文│陸挺

陸挺美銀美林大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

最近發(fā)生西南財(cái)大甘犁教授和華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生之間有關(guān)城鎮(zhèn)住房空置率的爭(zhēng)論激烈，因?yàn)榍罢哒J(rèn)為行業(yè)寒冬將至。

西南財(cái)大根據(jù)所做調(diào)查推算2013年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4%，空置住房4898萬(wàn)套，現(xiàn)有住房存量完全能滿(mǎn)足可實(shí)現(xiàn)的住房需求，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬即將到來(lái)。

任志強(qiáng)先生則認(rèn)為，中國(guó)不可能有將近5000萬(wàn)套的空置房，1998～2013年住宅竣工面積106億平米，扣掉拆遷面積，凈增住房面積應(yīng)為76億平米左右，而非西南財(cái)大計(jì)算的156億平米。甘犁教授進(jìn)一步回應(yīng)，1998年城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積18.7平方米，城鎮(zhèn)人口為4.2億；至2012年，城鎮(zhèn)人口為7.1億，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積已大幅增至32.9平米，因此任志強(qiáng)先生低估了凈增面積。談一下個(gè)人對(duì)此的看法。

空置房數(shù)量被高估34%～50%

西南財(cái)大在計(jì)算時(shí)忽略了我國(guó)城鎮(zhèn)兩種戶(hù)口的區(qū)分：家庭戶(hù)口和集體戶(hù)口。由于人均居住面積的計(jì)算沒(méi)有包括集體戶(hù)口，而集體戶(hù)口的人均居住面積又遠(yuǎn)小于家庭戶(hù)口，這就使得城鎮(zhèn)住房面積和凈增住房面積的總量被高估。根據(jù)2010年第六次人口普查，城鎮(zhèn)中家庭戶(hù)口的人口占總?cè)丝诒壤?8%，因此凈增住房面積的高估幅度約12%。任志強(qiáng)先生忽略了小產(chǎn)權(quán)房，盡管它的規(guī)模不是特別大。

更大的問(wèn)題在于“建制城鎮(zhèn)化”對(duì)住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的扭曲。從1997～2013年年初，全國(guó)經(jīng)歷了一輪大規(guī)模的建制變化：由縣（市）改為市轄區(qū)的共有158個(gè)，其中縣改區(qū)71個(gè)，縣級(jí)市改區(qū)87個(gè)。盡管在2001年后，已經(jīng)實(shí)際上停止了縣改市的進(jìn)程，但有些地方好大喜功，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張，仍不斷嘗試改制。在實(shí)際操作中，“實(shí)際建設(shè)”的標(biāo)準(zhǔn)被濫用，一些地方通了公路和自來(lái)水后，就搖身一變成了城鎮(zhèn)。西南財(cái)大的調(diào)查基本上依賴(lài)于統(tǒng)計(jì)局的編碼系統(tǒng)進(jìn)行抽樣，調(diào)查結(jié)果和統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)接近并不奇怪。西南財(cái)大320個(gè)調(diào)查社區(qū)中有19個(gè)社區(qū)盡管從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編碼上看是名義上的城鎮(zhèn)，但實(shí)際仍是農(nóng)村。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)估算，有三成左右居民在農(nóng)村的住房被算成了城鎮(zhèn)住房，這也是造成城鎮(zhèn)總住房面積和凈增住房面積虛高的原因之一，高估幅度達(dá)到25%～30%。

在計(jì)算空置房數(shù)量時(shí)還應(yīng)扣除裝修因素的影響。我國(guó)新房中約有65%以上是毛坯房，假定毛坯房從裝修到入住的需半年，計(jì)算空置房時(shí)應(yīng)該扣除年供應(yīng)量的一半，即550萬(wàn)套左右。

初步結(jié)論是，即使西南財(cái)大的空置率數(shù)據(jù)正確，我國(guó)城鎮(zhèn)空置房數(shù)量也被高估了，高估幅度達(dá)到34%～50%。

空置率數(shù)據(jù)不一定可靠

西南財(cái)大的調(diào)查在城鎮(zhèn)家庭的抽樣不是隨機(jī)的。根據(jù)他們自己的描述：“在城市地區(qū)，我們收集了各社區(qū)的平均住房?jī)r(jià)格信息，并以此作為社區(qū)富裕程度的衡量指標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，我們根據(jù)住房?jī)r(jià)格由高到低將各社區(qū)分成四個(gè)組，在住房?jī)r(jià)格最高的組分配50戶(hù)樣本，而在住房?jī)r(jià)格最低的組分配25個(gè)樣本，以達(dá)到進(jìn)一步抽取富裕家庭的目的”。換句話說(shuō)，就是富人區(qū)抽的多，平民區(qū)抽的少，貧民區(qū)抽的最少。這種非隨機(jī)抽樣可以通過(guò)權(quán)重調(diào)整來(lái)解決，但由于缺乏公認(rèn)的歷史數(shù)據(jù)，權(quán)重的確定隨意性相當(dāng)大。

西南財(cái)大的數(shù)據(jù)存在一定的自相矛盾。在其最新的報(bào)告中，2011年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的住房空置率為20.6%。在其2012年的報(bào)告中，介紹了2011年城鎮(zhèn)家庭住房的分布情況：擁有0套住房的家庭占比11.9%，1套房占比69%，2套房占比15.4%，3套及以上占比3.63%。在同一報(bào)告的68頁(yè)，又提到“擁有三套以上的家庭非常少，僅占全部樣本的0.32%”。假設(shè)這0.32%的家庭平均擁有5套房，那么100個(gè)家庭擁有111.5套房，空置率只有10.3%，而不是西南財(cái)大報(bào)告的20.6%。如果后面這個(gè)空置率是正確的，要么擁有0套住房的那些人幾乎全部住工棚或集體宿舍，要么擁有三套以上住房的家庭的平均擁有套數(shù)在50套。

對(duì)未來(lái)住房需求和供給的估算

西南財(cái)大的研究低估了住房需求。其中農(nóng)民工大概有1.7億人次，還有1260萬(wàn)的隨遷子女。根據(jù)2013年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，在工作居住地?fù)碛凶》康霓r(nóng)民工只有1.1%。他們大多數(shù)都住在工棚和宿舍里，這使得他們很難被調(diào)查到。農(nóng)民工即使單獨(dú)居住，也主要住在城郊結(jié)合部或城中村，被抽中的概率小于應(yīng)有比例。這部分人將產(chǎn)生約12096萬(wàn)套的住房需求。此外，西南財(cái)大的研究在計(jì)算“可實(shí)現(xiàn)”需求時(shí)，沒(méi)有考慮城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民的跨區(qū)遷徙使用市場(chǎng)數(shù)據(jù)，以及保障房總價(jià)少、對(duì)支付能力要求低等因素。

未來(lái)房地產(chǎn)的趨勢(shì)將從以前“從哪里來(lái)，在哪里買(mǎi)房”轉(zhuǎn)為“哪里有穩(wěn)定的工作，在哪里買(mǎi)房”，住宅供應(yīng)的區(qū)域性分化加劇。

住房供給方面，存在很多低效配置，不是所有的空置房都是有效供給。四大因素造成上述低效配置：戶(hù)籍制度、土地制度、限購(gòu)政策和過(guò)度資源配置于一線城市。

最后談?wù)勎覀冏约簩?duì)未來(lái)供給需求的估算。為了簡(jiǎn)單起見(jiàn)，不考慮老年人逝世造成的住房供應(yīng)和新增成年人的住房需求，假定兩者間基本互相抵消，而拆遷家庭需求計(jì)入城鎮(zhèn)化需求中。去掉農(nóng)民工，再去掉25%的偽城鎮(zhèn)化，我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率約為40%。未來(lái)十年，我國(guó)實(shí)際的城鎮(zhèn)化率可達(dá)60%，新增城鎮(zhèn)人口約為2.7億人。以戶(hù)均3口人來(lái)計(jì)算，需要9000萬(wàn)套房。我國(guó)目前在2000年前蓋的城鎮(zhèn)住房約有7000萬(wàn)套， 進(jìn)入加速折舊階段，未來(lái)十年假定約有30%～40%會(huì)被拆遷。如此計(jì)算，我國(guó)未來(lái)十年的城鎮(zhèn)住房需求是1.2億套左右。我國(guó)2013年完工大約1100萬(wàn)套左右。如此推論，以面積來(lái)計(jì)，我國(guó)新房開(kāi)工和銷(xiāo)售已經(jīng)處于頂部或已經(jīng)過(guò)了最高點(diǎn)。但隨著修建質(zhì)量和綜合配套的提升，住房投資增速仍能夠以5%～10%的速度增長(zhǎng)。

未來(lái)房地產(chǎn)的趨勢(shì)將從以前“從哪里來(lái)，在哪里買(mǎi)房”轉(zhuǎn)為“哪里有穩(wěn)定的工作，在哪里買(mǎi)房”，住宅供應(yīng)的區(qū)域性分化加劇。在這個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部也會(huì)出現(xiàn)分化：小的開(kāi)發(fā)商可能難以生存，大的開(kāi)發(fā)商則可能進(jìn)一步發(fā)展，部分地方政府將面臨財(cái)務(wù)困境。