葉劍鋒 應(yīng)佐萍

商務(wù)寫字樓租金影響因素分析

葉劍鋒 應(yīng)佐萍

本文在分析商務(wù)寫字樓租金影響因素研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出周邊商務(wù)環(huán)境、區(qū)域商務(wù)寫字樓市場、建筑及硬件設(shè)施、運營管理服務(wù)四個層次的21項租金影響因素，其中區(qū)域商務(wù)寫字樓市場和運營管理服務(wù)的歸類具有創(chuàng)新性。提出了在商務(wù)寫字樓投資階段和資產(chǎn)運營管理階段的分析建議。

商務(wù)寫字樓；影響因素；運營管理服務(wù)

一、背景

租金是商務(wù)寫字樓資產(chǎn)運營效益的集中體現(xiàn)。租金是商務(wù)寫字樓售價的決定性因素，從而左右著商務(wù)寫字樓開發(fā)投資和置業(yè)投資。從房地產(chǎn)評估的角度，可以通過對租金采用收益還原法來評定物業(yè)的資產(chǎn)價格。從投資的角度亦是如此，租金決定著商務(wù)寫字樓購買價格的投資回報率或投資回收期。董藩（1994）認為“租金”是某一財產(chǎn)、資源或生產(chǎn)與生活條件以及它們的組合在處于租賃這種產(chǎn)權(quán)分離狀態(tài)下，由于部分產(chǎn)權(quán)內(nèi)容的讓渡與轉(zhuǎn)移，而在出租者與承租者之間形成的價值補償或享用代價。對于出租者來說，它是讓渡這部分產(chǎn)權(quán)而獲得的報酬；對承租者來說，它是獲得并享用這部分產(chǎn)權(quán)的條件和代價。梁華（2011）租金指商務(wù)辦公樓的使用權(quán)讓渡的價值補償或享用代價，是承租人為獲取一定期限的使用權(quán)而必須支付給房屋出租人的經(jīng)濟報酬(不包括水電氣費、物業(yè)管理費及其他有償服務(wù)收費等)。

楊鴻,賈生華（2008）相比住宅和普通零售商業(yè)地產(chǎn)，商務(wù)寫字樓租金具有其特殊性。商務(wù)精英們對辦公環(huán)境的要求也在變化，商務(wù)寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求商務(wù)配套齊全、建筑及設(shè)備先進完善、優(yōu)質(zhì)的運營管理服務(wù)等。

二、商務(wù)寫字樓租金影響因素研究現(xiàn)狀

梁艷(2011)梳理了影響商務(wù)寫字樓租金的建筑特征、配套設(shè)施、鄰里環(huán)境和區(qū)位特征四大類24個變量,選取深圳市場上能獲得數(shù)據(jù)的四類20個解釋變量進入租金模型。有3個是初次在國內(nèi)文獻中用到，分別是是否商業(yè)綜合體、周邊500m街道的數(shù)量、周邊500m商務(wù)寫字樓總面積。陳韻詩（2011）得出停車位、商務(wù)寫字樓建筑面積、物業(yè)管理費、建筑物年齡、公交車站、商務(wù)寫字樓樓層和相對電梯數(shù)這七個變量決定廣州市天河區(qū)商務(wù)寫字樓的租金這一結(jié)果。張一帆，王藝凝（2011）研究結(jié)果表明,軌道交通、距離CBD中心距離、建筑形象和景觀、公交數(shù)目以及樓層數(shù)對商務(wù)寫字樓租金有較為顯著的影響,其中軌道交通和建筑景觀形象對租金的影響最大。建筑面積和建筑年齡對租金的影響不大。

盡管商務(wù)寫字樓租金影響因素的影響程度不同、排序不同，然而對各項因素的分析上卻表現(xiàn)出相似性。除此之外，筆者認為區(qū)域商務(wù)寫字樓的市場，如商務(wù)寫字樓的銷售價格、區(qū)域商務(wù)寫字樓租賃的供需狀況、運營管理服務(wù)等對商務(wù)寫字樓的租金有重要影響。

三、影響因素分析

1.周邊商務(wù)環(huán)境

周邊商務(wù)環(huán)境是指商務(wù)寫字樓的經(jīng)濟地理區(qū)位，如是否商業(yè)綜合體、酒店配套、金融配套等；商務(wù)便捷程度等。這些因素影響承租人的選擇和效用，從而影響商務(wù)寫字樓租金。

商業(yè)綜合體是三種以上業(yè)態(tài)的綜合，綜合體中的商務(wù)寫字樓意味更多配套和便利，相應(yīng)租金就會高。商務(wù)寫字樓周邊酒店的配套提升商務(wù)寫字樓租金。金融配套指周邊有無銀行、銀行的數(shù)量，商務(wù)活動離不開金融的支持，金融配套好可以帶來商務(wù)的便捷性。

距CBD距離，CBD為中央辦公區(qū)，周圍商務(wù)寫字樓集聚，相應(yīng)的各項商務(wù)配套較為齊全。位于CBD區(qū)域的商務(wù)寫字樓的租金價格往往較高。距商業(yè)中心距離，滿足生活需要的購物、消費是不可少的，離開有一定集聚效應(yīng)的商業(yè)中心的距離對商務(wù)寫字樓的租金有直接的影響；距城市景點距離，城市景點一般為環(huán)境優(yōu)美的地方，可以給商務(wù)寫字樓提供優(yōu)美的辦公環(huán)境。交通配套，該因素影響住宅依靠公共交通出行的時間，離開公交站點的距離（步行多少時間）、是否有地鐵的口子，距離多少等；此外離開長途汽車站、火車站、城際高速鐵路等的距離也會對商務(wù)寫字樓租金產(chǎn)生影響。

2.區(qū)域商務(wù)寫字樓市場

商務(wù)寫字樓的租金價格是有市場供需雙方?jīng)Q定的。供給方會考慮商務(wù)寫字樓本身的市場價格，再考慮合適的資產(chǎn)回報率來確定租金。同樣未來本區(qū)域預(yù)期的商務(wù)寫字樓價格走勢也會對租金產(chǎn)生預(yù)期影響。區(qū)域商務(wù)寫字樓市場可以從以下幾個方面來看，區(qū)域商務(wù)寫字樓銷售價格水平、區(qū)域商務(wù)寫字樓租售比、商務(wù)寫字樓用地成交樓面地價、商務(wù)寫字樓空置率、商務(wù)寫字樓租賃情況。

區(qū)域商務(wù)寫字樓銷售價格水平。商務(wù)寫字樓周邊會有在售的商務(wù)寫字樓樓盤，雖然定位配置存在諸多差異，但在一個區(qū)域的商務(wù)寫字樓會呈現(xiàn)一定的大致價格分布。區(qū)域商務(wù)寫字樓租售比，即每平方米商務(wù)寫字樓一年的租金除以區(qū)域商務(wù)寫字樓銷售價格水平，租售比也等于一除以資產(chǎn)回報率。反應(yīng)區(qū)域商務(wù)寫字樓資產(chǎn)租賃的要求回報情況。商務(wù)寫字樓用地成交樓面地價可以預(yù)測未來2-3年本區(qū)域商務(wù)寫字樓價格的走勢，對商務(wù)寫字樓成交價格起預(yù)期作用，同樣這種預(yù)期會通過資產(chǎn)回報率影響商務(wù)寫字樓租金的價格走勢。

商務(wù)寫字樓租賃供需狀況，可以通過對可比實例供需范圍的商務(wù)寫字樓租賃情況和空置率進行考慮。商務(wù)寫字樓租賃情況可以去租賃服務(wù)中介調(diào)研商務(wù)寫字樓的租賃情況，通過與中介人員的交流獲取一個商務(wù)寫字樓租賃的去化速度；商務(wù)寫字樓空置率為空置商務(wù)寫字樓面積占商務(wù)寫字樓總面積的比例，可以較好的反應(yīng)本區(qū)域商務(wù)寫字樓的供需狀況。

3.建筑及硬件設(shè)施

建筑及硬件設(shè)施指的是商務(wù)寫字樓自身物理形態(tài)，如建筑規(guī)模、建筑年限、標(biāo)準層結(jié)構(gòu)與面積、業(yè)主所有權(quán)狀況、樓層數(shù)等因素，硬件設(shè)施如建筑形象和景觀、停車位、電梯數(shù)、公共空間比率等因素。實踐表明這些因素對商務(wù)寫字樓的租金的都存在不同程度的影響。

建筑規(guī)模指的是商務(wù)寫字樓的總體量，可以用建筑面積衡量，商務(wù)寫字樓的總建筑面積達到一定面積商務(wù)寫字樓內(nèi)部的相應(yīng)配套就會更完善。建筑年限，商務(wù)寫字樓的年限越久，其租金通常越低。標(biāo)準層結(jié)構(gòu)與面積，商務(wù)寫字樓的標(biāo)準層面積越大意味著承租人越好布置辦公空間，當(dāng)然結(jié)構(gòu)也非常重要，如電梯的位置、向南向東面的面積等。業(yè)主所有權(quán)狀況是商務(wù)寫字樓運營管理的重要因素，業(yè)主數(shù)量越多對商務(wù)寫字樓的經(jīng)營管理越困難，租金也難以統(tǒng)一。樓層數(shù)與設(shè)施部分的電梯數(shù)相對應(yīng)，樓層數(shù)越高通常意味著更好的景觀，所以通常租金也越高。

建筑形象和景觀表現(xiàn)在建筑物的外觀，如是否玻璃幕墻、建筑形態(tài)，商務(wù)寫字樓往往具有地標(biāo)性，對租金有明顯的正面影響。停車位是商務(wù)寫字樓單位面積的停車位配置比例，是否有足夠的停車位配置是一個商務(wù)寫字樓選擇的重要因素。公共空間比率是指過大廳、過道、休憩空間的比例，公共空間比率越大，意味商務(wù)寫字樓的檔次較高，租金越高。

4.運營管理服務(wù)

商務(wù)寫字樓在投入使用5-6年后，由于建筑及設(shè)備實施老化，會出現(xiàn)一個效益遞減的規(guī)律，這時候就需要良好的商務(wù)寫字樓運營管理服務(wù)。運營管理服務(wù)的較物業(yè)管理對房屋建筑維護、修繕和物業(yè)服務(wù)的工作內(nèi)容外，還包括酒店式服務(wù)、委托服務(wù)等。

物業(yè)管理是業(yè)主對區(qū)分建筑所有權(quán)的共有部分委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。物業(yè)管理的質(zhì)量好壞對商務(wù)寫字樓的租金的影響明顯。房屋建筑維護、修繕，當(dāng)商務(wù)寫字樓使用一段時間后公共部分都會不同程度的出現(xiàn)需要維護和修繕的問題，如中央空調(diào)、公共照明等，及時高質(zhì)量的維護修繕工作非常重要。除此之外，環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、公共秩序維護、車輛秩序管理等物業(yè)服務(wù)也是必不可少的。

隨著商務(wù)寫字樓的高端化，新的一些增值服務(wù)引入商務(wù)寫字樓運營管理服務(wù)。較之于物業(yè)管理服務(wù)的雇傭服務(wù)，增值服務(wù)更顯主動性，其目的在于通過增值服務(wù)增加商務(wù)寫字樓的出租率和租金。酒店式服務(wù)是將酒店管理的服務(wù)引入商務(wù)寫字樓，以隨時隨地滿足客人的需要為理念，注重服務(wù)禮儀、服務(wù)技巧，能較好的提高商務(wù)寫字樓的商務(wù)服務(wù)能力，從而提升商務(wù)寫字樓的租金。委托服務(wù)為了提升商務(wù)人士的工作效率，而對一些日常生活類、商業(yè)服務(wù)類等事項提供委托服務(wù)。

四、結(jié)論

本文在分析商務(wù)寫字樓租金影響因素研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出周邊商務(wù)環(huán)境、區(qū)域商務(wù)寫字樓市場、建筑及硬件設(shè)施、運營管理服務(wù)四個層次的21項租金影響因素，其中區(qū)域商務(wù)寫字樓市場和運營管理服務(wù)的歸類具有創(chuàng)新性。筆者建議在商務(wù)寫字樓投資階段重點考慮，商務(wù)寫字樓的周邊商務(wù)環(huán)境、區(qū)域商務(wù)寫字樓市場、建筑及硬件設(shè)施以實現(xiàn)良好的投資回報率。在商務(wù)寫字樓資產(chǎn)運營階段，應(yīng)重點考慮區(qū)域商務(wù)寫字樓市場以更恰當(dāng)?shù)亩▋r以實現(xiàn)高出租率和租金水平下的收益最大化，同時注重物業(yè)管理服務(wù)、酒店式服務(wù)和委托服務(wù)，以服務(wù)實現(xiàn)提升效益。

在以后的研究中，可以引入模型分析影響因素的單個變量對租金的影響程度以得出更有說服力的研究。也可以引入模型分析各影響因素之間的影響程度大小排序，以便更有側(cè)重，實現(xiàn)更好的商務(wù)寫字樓資產(chǎn)運營。

[1]劉洪玉.商務(wù)寫字樓物業(yè)的分類及其影響因素分析[J].物業(yè)管理,1996,(6)：27-29.

[2]楊鴻,賈生華.基于微觀層面的商務(wù)寫字樓租金影響因素研究評述[J].技術(shù)經(jīng)濟,2008.

[3]董藩.“租金”內(nèi)涵再議[J].外貿(mào)經(jīng)濟，1994，(6)：40.

（作者單位：浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院一般項目“基于AHP法的商務(wù)寫字樓租金影響因素評價研究”。