溫州欣榮稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 伍晗鶄

我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起可以追溯到20世紀(jì)80年代中期，雖然只有短短的20多年發(fā)展歷史，但潛力卻不容小覷，與其他行業(yè)相比，成長性很高。隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國各個行業(yè)也都顯現(xiàn)出欣欣向上的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)來說更是如此。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)很大的不同在于其在資金上的密集型屬性，房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)相比，不僅投入資金量大、資金回收期長，而且資金變現(xiàn)能力差，正是因為這些特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險上比其他行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更多更大。因此，要想增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中整體的競爭能力，必須要對房地產(chǎn)整個企業(yè)的財務(wù)管理水平進(jìn)行提升。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險管理的狀況來看，還存在一些亟待解決的問題。而要想解決這些問題，首先就要了解房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的原因以及問題所在，了解了這些才能做出有針對性的防范對策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)管理風(fēng)險的原因

(一)負(fù)債率偏高

從相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，在房地產(chǎn)企業(yè)中，負(fù)債率偏高是很大一部分企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象，有些企業(yè)在負(fù)債率上甚至超過73%，而我國房地產(chǎn)負(fù)債率的警戒線水平是最高則是60%。

稍微接觸過房地產(chǎn)企業(yè)的人都應(yīng)該很清楚，房地產(chǎn)企業(yè)要想在運(yùn)營中真正運(yùn)作，大量的流動資金是必不可少的支持，尤其是對于單個項目來說更加如此。在這種情境之中，在運(yùn)營中過多的使用借貸資金，無疑會增大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。如果不對資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行降低，進(jìn)行合理的借貸協(xié)調(diào)措施，只會使企業(yè)在投資上的風(fēng)險越來越大，隨時都有可能翻船。

(二)通貨緊縮政策的影響

在資金需求鏈接上，房地產(chǎn)企業(yè)比其他行業(yè)相比會長一些。房地產(chǎn)這種行業(yè)缺乏足夠的資金是很難展開的，所以，作為金額交易最大的場所，銀行自然而然地成為了房地產(chǎn)企業(yè)借貸上最主要也是最重要的救命稻草。但近年來，隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)等的波及，通貨膨脹問題越來越嚴(yán)重，在各種壓力之下，國家財政政策做出相應(yīng)的緊縮，很多房地產(chǎn)企業(yè)因此無法完全保證自己的資金鏈。蝴蝶效應(yīng)同樣使貨幣市場上的利率在不斷增長，給企業(yè)的預(yù)期收益增加了很多的風(fēng)險。

(三)市場經(jīng)濟(jì)低迷

在金融市場上，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得做夠的資金，融資是必不可少的工作環(huán)節(jié)。但對于上面提到的已經(jīng)負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種方法也使得企業(yè)的負(fù)債率會進(jìn)一步加大。企業(yè)對于債權(quán)人的債權(quán)保證程度在客觀上有所降低，高負(fù)債率的自身情況使企業(yè)在融資渠道上貸款的進(jìn)一步可能性也受到了限制。此外，從經(jīng)營鏈條上來看，房地產(chǎn)企業(yè)比一般企業(yè)要長，在這種高負(fù)債率的情況下，鏈條風(fēng)險也在不斷加大，如果斷裂就會出現(xiàn)一系列的反應(yīng)，對整個國民經(jīng)濟(jì)都會造成無法預(yù)估的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理上的明顯問題

(一)企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對待貸款比較隨意

從對房地產(chǎn)企業(yè)最近幾年的各種調(diào)查資料顯示來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)中超過一半的很少對自身的資金進(jìn)行合理的規(guī)劃。有些企業(yè)對這一環(huán)節(jié)甚至完全忽視，也缺乏對內(nèi)外負(fù)債的估計。不斷地向銀行申請貸款，從側(cè)面上來看，增加了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險。其中有三成的企業(yè)在拿到上項項目之后，對整個項目并不進(jìn)行合理規(guī)劃性，也很少做出相應(yīng)的研究計劃，一味盲目地使用，使企業(yè)在資金輕重上的使用不夠明晰，給財務(wù)管理增加了不少風(fēng)險。

(二)在單個項目上的負(fù)債金額普遍較大

我國房地產(chǎn)企業(yè)中大部分企業(yè)幾乎沒有或者很少有自有資金，借貸是資金最常見的來源，所以借貸金額一般相對較大。項目越大，負(fù)債成本的可能性也就會更大。另一方面來說，一些房地產(chǎn)項目一旦上項以后，由于自身的風(fēng)險和質(zhì)量管理的普遍不到位問題，在很長一段時期內(nèi)，這些項目都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來困擾。

(三)資本在結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)不當(dāng)

資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，指自有資本與借人資本在企業(yè)資本總額中比例出現(xiàn)不恰當(dāng)，這種狀況會對企業(yè)收益產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。在項目運(yùn)作和實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要一定數(shù)量的資金。及時的籌集到所需資金是關(guān)系到企業(yè)生存和開發(fā)的重要因素，但從種種情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面的表現(xiàn)并不樂觀，資本結(jié)構(gòu)明顯不當(dāng)，也導(dǎo)致資本利用率較低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的對策

(一)完善房地產(chǎn)政策

針對我國房價上漲過快的情況，近幾年國家出臺了不少房地產(chǎn)政策。目前我國房價與銷售量在多種因素的影響和調(diào)控下已經(jīng)有所下降，基于這種已經(jīng)改變的情況，政府同樣要改變自身的政策。政府應(yīng)該在加息的同時對存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行上調(diào)，還應(yīng)該對房地產(chǎn)政策進(jìn)行完善，對信譽(yù)比較好的房地產(chǎn)企業(yè)，國家應(yīng)該在信貸政策上給予他們一定的鼓勵和支持。

(二)從細(xì)節(jié)上對財務(wù)管理風(fēng)險進(jìn)行控制，加強(qiáng)對單個項目的投資管理

房地產(chǎn)是一種資金密集型的行業(yè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的每一個項目來說，基本上所要投資的資產(chǎn)都是大量的，尤其是一些比較重大的項目，設(shè)計幾個億的資金都是最普遍的情況。所以，對每一個項目房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行可行性的研究，研究之后再做出決策，只有這樣才能更大程度地降低房產(chǎn)項目上一些不必要的損失。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對投資組合進(jìn)行合理運(yùn)用，比如在寫字樓的投資中盡量堅固商鋪和住宅小區(qū)等的構(gòu)建。只有加強(qiáng)對單個項目的投資管理，從細(xì)節(jié)上對財務(wù)管理風(fēng)險進(jìn)行控制，盡可能地區(qū)適應(yīng)市場，才能真正提高房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理上的抗風(fēng)險能力。

(三)提高財務(wù)管理風(fēng)險水平，加強(qiáng)銀行信貸管理

作為人人皆知的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重心工作事做好資金管理。因此，對資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，合理利用，是房地產(chǎn)企業(yè)所必須做好的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，使貨幣的價值有充分的發(fā)揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理中移動要認(rèn)真地對相關(guān)帳譜認(rèn)真進(jìn)行深刻，對帳譜及時登記，并在有需要的時候及時和認(rèn)真地清查，對出現(xiàn)的問題及時追查。再次，要加強(qiáng)銀行的信貸管理，對稅費(fèi)體系進(jìn)行完善，這樣能更好地對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)行分散。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對金融做好防范，盡可能地避免財務(wù)風(fēng)險問題。

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營中對財務(wù)風(fēng)險的管理是絕對不可或缺的一項工作，面對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理上的問題，只有對房地產(chǎn)政策進(jìn)行完善，加強(qiáng)對單個項目的投資管理，在細(xì)節(jié)上對財務(wù)管理風(fēng)險進(jìn)行控制，提高財務(wù)管理風(fēng)險水平，加強(qiáng)銀行信貸管理才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險，使房地產(chǎn)行業(yè)朝向更加健康的方向發(fā)展。

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