孫軍

【摘 要】成本控制與管理始終貫穿于整個(gè)工程建設(shè)全過程，施工階段是整個(gè)項(xiàng)目施工的核心部分，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制有利于降低整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)，提高項(xiàng)目建設(shè)效益。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商應(yīng)高度重視房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制。本文主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段成本控制的主要工作內(nèi)容，并且提出了幾點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場成本控制的主要措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工階段；成本控制；控制措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段的投入成本最高，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期較長，施工材料價(jià)格經(jīng)常變動、現(xiàn)場施工方法等對于工程造價(jià)都會有所影響。對工程項(xiàng)目建設(shè)的施工階段實(shí)施有效的成本控制，可以確保達(dá)到工程施工質(zhì)量的前提下盡可能降低投入成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化的效果。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，施工階段成本控制是整個(gè)工程成本管理的重點(diǎn)。如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制管理，科學(xué)管理施工階段形成的各種費(fèi)用支出，是每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商思考的重點(diǎn)。

一、施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的主要內(nèi)容

1.項(xiàng)目工程管理

成本控制管理的關(guān)鍵在于確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠嚴(yán)格根據(jù)工程施工順序施工，基于成本管理角度分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理主要包括要考慮成本計(jì)劃，明確成本控制職能。具體而言，成本控制工作包括：（1）嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì)。在施工前，施工組織設(shè)計(jì)需要經(jīng)建設(shè)單位審核、同意，施工單位必須嚴(yán)格按照經(jīng)審核批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行施工。若需要變更其中的內(nèi)容，需要征求建設(shè)單位同意。（2）審核施工方案時(shí)應(yīng)采取“擇優(yōu)”原則選擇最佳的施工方案，減少不必要的額外支出。（3）嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。在保證如期完成施工任務(wù)前提下，要盡量減少趕工等費(fèi)用。（4）注意施工順序的合理性，可以適當(dāng)調(diào)整非關(guān)鍵路線工序，優(yōu)化資源，合理使用資金。

2.房地產(chǎn)變更管理

房地產(chǎn)變更管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中非常重要。由于建設(shè)工程的工期較長，成本較高，技術(shù)也比較復(fù)雜，在工程勘察設(shè)計(jì)階段，有可能事先沒有考慮那么全面，需要更改設(shè)計(jì)，導(dǎo)致工程量改變?；蛘哂捎诟鼡Q原材料，修改設(shè)計(jì)等，需要變更，這些都會改變投資計(jì)劃。房地產(chǎn)工程管理人員應(yīng)和造價(jià)人員密切協(xié)商、配合，盡可能避免出現(xiàn)洽商變更，嚴(yán)格控制造價(jià)和成本之間的關(guān)系。如果必須要進(jìn)行洽商變更，應(yīng)該詳細(xì)進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析，客觀的評價(jià)變更后對房地產(chǎn)投資成本的影響，選擇能夠最大限度降低成本的設(shè)計(jì)變更方案。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目變更后的單價(jià)會根據(jù)原合同單價(jià)執(zhí)行，但若合同中并未規(guī)定單價(jià)，則需要根據(jù)同條款估價(jià)，承包商提出單價(jià)后，上報(bào)給監(jiān)理工程師進(jìn)行審定，最后由房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)可后才可以進(jìn)行變更。

3.合同管理

施工合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中的重要依據(jù)和憑據(jù)，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制中，一定要確保施工合同簽署的嚴(yán)密性、規(guī)范性。其次，工程施工財(cái)務(wù)部門、行政管理部門也應(yīng)該全方位分析工程的成本，并且向決策部門及時(shí)反饋，及時(shí)采取有效的成本控制措施。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制的方法及措施

1.做好成本預(yù)測管理

成本預(yù)測是施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要基礎(chǔ)，科學(xué)、合理的預(yù)測對于提高施工階段成本控制計(jì)劃的合理性、科學(xué)性，降低成本，提高項(xiàng)目開發(fā)效益具有極其重要的意義。成本預(yù)測應(yīng)該綜合考慮中標(biāo)價(jià)格、房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員技術(shù)素質(zhì)、機(jī)械設(shè)備、施工條件等多方面情況合理預(yù)測。同時(shí)，應(yīng)考慮施工方案對成本費(fèi)用的影響，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況正確預(yù)測施工方案引起費(fèi)用變化情況。其次，對于施工設(shè)計(jì)圖紙中沒有給定或者是工程量清單中沒有明確表明，但是在施工中是必不可缺的一部分，也需要結(jié)合施工組織設(shè)計(jì)對成本費(fèi)用進(jìn)行具體預(yù)測，并且提前預(yù)期成本失控的風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)建設(shè)單位的造價(jià)控制管理

首先應(yīng)及時(shí)組織合約交底，在簽訂工程項(xiàng)目合約后，為了確保能夠順利執(zhí)行總包合同和各個(gè)分包合同，建設(shè)單位成本控制部門、工程部門應(yīng)該和監(jiān)理單位共同向施工單位及時(shí)進(jìn)行合約較低，詳細(xì)說明工程合同條件、承包方式及范圍、合同總價(jià)及單價(jià)、暫定的供應(yīng)單價(jià)及金額項(xiàng)目、注意事項(xiàng)等。同時(shí)建設(shè)單位造價(jià)人員應(yīng)定期到施工現(xiàn)場檢查、監(jiān)督工程實(shí)際進(jìn)展情況，及時(shí)掌握施工單位履行合約的情況，一旦發(fā)現(xiàn)問題或者出現(xiàn)較大偏差，應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反應(yīng)，并且協(xié)助相關(guān)人員商討解決方案。盡可能降低施工階段成本。

3.應(yīng)積極采取有效的成本控制措施

（1）材料費(fèi)用控制。應(yīng)該根據(jù)實(shí)際施工需要確定材料用量，根據(jù)定額確定材料的消耗量，執(zhí)行限額領(lǐng)料制度，并且盡可能選擇一些節(jié)能的施工材料，施工技術(shù)也應(yīng)選擇耗材較少的施工技術(shù)以及施工工藝。同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格控制材料價(jià)格，材料采購部門人員應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查市場行情，確保材料質(zhì)量的情況下，堅(jiān)持“貨比三家”的原則選擇價(jià)格最低、質(zhì)量最好的材料供應(yīng)商合作。其次，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際施工地點(diǎn)選擇最近的材料供應(yīng)商，合理組織運(yùn)輸，盡可能減少材料運(yùn)輸成本。

（2）機(jī)械費(fèi)用控制。應(yīng)將施工中消耗的機(jī)械臺班量盡可能減少，利用機(jī)械調(diào)配、施工組織等適當(dāng)提高機(jī)械設(shè)備的實(shí)際利用率。

（3）人工費(fèi)用控制。主要是合理控制施工階段人員的數(shù)量，使每一位施工人員的價(jià)值得到最大限度的發(fā)揮。同時(shí)也可以有目的性、針對性的縮短一些施工工序的工日消耗量，進(jìn)而降低房地產(chǎn)的投入成本。

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作中，施工階段成本控制是重中之重，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有直接影響。施工階段，應(yīng)注意加強(qiáng)項(xiàng)目工程成本管理、工程變更管理和合同管理，科學(xué)預(yù)測項(xiàng)目成本，采取有效的成本控制措施，盡可能降低成本，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。

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