，地方版細(xì)則“忽略”20%個(gè)稅的問題，也就不足為奇。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭更是明確表示，20%所得稅的規(guī)定還無法得到落實(shí)，“各地細(xì)則，最多只能重申按‘國(guó)五條細(xì)則，也就是按國(guó)稅總局2006年文件執(zhí)行，與之前的征稅方式相比，也許有的城市會(huì)加強(qiáng)，但并不會(huì)有大的不同?！?/p>

房產(chǎn)稅或出臺(tái)？

盡管地方版“國(guó)五條”后續(xù)還會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步的細(xì)化規(guī)則，但市場(chǎng)普遍認(rèn)為，在限購(gòu)范圍、20%個(gè)稅征收力度、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等方面，很難出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的政策，未來要真正實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)，還需要加快個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的建設(shè)，以及推動(dòng)房產(chǎn)稅的落實(shí)上。

“即使嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅，也只是增加購(gòu)買的成本，持有房產(chǎn)的成本并不高”，北京市房屋中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，“而任何對(duì)交易環(huán)節(jié)征稅的作用都是短期的，未來應(yīng)該盡快落實(shí)到房產(chǎn)稅上，對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅?！?/p>

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也認(rèn)為，從目前看來，征收房產(chǎn)調(diào)節(jié)稅可以對(duì)刺激房源流通、抑制投機(jī)起到積極的作用。而這首先就需要從住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面普查做起。

相比限購(gòu)這樣抑制需求的手段，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，對(duì)持有房產(chǎn)征收調(diào)節(jié)稅，是能夠起到增加供給、保障剛性需求的積極作用的，而這也正是房地產(chǎn)調(diào)控的真正意義所在。

根據(jù)“國(guó)五條”中提出的明確時(shí)間要求，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)。而最新出爐的《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，要求2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這兩個(gè)舉措，也將為進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)打下基礎(chǔ)。