□包燕萍

軌道交通對(duì)沿線住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響
——基于重慶市輕軌3號(hào)線的實(shí)證分析

□包燕萍

軌道交通；房地產(chǎn)價(jià)格；價(jià)格享樂法；地鐵；重慶市

城市的軌道交通具有快速、準(zhǔn)時(shí)、低污染等優(yōu)越性，為出行人節(jié)省了出行時(shí)間，減少了出行的經(jīng)濟(jì)成本，進(jìn)而改善了城市空間的可及性，對(duì)城市居民的工作、生活提供了很大的便利，同時(shí)還促進(jìn)了軌道沿線土地的開發(fā)和房地產(chǎn)的增值。以往的文獻(xiàn)中多數(shù)研究結(jié)論表明，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)帶來增值的外部效益已經(jīng)得到了證實(shí)，而且不同區(qū)域的外部效益顯著性有差異。然而重慶市輕軌3號(hào)線的情況是否符合該結(jié)論，這對(duì)于3號(hào)線沿線土地的開發(fā)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要指向性意義。

近年來，國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響的相關(guān)研究結(jié)果表明，在我國(guó)諸多大中城市的軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)值的影響均呈現(xiàn)出積極的顯著性。重慶市輕軌3號(hào)線貫穿城市的南北，沿線途徑5個(gè)行政轄區(qū)、4大經(jīng)濟(jì)商圈，軌道全長(zhǎng)55.5公里。重慶市輕軌3號(hào)線于2007年4月6日動(dòng)工，是重慶市最長(zhǎng)的一條單軌線路，途經(jīng)魚洞、南坪、菜園壩、兩路口、牛角沱、觀音橋、紅旗河溝、新牌坊、龍頭寺等地，橫跨巴南、南岸、渝中、江北、渝北5區(qū)，并與江北機(jī)場(chǎng)、兩個(gè)火車站（重慶站和重慶北站）、4個(gè)長(zhǎng)途汽車站（南坪、菜園壩、紅旗河溝和龍頭寺客站）對(duì)接，成為重慶市南北方向交通的主動(dòng)脈，極大地緩解了重慶市的交通擁堵狀況。

一、方程模型設(shè)置

本研究采用半對(duì)數(shù)的享樂價(jià)格（HedonicPrice）方程進(jìn)行設(shè)計(jì)。為了分析軌道交通對(duì)不同區(qū)域的住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響，筆者設(shè)計(jì)了5個(gè)方程，其中，有重慶市輕軌3號(hào)線全部的沿線住宅房地產(chǎn)的價(jià)格影響，有巴南區(qū)、南岸區(qū)、渝中及江北區(qū)、渝北區(qū)行政轄區(qū)（組合）的住宅房地產(chǎn)價(jià)格分樣本的實(shí)證分析，進(jìn)而分析輕軌3號(hào)線對(duì)不同行政區(qū)域住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響是否存在明顯差異。具體的變量說明以及數(shù)量來源等信息見表1所列。

二、相關(guān)數(shù)據(jù)說明

筆者研究的樣本范圍是2007年5月至2013年2月期間，重慶市輕軌3號(hào)線沿線周邊約2.5公里范圍內(nèi)的所有新開住宅樓盤。軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)值的影響具有超前性，沿線的房?jī)r(jià)往往是還未通車樓就先熱賣起來，有研究表明，房?jī)r(jià)上升在該線路開通營(yíng)業(yè)前就已經(jīng)出現(xiàn)。重慶市輕軌3號(hào)線的動(dòng)工時(shí)間是2007年4月份，這個(gè)信息已經(jīng)影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此，筆者選取2007年5月份作為時(shí)間段的開始。2013年2月重慶市輕軌3號(hào)線全線通車，此時(shí)間段對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度也是值得關(guān)注的，因而將研究樣本的時(shí)間范圍確定為2007年5月至2013年2月。

表1 變量說明及數(shù)據(jù)來源

要定量研究軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響，確定軌道交通的影響范圍是前提。國(guó)外研究表明，軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響一般只限于一定的區(qū)域內(nèi)，具體范圍一般認(rèn)為是合理的步行區(qū)內(nèi)，超過這個(gè)范圍，軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響極微。筆者借鑒日本學(xué)者M(jìn).YPior等的研究，取2.5公里作為影響范圍來選取樣本。筆者共獲得了122個(gè)數(shù)據(jù)完備的樣本（見表2所列）。

從表2的描述性統(tǒng)計(jì)中可以看出，樣本樓盤的建筑特點(diǎn)是17.21%為板樓結(jié)構(gòu)，13.11%為別墅樓盤，18.03%為板樓塔樓結(jié)合的樓盤。樓盤物業(yè)費(fèi)最低為0.8元/（平方米·月），最高為5元/（平方米·月），平均1.89元/（平方米·月）；樣本樓盤容積率平均為3；綠化率平均35.4%。在所選的樣本中，樓盤離輕軌最近站點(diǎn)的距離為70～2500米之間，平均約為870米；樓盤到最近的公園等公共休閑設(shè)施的平均距離為1147米；樓盤到附近CBD的平均距離約為2852米。

表2 總體數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)

表3顯示了分區(qū)域的樣本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)特征，筆者將總體樣本按其所屬的行政區(qū)域劃分了4個(gè)區(qū)域（分別為巴南區(qū)、南岸區(qū)、渝中及江北區(qū)、渝北區(qū)），在實(shí)證統(tǒng)計(jì)的過程中將渝中區(qū)和江北區(qū)兩個(gè)區(qū)合并為一個(gè)區(qū)域，是考慮到這兩個(gè)區(qū)域相對(duì)其他區(qū)域而言城市發(fā)展的成熟度較為相當(dāng)。另外，在數(shù)據(jù)收集過程中，筆者發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)主要以寫字樓為主，住宅樣本量很小，如果分別進(jìn)行回歸有可能導(dǎo)致系數(shù)的估計(jì)失去統(tǒng)計(jì)意義。從表3可以看出，南岸區(qū)和渝北區(qū)的樓盤均價(jià)較高，分別達(dá)到了9859.37元/平方米和9087.52元/平方米，這可以反映出重慶房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)逐漸從市中心的成熟地段向重慶的南北方向延伸，而巴南區(qū)的房?jī)r(jià)均值6140.39元/平方米，很大程度上與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后有關(guān)。各個(gè)區(qū)域的建筑類型、容積率、綠化率、樓盤到車站的距離、到最近公園的距離、到CBD的距離等變量的均值，在統(tǒng)計(jì)上并沒有體現(xiàn)出實(shí)質(zhì)性的差別。

表3 各區(qū)域數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)

三、回歸結(jié)果及分析

表4反映了總體樣本的回歸結(jié)果，方程的擬合度較為理想（調(diào)整的R2為0.531），方程總體上較為顯著（F值為14.725）。影響房?jī)r(jià)的因素中，時(shí)間因素是非常顯著的，符合現(xiàn)實(shí)情況；樓盤與最近輕軌站的距離（DSTA）對(duì)輕軌沿線樓盤的價(jià)格影響也是顯著的，與預(yù)期結(jié)果相符。當(dāng)離車站每增加1000米時(shí)，房?jī)r(jià)約降低3.63%。物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)房?jī)r(jià)也有積極的影響，當(dāng)物業(yè)費(fèi)提升1元時(shí)，房?jī)r(jià)約上漲13.6%；樓盤的建筑類型對(duì)房?jī)r(jià)的影響在模型中并沒有體現(xiàn)出顯著性，說明這個(gè)因素對(duì)重慶市輕軌3號(hào)線沿線房?jī)r(jià)沒有積極的影響。此外，容積率、綠化率雖然與房?jī)r(jià)為正相關(guān)的關(guān)系（系數(shù)為正），但是沒達(dá)到統(tǒng)計(jì)意義上的顯著性。樓盤到最近公園的距離、到CBD的距離，在模型中也沒有體現(xiàn)出明顯的積極影響效應(yīng)，表明這些變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。

表4 總體樣本回歸結(jié)果

通過對(duì)4個(gè)區(qū)域的樣本進(jìn)行回歸分析，考察不同的行政區(qū)域軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果，結(jié)果見表5所列。與總體樣本的回歸結(jié)果十分相似，時(shí)間因素在所有的回歸方程中都是顯著地影響了房?jī)r(jià)，其中渝中區(qū)和江北區(qū)的影響系數(shù)是最大的。樓盤與最近輕軌站的距離（DSTA）對(duì)輕軌沿線樓盤的價(jià)格影響，除了巴南區(qū)外其他3個(gè)區(qū)域的影響都是顯著的。而樓盤與輕軌站的距離（DSTA）對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的是在渝北區(qū)，當(dāng)樓盤與輕軌站的距離減少1000米時(shí)，房?jī)r(jià)約上漲6.15%。隨著重慶市政府對(duì)渝北區(qū)的功能定位和發(fā)展要求，力爭(zhēng)使渝北區(qū)成為“重慶對(duì)外開放第一門戶”，渝北區(qū)儼然已成為重慶市的投資洼地和發(fā)展高地。重慶市輕軌3號(hào)線沿線房地產(chǎn)上漲幅度較大，便是渝北區(qū)成為新興發(fā)展地段的印證之一。

表5 各區(qū)域樣本的回歸結(jié)果

與預(yù)期有差異的是，物業(yè)費(fèi)用在4個(gè)方程中僅僅在渝北區(qū)體現(xiàn)出了顯著的與房?jī)r(jià)正相關(guān)關(guān)系，其余的變量在各個(gè)回歸方程中也沒有達(dá)到統(tǒng)計(jì)意義上的顯著影響效應(yīng)，說明在各個(gè)區(qū)域內(nèi)這些變量的影響都很小，沒有實(shí)質(zhì)性的差異。

四、結(jié)論

上述實(shí)證研究結(jié)果表明，重慶市輕軌3號(hào)線對(duì)沿線的住宅房地產(chǎn)價(jià)格具有積極的影響，樓盤離輕軌站越近房?jī)r(jià)越高，即在某種程度上增加了住宅房地產(chǎn)的價(jià)值。將沿線樓盤按所在行政區(qū)域分別回歸時(shí)發(fā)現(xiàn)，在重慶市渝北區(qū)軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的積極影響最為顯著，當(dāng)住宅樓盤到車站距離減少1000米時(shí)，房?jī)r(jià)約上漲6.15%。由此可見，重慶市軌道交通系統(tǒng)的發(fā)展與完善能夠推動(dòng)沿線房地產(chǎn)的增值，并通過促進(jìn)沿線經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活質(zhì)量的提高，從而帶動(dòng)重慶市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展。

重慶市是國(guó)家規(guī)劃建設(shè)的五大中心城市之一，而渝北則是重慶市重要的現(xiàn)代風(fēng)貌展示區(qū)，吸引了來自社會(huì)各界的投資方，房地產(chǎn)開發(fā)商更不會(huì)失去這一好機(jī)會(huì)。若能正確評(píng)估重慶市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)增值的積極影響，并有效引導(dǎo)這種外部效益內(nèi)化于房地產(chǎn)開發(fā)商，使之為增值付出相應(yīng)的代價(jià)，將有助于減輕重慶市政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資成本過高的經(jīng)濟(jì)壓力，實(shí)現(xiàn)政府導(dǎo)向往市場(chǎng)化發(fā)展，從而更好地促進(jìn)渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（作者單位：重慶工商大學(xué)融智學(xué)院）

10.3963/j.issn.1006-8864.2014.6.018