出售小產(chǎn)權(quán)房是否繳納土地增值稅

問：我公司是位于某縣城的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于招拍掛取得國有土地成本太高，2010年，公司領(lǐng)導(dǎo)與縣城郊區(qū)的村委會簽訂協(xié)議，用一塊集體土地合作開發(fā)建設(shè)商品房，當(dāng)?shù)胤Q“小產(chǎn)權(quán)房”?，F(xiàn)在，小區(qū)開發(fā)已近完成，開始出售房產(chǎn)，由于價格便宜，銷售情況很好?？h城地方稅務(wù)局對我公司出售小產(chǎn)權(quán)房要求繳納土地增值稅。請問，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售小產(chǎn)權(quán)房是否繳納土地增值稅？

祥達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朱福達(dá)

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號，以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”

你公司所出售的小產(chǎn)權(quán)房，是占用農(nóng)村集體土地進(jìn)行開發(fā)的商品房，國家房管部門不發(fā)給房屋所有權(quán)證，房屋的產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的小產(chǎn)權(quán)房不符合《土地增值稅暫行條例》第二條的規(guī)定，不繳納土地增值稅。

當(dāng)?shù)乜h級地方稅務(wù)局要對你公司的售房行為征收土地增值稅，可能是根據(jù)下列文件的規(guī)定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收?！钡牵@個文件是在《土地增值稅暫行條例》的法定范圍內(nèi)制定的部門規(guī)范性文件，所指的土地是國有土地，而不是集體土地。因此，出售小產(chǎn)權(quán)房不繳納土地增值稅。

需要說明的是，出售小產(chǎn)權(quán)房也要繳納營業(yè)稅。如果轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的永久使用權(quán)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅，如果轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房一定年限的使用權(quán)按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。具體情況比較復(fù)雜，請攜相關(guān)合同到當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C(jī)關(guān)咨詢。

劉杰