黎友煥

進入21世紀(jì)，隨著房地產(chǎn)市場化程度的深入發(fā)展，我國房價迅速攀升。特別是2003年以來，房價進入快速上漲的十年。目前，房價問題已成為社會的熱點話題，從中央到地方政府再到各階層百姓，無不時刻關(guān)注房價的變動。而房租快速上漲，是近幾年才逐漸進入公眾的視野，由此形成“房子買不起，也租不起”的局面。高房價、高房租問題，已成為我國社會經(jīng)濟發(fā)展過程中亟待解決的重要課題。

房價漲勢趨緩，房租持續(xù)上漲

房價延續(xù)漲勢，但漲勢稍有趨緩。去年年初以來，房地產(chǎn)市場全面回暖，房價持續(xù)上漲。眾多城市出現(xiàn)房價新高和售樓“日光盤”現(xiàn)象。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2013年9月，全國100個城市新建住宅均價環(huán)比上漲1.07%，同比上漲9.48%；北京、上海等十大城市環(huán)比上漲1.72%，同比上漲13.87%，其中北京環(huán)比上漲3.75%，環(huán)比漲幅居全國首位。雖然房價仍保持持續(xù)上漲，但在“國五條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，房價漲幅稍有趨緩。自2013年3月后，70個大中城市中，大部分城市房價漲幅有所下降。

房租持續(xù)上漲。2010年以來，全國房租就一直保持持續(xù)上漲的趨勢。截至2013年8月，房租已連續(xù)44個月上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，房租環(huán)比、同比分別上漲0.3%和4.4%，漲幅均超過當(dāng)月房價漲幅。而2013年8月CPI（全國居民消費價格指數(shù)）同比上漲2.6%，房租漲幅明顯“跑贏”CPI漲幅。在全國房租持續(xù)上漲的背景下，一線城市房租漲幅表現(xiàn)尤為突出。

房價房租漲幅分化明顯。受房地產(chǎn)開發(fā)資金、居民消費預(yù)期、政府政策等因素綜合影響，全國房地產(chǎn)市場分化明顯。一線城市房地產(chǎn)市場升溫，房源供不應(yīng)求，房價上漲，房屋成交量放大；二、三線城市房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房源供應(yīng)充足，房價相對穩(wěn)定，房屋成交量有所放緩，個別城市房價下降。根據(jù)對2013年8月房價數(shù)據(jù)的分析，70個大中城市中，新建商品住宅價格同比漲幅較高的主要集中在一線城市；北京、上海、廣州及深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%～20%之間，而天津、重慶等二線城市同比上漲集中在7%～10%之間，唐山、秦皇島等三線城市平均同比上漲約6%。與此同時，各城市房租價格走勢與房價高度相關(guān)，保持一致性的漲幅分化特征。

土地市場持續(xù)升溫。2013年5月以來，全國各地特別是一線城市土地成交活躍，土地市場持續(xù)升溫。房地產(chǎn)商拿地?zé)崆楦邼q，土地成交均價屢創(chuàng)新高，“地王”不斷被刷新。2013年1～8月，一線城市土地樓面均價4713元/平方米，同比上漲161%；雖然二、三線城市土地樓面均價增速較緩，但也同比分別上漲44%和19%。土地市場的火爆在房地產(chǎn)商的銷售數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。根據(jù)萬科的月報數(shù)據(jù)顯示，僅2013年8月，萬科就耗資54億元在全國各地高價拿地。

在高房價推動下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新加快。商業(yè)地產(chǎn)需要吸收大量長期資金，而銀行貸款主要以短期貸款為主，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求。因此，商業(yè)地產(chǎn)的金融創(chuàng)新也就成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在要求?？傮w而言，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新呈現(xiàn)以下幾個方向：一是在間接融資的基礎(chǔ)上，關(guān)注直接融資（即利用自身資產(chǎn)直接向外部融資），增大直接融資所占比例；二是房地產(chǎn)資產(chǎn)傾向證券化；三是民間資本更加關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。

高房價高房租導(dǎo)致窮人越窮、富人越富

當(dāng)前，房價與房租呈現(xiàn)一致性持續(xù)上漲態(tài)勢。普通民眾對高房價、高房租的感受和反映強烈。當(dāng)前高房價、高房租還對社會經(jīng)濟產(chǎn)生如下影響。

導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝瞬帕魇?。?dāng)前過高的房價、房租，已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝瞬帕魇АＭㄟ^分析珠三角部分二、三線城市生源的大學(xué)生就業(yè)情況，發(fā)現(xiàn)越來越多的大學(xué)生放棄在一線城市就業(yè)，選擇回歸生源地就業(yè)。高校畢業(yè)生回生源地就業(yè)，部分原因在于二、三線城市快速發(fā)展所帶來的機遇，但關(guān)鍵原因在于一線城市高房價、高房租和激烈的競爭環(huán)境等。根據(jù)北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2012年全市暫住人口784.2萬人，較上年減少41.6萬人。北京暫住人口的減少除政府政策的因素外，關(guān)鍵原因是高房價、高房租等導(dǎo)致生活成本的上升。在高房價高房租的雙重壓力，“逃離北上廣”“退居二線”“回老家去”成為無數(shù)人糾結(jié)的事情。

抑制居民消費。受高房價、高房租的影響，居民消費占GDP比重逐步下降，儲蓄逐步上升。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截至2013年9月，我國居民儲蓄余額已連續(xù)三個月超過43萬億元，處于歷史高位。雖然高房價、高房租能夠帶動住房消費、家具消費等，但對居民的其他消費“擠出效應(yīng)”大。高房價改變了人們的消費預(yù)期，多數(shù)人謹慎消費甚至不敢消費，不斷增加預(yù)防性儲蓄。高房價也讓許多人變成房奴，在沉重的房貸壓力下，他們的可消費資金余額較少。而高房租消耗租房者現(xiàn)有收入，租房者實際可支配收入減少，不得不減少其他生活資料的消費。同時，租房者主要是低收入階層、年輕人等，高房租必然抑制這部分人群的消費。

降低社會幸福度。筆者根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)計算房價收入比，發(fā)現(xiàn)2012年我國城鎮(zhèn)居民的房價收入比高達12.07，遠超過世界銀行認可的房價收入比3～6倍的合理區(qū)間，房價明顯脫離居民收入水平。2012年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24565元，扣除價格因素，實際同比增長9.6%，但房價、房租增速明顯高于工資增速。很多家庭為了購房，不惜大舉借債。高房價使家庭住房消費過度透支，家庭的整體生活水平下降，居民幸福度下降。比如：政府開征房產(chǎn)稅；房屋所附屬的土地到期；房價下跌，缺乏安全感。而在高房租下，人們的生活成本上升。為了節(jié)約居住成本，部分人通過聯(lián)合共同租賃一套房產(chǎn)來減輕經(jīng)濟負擔(dān)，群租現(xiàn)象由此產(chǎn)生。群租中，不同的人為了生存住在一起，但彼此可能存在諸多矛盾，直接降低群租者的生活質(zhì)量。而隨著房租的持續(xù)上漲，原本只適合幾個人居住的一套房產(chǎn)變成更多人居住，群租者的生活空間進一步壓縮，出現(xiàn)“蝸租”，幸福度自然而然下降。

擴大貧富差距。低收入階層沒有能力購買房產(chǎn)，一直處于貧窮狀態(tài)。對于有能力購房的普通居民，也往往要花費上十年的時間才能購買一套房產(chǎn)，高房價致使房產(chǎn)價值增值，但該套房產(chǎn)作為普通居民居住使用，房產(chǎn)價值增值不產(chǎn)生實際的財富增值。對于房產(chǎn)投資或投機者，在房價上漲過程中獲取房產(chǎn)溢價，他們獲得比普通人更高的流動性收入。而對高房租而言，低收入階層、年輕人等付出更多收入租房，實際可支配收入很少。持有一套房產(chǎn)的普通居民，不能將自有房產(chǎn)出租，不存在現(xiàn)金收入。房產(chǎn)投資或投機者將持有房產(chǎn)做出租使用，能實現(xiàn)自身財富的保值增值。長此以往，導(dǎo)致窮人越窮，富人越富，社會財富集中到富人群體手中，社會財富分配失衡，兩級分化越來越嚴重。此外，高房價可能影響代際財富差距。房產(chǎn)集中在老一代的人手中，而房價上漲對年輕一代是負的財富效應(yīng)，阻礙整個社會的生產(chǎn)效率和創(chuàng)新能力的提高。endprint

影響其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)利潤高，除房地產(chǎn)商外，其他企業(yè)也紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)過分發(fā)展，占用大量社會資源，擠占了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。對投資者而言，作為“低風(fēng)險、高收益”的良好投資品，房地產(chǎn)持續(xù)吸引資金流入，流入其他產(chǎn)業(yè)的資金自然而然減少，社會資源的效率低下。2013年以來，由于商業(yè)租金的上漲，全國多個城市出現(xiàn)超市、百貨商場“關(guān)店”現(xiàn)象。高商業(yè)租金擠壓零售業(yè)發(fā)展空間，不斷上漲的租金侵蝕零售業(yè)利潤，導(dǎo)致零售業(yè)競爭力下降。部分城市商業(yè)區(qū)設(shè)施過剩，商場出現(xiàn)“招商難”現(xiàn)象。

放大金融風(fēng)險。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)平均房價從2003年的2381元/平方米上漲到2012年的5791元/平方米，10年間增長143%。高房價加劇金融風(fēng)險，體現(xiàn)在兩個方面：一方面是來自居民購房者的風(fēng)險。當(dāng)前高房價情況下，居民購房者不得不尋求銀行支持。個人住房按揭貸款不斷增加使銀行系統(tǒng)風(fēng)險累積。在居民購房者無力償還銀行住房貸款情況下，居民的住房貸款可能變成呆賬、壞賬。同時，如果房價下跌，會導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，房價可能進一步下跌，形成惡性循環(huán)。另一方面是來自房地產(chǎn)商的風(fēng)險。高房價持續(xù)吸引房地產(chǎn)商進入，房地產(chǎn)商的資金主要來源于銀行的長期貸款。房價迅速攀升，常出現(xiàn)“有價無市”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)空置面積激增，壓占銀行大量資金。而一旦房價大幅下跌，房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，銀行資金無法收回，進一步加劇金融風(fēng)險。歷史經(jīng)驗表明，持續(xù)的高房價加劇房地產(chǎn)泡沫，最終可能嚴重沖擊金融體系。

穩(wěn)定房價、房租關(guān)乎國計民生

作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展起著巨大的帶動作用，是一國經(jīng)濟增長不可或缺的要素。但房產(chǎn)具有剛性需求的特點，房價呈現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢，房價的上漲進一步帶動房租的上漲，給國民帶來沉重的負擔(dān)。因此，穩(wěn)定房價、房租關(guān)乎國計民生，影響一國社會經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

加強房價調(diào)控的宏觀統(tǒng)籌。加強房地產(chǎn)調(diào)控，是一個全面、系統(tǒng)的工程，涉及到國家金融、財政、司法等多方面的工作，只有在政府的宏觀統(tǒng)籌作用下，做好統(tǒng)一規(guī)劃、合理安排，才能有效抑制房價、房租的過快上漲。可以從以下方面著手：一是明確房地產(chǎn)調(diào)控的方向，二是構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機制，三是重視房租調(diào)控。

強化房價的調(diào)控措施。為強化房價的調(diào)控，可以從供給、稅收等方面著手。增加普通商品房供給，支持民間自住性住房建設(shè)。在用地審批環(huán)節(jié)，增加普通商品房、中低價位住房的土地供給，提高普通商品房供給能力。同時，為抑制房地產(chǎn)投機行為，采取征收房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等措施。2011年，上海、重慶就試行了國務(wù)院頒布的房產(chǎn)稅改革方案，取得一定的成效。至此，應(yīng)擴大房產(chǎn)稅的試點范圍，循序漸進并逐步向全國推廣。而在遺產(chǎn)稅上，住房已成為多數(shù)中國家庭的最重要資產(chǎn)，向房產(chǎn)等高價值遺產(chǎn)征收一定比例的遺產(chǎn)稅，必然進一步增強房價調(diào)控的能力。

健全房屋租賃市場?，F(xiàn)階段，我國房屋租賃市場存在諸多問題，如房屋租賃市場管理混亂，房屋租賃中介多、交易流程不規(guī)范，等等。而房租過快上漲使收入相對較低的租房者成為最大受害者。因此，政府對房價調(diào)控的同時，需加強房屋租房市場的管控，保障租房者的利益。應(yīng)堅持“盤活存量、增加供應(yīng)、加強管理”原則，規(guī)范房屋租賃市場。一是建立房屋租賃信息庫，二是建立房屋租賃管理制度，三是降低房屋租賃的綜合稅負。

完善保障性住房機制建設(shè)。建設(shè)保障性住房對保障民生，特別是解決城市低收入階層的住房問題起著至關(guān)重要的作用。提高保障性住房的供給能力，能提供穩(wěn)定的房源，抑制房價、房租過快上漲。為此，需完善保障性住房機制建設(shè)。一是建立健全保障性住房機構(gòu)，二是完善保障性住房的申請標(biāo)準(zhǔn)，三是動態(tài)調(diào)整保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。高房價、高房租下推動資金紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)，在政府持續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)商加快了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐。因此，為保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，有必要規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，防范相關(guān)金融風(fēng)險。首先，商業(yè)銀行應(yīng)加強房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理；其次，應(yīng)加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管。endprint