郭功文

欄目主持：薛谷香

4月1日是愚人節(jié)，杭州這一天連續(xù)發(fā)布了兩個遞進(jìn)的樓市政策。下午15：00杭州市出臺《2013年度我市新建商品住房價格控制目標(biāo)》，全文如同短信一般簡短僅有61個字：經(jīng)市政府同意，2013年度我市新建商品住房價格控制目標(biāo)為：全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。市場都以為這只是響應(yīng)國務(wù)院關(guān)于“直轄市、省會城市和計劃單列市，于一季度向社會公布房價控制目標(biāo)”通知的舉措。不料至傍晚時分，市政府辦公廳又發(fā)布了《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，再度出臺了落實國五條的杭州細(xì)則，讓人頗感有點猝不及防。

杭州細(xì)則是否“溫和”

從已發(fā)布的杭州版國五條細(xì)則來看，完全如同想象中的較為“溫吞”：雖然提出了房價控制目標(biāo)、限購、限貸、稅收以及用地供應(yīng)政策等，但是相較于國務(wù)院17號文件，均有過于籠統(tǒng)之嫌：杭州本次房價控制目標(biāo)是“低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅”。即本次目標(biāo)在計算居民人均可支配收入時，要扣除CPI上漲因素。在限購方面并無進(jìn)一步的表述，僅僅以一句“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，加大對違反限購規(guī)定行為的查處力度”實屬老調(diào)重彈。

在二套房和二手房個稅方面所做的描述也是如此：“人行杭州中心支行可根據(jù)我市新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，在必要時提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，按照國家稅法有關(guān)規(guī)定，切實做好出售住房個人所得稅征管工作。”以上關(guān)于二套房和二手房個稅的政策，恰巧是杭州購房者在國五條細(xì)則落實前最為關(guān)心的問題，據(jù)市統(tǒng)計局、杭州房地產(chǎn)業(yè)理事會《國五條細(xì)則滿月之際杭州購房者置業(yè)心態(tài)調(diào)查》中顯示，43.02%的網(wǎng)友最關(guān)心的是二手房是否會嚴(yán)格按差價的20%征收個稅，23.84%的網(wǎng)友則關(guān)心的是“二套房貸首付比例和利率”問題，兩者相加比例高達(dá)66.86%，但是杭州有關(guān)部門對此并未予以明確。

《通知》包括六點，共300字不可謂不簡短：1.明確2013年新建商品住房價格控制目標(biāo)。要求杭州全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。2.加快完善多層次住房保障體系，要求全面落實2013年我市保障性安居工程新開工34753套、建成38301套的目標(biāo)任務(wù)。3.切實增加普通商品住房用地供應(yīng)。4.堅決抑制投資投機性購房。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，加大對違反限購規(guī)定行為的查處力度。繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，人行杭州中心支行可根據(jù)我市新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，在必要時提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，按照國家稅法有關(guān)規(guī)定，切實做好出售住房個人所得稅征管工作。5.繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。6.加強市場監(jiān)測分析和預(yù)期引導(dǎo)。

與杭州的不痛不癢的貫徹國五條細(xì)則相比，北京版“國五條”實施細(xì)則堪稱房地產(chǎn)市場調(diào)控以來“史上最嚴(yán)”，提出了北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對于二套房的首付款比例進(jìn)一步提高：在稅收方面，能核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征。

解讀京、上、廣、深細(xì)則

在各地公布的貫徹國五條實施細(xì)則中，北京的細(xì)則據(jù)有標(biāo)志性作用。只看其中一條即足見嚴(yán)厲：能核實房屋原值的，嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征稅；不能核實房屋原值的，按照交易額全額的1%征稅?？雌饋硎墙o所有者留下了逃遁的漏洞，其實保護(hù)了以前自住的老房出售業(yè)主的利益，而對投機者和投資者則無疑是給出了2014年6月的大限之日。此條款為其他地區(qū)按照北京的樣板繼續(xù)實施調(diào)控提供了樣板。筆者注意到北京的實施細(xì)則之所以充滿信心，還源自于今年兩會期間，多個領(lǐng)導(dǎo)密集、連續(xù)、分別發(fā)表措辭強硬的談話，公開警告開發(fā)商不要做局，市民不要上當(dāng)，政府有辦法，有儲備措施能把房價降下來。以前連更高層的領(lǐng)導(dǎo)說話都沒能算數(shù)。但是，這次不同的是，不是一個人講話，而是班子的人集體都出來喊話，效果就一定會有所不同。

上海版的細(xì)則看似也算簡要明確：2013年度該市新建商品住房價格控制目標(biāo)，按照保持房價基本穩(wěn)定的要求，切實貫徹落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。堅決抑制投資投機性購房，增加普通商品住房用地供應(yīng)。而對2013年的房價控制目標(biāo)卻語焉不詳，并未提出實質(zhì)性的調(diào)控目標(biāo)，僅表示保持“房價基本穩(wěn)定”，落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。

廣州版的細(xì)則提出，從嚴(yán)制定房價控制目標(biāo)，明確2013年新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅。

深圳版細(xì)則則提出，根據(jù)深圳年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等情況，確保2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。

表1 全國各城市落實國五條細(xì)則摘選

觀察京、滬、廣、深版的細(xì)則出臺之后一個月來的市場狀況，全國房價瘋狂上漲開始被按捺住了。一線城市抑制了房價上漲的沖動，其他城市的投資就有了方向，兩會之前蜂擁購房投資人或是投機者，已經(jīng)感到了失望甚至不滿?；乜磸摹缎聡鍡l》面世到各地貫徹細(xì)則落地，房地產(chǎn)市場猶如打響了一場殲滅戰(zhàn)，從排兵布陣到誘敵深入，最后好似是收進(jìn)口袋戛然而止，讓高房價的房產(chǎn)投資者與投機者嘗到了無處可逃的沮喪。

當(dāng)然，一線城市的《國五條》實施細(xì)則中存在的疑點也是存在的。以北京、上海為例，甚至都沒有提到實施住房信息聯(lián)網(wǎng)的時間表。相比之下廣東的實施細(xì)則對信息聯(lián)網(wǎng)的要求最為明確：有條件的地區(qū)可適當(dāng)提高商品房預(yù)售門檻，并于2013年底前全省地級以上城市（含順德區(qū)）按要求完成與省房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的網(wǎng)絡(luò)連接和數(shù)據(jù)傳輸測試，并按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實施改造升級。也就是說比“國五條”要求，提前兩年時間完成地級以上城市的信息聯(lián)網(wǎng)。上海細(xì)則的第二條提到了“進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家和本市的住房限購措施和相關(guān)操作口徑。房屋管理、稅務(wù)、人力資源社會保障、民政等部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況的信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程”。

分析京滬等地對待住房信息聯(lián)網(wǎng)的冷漠態(tài)度，結(jié)合此前福建等地出臺了制止個人檢索房地產(chǎn)信息的規(guī)則，地方政府對于房產(chǎn)信息公開采取不積極、不配合的態(tài)度是顯而易見的。表現(xiàn)出來的是隱性的實質(zhì)性抵觸，“房叔”、“房姐”的幾十套住房與多個“合法”戶口，說明了醞釀多年的不動產(chǎn)基本登記制度與居民身份制度的實施遇到了挑戰(zhàn)，這樣的局面延續(xù)下去，不僅我國的房地產(chǎn)市場無法實行統(tǒng)一的基礎(chǔ)制度，甚至連稅收、物業(yè)、財產(chǎn)等基礎(chǔ)制度，都將被房地產(chǎn)信息無法公開所終止，其后果是市場調(diào)控難以深化，觀望情緒再度蔓延，社會貧富繼續(xù)分化與擴(kuò)大。

堅持 完善 突破

屈指算來樓市調(diào)控已經(jīng)十三年了，“國幾條”也出臺了多次，但是效果并不明顯，甚至從時間縱向去分析，有越調(diào)越高的趨勢。但是我始終以為調(diào)控要取得真正效果主要看的是決心，只要敢動真格有一條措施就能夠見到效果，說到底就是“抓落實，反腐敗”六個字。我們看到十八大后有令必行、有禁必止的作風(fēng)已經(jīng)基本確立。以前認(rèn)為很難制止的公款吃喝已經(jīng)基本上看不到了。領(lǐng)導(dǎo)出行前呼后擁，警車開道也沒有了。中央樹立了實抓真干的表率，上行下效就好辦了，樓市調(diào)控也不會脫離這條路徑。展望2013年，房地產(chǎn)市場前景既呈現(xiàn)出穩(wěn)定向好的前景，又存在可能引起波動的不確定因素。因此，最大限度發(fā)揮行政與市場的調(diào)控功能，盡可能減少不確定因素推高房價降低波動，將成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的應(yīng)有之義。

1.不動產(chǎn)登記條例出臺后，前面就是一片天。在地方細(xì)則出臺之前，國務(wù)院公布了實施住房登記制度時間表——明年6月底前將出臺不動產(chǎn)登記條例。（不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物。因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。）雖然離那一天還有整整1年時間，但仍然掩蓋不了調(diào)控房地產(chǎn)市場將要“動真格”的重要訊號。土地和房產(chǎn)是民眾最關(guān)注的不動產(chǎn)，推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，至少將發(fā)揮三個作用：一是改善樓市供求關(guān)系。對逼出空置房，遏制非自住房需求入市，將發(fā)揮至關(guān)重要的作用。二是為開征房產(chǎn)稅奠定堅實基礎(chǔ)。開征房產(chǎn)稅的呼聲與議案多次出現(xiàn)在全國人大的會議上，并且寫在了報告中，推行不動產(chǎn)登記制度，再次為征收房產(chǎn)稅鳴鑼開道。三是有助于推動全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)督不同城市擁有多套房屋逃避稅收的行為。

不動產(chǎn)登記無疑對既得利益集團(tuán)敲響了警鐘，明確了2014年6月不動產(chǎn)登記條例出臺的時間界限，既可以看做是給投資與投機者留出了逃出樓市的時間界限，也可以算做是敲山震虎的有效行動——投機性投資和房地產(chǎn)腐敗與樓市作別的日子正在漸行漸近。正式實施不動產(chǎn)條例，對降低百姓稅負(fù)、穩(wěn)定降低整體房價、減少非消費房產(chǎn)投資將會收到立竿見影的效果。但是，實施不動產(chǎn)登記制度的工程艱巨，一定會遇到阻力。也正是因為如此，更應(yīng)該盡早予以落實。

2.在堅持中完善限購、限貸政策。在遏制投機、投資性需求方面，一直以來發(fā)揮重要作用的限購、限貸政策，將會在今年繼續(xù)實施并得到進(jìn)一步完善。實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住改善性需求。完善穩(wěn)增長的宏觀調(diào)控政策體系，以促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展為重點，進(jìn)一步實施房地產(chǎn)調(diào)控政策。要想穩(wěn)定房價，除了遏制投機、投資性需求外，加大有效供給是必不可少的舉措。繼續(xù)加大土地供給、加大保障房建設(shè)和供給等將成為樓市調(diào)控政策的重點。

3.推進(jìn)土地管理制度改革，加強市場監(jiān)管。保持住宅用地供應(yīng)總量不低于過去5年年均實際供應(yīng)量，采取分割賣地、限地價、競配建、嚴(yán)格準(zhǔn)入等多種方法，防止出現(xiàn)“地王”，穩(wěn)定市場預(yù)期。清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對存在欠繳土地出讓價款、未按期交地、未按期開工竣工、土地閑置、開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力等違規(guī)違約情況的項目進(jìn)行清查處置。加大保障房建設(shè)和供給，完成城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成460萬套、新開工600萬套，完成農(nóng)村危房改造300萬戶左右。配套設(shè)施建設(shè)將被擺在更加突出的位置，強調(diào)保障房信息公開，地級以上城市將外來務(wù)工人員納入住房保障范圍。未來政府將在保障房質(zhì)量和確保分配等方面加大力度，對保障房發(fā)展，對房地產(chǎn)市場調(diào)控發(fā)揮輔助作用。

4.出臺涉及樓市發(fā)展的長效機制。當(dāng)前房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)大試點的時機已成熟，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍的改革方向已被鎖定。房產(chǎn)稅擴(kuò)容有望在2013年實現(xiàn)。房產(chǎn)稅既能增加投機、投資成本，打擊炒房，又能保護(hù)和引導(dǎo)普通商品房消費，確保百姓住房權(quán)益，還能一定程度解決廣受詬病的土地財政問題。在全國范圍推行房產(chǎn)稅勢在必行。與此同時配套實行中性的可供兩種選擇的住房金融政策：一是實行固定的首付和貸款利率政策；二是實行首付和利率反向調(diào)節(jié)的政策。使購房人不因住房金融政策的變化而造成支付能力的變化。金融政策的變化對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。如果今年形勢使得利率上調(diào)，每提高一個百分點，就能提高一個家庭6%的購買力。堅決推進(jìn)兩個“大勢所趨”：個人住房信息聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅試點擴(kuò)大。否則就不可能脫離土地財政，不可能建立合法合規(guī)的房地產(chǎn)稅收體制，不可能在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)陽光反腐。

5.去除住房市場的賺錢功能?！皣鍡l”宏觀調(diào)控的宗旨是：鼓勵住房消費需求，抑制房地產(chǎn)投機投資。貫徹這一宗旨就要去除住房市場的賺錢功能，有效的方法是通過嚴(yán)格的事中、事后稅收限制，把住房的投資投機與消費區(qū)分開來。房地產(chǎn)市場要健康持續(xù)地發(fā)展，就要擠出投資與投機需求，并讓住房市場真正以消費為主導(dǎo)。把大多數(shù)居民的自住需求釋放出來，讓更多人的住房條件得以改善。達(dá)到這一目標(biāo)需要通過公共決策，制定保護(hù)大多數(shù)人利益的《住宅法》，并通過事前政策（信貸政策），事中及事后（稅收政策）對住房投資投機進(jìn)行全面限制，切實讓住房盈利功能退出市場。

鏈接：國五條是指在2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。（一）完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470 萬套、新開工630 萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。（五）加強市場監(jiān)管。加強商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。

★所謂的“限地價、競配建”，是指對公開出讓的商品住宅用地設(shè)定公證保密的最高限制地價，競買人報價不超過最高限制地價的價高者得；當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限制地價后，競價轉(zhuǎn)為競配建保障性住房的建筑面積，報出配建面積最大者為競得人。