李紅宇

摘 要：本文通過對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押標(biāo)的、抵押效力、實(shí)現(xiàn)方式和管制原則的探討，提出了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押不同于一般物的抵押的特殊性，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押應(yīng)遵從其特殊性。

關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營權(quán)；抵押；規(guī)則

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B 文章編號：1674-2265（2013）07-0064-04

與傳統(tǒng)用益物權(quán)相比，土地承包經(jīng)營權(quán)是一種特殊的用益物權(quán)。與一般私人所有權(quán)抵押不同，在土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)立抵押負(fù)擔(dān)，除了要遵循一般抵押規(guī)則外，還應(yīng)遵循適合其自身特點(diǎn)的規(guī)則。

一、抵押標(biāo)的

（一）抵押標(biāo)的是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《最高人民法院關(guān)于審理涉及土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛案件適用法律問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，只有物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)才可以流轉(zhuǎn)，是流通物，方可以抵押；而債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)不能流轉(zhuǎn)，為禁止流通物，不得抵押。其中物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)包括通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)和通過其他方式承包并經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的土地承包經(jīng)營權(quán)。而未經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的土地承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)①。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)抵押實(shí)踐亂象

從各地土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的實(shí)踐來看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押大致可以分為三種情形：一是土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)（土地經(jīng)營使用權(quán)）都可以抵押。如成都規(guī)定②，承包方農(nóng)戶取得的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》或規(guī)模經(jīng)營業(yè)主取得并經(jīng)登記的《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證》都可以抵押。二是僅土地經(jīng)營權(quán)可以抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押標(biāo)的限定為經(jīng)過土地流轉(zhuǎn)之后取得的經(jīng)營權(quán)上。如萬年縣將抵押人限定于耕地經(jīng)營權(quán)人，且經(jīng)營耕地面積至少在50畝以上③；信陽將“經(jīng)過土地流轉(zhuǎn)、經(jīng)營規(guī)模在50畝以上的土地承包經(jīng)營權(quán)”④列為可以設(shè)定擔(dān)保的對象。上述規(guī)定將具有一定規(guī)模的土地承包經(jīng)營權(quán)列為主要金融支持對象，無可厚非，但是將農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)排除在抵押范圍之外，缺乏法理依據(jù)。三是土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押，但附加多種限制條件，如有的將抵押對象限定在農(nóng)村居民取得的土地承包經(jīng)營權(quán)上，而對于土地流轉(zhuǎn)中流入方取得的經(jīng)營權(quán)能否抵押沒有規(guī)定，如山東濟(jì)寧農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的規(guī)定。有的將土地承包經(jīng)營權(quán)抵押設(shè)一定門檻，僅有土地承包經(jīng)營權(quán)證不能滿足抵押條件，還必須附加其他保證條件，如湖州規(guī)定土地先期投入必須在10萬元以上⑤。有的將土地承包經(jīng)營權(quán)限定于特定的農(nóng)業(yè)，如遼寧省農(nóng)村信用社的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押規(guī)定⑥，限定于農(nóng)村種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)。上述規(guī)定限制了土地承包經(jīng)營權(quán)的流動性、投資性和融資功能，表現(xiàn)出土地承包經(jīng)營權(quán)財產(chǎn)功能的不徹底性和懷疑性，實(shí)質(zhì)是變相否定了土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押價值。

（三）抵押標(biāo)的實(shí)踐亂象的理論分析

上述規(guī)定的不同，主要產(chǎn)生于對土地承包經(jīng)營權(quán)和流轉(zhuǎn)后土地經(jīng)營權(quán)的不同認(rèn)識。為便于分析，本文以家庭承包為例，將農(nóng)村土地承包市場分為初級市場和二級市場，來分析兩個市場條件中土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押問題。

所謂初級市場是指村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會按照家庭承包的方式，依法將農(nóng)民集體所有的土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。在初級市場中，農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的取得主要是基于農(nóng)戶的集體成員身份的法定取得（但發(fā)生轉(zhuǎn)讓和國家征收的情況除外），并不以向發(fā)包人履行對價為交換條件。在初級市場中，集體土地所有權(quán)被物化為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)每一戶的家庭承包經(jīng)營權(quán)，它不是國家或集體經(jīng)濟(jì)組織謀利的手段，而是集體土地得以分散利用的一種方法。由于我國土地所有權(quán)不可買賣，土地承包經(jīng)營制度被賦予了土地的利用與土地上的權(quán)利的流通功能。在初級市場中，農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)實(shí)質(zhì)上還處于一種靜止的權(quán)利狀態(tài)，土地是作為一種生產(chǎn)要素存在，土地的資本價值沒有實(shí)現(xiàn)。值得注意的是，在初級市場中，家庭土地承包經(jīng)營權(quán)還附加了一些人格和身份利益，也就是成員權(quán)。這些利益包括：取得土地承包經(jīng)營權(quán)的期待權(quán)、優(yōu)先權(quán)、集體經(jīng)濟(jì)組織剩余價值的取得權(quán)和分配權(quán)等，這些權(quán)利并不隨著土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押（包括轉(zhuǎn)讓）而轉(zhuǎn)移。

所謂土地二級市場，是指農(nóng)戶將其以家庭承包方式取得的土地以轉(zhuǎn)包、互換、出租、入股、代耕等方式流轉(zhuǎn)給第三方。在土地二級市場中，原承包方（即農(nóng)戶）和發(fā)包方的承包關(guān)系不變，原承包方在流轉(zhuǎn)的合同期限內(nèi)喪失了對土地的占有權(quán)和直接經(jīng)營權(quán)，承租方獲取土地的占有、使用、收益和處分權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)以占有為利用收益的前提，只有占有承包地，才能利用承包地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，一旦脫離承包地的占有或者雖占有承包地但不從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，就不應(yīng)享有土地承包經(jīng)營權(quán)，所以流轉(zhuǎn)方移轉(zhuǎn)的只能是土地承包經(jīng)營權(quán)的整體，是全部，而不能將其分割為承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，或是土地承包經(jīng)營權(quán)的一部分。因?yàn)?，若承認(rèn)分割后的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)都是物權(quán)，則意味著當(dāng)事人可以創(chuàng)設(shè)或變更物權(quán)的種類和內(nèi)容，有悖于物權(quán)法定原則和一物一權(quán)的原則（同一客體上不相容物權(quán)之并存）。在二級市場中，農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種“準(zhǔn)商品”⑦被交易，而且交易的次數(shù)越多，其價值性也就越強(qiáng)。在二級流轉(zhuǎn)市場中獲取土地的專業(yè)戶、農(nóng)場主、土地合作社、集體經(jīng)濟(jì)組織等主體，正是通過將其取得的土地進(jìn)行整合或再流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模經(jīng)營或出租收益。

在土地二級市場中，受讓方應(yīng)通過登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)。按照《農(nóng)村土地承包法》第32條、《物權(quán)法》第129條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，不經(jīng)登記不得對抗善意第三人，立法對土地承包經(jīng)營權(quán)的變更采用登記對抗主義?！段餀?quán)法》第127條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包合同生效時設(shè)立，從該規(guī)定推出土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立采用的是無需登記的債權(quán)合意主義。而承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)采用的是登記對抗主義，這違背了《物權(quán)法》中物權(quán)設(shè)立與物權(quán)變更相一致的原則。為了給受讓方的土地承包經(jīng)營權(quán)一個安全保障，本文建議受讓方取得的家庭承包經(jīng)營權(quán)實(shí)行登記生效主義，并將其權(quán)利固化為土地承包經(jīng)營權(quán)證書，使其權(quán)利內(nèi)容固定化、具體化、對象化。

二、抵押效力

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的效力及于已被抵押的耕地、林地、草地使用權(quán)的全部

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的效力及于已被抵押的耕地、林地、草地使用權(quán)的全部。因轉(zhuǎn)讓、承包、租賃、繼承等方式被分割的土地承包經(jīng)營權(quán)，未受清償?shù)牡盅簷?quán)人，可就分割后的土地承包經(jīng)營權(quán)行使抵押權(quán)；因入股或作為合資、合作的出資條件等方式被分割的土地承包經(jīng)營權(quán)，抵押權(quán)的效力及于抵押人的出資（或入股）份額。

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的效力及于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)收益和收益物及其從物。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押在于支配土地使用權(quán)及其收益物的擔(dān)保價值，因此，用來增加土地使用權(quán)和收益物經(jīng)濟(jì)價值的從物和從權(quán)利，則不問其添附的時間，均應(yīng)統(tǒng)一于抵押權(quán)標(biāo)的之內(nèi)。已被抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)因生產(chǎn)、經(jīng)營、加工、被征用或流轉(zhuǎn)，而使土地承包經(jīng)營權(quán)為第三人所有或占有時，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金或流轉(zhuǎn)金。因經(jīng)營、管護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)，而使已被抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)擴(kuò)展，則土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押權(quán)也隨之?dāng)U展，如秧田抵押之抵押權(quán)及于稻谷，茶地抵押之抵押權(quán)及于茶葉，果林抵押之抵押權(quán)及于林果等，上述衍生之物皆為抵押權(quán)之標(biāo)的，并不以登記為必要。

土地承包經(jīng)營權(quán)的從權(quán)利，亦為抵押效力之所及。如抵押的耕地使用權(quán)為需役地時，其所附屬之地役權(quán)，其他從屬于土地的利用權(quán)，如種糧補(bǔ)貼、農(nóng)業(yè)保險收益等權(quán)利，均應(yīng)受到抵押權(quán)人的制約。

農(nóng)地上的建筑物是獨(dú)立的不動產(chǎn)，不是土地承包經(jīng)營權(quán)的組成部分，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押并不當(dāng)然及于農(nóng)地上的建筑物，除非有約定，并依法履行相應(yīng)的手續(xù)。土地生存的野生動物、微生物、礦藏物、埋藏物有特別法予以調(diào)整，不屬于土地承包經(jīng)營權(quán)的調(diào)整對象，抵押權(quán)效力不及于這四種“物”。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)抵押與出租沖突

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押與出租沖突大致分為兩種情形：一是訂立土地承包經(jīng)營權(quán)抵押合同前，該土地承包經(jīng)營權(quán)已經(jīng)出租或轉(zhuǎn)包的，此種情況下適用買賣不破租賃的原則，原土地承包經(jīng)營權(quán)租賃（轉(zhuǎn)包）關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。這里問題是抵押人逾期不履行義務(wù)，發(fā)生抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形時，租賃（受包）人的租賃利益因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而終止，租賃人（受包人）受到的損失，應(yīng)由原出租人（轉(zhuǎn)包人）予以賠償。二是抵押權(quán)設(shè)立后在抵押期間抵押人將抵押的土地出租（或轉(zhuǎn)包）的，適用物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則，則該土地承包經(jīng)營權(quán)的租賃（轉(zhuǎn)包）關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，租賃人（受包人）明知或應(yīng)當(dāng)知道土地已經(jīng)抵押，仍接受租賃（受包）而遭受損失的，應(yīng)由其本人承擔(dān)責(zé)任；租賃人（受包人）不知或不應(yīng)當(dāng)知道土地已經(jīng)抵押，其因租賃（受包）而遭受損失的，應(yīng)由其出租人（轉(zhuǎn)包人）承擔(dān)責(zé)任。

（三）抵押期間的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)（包括出租、轉(zhuǎn)包、代耕等）

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押期間，抵押人有權(quán)流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，但是必須征得抵押權(quán)人的同意，同意流轉(zhuǎn)的，則應(yīng)當(dāng)將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的所得價款向抵押權(quán)人提前清償或者提存；未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，該流轉(zhuǎn)行為無效，受讓人因此遭受的損失由抵押人賠償，當(dāng)然受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

（四）土地承包經(jīng)營抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓

基于我國擔(dān)保物權(quán)嚴(yán)格的附隨性理論，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押期間，附著于土地承包經(jīng)營權(quán)之上的抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的土地承包經(jīng)營權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。但是考察世界各國擔(dān)保物權(quán)立法呈現(xiàn)出理論和實(shí)踐的附隨性原則的緩和趨勢，本文建議，要在一定程度上賦予抵押權(quán)的相對獨(dú)立性，比如基于法律或當(dāng)事人的約定，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的土地承包經(jīng)營權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓，或者該抵押權(quán)可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，甚至能作為其他債權(quán)的擔(dān)保，這種制度安排，將大大增強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)的融資和投資功能。

三、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式及管制原則

（一）土地承包經(jīng)營抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)應(yīng)通過土地流轉(zhuǎn)來實(shí)現(xiàn)其價值

抵押解決的是誰先受償?shù)膯栴}，不以占有農(nóng)用地為條件，當(dāng)?shù)盅核鶕?dān)保的債務(wù)到期不履行或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，就會發(fā)生用抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)清償債務(wù)的情況。這時，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)的不是抵押行為，而是折價、拍賣、變賣土地承包經(jīng)營權(quán)等法律事實(shí)，因此，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的實(shí)現(xiàn)離不開土地流轉(zhuǎn)。但是折價這一實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的形式，并不是任何人都可以行使的，本文認(rèn)為當(dāng)土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押權(quán)人為商業(yè)銀行、商業(yè)企業(yè)等主體時，應(yīng)予以禁止。以銀行為例，銀行是經(jīng)營貨幣資本的企業(yè)，不能因其行使土地承包經(jīng)營抵押權(quán)而變成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者、經(jīng)營者。而抵押權(quán)人為企業(yè)時也應(yīng)排除折價歸己的實(shí)現(xiàn)方式，因?yàn)樵谄髽I(yè)經(jīng)營中，農(nóng)戶雖擁有土地的收益權(quán)，但喪失了經(jīng)營權(quán)，企業(yè)是土地的經(jīng)營主體，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不再是雙層經(jīng)營，而是以企業(yè)為主體的單層經(jīng)營，家庭經(jīng)營的消失，以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制存在被動搖的可能。土地承包經(jīng)營權(quán)折價或直接轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的其他法人、組織或個人，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的物質(zhì)基礎(chǔ)——集體土地的完整性、地域性和成員性⑧。土地抵押、流轉(zhuǎn)以村鎮(zhèn)集體、農(nóng)村土地合作社為流轉(zhuǎn)對象，并不會改變農(nóng)村基本土地制度，值得提倡。

對于拍賣、變賣土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)該通過出租、轉(zhuǎn)包等形式實(shí)現(xiàn)其價值，而不能通過轉(zhuǎn)讓或出賣土地承包經(jīng)營權(quán)實(shí)現(xiàn)其價值。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓、出賣土地承包經(jīng)營權(quán)的實(shí)質(zhì)是農(nóng)戶永久性地失去承包土地，并且這種權(quán)利由抵押權(quán)人實(shí)施，不僅違背了土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立的目的，剝奪了農(nóng)戶對集體土地進(jìn)行再次承包的期待權(quán)，還否定了統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓、出賣土地承包經(jīng)營權(quán)，實(shí)際上是將土地承包看作是單純的財產(chǎn)分配和單純的家庭經(jīng)營。但出租或轉(zhuǎn)包等實(shí)現(xiàn)形式，堅持了以家庭承包經(jīng)營為主體、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是符合我國農(nóng)村土地制度的基本流轉(zhuǎn)形式。

（二）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)與新的土地承包關(guān)系確立

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)生改變，即抵押人（原土地承包經(jīng)營權(quán)人）喪失土地承包經(jīng)營權(quán)，而流入方取得土地承包經(jīng)營權(quán)。同時，原土地承包經(jīng)營權(quán)人（抵押人）與發(fā)包方之間的在該土地上的土地承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系終止，確立流入方與發(fā)包方之間在該土地上的新承包關(guān)系，其承包期限為原承包期的剩余期限。新土地承包經(jīng)營權(quán)人在依法登記取得相關(guān)土地權(quán)利證書后，可以采取轉(zhuǎn)包、出租、信托、代耕或者符合法律法規(guī)規(guī)定的形式再流轉(zhuǎn)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，新土地承包經(jīng)營權(quán)人經(jīng)營承包地期限屆滿時，發(fā)包方依法收回承包地。

（三）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)與農(nóng)村土地的“三不”管制原則

一是集體土地所有權(quán)不得改變。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系不得改變，即土地所有權(quán)仍屬于集體經(jīng)濟(jì)組織（即發(fā)包人）。二是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，在承包期內(nèi)不得改變承包地的農(nóng)業(yè)用途，農(nóng)用地未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。我國實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和基本農(nóng)田保護(hù)制度，劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地，實(shí)行永久性保護(hù)，未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位或者個人不得占用或者改變基本農(nóng)田用途。三是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)不得損害抵押人的合法權(quán)益，抵押人的合法利益，即土地承包經(jīng)營權(quán)基于《土地承包法》及相關(guān)法律、政策等規(guī)定，而應(yīng)獲得或必然獲得的利益，如享有宅基地使用權(quán)、集體組織剩余利益分配權(quán)或集體經(jīng)濟(jì)事務(wù)的參與權(quán)以及基于集體成員身份而應(yīng)享有包括中央政府、地方政府、本村給予農(nóng)戶的各種基本社會保障、福利和補(bǔ)貼等。

注：

①《最高人民法院關(guān)于審理涉及土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛案件適用法律問題的解釋》第21條規(guī)定：承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書，即以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方請求確認(rèn)該流轉(zhuǎn)無效的，應(yīng)予以支持。但非因發(fā)包方原因未登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的除外。

②參見《成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法（試行）》第5條、第6條規(guī)定。

③參見《萬年縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記管理辦法（試行）》第2條、第3條規(guī)定。

④參見《信陽市農(nóng)村物權(quán)確認(rèn)和抵（質(zhì)）押擔(dān)保暫行辦法》第9條第1款第2項(xiàng)規(guī)定。

⑤參見《湖州市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法（試行）》第6條第1項(xiàng)規(guī)定。

⑥參見《遼寧省農(nóng)村信用社土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》第4條、第8條規(guī)定。

⑦土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)的“準(zhǔn)商品”性，是因?yàn)槠渖唐沸允苤朴凇叭弧痹瓌t，即土地屬于集體的所有權(quán)不變，土地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的用途不變，不能損害農(nóng)民的承包權(quán)益。

⑧《農(nóng)村土地承包法》第47條規(guī)定：以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)；第48條規(guī)定：發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

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（責(zé)任編輯 劉西順；校對 XY，XS）