文│顏雪明 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律委員會(huì)副主任、萬(wàn)科集團(tuán)首席律師

高房?jī)r(jià)是通貨膨脹的結(jié)果嗎？

在房子供應(yīng)量沒(méi)有明顯減少的情況下，價(jià)格大漲，毫無(wú)疑問(wèn)，投入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)多了。但這是否說(shuō)明，是通貨膨脹導(dǎo)致高房?jī)r(jià)？

僅看房?jī)r(jià)，好像票子確實(shí)發(fā)毛了，錢(qián)不值錢(qián)。但通貨膨脹應(yīng)當(dāng)是在所有的場(chǎng)合，票子都發(fā)毛，含金量降低。但我們看到，日用消費(fèi)品方面，并未出現(xiàn)價(jià)格大漲，漢堡包、牛肉拉面、牛奶、啤酒、調(diào)和油，漲幅不大；裝修材料明顯比以往便宜；過(guò)去一臺(tái)普通桑塔納二十萬(wàn)，現(xiàn)在可以買(mǎi)兩臺(tái)了；電腦、電視、數(shù)碼產(chǎn)品也都越來(lái)越便宜。這似乎反映出，社會(huì)上的錢(qián)固然多了，但一是普通人的錢(qián)沒(méi)有大幅度的增加，一個(gè)普通工人或者白領(lǐng)，三年前掙多少錢(qián)，今天還是掙多少錢(qián)。2010年全國(guó)總工會(huì)的調(diào)查顯示，23.4%的職工5年未增加工資，就是佐證；二是多出來(lái)的錢(qián)，沒(méi)有進(jìn)入到大眾消費(fèi)市場(chǎng)，而是瞄準(zhǔn)了商品房。這就說(shuō)明，房?jī)r(jià)高與通貨膨脹沒(méi)有太大的關(guān)系，至少，二者并不同步。我們甚至可以慶幸，幸虧有大約五萬(wàn)億的商品房市場(chǎng)，吸納了社會(huì)上多出來(lái)的錢(qián)，否則，這股洪水如果沖進(jìn)不到16萬(wàn)億的城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售市場(chǎng)，大多數(shù)工薪者早就無(wú)法承受，要叫苦連天了。

高房?jī)r(jià)是高地價(jià)推動(dòng)的嗎？

高地價(jià)推高房?jī)r(jià)，也是相當(dāng)流行的觀點(diǎn)。表面上看，地王頻頻出現(xiàn)，刷新紀(jì)錄的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中國(guó)奧運(yùn)健兒。2012年拍賣(mài)的北京萬(wàn)柳地塊，樓面地價(jià)達(dá)到4.4萬(wàn)元，在中央政府眼皮底下，創(chuàng)造了全國(guó)紀(jì)錄。有人據(jù)此推算，此處的商品房未來(lái)售價(jià)將達(dá)到每平方米七八萬(wàn)元，這似乎是地價(jià)推高房?jī)r(jià)的一個(gè)有力證據(jù)?？墒俏覀?cè)傧胍幌耄绻麅赡旰筮@個(gè)地段的房?jī)r(jià)只有五萬(wàn)元，那么誰(shuí)會(huì)因?yàn)樗牡貎r(jià)高，就愿意出七八萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)它的房子？付出了高成本，并不保證就能得到高回報(bào)。換一個(gè)角度，假設(shè)它未來(lái)的售價(jià)達(dá)到7萬(wàn)元/平方米，鄰近的土地，如果地價(jià)只是它的一半，會(huì)不會(huì)在銷(xiāo)售的時(shí)候，減去那2萬(wàn)元地價(jià)？當(dāng)然不會(huì)。所以，地價(jià)肯定是房?jī)r(jià)的重要因素，但并不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。如果此處的房子賣(mài)不到七八萬(wàn)，誰(shuí)會(huì)花這么多錢(qián)來(lái)買(mǎi)地？二三線城市有的是一二千元甚至幾百元一平方米的土地，為什么出不了地王？由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)拉高地價(jià)，還是地價(jià)推高房?jī)r(jià)，其實(shí)是偽問(wèn)題。我認(rèn)為，高房?jī)r(jià)與高地價(jià)之間不存在因果關(guān)系，它們是一對(duì)結(jié)伴而來(lái)的孿生兄弟，是同一原因的兩個(gè)結(jié)果。

而關(guān)于開(kāi)發(fā)商商業(yè)倫理缺失推動(dòng)了高房?jī)r(jià)，更是無(wú)稽之談。如果用道德來(lái)衡量?jī)r(jià)格，那么石油、金融、保險(xiǎn)、通信等國(guó)家直接控制的行業(yè)，它們的價(jià)格又反映了誰(shuí)的道德水準(zhǔn)呢？

增加的社會(huì)財(cái)富到哪里去了？

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)位列世界第二。但有兩個(gè)現(xiàn)象十分值得注意，一是財(cái)政收入的增長(zhǎng)比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP的增長(zhǎng)——2000年以來(lái)，GDP的年增幅大致為10%多一點(diǎn)，而財(cái)政收入的增幅，達(dá)到20%以上甚至30%；二是在GDP總額中，工資的比重太低，表明人民在增長(zhǎng)的社會(huì)財(cái)富中，所獲甚少。工資在GDP的占比，說(shuō)法很多，郎咸平教授提供的一組數(shù)據(jù)是：歐美平均為55%左右，南美國(guó)家平均38%左右，東南亞國(guó)家平均28%左右，中東地區(qū)平均在25%左右，非洲國(guó)家平均在20%以下，而中國(guó)則只有8%。這令人難以置信，但不能說(shuō)全無(wú)參考的價(jià)值。2010年全國(guó)總工會(huì)的調(diào)查顯示，中國(guó)勞動(dòng)報(bào)酬占GDP的比重連降22年，且降幅近20%?？梢?jiàn)，相對(duì)GDP的增長(zhǎng)速度與政府收入的增長(zhǎng)幅度，人民收入的增幅在下降，應(yīng)當(dāng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。按說(shuō)，在這種情況下，房?jī)r(jià)就更沒(méi)有高的理由，但換一個(gè)角度看，一部分人的錢(qián)少了，另一部分人的錢(qián)就會(huì)多，如果多到不合理的程度，房?jī)r(jià)的不合理也就合理了。

基尼系數(shù)

2008年0.491

2012年0.474

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近首次公布了我國(guó)的基尼系數(shù)，顯示自2000年開(kāi)始，我國(guó)的基尼系數(shù)已越過(guò)0.4的警戒線，并逐年上升，2008年達(dá)到0.491，后逐漸回落，到2012年的0.474。盡管這一數(shù)據(jù)已經(jīng)很高，仍被許多經(jīng)濟(jì)學(xué)者所質(zhì)疑。

不合理的分配制度與貧富差距

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近首次公布了我國(guó)的基尼系數(shù)，顯示自2000年開(kāi)始，我國(guó)的基尼系數(shù)已越過(guò)0.4的警戒線，并逐年上升，2008年達(dá)到0.491，后逐漸回落，到2012年的0.474。盡管這一數(shù)據(jù)已經(jīng)很高，仍被許多經(jīng)濟(jì)學(xué)者所質(zhì)疑。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查發(fā)布的報(bào)告顯示，2010年中國(guó)家庭的基尼系數(shù)為0.61，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入國(guó)際基尼系數(shù)最高的前十位。高企的基尼系數(shù)意味著懸殊的貧富差距，這種狀況，一方面由城鄉(xiāng)二元社會(huì)結(jié)構(gòu)（這是歷史后遺癥）所決定，另一方面反映出分配制度上存在的嚴(yán)重不公平。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小魯2010年發(fā)布的《灰色收入與國(guó)民收入分配》研究報(bào)告，中國(guó)收入最高的10%家庭與收入最低的10%家庭的人均收入相差65倍。社會(huì)主義講按勞分配，多勞多得，而現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，從事最艱苦、最繁重、最危險(xiǎn)工作的勞動(dòng)者，收入最微??；創(chuàng)造財(cái)富、從事科技創(chuàng)新的行業(yè)生存艱難。而在新興的資本市場(chǎng)，巨額的金錢(qián)就像變魔術(shù)一樣滾滾而來(lái)。滬深股市2005年底總市值3.2萬(wàn)億，2007年8月就突破了20萬(wàn)億。這一年正好發(fā)生了房?jī)r(jià)暴漲，難道是偶然的嗎？一個(gè)無(wú)人問(wèn)津的破企業(yè)，包裝上市就是多少個(gè)億。孫立平先生在《當(dāng)前中國(guó)的貧富格局》中指出：創(chuàng)業(yè)板設(shè)立當(dāng)天造就13位10億級(jí)富翁。2010年上半年，平均每2天有3個(gè)公司上市，半年造就近600個(gè)億萬(wàn)富翁。劉植榮先生的《世界工資研究》表明：中國(guó)10%的富裕家庭占城市居民全部財(cái)產(chǎn)的45%，而世界均值為31.7%。其實(shí)，所謂最富裕的家庭，30年前都是一無(wú)所有，就是在這30年中，發(fā)現(xiàn)和掌握了“資本運(yùn)作”這個(gè)現(xiàn)代點(diǎn)金術(shù)，由此一躍而成巨富。在此過(guò)程中，他們所依賴的并不是辛勤勞動(dòng)或者聰明才智，而是權(quán)力這個(gè)法力無(wú)邊的魔杖。這一部分五彩泡沫般的財(cái)富，從股市總市值來(lái)看，就達(dá)到10幾萬(wàn)億。

規(guī)模驚人的“灰色收入”

王小魯先生經(jīng)過(guò)多年研究，提出了2008年國(guó)民收入的研究報(bào)告，其中指出，2008年全國(guó)居民可支配收入總額，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為14萬(wàn)億元，而他的研究測(cè)算，認(rèn)為有23萬(wàn)億元，比官方數(shù)據(jù)高出9萬(wàn)億元，他稱(chēng)之為“隱性收入”。隱性收入中的“灰色收入”，即因腐敗、尋租行為、公共資金流失和壟斷性而產(chǎn)生的收入部分，就有5.4萬(wàn)億。如此龐大的灰色收入，意味著整個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)際上更大，但勞動(dòng)報(bào)酬占GDP的比重更低，收入差距更大?，F(xiàn)在又過(guò)去了4年，在官方GDP超過(guò)52萬(wàn)億，權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)、壟斷日益加強(qiáng)的情況下，隱性收入估計(jì)會(huì)超過(guò)20萬(wàn)億，灰色收入會(huì)超過(guò)10萬(wàn)億。

10萬(wàn)億的泡沫財(cái)富，10萬(wàn)億的灰色收入，去掉重合的部分，最保守的估計(jì)，還有10萬(wàn)億以上，這筆巨額而又輕易得來(lái)的財(cái)富集中在極少數(shù)人手里。替他們?cè)O(shè)身處地地想一想，魔術(shù)變出來(lái)的財(cái)富靠得住嗎？只有把作為符號(hào)的錢(qián)變成真的財(cái)產(chǎn)，才算落袋為安。但中國(guó)雖大，卻沒(méi)有多少可買(mǎi)的東西。全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額2008年僅2.4萬(wàn)億（注意本年度的灰色收入為5.4萬(wàn)億）；2009年4.4萬(wàn)億，2010年約5萬(wàn)億，2012年估計(jì)不到6萬(wàn)億，這點(diǎn)房子，根本不能滿足暴富者兌換的需要。于是，一切能夠保值的財(cái)產(chǎn)，黃金鉆石、古董字畫(huà)、田黃石、和田玉，古家具舊郵票，價(jià)格都暴漲起來(lái)，這也就是所謂“盛世收藏”的背景。最近中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊做了一個(gè)中國(guó)富人地圖，顯示北京、江蘇、上海、浙江、廣東5省市富人最多，寧夏、青海、西藏和海南富人最少。用這張地圖套在房?jī)r(jià)地圖上，二者一定有很高的重合度。

釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)兩年前的北京釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)，每平方米定價(jià)30萬(wàn)元，被政府干預(yù)后降到15萬(wàn)元，唯一的效果就是替有錢(qián)人省了一半錢(qián)，與民生么可以關(guān)系。

財(cái)富的高度集中是房?jī)r(jià)暴漲的根源

現(xiàn)在我們可以做結(jié)論了。高房?jī)r(jià)如同一個(gè)病人的高燒，是由多種病灶引發(fā)的。包括：急劇的城市化過(guò)程、一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷、資本運(yùn)作導(dǎo)致泡沫資產(chǎn)、收入分配不合理、權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)導(dǎo)致巨額灰色收入，等等。這一切，造成財(cái)富集中在極少數(shù)人手中；而在缺乏法治的環(huán)境下，有錢(qián)人缺乏安全感，缺少投資渠道，他們除了將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到境外，就是把賬面財(cái)產(chǎn)變成實(shí)體財(cái)富，這就產(chǎn)生了兌換的需要，在他們兌換的市場(chǎng)里，價(jià)格全都暴漲起來(lái)；政府未向低收入者提供住房保障，引發(fā)普遍民怨，使商品房?jī)r(jià)格這樣一個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題，演化為民生問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題。政府又把民生問(wèn)題歸咎于市場(chǎng)，以保障民生為由，行政干預(yù)房?jī)r(jià)。這是只追求降溫，不管治病的做法。北京的房?jī)r(jià)就算降一半，對(duì)一般工薪階層有意義嗎？潘長(zhǎng)江和姚明打藍(lán)球，把籃板降十公分，只能對(duì)姚明更有利。兩年前的北京釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)，每平方米定價(jià)30萬(wàn)元，被政府干預(yù)后降到15萬(wàn)元，唯一的效果就是替有錢(qián)人省了一半錢(qián)，與民生么可以關(guān)系。這樣的宏觀調(diào)控，對(duì)于病灶毫無(wú)觸及，所謂房?jī)r(jià)回歸基本上都是數(shù)字游戲。行政之手對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)越深，只會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租變本加厲，這將使灰色收入更高，財(cái)富更加集中，貧富更加懸殊。至于減少土地供應(yīng)、收縮銀行信貸，則體現(xiàn)了用減少供應(yīng)來(lái)降低價(jià)格的奇異思路，除了讓我們想起緣木求魚(yú)，不知道說(shuō)什么好。所有這些，都是在溫度計(jì)上做手腳，千方百計(jì)讓溫度顯示低一點(diǎn)，這如果不是大愚若智，就是自欺欺人。

作為發(fā)展中國(guó)家，存在較大的貧富差距是不可避免的。政府控制與分配資源，組織與調(diào)控市場(chǎng)，在一定時(shí)期內(nèi)也是需要的。但法治社會(huì)的合格政府，應(yīng)當(dāng)充當(dāng)資源的公平分配者，成為秩序的公正裁判者，政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)稅收和財(cái)政支付保持社會(huì)分配的基本合理，縮小貧富差距；應(yīng)當(dāng)把財(cái)政收入的大部分投入到社會(huì)福利中去，對(duì)低收入人士，提供充分的社會(huì)保障；應(yīng)當(dāng)限制變戲法式的“資本運(yùn)營(yíng)”；應(yīng)當(dāng)減少對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，禁止權(quán)力在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的尋租等等。做到了這些，即使商品房?jī)r(jià)格完全市場(chǎng)化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展只會(huì)更加健康。