孟永明　張柄南　肖晉

經(jīng)過十多年的穩(wěn)步和健康發(fā)展，保障性住房建設(shè)已經(jīng)成為一項重大民生工程，對開工時間有著嚴(yán)格的要求規(guī)定。前期報批報建難度相當(dāng)大，須在四個月的時間內(nèi)完成“四證”的報批工作。如何從企業(yè)的角度優(yōu)化前期報批的成果，又符合政府對保障房開工建設(shè)的時間節(jié)點(diǎn)目標(biāo)成為了重點(diǎn)。

自2009年起，上海在積極響應(yīng)國家號召，市政府努力推進(jìn)和全力支持以經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)為主體的保障性住房建設(shè)。經(jīng)過十多年的穩(wěn)步和健康發(fā)展，保障性住房建設(shè)已經(jīng)成為一項重大民生工程，對開工時間有著嚴(yán)格的要求規(guī)定。前期報批報建難度相當(dāng)大，須在四個月的時間內(nèi)完成“四證”的報批工作。如果走常規(guī)的商品房報批辦法最少需要6個月，雖然政府部門也開辟了部分綠色通道，但前期配套的成果優(yōu)劣勢必會影響后期項目建設(shè)的成本控制，而成本又是壓在保障性住房建設(shè)頭上的一座大山，關(guān)乎到企業(yè)的利潤。所以如何從企業(yè)的角度優(yōu)化前期報批的成果，又符合政府對保障房開工建設(shè)的時間節(jié)點(diǎn)目標(biāo)成為了重點(diǎn)。

一、做好保障性住房的項目設(shè)計

障性住房開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段：方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項目施工?？梢哉J(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案，出方案報建文本，進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設(shè)計成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。因此，在方案設(shè)計階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)地決策，保證設(shè)計進(jìn)程的順利推進(jìn)。

二、搞好房地產(chǎn)開發(fā)的四證審批

房地產(chǎn)開發(fā)“四證”指的是：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。在完成土地招拍掛手續(xù)后，土地證和用地規(guī)劃證可以采取同步交叉辦理。過程中明確了地塊強(qiáng)度指標(biāo)（即紅線范圍、容積率、綠化率等）后，即可同步開始部分方案設(shè)計。之后的兩個重要節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃方案設(shè)計和擴(kuò)初設(shè)計審批，分別由規(guī)劃局和建交委主管，各相關(guān)職能部門參與評審。兩個審批雖然可以走政府主導(dǎo)的“并聯(lián)審批”綠色通道，但從企業(yè)的角度要相當(dāng)謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@兩個批文的評審依據(jù)和內(nèi)容對項目建設(shè)的成本控制難易度起到了很大影響。

三、規(guī)劃方案設(shè)計申報前的環(huán)評報告

環(huán)評批文中的要求和建議會直接影響整個項目設(shè)計局限性和后期調(diào)整的可能性。其中敏感建筑物的退界距離、噪聲控制等級和新型環(huán)保材料的應(yīng)用尤為重要。環(huán)保局往往把相關(guān)規(guī)定的“軟要求”和商品房推薦做法作為批文硬性指標(biāo)，譬如：開閉站、煤氣調(diào)壓站等的退界距離是寫“宜8-12米以上”還是“須12米以上”和噪聲控制等級是細(xì)分到按使用功能區(qū)別控制等還是一刀切的統(tǒng)一按高要求執(zhí)行，這些對平面布置整體性和后期調(diào)整的可能性有直接影響。還有一些區(qū)縣推薦的高級新型環(huán)保材料如透水性路面的使用配合雨水收集再利用系統(tǒng)等考慮到成本控制因素并不適合應(yīng)用在保障性住房的建設(shè)上，在設(shè)計環(huán)評方案時需要予以規(guī)避。

四、保障房如何合理地用足規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及其中的特殊性

保障性住房開發(fā)中的合理規(guī)劃和用足政策在項目開發(fā)中是相當(dāng)重要的內(nèi)容。合理地用足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以說不單單體現(xiàn)在保障房身上，更是一些市場領(lǐng)頭的大型房產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。其中最重要的指標(biāo)就是老生常談的面積。一般設(shè)計院設(shè)計的技術(shù)指標(biāo)是參照設(shè)計規(guī)范和保障房設(shè)計導(dǎo)則進(jìn)行計算的，但是最終竣工驗(yàn)收，由于主管部門不同，計算口徑也有差異，會造成“房屋面積測繪”、“竣工規(guī)劃測量”的數(shù)據(jù)與最初設(shè)計有差異。這對竣工驗(yàn)收會造成一些影響。房屋測繪和規(guī)劃測量通常是在開工后和驗(yàn)收時由具有資質(zhì)的第三方企業(yè)分別進(jìn)行，所以往往設(shè)計院的指標(biāo)要么是差異過大造成驗(yàn)收超指標(biāo)被罰款，要么是余量放了過大，造成利益的損失。為了避免這樣的情況，可以讓房屋測繪單位提前介入到方案設(shè)計階段，進(jìn)行初步計算，把差異化控制在最小范圍?？梢宰屢?guī)劃測量單位提早介入到施工中后期，通過對圖紙和現(xiàn)場的測量，留出施工或規(guī)劃調(diào)整的余地，減少后期竣工驗(yàn)收整改風(fēng)險。而提前介入產(chǎn)生的費(fèi)用與因指標(biāo)偏差而造成損失及影響的風(fēng)險相比是經(jīng)濟(jì)的。

保障房指標(biāo)的特殊性還體現(xiàn)在陽臺面積和戶數(shù)。房管局的“滬建交聯(lián)（2010）1228號文”規(guī)定保障房封閉陽臺面積在規(guī)劃設(shè)計上算一半，而在房屋測繪（即以后的產(chǎn)證上）中算全面積。就造成房屋測繪的總建筑面積比設(shè)計的總建筑面積多，那么一些以總建筑面積為基準(zhǔn)按比例設(shè)置的指標(biāo)就會存在問題。因其他相關(guān)部門驗(yàn)收是依據(jù)測繪面積來核定的，所以在設(shè)計階段，應(yīng)考慮按含全陽臺的總建筑面積來進(jìn)行計算及設(shè)置。這其實(shí)是政府不同主管部門之間的政策不一致，作為開發(fā)企業(yè)只能盡量規(guī)避此類政策矛盾風(fēng)險，按高等級法規(guī)和驗(yàn)收規(guī)定為準(zhǔn)。同樣的由于保障房面積偏小，戶數(shù)就相對多，一些以戶數(shù)為計算基準(zhǔn)的指標(biāo)需特別注意。

五、提早確定水電煤等主要配套的基本數(shù)據(jù)

在保障性住房的開發(fā)過程中提早確定水、電、煤、通訊等主要配套工程也很重要。避免總圖和綜合管線布局的反復(fù)。綜合管線布局始終是所有開發(fā)企業(yè)的老大難問題。主要因?yàn)樗娒焊鞔笈涮坠镜膶徟?jié)點(diǎn)滯后以及它們強(qiáng)勢的地位。方案和擴(kuò)初階段，三大公司都會參與評審，對一些管網(wǎng)接口位置，高度以及需配套建設(shè)的設(shè)備設(shè)施提出意見和要求。以讓開發(fā)商留出空間和面積用于以后的水電煤方案審批。但實(shí)際情況是配套公司最終審核的方案出來前，這些指標(biāo)都有可能發(fā)生變動。甚至?xí)绊懙匠娣e、增加設(shè)備，環(huán)評不達(dá)標(biāo)和施工延期，從而造成成本大量增加。介于其強(qiáng)勢的地位和模糊的政策，只能通過優(yōu)秀的配套承建合作單位的關(guān)系，提早獲取準(zhǔn)確和明確相關(guān)指標(biāo)，盡快拿出配套方案審批來降低風(fēng)險和成本。因?yàn)槿蠊镜囊粋€變化就可能會造成項目成本增加或者降低幾百萬，這差異足夠引起重視。

六、其他若干注意事項

做好保障性住房開發(fā)時要做好的其他相關(guān)事項，包括：由市交警主管的小區(qū)出入口審批，其關(guān)系到小區(qū)便利性和品質(zhì)。由交運(yùn)局主管的小區(qū)停車位和車道審批，其關(guān)系到地面通道合理性以及地面停車位的數(shù)量，地面增加一個地下就少一個，成本就會減少。由民防部門主管的地下民防工程審批，其關(guān)系到是否需要增加設(shè)備，能否節(jié)約成本。包括其他相關(guān)部門的一些規(guī)定，都會直接或間接的影響項目成本。也許一些小變化影響的成本不大，但是作為原本設(shè)計難度就大且以成本控制為重中之重的保障房建設(shè)來說，這可能就關(guān)乎到能否建設(shè)出企業(yè)開心，百姓舒心，政府放心的工程。

拿到以上兩個重要批文后，就是審圖以及工程規(guī)劃許可證的審批環(huán)節(jié)。加強(qiáng)設(shè)計單位與審圖公司的溝通可以更好、更快地完成此項階段，確保圖紙的完整性、降低因圖紙錯誤而導(dǎo)致后期返工或調(diào)整所增加成本的風(fēng)險，并順利取得工程規(guī)劃許可證。在最終取得施工許可證之前，總承包單位、監(jiān)理單位的招投標(biāo)必須完成。與總承包單位的合同談判也是成本控制最重要的因素之一。

房地產(chǎn)開發(fā)的前期配套被越來越多的企業(yè)重視，由于高房價造成的對面積控制要求大幅提高，其對成本控制的影響也越來越大。而保障性住房由于其特殊性，對成本控制要求更高，所以更需要在各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)控制。以上所提到的一些事項只是前期報批報建中的一部分，還有很多類似的科目同樣舉足輕重。如何舉一反三更好地提高前期配套成果的優(yōu)質(zhì)度，將成為以后房產(chǎn)開發(fā)工作中的重要方向。

七、注重平衡的開發(fā)進(jìn)度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與保障性住房的建設(shè)過程中，開發(fā)企業(yè)或項目公司應(yīng)該在保質(zhì)保量積極推進(jìn)的同時，注意好保障性住房開發(fā)時的平衡開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)結(jié)構(gòu)和開發(fā)資金運(yùn)用等的諸多相關(guān)問題，認(rèn)真和仔細(xì)地處理好保障性住房建設(shè)中的人工成本上漲、材料成本上浮、供需關(guān)系不平衡與政府相關(guān)部門的技術(shù)與政策協(xié)調(diào)和落實(shí)等有可能產(chǎn)生的困難和風(fēng)險。還必須注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在參與保障性住房建設(shè)時存在著很多的不確定性，這往往是房地產(chǎn)企業(yè)難以進(jìn)行有效把握和控制的。這些不確定性主要涉及政府回購期不明確、項目開發(fā)企業(yè)成本管控難以把握和政府宏觀調(diào)控對整個房地產(chǎn)大環(huán)境的影響等。