溫嶺市發(fā)展和改革局課題組

物業(yè)服務(wù)定價市場化模式探討

溫嶺市發(fā)展和改革局課題組

溫嶺市物業(yè)管理起步較早，1995年1月成立了第一家國有物管企業(yè)——溫嶺市建設(shè)物業(yè)管理有限公司，1996年發(fā)布《溫嶺市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》。歷經(jīng)十幾年發(fā)展，逐步走上快速發(fā)展的良性軌道。物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大，職業(yè)隊伍快速增加，社會認知度大幅提升。截止到2013年底，全市物管業(yè)39家，一級資質(zhì)企業(yè)6家、二級資質(zhì)2家、三級資質(zhì)22家、臨時資質(zhì)9家，從業(yè)人員達2700多人。全市物業(yè)管理面積達874萬平方米，覆蓋率達90%。隨著物業(yè)服務(wù)市場較快發(fā)展，非市場化的競爭產(chǎn)生了許多的社會和管理問題。業(yè)主與物業(yè)公司主體利益沖突不斷，物業(yè)服務(wù)供求雙方的利益博弈更多暴露，價格與服務(wù)質(zhì)量矛盾日漸突出?，F(xiàn)行的定價機制能否繼續(xù)有效引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)市場，這是值得管理部門積極面對和思考探討的課題。

價格形成機制演變過程

隨著溫嶺市一批住宅小區(qū)的竣工和交付使用，物業(yè)服務(wù)價格管理借鑒外地成功經(jīng)驗和模式，相繼出臺了不同時期的收費管理形式和管理辦法。1995年11月制定了物業(yè)管理綜合服務(wù)費標準，居民住宅15元/戶·月，商業(yè)用房0．8元/m2·月，這是物業(yè)服務(wù)價格管理的起步階段，對物業(yè)服務(wù)收費實行按戶繳納，為規(guī)范物業(yè)管理與服務(wù)收費工作奠定了基礎(chǔ)。

1999年，物業(yè)服務(wù)收費進入探索階段，區(qū)分不同物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)特點分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價三種管理形式，定價范圍涉及住宅小區(qū)、公寓、別墅、營業(yè)性商業(yè)用房等物業(yè)服務(wù)。

2001年，對物業(yè)服務(wù)收費標準實行分等級收費管理，實行分等定級考評收費，居民住宅分別為18元、20元（被評為臺州市級優(yōu)秀）、22元（被評為省級優(yōu)秀）月·戶；寫字樓、辦公樓每月每平方0．30-0．50元；營業(yè)用房40平方以下每月每平方0．60-0．80元。

2005年，按照“政府指導、業(yè)主自治、合同管理、企業(yè)實施”的思路，在管理的范圍、管理的形式等方面都進行了調(diào)整，出臺了《溫嶺市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則（試行）》，確定了政府指導價的定價形式，定價范圍縮小為普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)，進一步完善了價格管理模式，對促進物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了一定作用。

現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費標準是2013年9月調(diào)整的，實行分等級定價，以基準價為基礎(chǔ)上下浮動幅度20%，高層基準價格：一級1．8元/m2·月、二級1．5元/m2·月、三級1．2元/m2·月、四級0．9元/m2·月；多層基準價格：一級1元/m2·月、二級0．8/m2·月、三級0．6元/m2·月、四級0．35元/m2·月。

政府指導價管理有缺陷

長期以來，對普通住宅物業(yè)服務(wù)實行政府指導價管理。但隨著房地產(chǎn)市場步入正軌，買方市場的逐步形成，實行政府指導價的弊端也逐步顯露。

定價機制缺乏共識。商品和服務(wù)的定價是由市場競爭形成還是實行政府定價，應依據(jù)產(chǎn)品和服務(wù)的屬性，而物業(yè)服務(wù)就其商品屬性而言，不管是普通住宅，還是別墅、公寓、大廈都是一致的。普通住宅與其他物業(yè)類型的主要差別僅在于其大眾性和消費性，而這些差別并不能作為實行政府指導價管理的依據(jù)?！段餀?quán)法》第七十六條規(guī)定，“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”“應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！币馕吨飿I(yè)服務(wù)費標準的調(diào)整應經(jīng)法定比例業(yè)主同意方可執(zhí)行。而價格主管部門在制定政府指導價時一般無法做到三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，這與《物權(quán)法》規(guī)定不相一致。

價格形成不盡合理。由于物管業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、政府之間信息不對稱，加之物業(yè)服務(wù)成本的軟約束，政府制定的收費標準往往難以做到對每個小區(qū)準確到位。核價時只注重了物管企業(yè)的服務(wù)成本、物業(yè)類型、物業(yè)檔次和提供的服務(wù)內(nèi)容，對于眾多的服務(wù)對象所需的服務(wù)標準和服務(wù)內(nèi)容政府很難做到完全匹配，因而無法及時準確地反映市場變化和業(yè)主的選擇性。也有房地產(chǎn)企業(yè)出于自身促銷商品房考慮，對一些高品質(zhì)小區(qū)采取前期物業(yè)費予以短期補貼物業(yè)公司的做法來吸引客戶惠顧，造成前期物業(yè)收費標準與實際物業(yè)公司收費存在明暗差距。而當開發(fā)商樓盤銷售完畢移交物業(yè)公司接管后，開發(fā)商取消各種前期暗中補貼，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費糾紛，也容易造成物業(yè)管理企業(yè)后勁不足，服務(wù)質(zhì)量降低，影響物管業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

質(zhì)價不符成為焦點。在政府指導價模式下，無法充分體現(xiàn)業(yè)主的選擇權(quán)和企業(yè)的自主定價權(quán)。作為業(yè)主來說，由于物業(yè)服務(wù)非福利、非壟斷性公共物品，它完全是由業(yè)主自主進行支付和消費的，因而當業(yè)主不能確定物有所值或者物超所值時，便會對政府確定的物業(yè)服務(wù)價格產(chǎn)生懷疑和抵觸。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，由于政府指導價測算時所遵循的保本微利原則，使得具有勞動密集型等特點的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本居高不下，難以獲取預期的利潤，一些物管業(yè)無法按照政府制定的標準提供質(zhì)價相符的服務(wù)。企業(yè)在提高服務(wù)質(zhì)量，完善自身管理體系方面仍然缺乏必要的激勵，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。

收費執(zhí)行相對滯后。由于物管業(yè)的特殊性，物業(yè)服務(wù)費一般在招標前就確定。目前溫嶺市5萬平方米以上的物業(yè)全部實行招投標，招標時間一般安排在投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上的階段，與商品房交房時間相隔一年甚至二三年，在此期間，在物業(yè)服務(wù)成本占很大比例的勞動力價格卻不斷上升。因此招標時制定的價格往往顯得滯后，無法真實反映市場變化，不利于企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，滿足業(yè)主多種需求。實行政府指導價，不僅限制了知名物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)內(nèi)容，抑制了提升物業(yè)管理質(zhì)量的原動力，同時也會損害業(yè)主的利益。以營利為目的的企業(yè)，在滿足高消費業(yè)主的高品質(zhì)服務(wù)需求的同時，要受到政府指導價格的限制，勢必只滿足業(yè)主的顯性需求如綠化、保安、清潔、免費服務(wù)等，而減少隱形的管理服務(wù)如設(shè)備定期保養(yǎng)、維護與年檢等，這與實行政府指導價的初衷是相悖的。

不利競爭機制形成。目前的物業(yè)管理服務(wù)大多采用“整體承包”的方式，由一家公司負責業(yè)主的所有托管事務(wù)，各項服務(wù)之間界限模糊，無法評價與衡量各項活動的成本和績效，這是業(yè)主評價與選擇物管企業(yè)的一個障礙。由于服務(wù)價格事先確定而且由一家企業(yè)壟斷經(jīng)營，缺少競爭機制，物業(yè)管理企業(yè)漸漸地在提供服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量上打折扣，從而導致價高質(zhì)次結(jié)果。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價，只是在物業(yè)管理市場化體制尚未建立或完善前提下對市場行為的一種矯正機制，在價格形成過程中市場的影響力較小，不足以對物管企業(yè)形成競爭壓力。

堅定推進定價市場化

現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費管理形式已不適應日益競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)環(huán)境，要轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)價格的定價機制，充分發(fā)揮市場主體之間的制衡作用，將定價權(quán)完全賦予市場，同時完善市場化過程中所需要的各種配套條件。

強化物管長遠設(shè)計。一是可以將前期物業(yè)管理階段改為物業(yè)管理的試運行期。試運行期自項目整體竣工驗收合格開始，至業(yè)主住滿一年為止。在試運行期內(nèi)，為了方便解決業(yè)主可能會面臨的房屋質(zhì)量問題，設(shè)施配套問題以及協(xié)調(diào)有關(guān)的保修事宜等，落實物業(yè)服務(wù)前期介入制度，物業(yè)承接查驗制度等，明確開發(fā)建設(shè)單位有責任協(xié)助物業(yè)企業(yè)進行管理。二是開發(fā)建設(shè)單位應該提供試運行期管理資金的支持以及運行維修的保障。對于開發(fā)企業(yè)來講，試運行期的運行效果直接關(guān)系到企業(yè)的品牌形象，為已入住的項目提供短期的管理資金應該是一個可以實現(xiàn)三方共贏的策略。同時可以糾正開發(fā)商短期暗補物業(yè)管理企業(yè)的行為，變暗補為明補避免三方糾紛滋生，規(guī)范試運行期間的收費定價方式。

嚴格招標投標制度。物業(yè)服務(wù)收費通過物業(yè)服務(wù)項目招投標或協(xié)議方式確定，并以物業(yè)服務(wù)合同形式形成明確。在物業(yè)管理服務(wù)定價中引入市場機制的作用，采取投標方式來確定服務(wù)價格是改善價格形成機制的重要舉措。由業(yè)主委員會發(fā)布信息或出面邀請相關(guān)企業(yè)參與競價投標，對于沒有達到合同約定的服務(wù)質(zhì)量的物管企業(yè)，業(yè)主委員會可依合同約定扣減報酬，或者直接辭退。投標制度將市場中參與投標的企業(yè)置于博弈狀態(tài)中，迫使所有參與投標的企業(yè)將自己所能承受的合理價格表達出來，對于業(yè)主一方來說既可以節(jié)約交易成本，又可以減少管理費用。

推行標準化管理。新的定價模式應當體現(xiàn)兩方面的基本要求：一是引入市場機制形成價格，強化市場競爭來解決物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的“價高質(zhì)次”現(xiàn)象；二是新的定價模式應當保障供求雙方的平等地位，即實現(xiàn)公平交易以改變目前業(yè)主被動接受價格和服務(wù)的格局。將物業(yè)管理服務(wù)“標準化”、“專業(yè)化”，制定規(guī)范化的服務(wù)內(nèi)容與標準，推行服務(wù)價格菜單制，便于業(yè)主選購服務(wù)。從衡量服務(wù)質(zhì)量角度看，將服務(wù)標準化是減少服務(wù)爭端的一個基本途徑。物管企業(yè)根據(jù)業(yè)主選擇的級別來提供相應的服務(wù)，業(yè)主支付相應的費用。服務(wù)價格菜單制能保障業(yè)主的選擇權(quán)和知情權(quán)，打破壟斷經(jīng)營的局面，且各物管企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、等級、價格都很明確，透明度高，交易雙方的地位趨于平等，促使業(yè)主繳費自律。服務(wù)標準化之后，物管企業(yè)就會出現(xiàn)專業(yè)化分工，這種改變增加了提供各項物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)數(shù)量，從而增強競爭，有利于價格降低和服務(wù)質(zhì)量提高。

發(fā)揮行業(yè)自律作用。物業(yè)管理服務(wù)的根本原則是“業(yè)主自治”，成立業(yè)主委員會，建立有效的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督主體，架起業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通的橋梁是解決物業(yè)服務(wù)糾紛的根本途徑。因此，亟需為業(yè)主組織的設(shè)立、運行提供指導和支持，這種支持需要有公共財政資源的配置，可以通過在社區(qū)中設(shè)置居民委員會專門負責轄區(qū)內(nèi)業(yè)主組織的相關(guān)工作，將業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)納入社區(qū)組織監(jiān)督指導中，并按照小區(qū)規(guī)模提供相應的資金支持。落實物業(yè)監(jiān)管體制，加快推進業(yè)主自治體系建設(shè)，推行居委會人員和業(yè)主委員會組成人員交叉任職。探索對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量評定制度，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行考核監(jiān)督，促使物業(yè)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

課題組成員：陳宗明 李美英 邵曉敏 陳巧玲