中共大理州委黨校課題組

（中共大理州委黨校，云南 大理 671000）

做好住房保障工作，解決城鄉(xiāng)居民的住房問題，特別是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難，是黨和政府關(guān)注民生、推進社會和諧、維護國家長治久安的一項重要舉措。自2005年起大理州實施的保障性住房建設(shè)，其中，廉租房和公租房是大理州保障性安居工程的主要形式，也是保障性住房建設(shè)和管理中的重點和難點。本文擬通過分析大理州廉租房和公租房的現(xiàn)狀和問題，進一步探尋大理州保障性住房管理的改進措施。

一、大理州廉租房公租房的基本特點

1、建設(shè)規(guī)模不斷擴大。從2005年至2012年，大理州完成投資24.76億元，實施了城鎮(zhèn)保障性安居工程57082套，其中廉租房22849套115萬平米、公租房8970套44.8萬平米、經(jīng)濟適用住房2218套20.71萬平米、各類棚戶區(qū)改造4397戶，共爭取中央廉租房租賃補貼專項資金14974.12萬元，已發(fā)放租賃補貼18648戶，結(jié)余資金10502.934萬元，全部用于購買廉租房房源1156套。

2、保障對象不斷增加。根據(jù)調(diào)查情況，至2008年底前，全州需保障的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭共有4552戶；2009年廉租房保障對象和范圍擴大后，全州需保障的住房困難家庭共有29699戶、99651人。

3、租金標準統(tǒng)一規(guī)范。大理州城鎮(zhèn)區(qū)域的住房保障方式主要包括實物配租（廉租房、公租房）；租賃補貼（廉租房保障對象未實物配租的，通過發(fā)放廉租房租賃補貼實現(xiàn)應(yīng)保盡保）和可購買產(chǎn)權(quán)的保障房（經(jīng)濟適用房、限價商品房）三種形式，目前主要實行的是實物配租和租賃補貼兩種形式。大理州廉租房實行分級定租的方式，公租房租金水平，由縣市人民政府統(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供應(yīng)對象的支付能力等因素合理確定，并按年度動態(tài)調(diào)整。公租房租金原則上不得高于同地段同檔次市場租金的80%。廉租房的租金，由各縣市政府根據(jù)當?shù)丶彝テ骄》克?、財政承受能力以及城市低收入困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定了各自住房保障面積標準和租金標準。除實物配租之外，大理州還采取租賃補貼的方式，對因條件限制不能享受廉租房的困難戶進行貨幣補貼。

4、組織機構(gòu)逐步建立。為切實加強對住房保障工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，州、縣市兩級都成立了由政府領(lǐng)導(dǎo)任組長，發(fā)改、財政、建設(shè)、國土等相關(guān)部門組成的領(lǐng)導(dǎo)組，在建設(shè)主管部門設(shè)立辦公室，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)日常工作。目前，大理州住房保障和房產(chǎn)管理局已經(jīng)成立，縣市住房保障和房產(chǎn)管理局正在籌建當中。

5、工作制度不斷完善。目前，大理州各縣市均制定了低收入家庭住房保障方案和年度計劃，住房保障規(guī)劃和管理辦法，建設(shè)用地保證供應(yīng)、保障資金、資金專賬管理等制度，并出臺了廉租房、公租房補貼管理辦法、分配方案、入住須知，以及住房申請、輪候、公告等相關(guān)配套管理制度，同時，還建立了保障性住房檔案和低收入住房困難家庭檔案。

二、大理州廉租房公租房的管理現(xiàn)狀

1、固定資產(chǎn)管理現(xiàn)狀。目前，全州廉租房、公租房房源籌集只有政府新建這種方式，新建廉租房、公租房的土地由各縣市政府行政劃撥，建設(shè)資金在申請中央和省、州補助之后，不足部分由縣市政府自籌。已建廉租房土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，除云龍、漾濞、巍山、祥云4縣正在辦理外，其余縣市都已經(jīng)辦理。廉租房、公租房租金都已實行“收支兩條線”和專戶管理，但各縣市均未健全資產(chǎn)核定、管理使用制度，廉租房、公租房固定資產(chǎn)的管理主體和方式也不盡相同，主要有以下六種類型：

第一類是廉租房、公租房固定資產(chǎn)權(quán)屬明確為國資公司所有，由國資公司委托建設(shè)主管部門實施廉租房、公租房建設(shè)。廉租房、公租房分配、建檔、日常管理等工作由建設(shè)主管部門下屬房管所負責(zé)，所收租金上繳財政，主要用于物業(yè)管理和公共設(shè)施的維護修繕。鶴慶縣、賓川縣、云龍縣屬于此種類型。

第二類是縣市政府明確建設(shè)主管部門為廉租房、公租房項目建設(shè)實施主體，分配、建檔、日常管理等工作由建設(shè)主管部門下屬房管所負責(zé)，所收租金上繳財政，主要用于物業(yè)管理和公共設(shè)施的維護修繕。大理市、永平縣、劍川縣、巍山縣屬于此種類型。

第三類是由建設(shè)主管部門作為廉租房、公租房項目建設(shè)實施主體，并負責(zé)管理項目建設(shè)資金和廉租房、公租房固定資產(chǎn)，民政部門作為政府廉租房、公租房行政管理機關(guān)，負責(zé)組織廉租房、公租房的租賃及其他日常管理工作。洱源縣、南澗縣屬于此種類型。

第四類是縣市級成立廉租房、公租房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組，并在建設(shè)主管部門設(shè)立領(lǐng)導(dǎo)組辦公室，負責(zé)實施廉租房、公租房建設(shè)及后期管理工作，在房管所設(shè)立建設(shè)資金科目，建設(shè)和管理資金由辦公室主任審批后運行，廉租房、公租房項目建設(shè)、小區(qū)管理、房租收繳、水電費代繳代收等工作均由房管所組織實施和協(xié)調(diào)完成，祥云縣屬于此種類型。

第五類是廉租房、公租房由縣城所在地鎮(zhèn)政府負責(zé)建設(shè)，建設(shè)主管部門協(xié)助。固定資產(chǎn)管理主體未明確，分配、管理由負責(zé)實施的鎮(zhèn)政府主辦，民政、建設(shè)主管部門配合，彌渡縣屬于此種類型。

第六類是沒有明確廉租房、公租房固定資產(chǎn)的管理主體，由建設(shè)主管部門負責(zé)實施廉租房、公租房建設(shè)，分配、建檔、日常管理等工作由建設(shè)主管部門下屬房管所負責(zé)，所收租金暫存建設(shè)主管部門，租金收取后還未進行管理使用，漾濞縣屬于此種類型。

2、動態(tài)管理現(xiàn)狀。（1）分配、建檔情況。根據(jù)廉租房、公租房管理相關(guān)規(guī)定，各縣市對申請住房保障家庭都進行了認真審查，并建立了檔案。相應(yīng)的廉租房、公租房管理檔案也已建立，但檔案管理和檔案制度不健全、不規(guī)范，沒有建立專門的電子檔案。部分縣廉租房、公租房檔案沒有做到一戶一檔，檔案材料不全。（2）準入及退出機制執(zhí)行情況。根據(jù)中央和省、州要求，各縣市分別制定了廉租房相關(guān)制度和措施，對廉租房保障對象的申請、登記、審查、公示以及輪候、入住、跟蹤管理、退出等工作作出了明確規(guī)定，并嚴格按照規(guī)定要求，對廉租房實物配租對象實行動態(tài)管理。目前，全州已建好的廉租房、公租房已經(jīng)全部安排保障對象入住，但由于廉租房、公租房制度實行時間不長，全州還沒有保障對象主動退出實物配租。（3）“先租后售”政策落實情況。目前，除祥云縣、永平縣、賓川縣正在積極組織外，其他縣市均未開展廉租房、公租房“先租后售”政策相關(guān)管理措施和辦法的制定工作，廉租房、公租房“先租后售”制度在全州尚未真正實施。

3、物業(yè)管理現(xiàn)狀。目前，全州廉租房、公租房物業(yè)管理工作正處在起步階段，各縣市結(jié)合各自工作實際，對不同的管理模式開展了積極探索。（1）物業(yè)管理公司專業(yè)化管理模式。大理市廉租房小區(qū)交付使用后，由市房地產(chǎn)管理處聘用臨時工6人進行管理，通過兩年的管理摸索，從2008年1月起，委托大理三環(huán)物業(yè)管理有限公司和成建物業(yè)管理有限公司實行專業(yè)化管理。祥云縣廉租房物業(yè)管理也由縣廉租辦委托祥云縣佳藝園林景觀綠化有限公司管理。（2）政府相關(guān)部門集中統(tǒng)一管理模式。由縣建設(shè)主管部門負責(zé)聘請人員統(tǒng)一管理，租金收繳后全額上繳財政，聘用人員工資、公共部分保潔、水電及維修資金等相關(guān)費用均從租金中支出，政府財政包底。鶴慶縣、洱源縣、劍川縣、賓川縣均采用此種管理模式。（3）政府主管部門指導(dǎo)下的業(yè)主自我管理模式。在建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和幫助下，通過選舉產(chǎn)生廉租房、公租房物業(yè)管理委員會，義務(wù)對廉租房、公租房小區(qū)進行物業(yè)管理，收取的租金大部分用于小區(qū)管理。永平縣、云龍縣、彌渡縣采用此種物業(yè)管理模式。巍山縣則采取第一種和第三種模式相結(jié)合的物業(yè)管理模式；漾濞縣則由房管所收取租金，物業(yè)未進行系統(tǒng)管理。

三、大理州廉租房公租房管理中存在的問題

1、固定資產(chǎn)管理中存在的問題。目前，大理州各縣市尚未制定相應(yīng)的廉租房固定資產(chǎn)管理辦法，資產(chǎn)核定、管理、使用制度尚未健全，廉租房固定資產(chǎn)日常管理機構(gòu)和監(jiān)管職責(zé)未具體明確，廉租房固定資產(chǎn)的管理方式不統(tǒng)一，全州大部分縣市廉租房固定資產(chǎn)的日常管理工作由建設(shè)主管部門下屬的房產(chǎn)管理部門暫時負責(zé)，無具體的機構(gòu)、人員和經(jīng)費，且大多數(shù)工作人員屬兼職或臨時參與。目前，全州累計完成投資24.76億元，實施了城鎮(zhèn)保障性安居工程57082套，爭取中央廉租房租賃補貼專項資金1.49億元，發(fā)放租賃補貼18648戶，利用結(jié)余資金1.05億元，購、改廉租房1156套。如何有效地管好、用好這一重要資產(chǎn)，在服務(wù)社會和人民群眾的同時，最大限度地盤活國有資產(chǎn)，為住房保障制度提供有效的資金支持，已經(jīng)成為關(guān)系國家住房保障政策措施全面落實和全州社會和諧、科學(xué)發(fā)展的重大問題。

2、動態(tài)管理中存在的問題。雖然各縣市按照中央和省、州的有關(guān)要求，分別制定了一系列管理措施，通過宣傳發(fā)動、入戶摸底調(diào)查、實地核實、三級審定、媒體公示等嚴格程序，對廉租房進行了動態(tài)管理，但仍存在諸多困難和問題。（1）制度不健全。各縣市雖然制定了許多切實可行的管理措施，但由于缺乏規(guī)范統(tǒng)一的政策法律體系支撐，導(dǎo)致在制定政策措施時不同程度存在監(jiān)管責(zé)任部門職責(zé)不明確，擅自擴大保障對象范圍，審查、申報程序不嚴謹，準入、退出機制不健全，合同條款不規(guī)范等問題，給日常的規(guī)范化管理帶來了困難。（2）供需矛盾大。由于住房困難家庭較多，廉租房供應(yīng)遠遠小于需求，供需矛盾比較突出，實物配租分配難度大。（3）審核要求高。申請入住廉租房、公租房的家庭情況錯綜復(fù)雜，其家庭經(jīng)濟收入審核難度大，特別是無穩(wěn)定收入的家庭收入情況很難核準，收入核定的范圍、構(gòu)成不明確，人口、收入及住房等變動情況難掌握，申請人自行申報情況與實際出入較大，且由于工作的不斷深入，保障對象范圍、建設(shè)規(guī)模也在擴大，各縣市原來制定的管理辦法已不能完全適應(yīng)實際工作，導(dǎo)致部分收入已超出入住標準的人群，仍然租住著廉租房、公租房的現(xiàn)象。（4）退出執(zhí)行難。對入住對象在租賃合同到期后，其家庭經(jīng)濟收入狀況難以全面掌握，住房保障機構(gòu)在其是否應(yīng)該繼續(xù)享受實物配租和租賃補貼上很難作出科學(xué)判斷。除其經(jīng)濟條件改善、自愿退出外，會出現(xiàn)廉租房、公租房一次入住、終身保障的可能。目前，大部分縣市由于無專職的住房保障和管理機構(gòu)，未能按規(guī)定開展定期走訪、抽查、調(diào)查訪問等日常管理工作，無法及時掌握入住家庭的人口、收入及住房等變動情況。對違反各級《廉租房管理辦法》有關(guān)規(guī)定，依法應(yīng)當退還承租廉租房、公租房的住戶執(zhí)行難度大。（5）檔案不健全。各縣市廉租房、公租房檔案一戶一檔制度沒有完全建立，保障對象檔案材料不全，影響了廉租房、公租房的動態(tài)管理。

3、“先租后售”政策落實中存在的問題。根據(jù)《云南省人民政府關(guān)于進一步加快保障性安居工程建設(shè)的實施意見》規(guī)定，廉租房、公租房保障對象達到規(guī)定入住期限，經(jīng)濟條件好轉(zhuǎn)且具備一定支付能力的廉租房、公租房住戶，可以實行廉租房定向銷售政策，即廉租房、公租房“先租后售”政策，以“成本價”出售給廉租房、公租房住戶，調(diào)動部分低收入住房困難家庭的積極性，迅速回籠資金投入廉租房、公租房再建設(shè)，達到節(jié)約政府住房保障管理成本的目的。而大理州各縣市對廉租房、公租房“先租后售”政策的執(zhí)行普遍存在等待觀望的狀態(tài)。

4、物業(yè)管理中存在的問題。目前，全州廉租房、公租房物業(yè)管理正處在起步階段，各縣市根據(jù)實際，主要進行了小區(qū)的日常管理。除大理市、祥云縣由物業(yè)管理公司管理外，其他縣尚處在建設(shè)部門指導(dǎo)、住戶自發(fā)管理的模式。從政策層面看，目前，還沒有一個規(guī)范的、具有針對性、指導(dǎo)性的廉租房、公租房物業(yè)管理法規(guī)，也沒有建立起一套行之有效的管理手段。從管理上看，廉租房、公租房管理尚處起步階段，管理主體和職責(zé)不明確，后續(xù)管理難度大，物業(yè)管理費用收取難度大，資產(chǎn)維護和物業(yè)管理經(jīng)費不足，財政壓力大，加大了政府對廉租房、公租房的管理難度。

四、加強大理州廉租房公租房管理的對策

1、加強廉租房公租房管理機構(gòu)和工作隊伍建設(shè)。目前，州住房保障和房產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)班子、辦公場地、辦公設(shè)備、工作人員已經(jīng)全部落實，縣市住房保障和房產(chǎn)管理局組建工作基本完成，但是機構(gòu)職能還需進一步規(guī)范和完善，工作人員的從業(yè)素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平也需全面提高。為此，要組織保障性住房干部隊伍開展政策法規(guī)培訓(xùn)和專業(yè)知識教育，全面提高工作隊伍的管理能力和服務(wù)水平，為全州住房保障工作的制度化、規(guī)范化、專業(yè)化管理奠定堅實的基礎(chǔ)。

2、扎實抓好廉租房公租房項目建設(shè)。按照分散與集中建設(shè)相結(jié)合，選址合理、配套完善、居住便利、環(huán)境優(yōu)美的要求，立足全州城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展規(guī)劃，綜合考慮資源配置、民族風(fēng)俗習(xí)慣等因素，高標準編制好州、縣市廉租房、公租房建設(shè)規(guī)劃；統(tǒng)籌安排好廉租房、公租房建設(shè)用地計劃指標，優(yōu)先安排廉租房、公租房建設(shè)用地；落實好“全部住房公積金增值凈收益、不低于10%土地出讓凈收益和不低于10%房地產(chǎn)開發(fā)稅收用于廉租房、公租房建設(shè)”的政策規(guī)定，多渠道籌措資金；要加大對廉租房、公租房建設(shè)資金的監(jiān)督管理，防止截留、擠占、挪用以及虛報冒領(lǐng)、鋪張浪費等問題發(fā)生，確保廉租房、公租房建設(shè)資金安全和透明。

3、制定全州廉租房公租房保障體系規(guī)章制度。要全面開展廉租房、公租房管理制度體系建設(shè)，通過考察學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗和調(diào)查研究本地情況，健全和完善全州統(tǒng)一的住房保障制度體系，統(tǒng)一編制全州廉租房、公租房建設(shè)規(guī)劃、低收入家庭住房保障方案和年度計劃，制定廉租房、公租房申請、輪候、公告、審核及退出管理辦法，健全建設(shè)用地保證供應(yīng)、保障資金、資金專賬管理等制度，以及完善廉租房、公租房補貼管理、配售管理、租金管理等一系列配套制度和措施，依法規(guī)范廉租房、公租房運行機制，為推進全州住房保障工作提供制度保障。

4、完善廉租房公租房固定資產(chǎn)管理體制。要制定《大理州廉租房、公租房固定資產(chǎn)管理辦法》，明確由州國有資產(chǎn)經(jīng)營管理部門作為全州廉租房、公租房固定資產(chǎn)的管理主體，充分利用和發(fā)揮國有資產(chǎn)管理部門在資產(chǎn)經(jīng)營、管理方面的專業(yè)優(yōu)勢，建立專業(yè)化和規(guī)范化的資產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)體系，進一步理順廉租房、公租房固定資產(chǎn)管理權(quán)責(zé)關(guān)系，最大限度地管好、用好和盤活廉租房、公租房固定資產(chǎn)，確保國有資產(chǎn)保值、增值，為保障性住房建設(shè)籌措更多的建設(shè)和管理資金。

5、創(chuàng)新廉租房公租房“先租后售”政策的執(zhí)行方式。對規(guī)定入住期限已滿，經(jīng)濟條件好轉(zhuǎn)且具備一定支付能力的廉租房住戶、公租房住戶，實行“先租后售”政策，可以將租賃補貼轉(zhuǎn)化形成固定資產(chǎn)，節(jié)約了政府增加部分的租賃補貼，也為回籠資金，投入廉租房的再建設(shè)提供了保障，建設(shè)部門要積極按照國家和省“先租后售”的有關(guān)政策，積極宣傳，穩(wěn)步推行。

6、健全廉租房公租房的動態(tài)管理機制。要認真實施好《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房、公租房申請、審核及退出管理辦法》，使享受廉租房、公租房保障的低收入家庭按年度向住房保障行政主管部門如實申報家庭收入、人口及住房變動情況。同時對家庭人均收入連續(xù)一年以上超出當?shù)亓夥空叽_定的收入標準；因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超出當?shù)亓夥空叽_定的住房標準”的原保障對象，要按規(guī)定可以“先租后售”的方式購買原租住的廉租房；廉租房住戶的收入水平已超出廉租房保障范圍，但不超出公租房保障范圍的，住房租金改按公租房標準收??；收入水平超過公租房保障范圍的，由住戶退還公租房或按市場標準收取租金。從以上途徑取消其享受廉租房的保障資格，打破廉租房“終身制”。每年要對保障范圍內(nèi)家庭的收入、人口及住房變動情況進行復(fù)核，對不再符合享受條件的，要收回承租的廉租房、公租房；對復(fù)核中發(fā)現(xiàn)違法、違規(guī)行為的，要及時處理。要進一步完善廉租房、公租房檔案管理制度，建立電子檔案，做到一戶一檔，檔案材料要齊全，不斷充實、豐富、更新廉租住戶、公共租賃住戶的檔案管理內(nèi)容。

7、規(guī)范廉租房公租房的物業(yè)管理。綜合各縣市的情況，大理州廉租房、公租房物業(yè)管理采取物業(yè)管理公司專業(yè)化管理和政府主管部門指導(dǎo)下的業(yè)主自主管理相結(jié)合的管理模式為宜；要制定廉租房、公租房物業(yè)管理暫行辦法，對廉租房、公租房物業(yè)管理相關(guān)問題進行明確，確定合理的收費標準，防止廉租房、公租房小區(qū)因物業(yè)管理的缺失成為衛(wèi)生管理和治安管理的盲點；要加強物業(yè)管理宣傳，不斷強化廣大業(yè)主“物業(yè)管理是保護小區(qū)住戶利益”的消費意識，糾正廉租房、公租房管理服務(wù)是“福利”的錯誤認識，樹立正確的物管觀念，積極支持和配合物管部門的管理。

8、推動廉租房公租房退出機制的有效運行。大理州要采取以下措施來完善廉租房、公租房退出機制。一是建立廉租房、公租房分配的申報、審核、公示制度，加大社會監(jiān)督介入力度，保證信息的真實性與公正性，依靠社會的監(jiān)督來彌補制度上的漏洞。二是制定有利于廉租房、公租房保障對象退出的優(yōu)惠政策。如優(yōu)先購買經(jīng)濟適用房、提供低息購房貸款等，激勵經(jīng)濟條件改善的保障對象主動退出。三是加快個人信用制度建設(shè)，探索制定個人信用檔案標準，建立完備的個人信用信息系統(tǒng)和培育專業(yè)的個人信用評估機構(gòu)，為住房保障退出機制提供客觀依據(jù)和信息支持。

9、加快廉租房公租房周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和管理力度。由于廉租房、公租房住戶的人員結(jié)構(gòu)普遍存在經(jīng)濟基礎(chǔ)差、文化水平低、就業(yè)困難等問題，是一個地區(qū)弱勢群體和社會不穩(wěn)定因素的構(gòu)成主體，在進行廉租房、公租房規(guī)劃建設(shè)時，必須充分考慮廉租房、公租房戶出行、上學(xué)、購物、就醫(yī)等相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以解決上學(xué)難、看病難、出行難和購物難等問題，增加他們的歸屬感與幸福感，增強他們參與城市建設(shè)的積極性，進一步促進社會的和諧穩(wěn)定。