三舊改造區(qū)域的城市更新效益分析
——以廣州北岸文化碼頭區(qū)域?yàn)槔?/h1>
2013-06-27 05:49:09◎鐘韻曹艷
城市觀察 2013年1期
◎ 鐘 韻 曹 艷
三舊改造區(qū)域的城市更新效益分析
——以廣州北岸文化碼頭區(qū)域?yàn)槔?/p>
◎ 鐘 韻 曹 艷
城市更新目前已成為融合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和物質(zhì)環(huán)境全面復(fù)興的城市公共政策，對(duì)城市的發(fā)展，尤其是對(duì)舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)等“三舊”區(qū)域的發(fā)展，有著重要的影響。本文擬以廣州北岸文化碼頭為例，通過實(shí)地調(diào)研，從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境三個(gè)方面分析城市更新下三舊改造區(qū)域的用地效益。研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷城市更新后，北岸文化碼頭區(qū)域的經(jīng)濟(jì)效益主要體現(xiàn)在土地單位產(chǎn)出的提高，而用地的集聚效益尚不顯著；但社會(huì)效益和環(huán)境效益則十分顯著。
城市更新 三舊區(qū)域 廣州北岸文化碼頭 效益分析
一、引言
隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的迅速提高，城市建設(shè)進(jìn)入新一輪的高潮。城市更新是城市可持續(xù)發(fā)展中的一項(xiàng)重要工作，不僅有助于改善城市生活環(huán)境、營(yíng)造美麗市容，還有助于提升城市形象、增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。三舊區(qū)域（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）是城市更新的重要對(duì)象。國(guó)內(nèi)外眾多成功的案例顯示，三舊區(qū)域的更新改造能取得較為顯著的效益。例如，上海的新天地通過城市更新與有效的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，成為上海旅游購(gòu)物、休閑的新地標(biāo)。浙江的周莊、烏鎮(zhèn)等小城鎮(zhèn)，在更新與保護(hù)中發(fā)展成了知名旅游地。德國(guó)魯爾區(qū)的更新改造更是學(xué)術(shù)界公認(rèn)的成功案例，它通過國(guó)家宏觀政策、城市復(fù)興、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境整治、發(fā)展服務(wù)業(yè)等一系列綜合規(guī)劃，不僅改善了環(huán)境，而且獲得了巨大回報(bào)，其規(guī)劃的旅游線路幾乎覆蓋整個(gè)魯爾區(qū)，工業(yè)旅游的開發(fā)在改善區(qū)域功能和形象上發(fā)揮了獨(dú)特的效應(yīng)[4]。
我國(guó)的城市更新起步晚于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，在快速的城市更新過程中，學(xué)者們對(duì)城市更新的研究重點(diǎn)在于更新的策略及改造的模式，主要是從城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)以及城市地理學(xué)等領(lǐng)域展開，僅有少數(shù)學(xué)者關(guān)注到了城市更新的效益分析問題。如李長(zhǎng)庚（1984）結(jié)合多年的工作經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法歸納出評(píng)價(jià)舊城改造經(jīng)濟(jì)效益的理論依據(jù)與計(jì)算方法，但因資料較陳舊，僅能為現(xiàn)代城市更新的效益分析提供參考；孫慶平、吳長(zhǎng)軍（1998）從房屋拆遷安置費(fèi)用的估算、舊城改造經(jīng)濟(jì)效益的測(cè)算、提高舊城改造經(jīng)濟(jì)效益的策略三個(gè)方面，探討了舊城改造的經(jīng)濟(jì)效益；張其邦、馬武定（2008）注意到城市更新中過早對(duì)建筑物或街區(qū)進(jìn)行改造，從建筑的壽命、生態(tài)成本來看，改造的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益不高，因此提出了改造開始合理時(shí)間段的理論依據(jù)，并探討影響城市更新效益的時(shí)間因素，闡明改造中階段性更新和分期更新的重要性；溫日琨（2008）認(rèn)為城市更新可以促進(jìn)三舊區(qū)域土地資源的優(yōu)化和重新配置，并刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益；甄棟、劉云月（2004），段晉苑、馮邦彥（2009）從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探索舊城更新帶來的集聚效應(yīng)、土地效益以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等問題?？梢?，城市更新背景下三舊區(qū)域改造產(chǎn)生的效益分析與評(píng)估，值得進(jìn)一步深入探討。
2008年底國(guó)土資源部提出的“三舊改造①”工程，是國(guó)土資源部與廣東省開展省部合作、推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省工作的重要措施，意味著我國(guó)的城市更新將進(jìn)入一個(gè)新的階段。廣東省“先行先試”的三舊用地改造實(shí)踐，對(duì)國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的城市更新有著積極的借鑒意義。北岸文化碼頭位于廣州市中心城區(qū)，是全國(guó)目前僅有的4個(gè)國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)園區(qū)之一②，該區(qū)域在廣州的城市更新中轉(zhuǎn)變了用地性質(zhì)，屬于典型的三舊改造區(qū)域。本文試圖以北岸文化碼頭區(qū)域?yàn)槔龑?duì)城市三舊區(qū)域的改造效益展開分析，對(duì)城市更新所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益進(jìn)行分析，以期深入探討城市更新對(duì)區(qū)域發(fā)展的作用以及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的城市更新改造提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。
二、北岸文化碼頭用地性質(zhì)的演變
廣州北岸文化碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，地處珠江北岸城市核心區(qū)天河區(qū)內(nèi)的員村，毗鄰廣州新的城市CBD珠江新城，與廣州會(huì)展場(chǎng)館集聚區(qū)琶洲國(guó)際會(huì)展中心隔江相望。員村是上世紀(jì)廣州大型工業(yè)企業(yè)聚集的區(qū)域之一，集中了南方面粉廠、廣州絹麻廠、珠江造紙廠、廣州鷹金錢食品廠、廣州澳聯(lián)玻璃廠、廣州員村熱電廠等數(shù)十個(gè)大型企業(yè)。自上世紀(jì)90年代起，隨著工業(yè)企業(yè)遷出廣州市區(qū)的外遷浪潮，員村原有的工業(yè)用地部分已轉(zhuǎn)變?yōu)樯套∮猛?，部分則逐漸停產(chǎn)空置。北岸文化碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園包含了原南方（穗港）面粉公司（以下稱南方面粉廠）、廣州鷹金錢食品廠、廣州澳聯(lián)玻璃廠、廣州員村熱電廠等部分舊廠改造地塊③，總面積達(dá)45.5公頃，目前較成型的包含紅專廠、羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和9號(hào)碼頭等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
北岸文化碼頭區(qū)域從2009年開始改造，廣州市政府計(jì)劃投資26億元④，將其打造為世界上單體面積最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)特色的城市創(chuàng)意公園，以及一個(gè)可以作為“廣州名片”的大規(guī)模文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還為此成立了廣州北岸文化碼頭項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。在“退二進(jìn)三”的政策下，舊廠陸續(xù)搬離，老廠區(qū)保留下來的倉(cāng)庫(kù)和車間被改造成設(shè)計(jì)工作室、展覽館和咖啡屋等多種新功能空間，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)成為該區(qū)域的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。
其中，“紅專廠”是北岸文化碼頭區(qū)域內(nèi)更新改造較早，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較成熟的創(chuàng)意基地。其前身是于1958年6月10日建成投產(chǎn)的廣州鷹金錢食品廠，其遠(yuǎn)銷全國(guó)上下的豆豉鯪魚更是形成了廣州一種獨(dú)特的飲食文化，它的黃金時(shí)期是一段膾炙人口的歷史，廠區(qū)內(nèi)以蘇式建筑為主，總面積約為17萬平方米⑤，經(jīng)搬遷后保留下幾十座大小不一的蘇式建筑，全部采用檐部、墻身、勒腳組成的“三段式”結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空曠通爽，冬暖夏涼。通過更新改造，“紅專廠”現(xiàn)已成為一個(gè)以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)定義的藝術(shù)、生活中心，園區(qū)業(yè)態(tài)種類包括藝術(shù)文化交流機(jī)構(gòu)、國(guó)際畫廊、藝術(shù)家工作室、雕塑展廳及廣場(chǎng)展示區(qū)、酒吧、咖啡廳、進(jìn)口書店、藝術(shù)文化商店、攝影棚等數(shù)十個(gè)種類，為創(chuàng)意企業(yè)和創(chuàng)意人士提供獨(dú)特的工作場(chǎng)所和系統(tǒng)良好的服務(wù)，包括文化交流與成果推廣、政策咨詢與引資服務(wù)等。
三、北岸碼頭更新的經(jīng)濟(jì)效益分析
（一）土地產(chǎn)出效益增加
根據(jù)2010年制定的《廣州市舊廠房改造專項(xiàng)規(guī)劃》，北岸文化碼頭所處的員村將與廣州新的CBD珠江新城地區(qū)共同承擔(dān)起廣州建設(shè)區(qū)域金融中心的職能。其中，員村被定位為國(guó)際金融區(qū)，并作為城市中央商務(wù)區(qū)的拓展區(qū)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)為主體，是中央商務(wù)區(qū)的重要組成部分⑥?？梢?，隨著員村地塊的城市功能的日益完善和區(qū)位價(jià)值的顯現(xiàn)，其土地增值潛力巨大。從用地功能轉(zhuǎn)換的角度看，由于工業(yè)用地是各類用地中地價(jià)相對(duì)較低的，用地功能轉(zhuǎn)換后必然帶來土地的增值，這也意味著北岸文化碼頭這一片區(qū)通過城市更新，從原先的工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為服務(wù)業(yè)用地，土地產(chǎn)業(yè)效益將被提升。因此，從理論上看，在廣州新增可建設(shè)用地緊缺的背景下，北岸碼頭用地功能轉(zhuǎn)換將有效地促進(jìn)城市土地集約利用和高效產(chǎn)出。
由于地產(chǎn)界素有“金九銀十”的說法，九月份地產(chǎn)成交量通常最大，而北岸文化碼頭的規(guī)劃改造始于2009年年底，因此，本文試針對(duì)2009年至2011年連續(xù)三年的9月份數(shù)據(jù)，借助廣州市十區(qū)的商品房售價(jià)及各類用途房屋的租金為參照，分析北岸文化碼頭區(qū)域的土地及物業(yè)價(jià)值（表1）。
首先，要了解天河區(qū)的土地價(jià)值。由表1可見，天河區(qū)新建商品住宅均價(jià)在2009年和2010年處于全市第一，在2011年以27160元/平方米位列全市第二。綜合房?jī)r(jià)三年的走勢(shì)，以及天河區(qū)作為廣州市核心區(qū)的職能，天河區(qū)的土地和物業(yè)具有極大的增值空間。
其次，要了解天河區(qū)內(nèi)各街道的土地價(jià)值。由于員村無單獨(dú)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而北岸文化碼頭與獵德街道距離更近，獵德街道亦位于珠江新城—員村規(guī)劃區(qū)內(nèi)，本文以獵德街道的房?jī)r(jià)反映員村區(qū)域的土地價(jià)值增長(zhǎng)空間。從表2可見，獵德街道的房?jī)r(jià)在此三年間遙遙領(lǐng)先于天河區(qū)的其他街道，2011年商品房?jī)r(jià)更高達(dá)55644元/平方米。因此，通過參考獵德街道的房?jī)r(jià)，再綜合北岸文化碼頭的各種政策和區(qū)位因素，可以預(yù)見北岸文化碼頭的土地亦具有很大的增值空間。
表1 9月份廣州市十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)對(duì)比，2009-2011年單位：元/平方米
再次，對(duì)比不同用途的土地的價(jià)值。依據(jù)陽(yáng)關(guān)家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示（表3，圖3），目前廣州市辦公及商業(yè)的月租金約為60元/平方米，而天河區(qū)的住宅月租金約為40元/平方米?？梢姡卑段幕a頭區(qū)域更新改造后，用地性質(zhì)由工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)的功能轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、辦公功能，其租金也將大幅提升。
綜合以上的數(shù)據(jù)對(duì)比可見，更新改造使得北岸文化碼頭從工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)換為服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，區(qū)域的空間集聚效益以及土地單位產(chǎn)出大大提高，而且，這一區(qū)域更新改造經(jīng)濟(jì)效益還有進(jìn)一步提升的空間。
（二）集聚效應(yīng)尚未顯著
目前國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者已對(duì)集群進(jìn)行了深入研究，對(duì)于其產(chǎn)生的集聚效應(yīng)幾乎已達(dá)成共識(shí)，認(rèn)為集聚可以使企業(yè)獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)與范圍經(jīng)濟(jì)效應(yīng)帶來的成本優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)分工與合作，提高資源的利用效率，享有區(qū)域和品牌優(yōu)勢(shì)，提高整體的知名度和企業(yè)形象。
表2 9月份廣州市天河區(qū)各街道新建商品住宅簽約均價(jià)，2009-2011年單位：元/平方米
表3 2011年9月廣州國(guó)有土地各用途房屋月租金均價(jià)均價(jià)單位：元/平方米
圖1 廣州市各區(qū)國(guó)有土地住宅月租金均價(jià)對(duì)比
北岸文化碼頭的建立是廣州市實(shí)施“退二進(jìn)三”和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的重大舉措之一，其建設(shè)初衷即是為發(fā)揮集群的優(yōu)勢(shì)，通過吸引國(guó)內(nèi)外知名文化創(chuàng)意企業(yè)和專業(yè)人士進(jìn)駐，逐步形成集創(chuàng)意、研發(fā)、設(shè)計(jì)業(yè)、文化業(yè)、展覽業(yè)、休閑旅游業(yè)為一體的產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈，使其能夠在近距離范圍內(nèi)進(jìn)行正式與非正式的接觸和交流，降低企業(yè)間傳播成本和搜尋成本，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
通過城市更新，已有各類創(chuàng)意文化企業(yè)進(jìn)駐北岸文化碼頭，服務(wù)業(yè)集聚效應(yīng)漸顯。目前該園區(qū)已有如集美組設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、城際（中國(guó)）國(guó)際建筑師聯(lián)合事務(wù)所、英國(guó)D+H道瀚國(guó)際建筑與景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所、W·藝術(shù)與設(shè)計(jì)工作室等23家創(chuàng)意企業(yè)或機(jī)構(gòu)，中央美術(shù)學(xué)院城市設(shè)計(jì)學(xué)院學(xué)生實(shí)習(xí)基地、清華大學(xué)吳冠中藝術(shù)研究中心廣州聯(lián)絡(luò)處、法國(guó)美術(shù)家協(xié)會(huì)廣州辦事處等6個(gè)藝術(shù)和設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)處或?qū)嵙?xí)基地、5個(gè)創(chuàng)意體驗(yàn)區(qū)、7個(gè)展覽館以及10家主題餐飲店⑦。但依據(jù)該區(qū)域的面積以及舊廠房的容量，企業(yè)集聚數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到應(yīng)有水平，如北京的798藝術(shù)區(qū)面積為60多萬平方米，北岸文化碼頭規(guī)劃面積將近為45.5公頃，將近50萬平方米，但目前的集聚效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到北京798藝術(shù)區(qū)的規(guī)模，此外園區(qū)已有企業(yè)的種類還沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，集聚效應(yīng)還未充分發(fā)揮。
圖2較直觀地表示了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園集聚規(guī)模和收益的關(guān)系，在OA階段，服務(wù)業(yè)不斷集聚，獲得的聚集收益上升，邊際收益為正且不斷提高；在AB階段，集聚度保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，增速有所放緩，但集聚收益在此階段能夠達(dá)到最大值。實(shí)地調(diào)研結(jié)果顯示，目前北岸文化碼頭大體處于OA階段，即園區(qū)還處于未飽和狀態(tài)，仍存在較大的上升發(fā)展空間，目前通過城市更新將舊廠房改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使眾多服務(wù)業(yè)企業(yè)集聚，不僅實(shí)現(xiàn)土地功能的轉(zhuǎn)換，而且產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益，吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金、人才和文化創(chuàng)意項(xiàng)目。
四、北岸碼頭更新的社會(huì)效益分析
（一）助力提升城市形象
近年來，國(guó)內(nèi)各大城市均致力于發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，利用城市更新、轉(zhuǎn)變用地功能，從而獲取文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展用地，是目前一種常見的現(xiàn)象。
圖2 服務(wù)業(yè)集聚收益與集聚度之間關(guān)系
打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是其重要的策略之一。例如，北京798已成為國(guó)內(nèi)利用工業(yè)舊廠房發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的成功案例。廣州市亦希望利用工業(yè)舊廠房發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，一方面促進(jìn)廣州文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面則彰顯廣州的工業(yè)歷史積淀。北岸文化碼頭在三舊改造后，通過發(fā)展服務(wù)業(yè)不僅促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，工業(yè)遺跡得以保留，而且有助于提升廣州的城市形象。
《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》賦予了廣州建設(shè)國(guó)家中心城市、綜合性門戶城市、區(qū)域文化教育中心的重要使命，而廣州的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相對(duì)北京、上海而言，還缺少一些具有較高知名度的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，尤其是利用城市更新用地而發(fā)展起來的文化產(chǎn)業(yè)園。北京有798，上海有M50，而在廣州這座同樣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化包容的城市里，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)卻略顯滯后，但創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是廣州經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級(jí)的重要途徑，因此大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，提高現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)比重，將大大加速?gòu)V州構(gòu)建以低消耗、低排放、低污染、高效率、高產(chǎn)出為主要特征的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，也將有效提升廣州的文化引領(lǐng)能力，提升“廣州服務(wù)”的能力和水平。
北岸文化碼頭所在區(qū)域曾是一個(gè)工業(yè)集聚區(qū)，工業(yè)企業(yè)眾多，且大多是重污染企業(yè)和有毒害化工類企業(yè)，這一地區(qū)居住人口較雜亂，流動(dòng)性大，房地產(chǎn)的檔次較低，通過城市更新將老廠區(qū)改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)后，不僅改善了市容市貌，同時(shí)周邊的配套服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施也得到提升。目前北岸文化碼頭已舉辦各種創(chuàng)意文化展覽，尤其是為廣州亞運(yùn)助威的“寄語(yǔ)亞運(yùn)——百萬情書愛廣州”暨“中國(guó)最大郵筒——廣州北岸碼頭郵筒”揭幕活動(dòng)的舉行，引起了政府的高度重視和眾多民眾的眼光，同時(shí)北岸碼頭成為目前為止僅有的4家國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)園區(qū)之一，將對(duì)帶動(dòng)廣州市創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)集聚、健康發(fā)展發(fā)揮積極作用。
（二）有利于城市工業(yè)遺產(chǎn)資源開發(fā)保護(hù)
從目前的趨勢(shì)來看，世界上對(duì)于工業(yè)歷史建筑和地段的保護(hù)已經(jīng)成為普遍關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，2006年4月在無錫通過的關(guān)于保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)的《無錫建議》，使得我國(guó)的工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)正式提上了日程。城市舊工業(yè)區(qū)是城市工業(yè)的載體，是工業(yè)職能單一、地段相對(duì)獨(dú)立的城市工業(yè)組團(tuán)，是構(gòu)成城市景觀的特殊板塊，也是當(dāng)前老工業(yè)基地城市化進(jìn)程中問題和矛盾最為突出的區(qū)域。因此，從我國(guó)社會(huì)主義城市化的性質(zhì)和高效率利用城市各種存量要素等方面的要求出發(fā)，城市舊工業(yè)區(qū)都不應(yīng)該變成“廢棄地”或城市發(fā)展的“瓶頸”，要把它改造成新型的城市功能區(qū)。
在北岸文化碼頭進(jìn)行城市更新的過程中，政府在不同階段采取了不同的改造模式，前期通過對(duì)園區(qū)主體進(jìn)行舊廠更新改造后進(jìn)行招商引資，筆者在對(duì)北岸文化碼頭的走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，大部分進(jìn)駐企業(yè)都比較完整地保存了老工業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，比如集美組⑧是首家進(jìn)駐紅磚廠藝術(shù)創(chuàng)意區(qū)內(nèi)的創(chuàng)意企業(yè)，該企業(yè)用1年的時(shí)間將結(jié)構(gòu)空曠開闊的廠房改成LOFT辦公空間，一個(gè)規(guī)模壯觀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)空間給設(shè)計(jì)師們提供了更多發(fā)揮的余地，尤其是倉(cāng)庫(kù)的高屋加上現(xiàn)代化的通風(fēng)換氣設(shè)備，既節(jié)能減排又保證空氣質(zhì)量，省去很多空調(diào)費(fèi)用，類似這樣的改造模式在園區(qū)內(nèi)隨處可見。
工業(yè)遺產(chǎn)的價(jià)值是只有通過更新的方式才能體現(xiàn)，工業(yè)遺產(chǎn)的價(jià)值是其本身所具備的，其介質(zhì)表現(xiàn)可以是遺址、機(jī)械設(shè)備、工業(yè)景觀和環(huán)境背景等。北岸文化碼頭把舊工業(yè)遺留下來的廢舊機(jī)器或某個(gè)配件改造成城園區(qū)的雕塑，這既是文化的載體，也是廢物利用的一種藝術(shù)表現(xiàn)。
總體來說，北岸文化碼頭較為完整的保護(hù)了該區(qū)域的工業(yè)遺產(chǎn)，同時(shí)充分利用廠房、倉(cāng)庫(kù)、連廊、大型儲(chǔ)糧罐、老機(jī)器以及園區(qū)的其他工業(yè)設(shè)施和景觀，打造出了一個(gè)典型的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)樣板，使江北舊廠房的歷史文化特色與江南琶洲展館的現(xiàn)代建筑特色隔江呼應(yīng)，形成廣州獨(dú)特的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。
（三）增強(qiáng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與民眾生活的聯(lián)系
通過在北岸文化碼頭的實(shí)地走訪調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，廣州居民對(duì)北岸文化碼頭的認(rèn)可度和滿意度較高，目前園區(qū)內(nèi)舉辦的各項(xiàng)畫展或攝影展平均每天近6-8場(chǎng)，藝術(shù)講座2-3場(chǎng)，市民還可在此親手做陶藝或?qū)W剪紙，同時(shí)餐廳、咖啡廳、免費(fèi)自行車、體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地設(shè)施一應(yīng)俱全，相對(duì)廣州芳村的信義會(huì)館園區(qū)來說更貼近市民生活，而紅專廠的定位是“藝術(shù)生活創(chuàng)意基地”，旨在藝術(shù)與生活融合，從而使藝術(shù)區(qū)生命力和可持續(xù)性更加長(zhǎng)久，這也是城市更新改造產(chǎn)生的重要社會(huì)影響之一，是增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能的迫切需要，也是提升文化軟實(shí)力，滿足群眾精神文化需求的重要途徑。
五、北岸碼頭更新的環(huán)境效益分析
北岸文化碼頭所處地區(qū)曾是廣州東郊，上世紀(jì)五六十年代此地先后建設(shè)了廣東罐頭廠、絹麻廠、玻璃廠、化工廠、南方面粉廠、員村水廠、熱電廠等一批大型企業(yè)。以員村熱電廠為例，該廠于1997年建成，年燃煤使用量達(dá)24萬多噸，排放到大氣中的二氧化硫每年達(dá)到3200噸，二氧化硫排放量占了員村地區(qū)的二氧化硫排放量的45%以上，由于未建設(shè)防止二氧化硫污染的煙氣脫硫系統(tǒng)，燃燒廢氣中的二氧化硫?qū)μ旌訁^(qū)特別是員村地區(qū)的大氣環(huán)境造成污染。
天河區(qū)環(huán)境監(jiān)測(cè)站的歷史數(shù)據(jù)表明，員村地區(qū)的各項(xiàng)大氣污染物的濃度高于天河區(qū)內(nèi)的其他地區(qū)，如與天河體育中心相比，二氧化硫五日均值高出94.33%；總懸浮顆粒物五日均值高出58.55%；降塵月均值高出28.48，硫酸鹽化速率日均值高出32.08%。其中，總懸浮顆粒物五天全部超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)⑨，此外員村地區(qū)的工業(yè)企業(yè)每年向珠江排放約4245萬噸工業(yè)廢水，年排放工業(yè)廢氣45億立方米，成為臟亂差的廣州“龍須溝”⑩。
工業(yè)企業(yè)外遷、北岸文化碼頭的開發(fā)建設(shè)，大幅度降低了工業(yè)廢棄物的環(huán)境污染。配合文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)駐該區(qū)的商業(yè)、辦公、社會(huì)文化、體育休閑、綠地廣場(chǎng)、居住等功能將日益增加，根據(jù)2011年9月通過的《琶洲-員村地區(qū)城市深化及控制性詳細(xì)規(guī)劃》，琶洲—員村地區(qū)將建設(shè)八大城市公園，規(guī)劃綠地覆蓋率達(dá)45.1%，人均公共綠地達(dá)11.8平方米，并配套21所中小學(xué)和4所綜合醫(yī)院；新增3條過江隧道，規(guī)劃5條軌道交通線路從該區(qū)經(jīng)過，并將增設(shè)6條地鐵循環(huán)接駁巴士。可見，北岸文化碼頭的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，及其所帶動(dòng)的科教文衛(wèi)等社會(huì)服務(wù)業(yè)和交通服務(wù)業(yè)發(fā)展，將使本區(qū)的環(huán)境效益大幅提升。
六、結(jié)論
總體來說，城市更新背景下三舊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益是顯而易見的，自2009年開始經(jīng)過三年時(shí)間，廣州北岸文化碼頭的更新改造充分證明了這一點(diǎn)，同時(shí)這種更新改造仍將繼續(xù)，以充分發(fā)揮其所帶來的效益，這也為其他區(qū)域的舊城改造提供了思路。
北岸文化碼頭的舊廠房改造使服務(wù)業(yè)發(fā)生集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，對(duì)創(chuàng)意文化、旅游、餐飲、房地產(chǎn)等均產(chǎn)生直接或間接影響，而正是通過這種用地性質(zhì)和功能的轉(zhuǎn)換，以實(shí)現(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，符合廣州市“騰龍換鳥”“退二進(jìn)三”等政策的要求。此外，三舊改造有利于廣州城市形象的提升，為服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供良好的軟環(huán)境，北岸文化碼頭作為開發(fā)和保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)資源的典型代表，具有較強(qiáng)的借鑒意義，尤其是通過城市更新后使創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與大眾生活緊密聯(lián)系起來，也帶動(dòng)了區(qū)域周圍配套服務(wù)的發(fā)展，因此相對(duì)于經(jīng)濟(jì)效益，北岸文化碼頭的社會(huì)效益更為顯著，有助于城市品牌的打造，以及城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，文化資源得以傳承，從而提高廣州的城市定位。同時(shí)員村地區(qū)的環(huán)境污染問題也通過城市更新得到解決，為服務(wù)業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐提供了良好的硬環(huán)境。
但北岸文化碼頭區(qū)域的“三舊”改造也給予我們啟示，雖然城市更新產(chǎn)生的效益顯著，但結(jié)合具體情況也面臨著諸多問題，如相關(guān)利益者矛盾、園區(qū)功能管理等等，因此，城市更新應(yīng)與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、功能定位及城市的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整相結(jié)合，給予相關(guān)配套政策支持，補(bǔ)充、整合現(xiàn)行城市更新相關(guān)政策，明確城市更新的目的、對(duì)象、主體、原則、方向、運(yùn)作模式、資金保障、組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)、改造程序等，為城市更新的實(shí)施提供政策保障和法律依據(jù)，并適當(dāng)允許社會(huì)資金以獨(dú)資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股、特許經(jīng)營(yíng)等方式參與投資，以順利實(shí)現(xiàn)三舊區(qū)域的更新改造，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。
注釋：
①“三舊”改造的提法，最初來自佛山，意指對(duì)舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊進(jìn)行改造，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，促進(jìn)存量建設(shè)用地和低效用地“二次開發(fā)”，以解決日益突出的建設(shè)用地供需矛盾。2008年12月20日，國(guó)土資源部與廣東省政府簽訂了《國(guó)土資源部、廣東省人民政府共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省合作協(xié)議》，以舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村屋為對(duì)象的“三舊”改造是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。“三舊”改造是國(guó)土資源部給予廣東省先行先試的特殊政策，意在在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，促進(jìn)存量建設(shè)用地和低效用地“二次開發(fā)”，以解決日益突出的建設(shè)用地供需矛盾。舊城鎮(zhèn)主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。舊廠房主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。舊村居主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村，大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村，不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。
②廣州北岸文化碼頭、黑龍江（大慶）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)沙天心文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中國(guó)曲陽(yáng)雕塑文化產(chǎn)業(yè)園等4家園區(qū)于2011年被文化部授予為首批國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)園區(qū)。
③引自http://biz.winshang.com/Zb-51.html ，廣州北岸文化碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商招標(biāo)公告。
④新浪廣東 http://gd.news.sina.com.cn，罐頭廠變身創(chuàng)意園 廣州紅專廠藝術(shù)區(qū)亮相，2010年01月31日。
⑤來源：http://www.redtory.com.cn/gb2312/ ，紅專廠官方網(wǎng)站。
⑥來源:琶洲—員村建10公里濱水中央商務(wù)區(qū)，廣州日?qǐng)?bào)，2010年6月13日。
⑦數(shù)據(jù)來源：《廣州市舊廠房改造專項(xiàng)計(jì)劃》。
⑧集美組：廣州本土最有影響力的室內(nèi)設(shè)計(jì)公司，目前為紅專廠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的設(shè)計(jì)者和管理者。
⑨資料來源：?jiǎn)T村地區(qū)空氣污染嚴(yán)重，羊城晚報(bào)，2001年12月14日。
⑩資料來源：每年排放數(shù)千萬噸廢水：?jiǎn)T村成廣州“龍須溝”，廣東新聞網(wǎng)，2009年5月26日。
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Analyzing the Benefits of Urban Renewal for the Renovated Regions: A Case Study of North Bay Culture Wharf in Guangzhou
Zhong Yun, Cao Yan
Urban renewal is now the public urban policy that integrates the overall rejuvenation of social, economic, cultural and material environment, and has a significant impact on the city’s future development. The paper takes North Bay Culture Wharf for example, analyzes the economic, social and environmental benefits through field surveys. It therefrom concludes that economic benefit is mainly embodied in the increase of land unit outputs, while agglomeration benefit remains low, with obvious social and environmental benefits.
urban renewal; renovated region; North Bay Culture Wharf; benefit analysis; Guangzhou
F299.23
10.3969/j.issn.1674-7178.2013.01.014
鐘韻，博士，暨南大學(xué)副教授，主要從事服務(wù)業(yè)地理與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究。曹艷，碩士研究生，主要從事區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究。
（責(zé)任編輯：盧小文）
國(guó)家自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目（41130747, 40601029）部分研究成果，廣東產(chǎn)業(yè)發(fā)展與粵港澳臺(tái)區(qū)域合作研究中心資助研究成果。
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◎ 鐘 韻 曹 艷
三舊改造區(qū)域的城市更新效益分析
——以廣州北岸文化碼頭區(qū)域?yàn)槔?/p>
◎ 鐘 韻 曹 艷
城市更新目前已成為融合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和物質(zhì)環(huán)境全面復(fù)興的城市公共政策，對(duì)城市的發(fā)展，尤其是對(duì)舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)等“三舊”區(qū)域的發(fā)展，有著重要的影響。本文擬以廣州北岸文化碼頭為例，通過實(shí)地調(diào)研，從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境三個(gè)方面分析城市更新下三舊改造區(qū)域的用地效益。研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷城市更新后，北岸文化碼頭區(qū)域的經(jīng)濟(jì)效益主要體現(xiàn)在土地單位產(chǎn)出的提高，而用地的集聚效益尚不顯著；但社會(huì)效益和環(huán)境效益則十分顯著。
城市更新 三舊區(qū)域 廣州北岸文化碼頭 效益分析
一、引言
隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的迅速提高，城市建設(shè)進(jìn)入新一輪的高潮。城市更新是城市可持續(xù)發(fā)展中的一項(xiàng)重要工作，不僅有助于改善城市生活環(huán)境、營(yíng)造美麗市容，還有助于提升城市形象、增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。三舊區(qū)域（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）是城市更新的重要對(duì)象。國(guó)內(nèi)外眾多成功的案例顯示，三舊區(qū)域的更新改造能取得較為顯著的效益。例如，上海的新天地通過城市更新與有效的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，成為上海旅游購(gòu)物、休閑的新地標(biāo)。浙江的周莊、烏鎮(zhèn)等小城鎮(zhèn)，在更新與保護(hù)中發(fā)展成了知名旅游地。德國(guó)魯爾區(qū)的更新改造更是學(xué)術(shù)界公認(rèn)的成功案例，它通過國(guó)家宏觀政策、城市復(fù)興、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境整治、發(fā)展服務(wù)業(yè)等一系列綜合規(guī)劃，不僅改善了環(huán)境，而且獲得了巨大回報(bào)，其規(guī)劃的旅游線路幾乎覆蓋整個(gè)魯爾區(qū)，工業(yè)旅游的開發(fā)在改善區(qū)域功能和形象上發(fā)揮了獨(dú)特的效應(yīng)[4]。
我國(guó)的城市更新起步晚于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，在快速的城市更新過程中，學(xué)者們對(duì)城市更新的研究重點(diǎn)在于更新的策略及改造的模式，主要是從城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)以及城市地理學(xué)等領(lǐng)域展開，僅有少數(shù)學(xué)者關(guān)注到了城市更新的效益分析問題。如李長(zhǎng)庚（1984）結(jié)合多年的工作經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法歸納出評(píng)價(jià)舊城改造經(jīng)濟(jì)效益的理論依據(jù)與計(jì)算方法，但因資料較陳舊，僅能為現(xiàn)代城市更新的效益分析提供參考；孫慶平、吳長(zhǎng)軍（1998）從房屋拆遷安置費(fèi)用的估算、舊城改造經(jīng)濟(jì)效益的測(cè)算、提高舊城改造經(jīng)濟(jì)效益的策略三個(gè)方面，探討了舊城改造的經(jīng)濟(jì)效益；張其邦、馬武定（2008）注意到城市更新中過早對(duì)建筑物或街區(qū)進(jìn)行改造，從建筑的壽命、生態(tài)成本來看，改造的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益不高，因此提出了改造開始合理時(shí)間段的理論依據(jù)，并探討影響城市更新效益的時(shí)間因素，闡明改造中階段性更新和分期更新的重要性；溫日琨（2008）認(rèn)為城市更新可以促進(jìn)三舊區(qū)域土地資源的優(yōu)化和重新配置，并刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益；甄棟、劉云月（2004），段晉苑、馮邦彥（2009）從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探索舊城更新帶來的集聚效應(yīng)、土地效益以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等問題?？梢?，城市更新背景下三舊區(qū)域改造產(chǎn)生的效益分析與評(píng)估，值得進(jìn)一步深入探討。
2008年底國(guó)土資源部提出的“三舊改造①”工程，是國(guó)土資源部與廣東省開展省部合作、推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省工作的重要措施，意味著我國(guó)的城市更新將進(jìn)入一個(gè)新的階段。廣東省“先行先試”的三舊用地改造實(shí)踐，對(duì)國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的城市更新有著積極的借鑒意義。北岸文化碼頭位于廣州市中心城區(qū)，是全國(guó)目前僅有的4個(gè)國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)園區(qū)之一②，該區(qū)域在廣州的城市更新中轉(zhuǎn)變了用地性質(zhì)，屬于典型的三舊改造區(qū)域。本文試圖以北岸文化碼頭區(qū)域?yàn)槔龑?duì)城市三舊區(qū)域的改造效益展開分析，對(duì)城市更新所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益進(jìn)行分析，以期深入探討城市更新對(duì)區(qū)域發(fā)展的作用以及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的城市更新改造提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。
二、北岸文化碼頭用地性質(zhì)的演變
廣州北岸文化碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，地處珠江北岸城市核心區(qū)天河區(qū)內(nèi)的員村，毗鄰廣州新的城市CBD珠江新城，與廣州會(huì)展場(chǎng)館集聚區(qū)琶洲國(guó)際會(huì)展中心隔江相望。員村是上世紀(jì)廣州大型工業(yè)企業(yè)聚集的區(qū)域之一，集中了南方面粉廠、廣州絹麻廠、珠江造紙廠、廣州鷹金錢食品廠、廣州澳聯(lián)玻璃廠、廣州員村熱電廠等數(shù)十個(gè)大型企業(yè)。自上世紀(jì)90年代起，隨著工業(yè)企業(yè)遷出廣州市區(qū)的外遷浪潮，員村原有的工業(yè)用地部分已轉(zhuǎn)變?yōu)樯套∮猛?，部分則逐漸停產(chǎn)空置。北岸文化碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園包含了原南方（穗港）面粉公司（以下稱南方面粉廠）、廣州鷹金錢食品廠、廣州澳聯(lián)玻璃廠、廣州員村熱電廠等部分舊廠改造地塊③，總面積達(dá)45.5公頃，目前較成型的包含紅專廠、羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和9號(hào)碼頭等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
北岸文化碼頭區(qū)域從2009年開始改造，廣州市政府計(jì)劃投資26億元④，將其打造為世界上單體面積最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)特色的城市創(chuàng)意公園，以及一個(gè)可以作為“廣州名片”的大規(guī)模文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還為此成立了廣州北岸文化碼頭項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。在“退二進(jìn)三”的政策下，舊廠陸續(xù)搬離，老廠區(qū)保留下來的倉(cāng)庫(kù)和車間被改造成設(shè)計(jì)工作室、展覽館和咖啡屋等多種新功能空間，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)成為該區(qū)域的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。
其中，“紅專廠”是北岸文化碼頭區(qū)域內(nèi)更新改造較早，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較成熟的創(chuàng)意基地。其前身是于1958年6月10日建成投產(chǎn)的廣州鷹金錢食品廠，其遠(yuǎn)銷全國(guó)上下的豆豉鯪魚更是形成了廣州一種獨(dú)特的飲食文化，它的黃金時(shí)期是一段膾炙人口的歷史，廠區(qū)內(nèi)以蘇式建筑為主，總面積約為17萬平方米⑤，經(jīng)搬遷后保留下幾十座大小不一的蘇式建筑，全部采用檐部、墻身、勒腳組成的“三段式”結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空曠通爽，冬暖夏涼。通過更新改造，“紅專廠”現(xiàn)已成為一個(gè)以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)定義的藝術(shù)、生活中心，園區(qū)業(yè)態(tài)種類包括藝術(shù)文化交流機(jī)構(gòu)、國(guó)際畫廊、藝術(shù)家工作室、雕塑展廳及廣場(chǎng)展示區(qū)、酒吧、咖啡廳、進(jìn)口書店、藝術(shù)文化商店、攝影棚等數(shù)十個(gè)種類，為創(chuàng)意企業(yè)和創(chuàng)意人士提供獨(dú)特的工作場(chǎng)所和系統(tǒng)良好的服務(wù)，包括文化交流與成果推廣、政策咨詢與引資服務(wù)等。
三、北岸碼頭更新的經(jīng)濟(jì)效益分析
（一）土地產(chǎn)出效益增加
根據(jù)2010年制定的《廣州市舊廠房改造專項(xiàng)規(guī)劃》，北岸文化碼頭所處的員村將與廣州新的CBD珠江新城地區(qū)共同承擔(dān)起廣州建設(shè)區(qū)域金融中心的職能。其中，員村被定位為國(guó)際金融區(qū)，并作為城市中央商務(wù)區(qū)的拓展區(qū)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)為主體，是中央商務(wù)區(qū)的重要組成部分⑥?？梢?，隨著員村地塊的城市功能的日益完善和區(qū)位價(jià)值的顯現(xiàn)，其土地增值潛力巨大。從用地功能轉(zhuǎn)換的角度看，由于工業(yè)用地是各類用地中地價(jià)相對(duì)較低的，用地功能轉(zhuǎn)換后必然帶來土地的增值，這也意味著北岸文化碼頭這一片區(qū)通過城市更新，從原先的工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為服務(wù)業(yè)用地，土地產(chǎn)業(yè)效益將被提升。因此，從理論上看，在廣州新增可建設(shè)用地緊缺的背景下，北岸碼頭用地功能轉(zhuǎn)換將有效地促進(jìn)城市土地集約利用和高效產(chǎn)出。
由于地產(chǎn)界素有“金九銀十”的說法，九月份地產(chǎn)成交量通常最大，而北岸文化碼頭的規(guī)劃改造始于2009年年底，因此，本文試針對(duì)2009年至2011年連續(xù)三年的9月份數(shù)據(jù)，借助廣州市十區(qū)的商品房售價(jià)及各類用途房屋的租金為參照，分析北岸文化碼頭區(qū)域的土地及物業(yè)價(jià)值（表1）。
首先，要了解天河區(qū)的土地價(jià)值。由表1可見，天河區(qū)新建商品住宅均價(jià)在2009年和2010年處于全市第一，在2011年以27160元/平方米位列全市第二。綜合房?jī)r(jià)三年的走勢(shì)，以及天河區(qū)作為廣州市核心區(qū)的職能，天河區(qū)的土地和物業(yè)具有極大的增值空間。
其次，要了解天河區(qū)內(nèi)各街道的土地價(jià)值。由于員村無單獨(dú)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而北岸文化碼頭與獵德街道距離更近，獵德街道亦位于珠江新城—員村規(guī)劃區(qū)內(nèi)，本文以獵德街道的房?jī)r(jià)反映員村區(qū)域的土地價(jià)值增長(zhǎng)空間。從表2可見，獵德街道的房?jī)r(jià)在此三年間遙遙領(lǐng)先于天河區(qū)的其他街道，2011年商品房?jī)r(jià)更高達(dá)55644元/平方米。因此，通過參考獵德街道的房?jī)r(jià)，再綜合北岸文化碼頭的各種政策和區(qū)位因素，可以預(yù)見北岸文化碼頭的土地亦具有很大的增值空間。
表1 9月份廣州市十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)對(duì)比，2009-2011年單位：元/平方米
再次，對(duì)比不同用途的土地的價(jià)值。依據(jù)陽(yáng)關(guān)家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示（表3，圖3），目前廣州市辦公及商業(yè)的月租金約為60元/平方米，而天河區(qū)的住宅月租金約為40元/平方米?？梢姡卑段幕a頭區(qū)域更新改造后，用地性質(zhì)由工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)的功能轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、辦公功能，其租金也將大幅提升。
綜合以上的數(shù)據(jù)對(duì)比可見，更新改造使得北岸文化碼頭從工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)換為服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，區(qū)域的空間集聚效益以及土地單位產(chǎn)出大大提高，而且，這一區(qū)域更新改造經(jīng)濟(jì)效益還有進(jìn)一步提升的空間。
（二）集聚效應(yīng)尚未顯著
目前國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者已對(duì)集群進(jìn)行了深入研究，對(duì)于其產(chǎn)生的集聚效應(yīng)幾乎已達(dá)成共識(shí)，認(rèn)為集聚可以使企業(yè)獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)與范圍經(jīng)濟(jì)效應(yīng)帶來的成本優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)分工與合作，提高資源的利用效率，享有區(qū)域和品牌優(yōu)勢(shì)，提高整體的知名度和企業(yè)形象。
表2 9月份廣州市天河區(qū)各街道新建商品住宅簽約均價(jià)，2009-2011年單位：元/平方米
表3 2011年9月廣州國(guó)有土地各用途房屋月租金均價(jià)均價(jià)單位：元/平方米
圖1 廣州市各區(qū)國(guó)有土地住宅月租金均價(jià)對(duì)比
北岸文化碼頭的建立是廣州市實(shí)施“退二進(jìn)三”和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的重大舉措之一，其建設(shè)初衷即是為發(fā)揮集群的優(yōu)勢(shì)，通過吸引國(guó)內(nèi)外知名文化創(chuàng)意企業(yè)和專業(yè)人士進(jìn)駐，逐步形成集創(chuàng)意、研發(fā)、設(shè)計(jì)業(yè)、文化業(yè)、展覽業(yè)、休閑旅游業(yè)為一體的產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈，使其能夠在近距離范圍內(nèi)進(jìn)行正式與非正式的接觸和交流，降低企業(yè)間傳播成本和搜尋成本，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
通過城市更新，已有各類創(chuàng)意文化企業(yè)進(jìn)駐北岸文化碼頭，服務(wù)業(yè)集聚效應(yīng)漸顯。目前該園區(qū)已有如集美組設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、城際（中國(guó)）國(guó)際建筑師聯(lián)合事務(wù)所、英國(guó)D+H道瀚國(guó)際建筑與景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所、W·藝術(shù)與設(shè)計(jì)工作室等23家創(chuàng)意企業(yè)或機(jī)構(gòu)，中央美術(shù)學(xué)院城市設(shè)計(jì)學(xué)院學(xué)生實(shí)習(xí)基地、清華大學(xué)吳冠中藝術(shù)研究中心廣州聯(lián)絡(luò)處、法國(guó)美術(shù)家協(xié)會(huì)廣州辦事處等6個(gè)藝術(shù)和設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)處或?qū)嵙?xí)基地、5個(gè)創(chuàng)意體驗(yàn)區(qū)、7個(gè)展覽館以及10家主題餐飲店⑦。但依據(jù)該區(qū)域的面積以及舊廠房的容量，企業(yè)集聚數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到應(yīng)有水平，如北京的798藝術(shù)區(qū)面積為60多萬平方米，北岸文化碼頭規(guī)劃面積將近為45.5公頃，將近50萬平方米，但目前的集聚效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到北京798藝術(shù)區(qū)的規(guī)模，此外園區(qū)已有企業(yè)的種類還沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，集聚效應(yīng)還未充分發(fā)揮。
圖2較直觀地表示了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園集聚規(guī)模和收益的關(guān)系，在OA階段，服務(wù)業(yè)不斷集聚，獲得的聚集收益上升，邊際收益為正且不斷提高；在AB階段，集聚度保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，增速有所放緩，但集聚收益在此階段能夠達(dá)到最大值。實(shí)地調(diào)研結(jié)果顯示，目前北岸文化碼頭大體處于OA階段，即園區(qū)還處于未飽和狀態(tài)，仍存在較大的上升發(fā)展空間，目前通過城市更新將舊廠房改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使眾多服務(wù)業(yè)企業(yè)集聚，不僅實(shí)現(xiàn)土地功能的轉(zhuǎn)換，而且產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益，吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金、人才和文化創(chuàng)意項(xiàng)目。
四、北岸碼頭更新的社會(huì)效益分析
（一）助力提升城市形象
近年來，國(guó)內(nèi)各大城市均致力于發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，利用城市更新、轉(zhuǎn)變用地功能，從而獲取文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展用地，是目前一種常見的現(xiàn)象。
圖2 服務(wù)業(yè)集聚收益與集聚度之間關(guān)系
打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是其重要的策略之一。例如，北京798已成為國(guó)內(nèi)利用工業(yè)舊廠房發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的成功案例。廣州市亦希望利用工業(yè)舊廠房發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，一方面促進(jìn)廣州文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面則彰顯廣州的工業(yè)歷史積淀。北岸文化碼頭在三舊改造后，通過發(fā)展服務(wù)業(yè)不僅促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，工業(yè)遺跡得以保留，而且有助于提升廣州的城市形象。
《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》賦予了廣州建設(shè)國(guó)家中心城市、綜合性門戶城市、區(qū)域文化教育中心的重要使命，而廣州的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相對(duì)北京、上海而言，還缺少一些具有較高知名度的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，尤其是利用城市更新用地而發(fā)展起來的文化產(chǎn)業(yè)園。北京有798，上海有M50，而在廣州這座同樣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化包容的城市里，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)卻略顯滯后，但創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是廣州經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級(jí)的重要途徑，因此大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，提高現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)比重，將大大加速?gòu)V州構(gòu)建以低消耗、低排放、低污染、高效率、高產(chǎn)出為主要特征的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，也將有效提升廣州的文化引領(lǐng)能力，提升“廣州服務(wù)”的能力和水平。
北岸文化碼頭所在區(qū)域曾是一個(gè)工業(yè)集聚區(qū)，工業(yè)企業(yè)眾多，且大多是重污染企業(yè)和有毒害化工類企業(yè)，這一地區(qū)居住人口較雜亂，流動(dòng)性大，房地產(chǎn)的檔次較低，通過城市更新將老廠區(qū)改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)后，不僅改善了市容市貌，同時(shí)周邊的配套服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施也得到提升。目前北岸文化碼頭已舉辦各種創(chuàng)意文化展覽，尤其是為廣州亞運(yùn)助威的“寄語(yǔ)亞運(yùn)——百萬情書愛廣州”暨“中國(guó)最大郵筒——廣州北岸碼頭郵筒”揭幕活動(dòng)的舉行，引起了政府的高度重視和眾多民眾的眼光，同時(shí)北岸碼頭成為目前為止僅有的4家國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)園區(qū)之一，將對(duì)帶動(dòng)廣州市創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)集聚、健康發(fā)展發(fā)揮積極作用。
（二）有利于城市工業(yè)遺產(chǎn)資源開發(fā)保護(hù)
從目前的趨勢(shì)來看，世界上對(duì)于工業(yè)歷史建筑和地段的保護(hù)已經(jīng)成為普遍關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，2006年4月在無錫通過的關(guān)于保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)的《無錫建議》，使得我國(guó)的工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)正式提上了日程。城市舊工業(yè)區(qū)是城市工業(yè)的載體，是工業(yè)職能單一、地段相對(duì)獨(dú)立的城市工業(yè)組團(tuán)，是構(gòu)成城市景觀的特殊板塊，也是當(dāng)前老工業(yè)基地城市化進(jìn)程中問題和矛盾最為突出的區(qū)域。因此，從我國(guó)社會(huì)主義城市化的性質(zhì)和高效率利用城市各種存量要素等方面的要求出發(fā)，城市舊工業(yè)區(qū)都不應(yīng)該變成“廢棄地”或城市發(fā)展的“瓶頸”，要把它改造成新型的城市功能區(qū)。
在北岸文化碼頭進(jìn)行城市更新的過程中，政府在不同階段采取了不同的改造模式，前期通過對(duì)園區(qū)主體進(jìn)行舊廠更新改造后進(jìn)行招商引資，筆者在對(duì)北岸文化碼頭的走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，大部分進(jìn)駐企業(yè)都比較完整地保存了老工業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，比如集美組⑧是首家進(jìn)駐紅磚廠藝術(shù)創(chuàng)意區(qū)內(nèi)的創(chuàng)意企業(yè)，該企業(yè)用1年的時(shí)間將結(jié)構(gòu)空曠開闊的廠房改成LOFT辦公空間，一個(gè)規(guī)模壯觀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)空間給設(shè)計(jì)師們提供了更多發(fā)揮的余地，尤其是倉(cāng)庫(kù)的高屋加上現(xiàn)代化的通風(fēng)換氣設(shè)備，既節(jié)能減排又保證空氣質(zhì)量，省去很多空調(diào)費(fèi)用，類似這樣的改造模式在園區(qū)內(nèi)隨處可見。
工業(yè)遺產(chǎn)的價(jià)值是只有通過更新的方式才能體現(xiàn)，工業(yè)遺產(chǎn)的價(jià)值是其本身所具備的，其介質(zhì)表現(xiàn)可以是遺址、機(jī)械設(shè)備、工業(yè)景觀和環(huán)境背景等。北岸文化碼頭把舊工業(yè)遺留下來的廢舊機(jī)器或某個(gè)配件改造成城園區(qū)的雕塑，這既是文化的載體，也是廢物利用的一種藝術(shù)表現(xiàn)。
總體來說，北岸文化碼頭較為完整的保護(hù)了該區(qū)域的工業(yè)遺產(chǎn)，同時(shí)充分利用廠房、倉(cāng)庫(kù)、連廊、大型儲(chǔ)糧罐、老機(jī)器以及園區(qū)的其他工業(yè)設(shè)施和景觀，打造出了一個(gè)典型的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)樣板，使江北舊廠房的歷史文化特色與江南琶洲展館的現(xiàn)代建筑特色隔江呼應(yīng)，形成廣州獨(dú)特的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。
（三）增強(qiáng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與民眾生活的聯(lián)系
通過在北岸文化碼頭的實(shí)地走訪調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，廣州居民對(duì)北岸文化碼頭的認(rèn)可度和滿意度較高，目前園區(qū)內(nèi)舉辦的各項(xiàng)畫展或攝影展平均每天近6-8場(chǎng)，藝術(shù)講座2-3場(chǎng)，市民還可在此親手做陶藝或?qū)W剪紙，同時(shí)餐廳、咖啡廳、免費(fèi)自行車、體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地設(shè)施一應(yīng)俱全，相對(duì)廣州芳村的信義會(huì)館園區(qū)來說更貼近市民生活，而紅專廠的定位是“藝術(shù)生活創(chuàng)意基地”，旨在藝術(shù)與生活融合，從而使藝術(shù)區(qū)生命力和可持續(xù)性更加長(zhǎng)久，這也是城市更新改造產(chǎn)生的重要社會(huì)影響之一，是增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能的迫切需要，也是提升文化軟實(shí)力，滿足群眾精神文化需求的重要途徑。
五、北岸碼頭更新的環(huán)境效益分析
北岸文化碼頭所處地區(qū)曾是廣州東郊，上世紀(jì)五六十年代此地先后建設(shè)了廣東罐頭廠、絹麻廠、玻璃廠、化工廠、南方面粉廠、員村水廠、熱電廠等一批大型企業(yè)。以員村熱電廠為例，該廠于1997年建成，年燃煤使用量達(dá)24萬多噸，排放到大氣中的二氧化硫每年達(dá)到3200噸，二氧化硫排放量占了員村地區(qū)的二氧化硫排放量的45%以上，由于未建設(shè)防止二氧化硫污染的煙氣脫硫系統(tǒng)，燃燒廢氣中的二氧化硫?qū)μ旌訁^(qū)特別是員村地區(qū)的大氣環(huán)境造成污染。
天河區(qū)環(huán)境監(jiān)測(cè)站的歷史數(shù)據(jù)表明，員村地區(qū)的各項(xiàng)大氣污染物的濃度高于天河區(qū)內(nèi)的其他地區(qū)，如與天河體育中心相比，二氧化硫五日均值高出94.33%；總懸浮顆粒物五日均值高出58.55%；降塵月均值高出28.48，硫酸鹽化速率日均值高出32.08%。其中，總懸浮顆粒物五天全部超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)⑨，此外員村地區(qū)的工業(yè)企業(yè)每年向珠江排放約4245萬噸工業(yè)廢水，年排放工業(yè)廢氣45億立方米，成為臟亂差的廣州“龍須溝”⑩。
工業(yè)企業(yè)外遷、北岸文化碼頭的開發(fā)建設(shè)，大幅度降低了工業(yè)廢棄物的環(huán)境污染。配合文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)駐該區(qū)的商業(yè)、辦公、社會(huì)文化、體育休閑、綠地廣場(chǎng)、居住等功能將日益增加，根據(jù)2011年9月通過的《琶洲-員村地區(qū)城市深化及控制性詳細(xì)規(guī)劃》，琶洲—員村地區(qū)將建設(shè)八大城市公園，規(guī)劃綠地覆蓋率達(dá)45.1%，人均公共綠地達(dá)11.8平方米，并配套21所中小學(xué)和4所綜合醫(yī)院；新增3條過江隧道，規(guī)劃5條軌道交通線路從該區(qū)經(jīng)過，并將增設(shè)6條地鐵循環(huán)接駁巴士。可見，北岸文化碼頭的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，及其所帶動(dòng)的科教文衛(wèi)等社會(huì)服務(wù)業(yè)和交通服務(wù)業(yè)發(fā)展，將使本區(qū)的環(huán)境效益大幅提升。
六、結(jié)論
總體來說，城市更新背景下三舊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益是顯而易見的，自2009年開始經(jīng)過三年時(shí)間，廣州北岸文化碼頭的更新改造充分證明了這一點(diǎn)，同時(shí)這種更新改造仍將繼續(xù)，以充分發(fā)揮其所帶來的效益，這也為其他區(qū)域的舊城改造提供了思路。
北岸文化碼頭的舊廠房改造使服務(wù)業(yè)發(fā)生集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，對(duì)創(chuàng)意文化、旅游、餐飲、房地產(chǎn)等均產(chǎn)生直接或間接影響，而正是通過這種用地性質(zhì)和功能的轉(zhuǎn)換，以實(shí)現(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，符合廣州市“騰龍換鳥”“退二進(jìn)三”等政策的要求。此外，三舊改造有利于廣州城市形象的提升，為服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供良好的軟環(huán)境，北岸文化碼頭作為開發(fā)和保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)資源的典型代表，具有較強(qiáng)的借鑒意義，尤其是通過城市更新后使創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與大眾生活緊密聯(lián)系起來，也帶動(dòng)了區(qū)域周圍配套服務(wù)的發(fā)展，因此相對(duì)于經(jīng)濟(jì)效益，北岸文化碼頭的社會(huì)效益更為顯著，有助于城市品牌的打造，以及城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，文化資源得以傳承，從而提高廣州的城市定位。同時(shí)員村地區(qū)的環(huán)境污染問題也通過城市更新得到解決，為服務(wù)業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐提供了良好的硬環(huán)境。
但北岸文化碼頭區(qū)域的“三舊”改造也給予我們啟示，雖然城市更新產(chǎn)生的效益顯著，但結(jié)合具體情況也面臨著諸多問題，如相關(guān)利益者矛盾、園區(qū)功能管理等等，因此，城市更新應(yīng)與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、功能定位及城市的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整相結(jié)合，給予相關(guān)配套政策支持，補(bǔ)充、整合現(xiàn)行城市更新相關(guān)政策，明確城市更新的目的、對(duì)象、主體、原則、方向、運(yùn)作模式、資金保障、組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)、改造程序等，為城市更新的實(shí)施提供政策保障和法律依據(jù)，并適當(dāng)允許社會(huì)資金以獨(dú)資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股、特許經(jīng)營(yíng)等方式參與投資，以順利實(shí)現(xiàn)三舊區(qū)域的更新改造，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。
注釋：
①“三舊”改造的提法，最初來自佛山，意指對(duì)舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊進(jìn)行改造，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，促進(jìn)存量建設(shè)用地和低效用地“二次開發(fā)”，以解決日益突出的建設(shè)用地供需矛盾。2008年12月20日，國(guó)土資源部與廣東省政府簽訂了《國(guó)土資源部、廣東省人民政府共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省合作協(xié)議》，以舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村屋為對(duì)象的“三舊”改造是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。“三舊”改造是國(guó)土資源部給予廣東省先行先試的特殊政策，意在在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，促進(jìn)存量建設(shè)用地和低效用地“二次開發(fā)”，以解決日益突出的建設(shè)用地供需矛盾。舊城鎮(zhèn)主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。舊廠房主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。舊村居主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村，大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村，不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。
②廣州北岸文化碼頭、黑龍江（大慶）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)沙天心文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中國(guó)曲陽(yáng)雕塑文化產(chǎn)業(yè)園等4家園區(qū)于2011年被文化部授予為首批國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)園區(qū)。
③引自http://biz.winshang.com/Zb-51.html ，廣州北岸文化碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商招標(biāo)公告。
④新浪廣東 http://gd.news.sina.com.cn，罐頭廠變身創(chuàng)意園 廣州紅專廠藝術(shù)區(qū)亮相，2010年01月31日。
⑤來源：http://www.redtory.com.cn/gb2312/ ，紅專廠官方網(wǎng)站。
⑥來源:琶洲—員村建10公里濱水中央商務(wù)區(qū)，廣州日?qǐng)?bào)，2010年6月13日。
⑦數(shù)據(jù)來源：《廣州市舊廠房改造專項(xiàng)計(jì)劃》。
⑧集美組：廣州本土最有影響力的室內(nèi)設(shè)計(jì)公司，目前為紅專廠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的設(shè)計(jì)者和管理者。
⑨資料來源：?jiǎn)T村地區(qū)空氣污染嚴(yán)重，羊城晚報(bào)，2001年12月14日。
⑩資料來源：每年排放數(shù)千萬噸廢水：?jiǎn)T村成廣州“龍須溝”，廣東新聞網(wǎng)，2009年5月26日。
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Analyzing the Benefits of Urban Renewal for the Renovated Regions: A Case Study of North Bay Culture Wharf in Guangzhou
Zhong Yun, Cao Yan
Urban renewal is now the public urban policy that integrates the overall rejuvenation of social, economic, cultural and material environment, and has a significant impact on the city’s future development. The paper takes North Bay Culture Wharf for example, analyzes the economic, social and environmental benefits through field surveys. It therefrom concludes that economic benefit is mainly embodied in the increase of land unit outputs, while agglomeration benefit remains low, with obvious social and environmental benefits.
urban renewal; renovated region; North Bay Culture Wharf; benefit analysis; Guangzhou
F299.23
10.3969/j.issn.1674-7178.2013.01.014
鐘韻，博士，暨南大學(xué)副教授，主要從事服務(wù)業(yè)地理與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究。曹艷，碩士研究生，主要從事區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究。
（責(zé)任編輯：盧小文）
國(guó)家自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目（41130747, 40601029）部分研究成果，廣東產(chǎn)業(yè)發(fā)展與粵港澳臺(tái)區(qū)域合作研究中心資助研究成果。
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