如何確認(rèn)土地增值稅的收入總額

問：我公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2014年9月，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求我公司對(duì)具備土地增值稅清算條件的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算?？墒俏夜驹谕恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)才發(fā)現(xiàn)公司內(nèi)銷售部、工程部和預(yù)算造價(jià)部對(duì)項(xiàng)目已售房屋計(jì)算的面積不一致，銷售部按照合同面積，預(yù)算造價(jià)部按照設(shè)計(jì)面積，工程部按照實(shí)測(cè)面積。請(qǐng)問，我們財(cái)務(wù)部在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)按照哪個(gè)部門的數(shù)字進(jìn)行土地增值稅的清算？

深元國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 徐達(dá)坤

答：土地增值稅，是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。計(jì)算土地增值稅的核心是增值額。增值額等于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入總額減除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）所規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。收入總額按照房產(chǎn)面積和每平方米單價(jià)計(jì)算，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。房產(chǎn)面積在計(jì)算土地增值稅收入總額時(shí)起關(guān)鍵作用，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)所關(guān)注的要點(diǎn)。

（一）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定：審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

（二）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

從以上兩個(gè)文件不難看出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，收入總額的計(jì)算是按照國家批準(zhǔn)的測(cè)繪部門實(shí)測(cè)報(bào)告的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)的。不僅如此，根據(jù)收入與成本配比原則，房產(chǎn)的單位成本也應(yīng)按實(shí)測(cè)面積計(jì)算。你反映的情況非常重要，在一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司中各部門掌握的面積數(shù)字不一致比較普遍，這個(gè)問題應(yīng)當(dāng)引起房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的重視。

古守金