凱西·弗雷澤（Casey Frazier）是對(duì)戰(zhàn)資本（Versus Capital）的基金經(jīng)理，專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)暗示第三輪量化寬松政策可能比大多數(shù)人預(yù)期的更早結(jié)束時(shí)，這導(dǎo)致利率大幅飆升。在5月2日至7月10日期間，美國(guó)10年期國(guó)債收益率上升104個(gè)基點(diǎn)，巴克萊綜合債券指數(shù)基金下跌了3.95%。高紅利的股票和其他能產(chǎn)生高收益的投資品，由于過(guò)去幾年受到熱捧價(jià)格已經(jīng)高企，有吸引力的投資選擇已經(jīng)很少。

對(duì)此，弗雷澤認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)是當(dāng)前投資環(huán)境下的最佳選擇。他所認(rèn)為的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)是高品質(zhì)的房地產(chǎn)，具有穩(wěn)定的租戶和強(qiáng)勁的租金收入，回報(bào)穩(wěn)定。

弗雷澤分析了美國(guó)過(guò)去35年利率波動(dòng)的數(shù)個(gè)周期。優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的投資回報(bào)，以NCREIF（NCREIF地產(chǎn)指數(shù)在美國(guó)已有近40年的歷史，是美國(guó)最主要的私人商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)指數(shù)）開放多元基金核心指數(shù)（該指數(shù)跟蹤30只房地產(chǎn)基金）來(lái)衡量，在利率上升期間其表現(xiàn)良好。10年期國(guó)債利率每上升100個(gè)基點(diǎn)，其平均每年回報(bào)率為12.2%；當(dāng)利率上升150個(gè)基點(diǎn)或更多時(shí)，其平均收益率提高到19.2%。不過(guò)，要排除2008年至2010年，那個(gè)期間房地產(chǎn)回報(bào)率為負(fù)。對(duì)巴克萊綜合債券指數(shù)進(jìn)行同樣的分析，結(jié)果顯示該指數(shù)在利率上升期間表現(xiàn)不好，在10年期國(guó)債利率上升100個(gè)基點(diǎn)的時(shí)候，該指數(shù)的平均年收益為-0.4%，當(dāng)利率上升150個(gè)基點(diǎn)或者更多的時(shí)候，該指數(shù)的回報(bào)率為-3%。但是巴克萊綜合債券指數(shù)在2008年至2010年間表現(xiàn)強(qiáng)勁，平均每年上漲7.8%，主要是因?yàn)橥顿Y者從動(dòng)蕩的股票市場(chǎng)撤出尋求債券作為一個(gè)安全的避風(fēng)港。

弗雷澤計(jì)算了NCREIF開放多元基金核心指數(shù)三年滾動(dòng)收益與10年期國(guó)債利率之間的相關(guān)性，證明房地產(chǎn)收益和10年期國(guó)債利率相關(guān)性為0.1，基本可以忽略。

他還計(jì)算了巴克萊綜合債券指數(shù)和10年期國(guó)債利率之間的相關(guān)性。毫不奇怪的是，債券收益和10年期國(guó)債利率表現(xiàn)出非常強(qiáng)的負(fù)相關(guān)性，結(jié)果為-0.89。了解房地產(chǎn)是否將在上升的利息率環(huán)境中受益的關(guān)鍵，是確定其未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是否增加。

這些變量可以影響房地產(chǎn)未來(lái)的現(xiàn)金流：

1.基本面：供應(yīng)和需求將決定房地產(chǎn)回報(bào)率。如果需求超過(guò)供應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)主將提高租金，增加現(xiàn)金流。如果供給超過(guò)需求，業(yè)主可以降低租金，以吸引稀缺的租戶。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)利率上升的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)正在改善。隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)需求將提高，帶來(lái)租金收入的增長(zhǎng)。

2.房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的相對(duì)價(jià)值：投資者評(píng)估整個(gè)資本市場(chǎng)上的投資機(jī)會(huì)，并根據(jù)相對(duì)價(jià)值將資本分配到不同領(lǐng)域，那些具有良好的預(yù)期收益和較低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)會(huì)受到重配。利率上升對(duì)房地產(chǎn)的影響，還取決于房地產(chǎn)和其他金融資產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)的差距，如果房地產(chǎn)具有較好的收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)受到投資者的追捧，價(jià)格就會(huì)上漲。

隨著經(jīng)濟(jì)從金融危機(jī)中慢慢恢復(fù)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求有所改善，而新的房地產(chǎn)供應(yīng)一直處于較低水平，因此弗雷澤認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的收益水平在中短期將高于市場(chǎng)平均水平。如果長(zhǎng)期因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件改善，導(dǎo)致利率上漲，這說(shuō)明房地產(chǎn)的需求將增加，這預(yù)示著其收益將上漲。

在過(guò)去幾年里，市場(chǎng)參與者追逐穩(wěn)定收益的熱情，已經(jīng)使得債券價(jià)格高企，收益下降，然后使得派息股票的價(jià)格上升，使得紅利率下降。房地產(chǎn)也受益于資本的不斷流入，但力度沒(méi)有涌向債券和派息股票時(shí)大，因?yàn)橄啾扰c股票和債券，資本購(gòu)買商業(yè)樓宇不是很便捷?，F(xiàn)在的環(huán)境下，房地產(chǎn)租金收益率與國(guó)債收益率的差額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷史平均水平。隨著時(shí)間的推移，涌向房地產(chǎn)的資本將不斷增加。

弗雷澤預(yù)測(cè)無(wú)杠桿的房地產(chǎn)基金在2013年至2015年的收益每年為8.1%，其中60%-70%的回報(bào)來(lái)自租金收入。債券投資者可以考慮將部分資產(chǎn)配置于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上，以解決所面臨的利率困境。