小區(qū)內(nèi)的道路、公共配套設施占地成本可否計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”

問：我公司2010年開發(fā)的項目現(xiàn)在已經(jīng)具備土地增值稅的清算條件，在清算時，主管稅務機關認為，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地以及公共配套設施占地仍然屬于開發(fā)企業(yè)，在計算土地增值稅時不得計入房產(chǎn)成本。請問，這樣處理對嗎？

映杭建設有限公司 張武宇

答：首先，必須明確開發(fā)項目的房產(chǎn)全部售出之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一寸土地也沒留下。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品分為可銷售的開發(fā)產(chǎn)品和不可直接對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品。兩種產(chǎn)品都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金后建造的。不可以直接對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品的資金投入開發(fā)商也要收回，包括土地使用權的成本。這就類似于工業(yè)企業(yè)輔助生產(chǎn)車間生產(chǎn)的水、電、氣等，輔助生產(chǎn)車間生產(chǎn)的水、電、氣不能直接對外銷售，其成本要按照一定的方法分配計入可售產(chǎn)品中去，使制造廠商的投入得以收回。在《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）及其實施細則中并沒有規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品成本的核算方法，我們可以參照國家稅務總局的另一個文件《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號），這個文件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本核算規(guī)定的非常清楚，具有較強的可操作性，好于會計制度。該文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按“制造成本法”進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按“受益的原則”和“配比的原則”分配計入各成本對象，土地的全部成本按照占地面積法進行分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本中。那么，公共配套設施是否承擔土地成本呢？按照稅法有關規(guī)定，除單獨建造的地下建筑物以外，其他房屋和建筑物都應當承擔土地成本，公共配套設施無論是經(jīng)營性的或歸全體業(yè)主的，也要承擔土地成本。非經(jīng)營性的、產(chǎn)權明確歸全體業(yè)主的公共配套設施再分配計入可售面積中，這就是所謂的“成本的交互分配”。

在這個分配過程中，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地是不承擔土地成本的。

同時，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地等本身也屬于不能直接對外銷售的建筑物，屬于小區(qū)的基礎設施，其成本是按照建筑面積法分配計入可售面積中的。

《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

綜上所述，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地屬于基礎設施，其占用的土地和公共配套設施占用的土地成本應當全部計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”中，在計算土地增值稅時可以扣除。

曹圣明