邵鐵柱　曹陽　邵博

摘要：截止到20t3年前2個季度為止，房地產(chǎn)行業(yè)一直備受國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)注。先后出臺的政策使得房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險能力成為企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的重點。擬從分析房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境為視角，分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因，將房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境風(fēng)險量化，運用SD模型構(gòu)建外部環(huán)境與財務(wù)分析的互動關(guān)系，并得到直觀的因果圖。根據(jù)結(jié)果圖，增加相關(guān)變量，得出主要影響因素。最后提出有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；外部環(huán)境；財務(wù)風(fēng)險

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A

2011年下半年以來，國家為了穩(wěn)定房價，出臺了一系列政策控制房價如：提高銀行存款準(zhǔn)備金率、居民限購政策、房產(chǎn)稅政策、提高一手房的首付比率等。在這一系列嚴厲的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)危機。北京住建委報告顯示：北京市有473家房產(chǎn)企業(yè)不能申請延續(xù)工商執(zhí)照注銷。武漢房管局報告顯示：武漢在冊的房產(chǎn)開業(yè)企業(yè)減少近15.4%。四川省建設(shè)廳報告顯示：四川共有423家房產(chǎn)企業(yè)不能辦理延續(xù)手續(xù)注銷開發(fā)資質(zhì)。從2011-2012年，全國主要城市的房地產(chǎn)企業(yè)大量破產(chǎn)，房產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營不善有不可推卸的責(zé)任，但是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境不斷變化也是重要的影響因素。目前，大部分文獻僅關(guān)注企業(yè)內(nèi)部因素，忽略外部環(huán)境變化的影響。對于受國家調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)來說，這是片面的。鑒于此，本文在借鑒了國內(nèi)外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，分析外部環(huán)境對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的影響關(guān)系，然后對外部環(huán)境進行匯總、分類，并利用SD模型構(gòu)建外部環(huán)境與財務(wù)風(fēng)險的關(guān)系，得出因果圖。最后，進行政策調(diào)控實驗，根據(jù)模擬的結(jié)果為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供參考建議。

1、外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的影響

外部環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的關(guān)系可以從房地產(chǎn)企業(yè)的籌資及運營2個方面進行分析。首先，對于籌資活動，房地產(chǎn)企業(yè)由于其所屬行業(yè)的特殊性決定了它不可能僅僅依靠自有資本滿足其自身對資金的需要。因而在開發(fā)、經(jīng)營過程中避免不了需要從外部籌集資金。對于房地產(chǎn)企業(yè)，其在前期開發(fā)過程中對資金的需求無疑是最大的，因此籌集資金過程中利率的影響對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險有著較強的作用力。國家通過政策性的調(diào)控，限制房地產(chǎn)企業(yè)的過渡擴張，提高貸款利率，將大大升高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。其次，對于營運活動，房地產(chǎn)企業(yè)為建造商品房而取得的土地使用權(quán)占用的資金無疑是巨大的。占用資金量過大將影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和資金利潤率。另外，在房企開發(fā)過程中對鋼材等原材料的需求及相互關(guān)聯(lián)企業(yè)間的債務(wù)往來，在極大程度上也影響著房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率及應(yīng)收賬款的回收率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境對財務(wù)風(fēng)險的影響是毋庸置疑的，對于房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境對財務(wù)風(fēng)險的影響，如圖1所示。

2、外部環(huán)境對財務(wù)風(fēng)險影響的實證分析

（1）模型的選擇。系統(tǒng)動力學(xué)是研究信息反饋系統(tǒng)的學(xué)科，很適合研究外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的影響。系統(tǒng)動力學(xué)內(nèi)生觀點認為：系統(tǒng)的行為模式與特征主要取決于其內(nèi)部的動態(tài)結(jié)構(gòu)與反饋機制；系統(tǒng)在內(nèi)外變量和制約因素的作用下以一定的規(guī)律發(fā)展。因此，要想運用系統(tǒng)動力學(xué)分析，首先要辨識、描述企業(yè)財務(wù)風(fēng)險系統(tǒng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上研究財務(wù)風(fēng)險系統(tǒng)結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境的之間的關(guān)系。

（2）模型指標(biāo)的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的構(gòu)成因素眾多，而且各種外部因素相互作用形成復(fù)雜的關(guān)系，在考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險時，既不能只考慮企業(yè)內(nèi)部因素，也不能將內(nèi)部、外部所有的因素都考慮進來。根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者的研究，本文擬以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境受外部環(huán)境影響最大的經(jīng)營和籌資活動為切入點，從相互作用的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部自身和外部環(huán)境兩個方面探索影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的主要因素。從房地產(chǎn)行業(yè)的主要方面來看，資源是稀缺的，在供給一定的情況下，需求增加，導(dǎo)致價格上漲。在一定的時期內(nèi)，土地和建材供給是基本不變的，而房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，需求增加，這將導(dǎo)致土地和建材的價格上升，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本增加。在供給一定的情況，需求決定商品價格。在一定時期內(nèi)，房屋的存量是不變的?？梢砸暈榉课莨┙o一定的，消費者需求直接影響房屋的價格，影響房屋的銷量，這也會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期。在房地產(chǎn)行業(yè)的次要方面上，宏觀方面的利率因素會影響房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式；微觀層面的相關(guān)企業(yè)的信用也會影響應(yīng)收賬款的回收率。這些都影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力，改變資本結(jié)構(gòu)，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

基于以上的分析，本文將房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境風(fēng)險分成資源風(fēng)險、行業(yè)競爭風(fēng)險、行業(yè)生命周期風(fēng)險、信用風(fēng)險、利率風(fēng)險5個類型。對于上述5個風(fēng)險維度的具體評測，擬采用定性和定量相結(jié)合的方法對外部環(huán)境的指標(biāo)體系進行構(gòu)建，以保證結(jié)果的準(zhǔn)確性。①資源風(fēng)險。資源風(fēng)險是指房地產(chǎn)行業(yè)的土地及建筑材料等資源的稀缺性。主要是土地及建筑材料的市場供需情況。具體的衡量指標(biāo)包括：定量指標(biāo)：供應(yīng)商集中度；定量指標(biāo)：土地、建筑材料的購進價格指數(shù)。②行業(yè)競爭風(fēng)險。行業(yè)競爭風(fēng)險是指包括全房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所有企業(yè)之間的競爭程度。它主要衡量指標(biāo)如下：定量指標(biāo)：行業(yè)集中度，行業(yè)內(nèi)企業(yè)年增加率；定性指標(biāo)：房產(chǎn)品差異化程度。③行業(yè)生命周期風(fēng)險。行業(yè)生命周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期所處的各個階段對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險波動的具體影響程度。房地產(chǎn)行業(yè)生命周期階段對房屋成交量會在一定程度上表現(xiàn)出不同的增長速度。它主要衡量指標(biāo)如下：定量指標(biāo)：銷售增長率；定性指標(biāo)：行業(yè)所處生命周期階段。④信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是指各種影響房地產(chǎn)企業(yè)償付能力的因素。主要衡量指標(biāo)有：定性指標(biāo)：企業(yè)回收賬款的難易程度，定量指標(biāo)關(guān)聯(lián)企業(yè)現(xiàn)金流動比率，關(guān)聯(lián)企業(yè)壞賬率。⑤利率風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的利率政策。利率風(fēng)險的衡量指標(biāo)如下：定性風(fēng)險：政策優(yōu)惠程度，利率波動幅度；定量指標(biāo)：行業(yè)利率水平。本文結(jié)合國內(nèi)外學(xué)者的研究，對于定性指標(biāo)，采用專家咨詢、打分等方法。定量指標(biāo)給出的如下的計算公式，如表l所示。

對于定性指標(biāo)采用專家打分方式評價非財務(wù)指標(biāo)表，如表2所示，表中列示了一些可以參考的指標(biāo)和評價標(biāo)準(zhǔn)。

參與打分的專家依照表2所示的參考評價標(biāo)準(zhǔn)，在對照評價標(biāo)準(zhǔn)進行衡量之后，專家按照5個層級對各個非財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)進行打分，這5個層級分別對應(yīng)著100～90分、90～80分、80～70、70～60分和60分以下，將專家打分情況進行匯總并加權(quán)平均處理，即得到每個非財務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險指數(shù)測度值。這些指數(shù)都是外生變量。

再設(shè)計內(nèi)生變量前先要分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險并進行分類，然后設(shè)定衡量指標(biāo)。因為模型設(shè)計要求內(nèi)生變量要以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的路徑設(shè)定。選擇自由現(xiàn)金流量來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平。因為：第一，在謹慎、一致的企業(yè)財務(wù)要求企業(yè)在某一時期持續(xù)經(jīng)營并能保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流量；第二，只有在企業(yè)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流的情況下，企業(yè)才能有財力去擴張，爭占更多的市場份額，進而實現(xiàn)更多的利潤。因此，考察房地產(chǎn)企業(yè)的自由現(xiàn)金流量的變化情況來判斷其財務(wù)風(fēng)險是一個可信的手段。

（3）模型的應(yīng)用。截止到2012年末，據(jù)不完全統(tǒng)計全國注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過6萬家，其中近70%為中小型房地產(chǎn)企業(yè)。由此可見，我國房地產(chǎn)市場以中小企業(yè)占多。因此本文對于房地產(chǎn)企業(yè)的研究標(biāo)的為市場占多的中小房企。因此，選取黑龍江省A房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（中小房企）的具體數(shù)據(jù)為例，首先運用vensim軟件畫出其變量的SD模型，然后根據(jù)本文中的公式得到各個關(guān)于外部環(huán)境財務(wù)風(fēng)險的具體數(shù)值，同時，計算出將相關(guān)財務(wù)政策參數(shù)數(shù)值，得到常量參數(shù)表和水平變量初值表，最后將2007-2012年的A房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)報表數(shù)據(jù)代人因果圖中，對模型進行調(diào)試。最后進行政策檢驗，如圖2所示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)sD模型猶如一張風(fēng)險地圖，它將行業(yè)環(huán)境與企業(yè)財務(wù)有機結(jié)合到一起，形象地演繹出行業(yè)環(huán)境影響企業(yè)財務(wù)的傳導(dǎo)機理。那么接下來的問題是如何根據(jù)風(fēng)險地圖中的各項外部環(huán)境指標(biāo)，定量的說明對財務(wù)風(fēng)險影響的大小。

關(guān)于中長期貸款利率的調(diào)控實驗。假定各年房地產(chǎn)中長期貸款利率提高1%，通過計算機仿真模擬，部分指標(biāo)調(diào)控前后的結(jié)果，如表3所示。

關(guān)于基準(zhǔn)地價的調(diào)控實驗。每年成交的土地價格是基準(zhǔn)地價的幾倍，通過調(diào)整土地價格，假定土地價格各年提高5%，通過計算機仿真模擬，部分指標(biāo)調(diào)控前后的結(jié)果，如表4所示。

關(guān)于關(guān)聯(lián)企業(yè)現(xiàn)銷比的調(diào)控實驗。假定各年現(xiàn)銷比提高40%，通過計算機仿真模擬，部分指標(biāo)調(diào)控前后的結(jié)果，如表5所示。

3、結(jié)論及建議

本文運用sD模型的方法，進行政策實驗，根據(jù)實驗結(jié)果，分析房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的具體研究，得出以下結(jié)論并提出相關(guān)建議：

第一，由實驗結(jié)果可以得出，提高關(guān)聯(lián)方的現(xiàn)銷比會很大程度上影響自由現(xiàn)金流量。提高貸款利率及土地價格對自由現(xiàn)金流量的影響不穩(wěn)定，相比也關(guān)聯(lián)方的現(xiàn)銷比的影響也不是很顯著。房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境變化會引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。同時，外部環(huán)境的變化對財務(wù)風(fēng)險控制提出更多、更高的要求。

第二，外部環(huán)境的不確定性是不可控、不可消滅的，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的外部環(huán)境影響下持續(xù)的發(fā)展，如何根據(jù)外部環(huán)境的變化相應(yīng)的調(diào)整自身運營方面的管理措施是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的問題。自身運營方式的適應(yīng)性的轉(zhuǎn)變，應(yīng)該具體表現(xiàn)在從會計人員的專業(yè)素質(zhì)到管理人員的思想轉(zhuǎn)變到企業(yè)的內(nèi)部控制制度等多方面的專業(yè)提升。

第三，本文的研究為后續(xù)研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的控制關(guān)鍵點的選取起到一定的輔助作用，經(jīng)過調(diào)控實驗，外部環(huán)境對財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)的影響變化幅度大的按理說就應(yīng)該是財務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵點。