董勝權(quán)

（湖北民族學(xué)院 法學(xué)院，湖北 恩施 445000）

“以房養(yǎng)老”模式的風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策探討

董勝權(quán)

（湖北民族學(xué)院 法學(xué)院，湖北 恩施 445000）

“以房養(yǎng)老”從本質(zhì)上講是一種金融服務(wù)工具和產(chǎn)品，是一種市場(chǎng)行為，是一種自愿的、可選擇的、補(bǔ)充的養(yǎng)老方式，不是一項(xiàng)養(yǎng)老政策?！耙苑筐B(yǎng)老”模式作為舶來(lái)品于2003年引入我國(guó)，旨在能有效解決我國(guó)的養(yǎng)老難題。但是“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)各地推行的結(jié)果并沒(méi)有達(dá)到滿意的結(jié)果，究其原因是對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施還缺乏充分的研究。文章試圖對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入探討，并提出相關(guān)對(duì)策建議，以更深入地認(rèn)識(shí)“以房養(yǎng)老”模式中的風(fēng)險(xiǎn)因素，從而探索出一條在我國(guó)能切實(shí)可行的“以房養(yǎng)老”模式道路。

以房養(yǎng)老；風(fēng)險(xiǎn)分析；對(duì)策

隨著我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的日益突出，傳統(tǒng)的靠家庭子女贍養(yǎng)年老父母和國(guó)家的社會(huì)養(yǎng)老保障體系已經(jīng)不能滿足我國(guó)養(yǎng)老實(shí)際，為此我國(guó)引進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式。從2007年以來(lái)先后在廣州、南京、上海、長(zhǎng)春等城市先后試點(diǎn)，但都因效果不理想而終止。上海僅試點(diǎn)六例就無(wú)疾而終，而南京則因?yàn)閮蓚€(gè)股東因利益糾紛而終止。究其原因是“以房養(yǎng)老”模式剛剛引進(jìn)我國(guó)不久，還不為人所了解，不確定的風(fēng)險(xiǎn)太多，風(fēng)險(xiǎn)程度也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，所以很多人只是處于隔岸觀望的態(tài)度。基于人們對(duì)“以房養(yǎng)老”的認(rèn)識(shí)薄弱現(xiàn)狀，本文就其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要研究，并提出相關(guān)對(duì)策。

“以房養(yǎng)老”模式中的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者主要是兩方面的，即貸款方和借款方。貸款方就是投資“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，借款方就是參與“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的老人。本文將分別從貸款方和借款方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，最后就如何解決風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的對(duì)策：

一、貸款方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)

由于“以房養(yǎng)老”是以借款人的壽命為限定時(shí)間的，所以長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)在“以房養(yǎng)老”模式中是占有舉足輕重的地位的。當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步迅速，科技發(fā)達(dá)，社會(huì)醫(yī)療水平也是得到了很大的提高，人們的壽命也得到了很大的延長(zhǎng)?！敖杩钊藟勖介L(zhǎng)，還款時(shí)間也越長(zhǎng)，除了一次性支付的貸款方式，其他任何一種支付方式的貸款本息和都在增加，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)在未來(lái)收不抵支的可能性加大。”[1]在以房養(yǎng)老的模式中，因?yàn)橘J款人是沒(méi)有貸款追索權(quán)的，所以如果借款人的壽命比預(yù)期壽命長(zhǎng)的話，那么貸款人就要支付更多的貸款金額，與此同時(shí)，房屋所有權(quán)在貸款人接管之前將經(jīng)歷更久的自然折舊和物理磨損，房屋的價(jià)值也將降低，這是長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)的附加風(fēng)險(xiǎn)。

而從另一個(gè)角度，即房屋所有者的角度來(lái)看，因?yàn)樽陨韷勖牟豢深A(yù)測(cè)性，所以在確定住房反抵押貸款的合同期限的時(shí)候也持猶豫態(tài)度，房屋所有者可能會(huì)擔(dān)心壽命預(yù)測(cè)過(guò)短而導(dǎo)致在領(lǐng)取貸款的時(shí)候拿不到房屋應(yīng)有價(jià)值的足夠回報(bào)。

綜上所述，這是借款人與貸款人之間的風(fēng)險(xiǎn)與收益的博弈，無(wú)論哪一方，都承擔(dān)著長(zhǎng)壽所帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。所以，長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是以房養(yǎng)老模式推行中不可忽略的風(fēng)險(xiǎn)之一。

（二）住房?jī)r(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

住房?jī)r(jià)值波動(dòng)是直接與以房養(yǎng)老養(yǎng)老模式相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素，當(dāng)房屋的實(shí)際價(jià)值低于累積的貸款本息總額時(shí)，貸款人將蒙受多支付貸款的損失；當(dāng)房屋的實(shí)際價(jià)值等于累積的貸款本息總額時(shí)，雙方均無(wú)盈虧；當(dāng)房屋的實(shí)際價(jià)值高于累積的貸款本息總額時(shí)，那么貸款人將會(huì)盈利，如果借貸雙方簽訂了共享房屋升值效益的合同，那么雙方則會(huì)取得共贏效果。但是隨著時(shí)間的推移，房屋本身會(huì)發(fā)生自然磨損，這是一個(gè)房屋的物理性折舊過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，房屋的價(jià)值自然會(huì)逐漸降低。同時(shí)，當(dāng)代社會(huì)的人們生活方式也是與時(shí)俱進(jìn)的，對(duì)房屋的舒適度等追求也變得與眾不同，人們逐漸不滿足于傳統(tǒng)的住房樣式或者住房位置，從這方面而言，人們的觀念變化也會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值的降低，這是房屋功能性折舊。“在以房養(yǎng)老的具體操作中，當(dāng)借款人將自有住房抵押而去的相當(dāng)?shù)目铐?xiàng)后，該住房的價(jià)值除了隨時(shí)間推移、自然磨損下跌外，還會(huì)因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變房地產(chǎn)交易行情的變化，使特設(shè)機(jī)構(gòu)遭受相應(yīng)損失?！盵2]

更重要的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)持續(xù)高漲的狀態(tài)，房?jī)r(jià)居高不下，如果房?jī)r(jià)在接下來(lái)的時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定處于高價(jià)狀態(tài)自然會(huì)給貸款方和借款方帶來(lái)較高的收益，但是如果房地產(chǎn)泡沫破裂的話，房?jī)r(jià)暴跌，那么貸款方將蒙受之前因?yàn)楦吖纼r(jià)所帶來(lái)房?jī)r(jià)暴跌之間價(jià)格差的經(jīng)濟(jì)損失，特別是在我國(guó)房?jī)r(jià)如此高的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這個(gè)經(jīng)濟(jì)損失將會(huì)放大很多倍。

（三）利率風(fēng)險(xiǎn)

“利率風(fēng)險(xiǎn)是最具有不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)也稱(chēng)市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)，是指由于市場(chǎng)利率變動(dòng)的不確定性，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)收益或市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)性?！盵3]市場(chǎng)利率的波動(dòng)必然導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)收益和市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)，這也取決于住房反向抵押貸款的利率形式。

當(dāng)其利率形式是固定利率時(shí)，市場(chǎng)利率上升，由于貸款方（銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)）不能控制需要向借款方（老人）支付的住房反向抵押貸款余額的變化，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益下降，可能會(huì)導(dǎo)致貸款方的微利潤(rùn)甚至是無(wú)利潤(rùn)。

當(dāng)其利率形式是浮動(dòng)利率時(shí)，如果基準(zhǔn)利率上升，因?yàn)橘J款方發(fā)放給借款方的金額是固定不變的，但是因?yàn)閼?yīng)計(jì)利息的提高，貸款方到最后貸款期限時(shí)所支付的本息總額可能還要高于房屋的本身價(jià)值，這樣銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)作為貸款方將面臨著不盈反虧的結(jié)果；如果基準(zhǔn)利率降低，借款人也不會(huì)自愿支付原本的高利息，這樣貸款方就要被迫下降利率，貸款方的收益自然要低于市場(chǎng)平均收益。所以利率波動(dòng)在住房反向抵押貸款余額不斷提高的情況下，其未來(lái)的影響是非常巨大的，輕則不盈利，重則出現(xiàn)巨大虧損。

（四）道德風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)住房反向抵押貸款的規(guī)定，借款方在領(lǐng)取貸款的同時(shí)，可以繼續(xù)居住在原來(lái)的房屋中，但是需要負(fù)責(zé)房屋的正常維修工作。這就意味著借款人在房屋正常維修后需要自己支付維修費(fèi)用，這對(duì)于一個(gè)要靠抵押自己房屋領(lǐng)取養(yǎng)老費(fèi)用的老人而言，無(wú)疑是給自己加重了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，降低了自己的生活水平和生活質(zhì)量，從這方面考慮，借款人是否會(huì)以降低自己的生活水平為代價(jià)來(lái)進(jìn)行房屋維修，況且從根本上來(lái)說(shuō)這個(gè)房屋已不是自己所有的，這是一個(gè)不能確定的因素。但是如果沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行必要的正常維修，就勢(shì)必會(huì)加速房屋的物理磨損，降低房屋的壽命，最終蒙受損失的還是貸款方。在這么一個(gè)道德風(fēng)險(xiǎn)的前提下，房屋的壽命是否會(huì)是預(yù)測(cè)的結(jié)果就成為了一個(gè)未知數(shù)。

（五）自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是住房反向抵押貸款中的一個(gè)不確定的因素，因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老的最根本載體是房屋，如果貸款方在支付借款方貸款一段時(shí)間之后，房屋由于不可抗力等自然因素遭到毀壞或者完全消失了，在沒(méi)有保險(xiǎn)的情況下，那么這個(gè)經(jīng)濟(jì)損失就無(wú)法得到補(bǔ)償。

房屋如果遭受各種不確定的不可抗力的自然災(zāi)害的破壞，例如地震、洪水、泥石流等自然災(zāi)害，導(dǎo)致房屋損壞甚至坍塌，那么貸款人最終就無(wú)法得到房屋的所有權(quán)，而在當(dāng)今又沒(méi)有制度保險(xiǎn)的情況下，貸款方也無(wú)法從第三方獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，那么他就會(huì)遭受不可補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失。

自然風(fēng)險(xiǎn)的影響對(duì)象也是受地理因素制約的，比如說(shuō)地震頻發(fā)的地震帶地區(qū)，容易發(fā)生泥石流的山區(qū)城鎮(zhèn)，受洪澇災(zāi)害影響的平原地區(qū)，這些特定的地區(qū)可能就是自然風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)。

（六）政策風(fēng)險(xiǎn)

“以房養(yǎng)老”往往要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間，甚至是幾十年，但是房屋作為這個(gè)養(yǎng)老模式的最主要載體，還面臨著國(guó)家政策的制約，根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，居民用地的土地使用權(quán)最高年限為70年。同時(shí)2007年10月1日起施行《物權(quán)法》，其中明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。同時(shí)在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，1994年7月5日的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。這兩者就產(chǎn)生了無(wú)法明晰的問(wèn)題，雖然《物權(quán)法》規(guī)定可以無(wú)償自動(dòng)續(xù)期，但是當(dāng)購(gòu)房者的土地使用年限到期后，需要如何續(xù)期，又是否需要繳納土地出讓費(fèi)用以及需要繳納多少出讓費(fèi)用，都沒(méi)有給出一個(gè)明確的規(guī)定。針對(duì)這些不確定的國(guó)家政策因素可能就會(huì)導(dǎo)致銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)面臨著政策風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。

二、借款方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）成本風(fēng)險(xiǎn)

成本風(fēng)險(xiǎn)主要是針對(duì)借款人（老人）而言，一般對(duì)于參與以房養(yǎng)老即住房反向抵押貸款的借款人而言，都是手頭缺乏現(xiàn)金的老人，但是在進(jìn)行住房反向抵押貸款之前，需要對(duì)其中細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的咨詢，而其中的咨詢成本是非常高昂的，這對(duì)于一個(gè)缺乏現(xiàn)金的老人而言是一筆很大的支出，老人很可能支付不起或者需要借錢(qián)支付高昂的咨詢費(fèi)用和手續(xù)費(fèi)用，這就可能導(dǎo)致老人在領(lǐng)取抵押貸款之前就已經(jīng)產(chǎn)生負(fù)債了。

（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行雖然有清償能力，但無(wú)法獲得充足資金或無(wú)法以合理成本及時(shí)獲得充足資金以應(yīng)對(duì)資產(chǎn)增長(zhǎng)或支付到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

在住房反向抵押貸款中，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是借款人，即參與“以房養(yǎng)老”的老人，如果貸款方即銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)無(wú)法向老人支付貸款，而老人又沒(méi)有其他經(jīng)濟(jì)來(lái)源，只能靠這個(gè)住房反向抵押貸款來(lái)進(jìn)行日常生活消費(fèi)支出，那么老人就會(huì)面臨著經(jīng)濟(jì)來(lái)源斷絕的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法維持正常生活消費(fèi)。

（三）傳統(tǒng)倫理風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)今中國(guó)的“養(yǎng)兒防老”“方有一寸地，但留兒孫耕”的傳統(tǒng)文化背景下，父母會(huì)盡力把自己的遺產(chǎn)，當(dāng)然包括房屋都留給自己的子孫后代，希望能為自己的子孫后代留下一筆財(cái)富，造福子孫。同時(shí)，作為父母的兒女都把贍養(yǎng)父母作為自己的必盡義務(wù)，更重要的是“盡孝道”，如果有人把自己的父母送到養(yǎng)老院，那么他很可能就會(huì)遭到“不孝子”的唾罵，況且中國(guó)是一個(gè)儒家思想根深蒂固的國(guó)家，“百善孝為先”為世人所知曉。所以，父母也不愿自己的兒女背受“不孝子”的罪名，而作為子女也不會(huì)頂著社會(huì)道德輿論的壓力而將自己的父母送到養(yǎng)老院之類(lèi)的機(jī)構(gòu)。所以，“以房養(yǎng)老”是將房屋所有權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于有子女的老人是不會(huì)讓自己的兒女面臨傳統(tǒng)倫理風(fēng)險(xiǎn)的。

三、對(duì)策探討

（一）貸款方之風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1.長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：在養(yǎng)老問(wèn)題上，政府具有不可推卸的責(zé)任。因?yàn)榉聪虻盅嘿J款業(yè)務(wù)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，不明確性高，貸款人是不具備完全承擔(dān)長(zhǎng)壽所帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力的，所以，反向抵押貸款業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展是離不開(kāi)政府在政策上和財(cái)力上的支持的。如此，“便可將住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)視為一種政策性金融服務(wù)，由政府制定政策，減免業(yè)務(wù)經(jīng)辦中的相關(guān)稅費(fèi)，承擔(dān)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和各項(xiàng)損失。”[4]在具備政府政策和財(cái)力上的保障情況下，貸款人在“以房養(yǎng)老”模式中所面臨的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)就減到很小的程度了。綜上而言，貸款方積極尋求國(guó)家財(cái)政上的支持和保障在降低長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)的作用中是至關(guān)重要的。另一方面，貸款方也可以嘗試與保險(xiǎn)公司簽訂合同，即在借款方（老人）在超出了既定期限之后所需支付的貸款由保險(xiǎn)公司承擔(dān)一部分或者全部承擔(dān)。

2.住房?jī)r(jià)值風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：住房?jī)r(jià)值風(fēng)險(xiǎn)主要是指未來(lái)住房?jī)r(jià)值低于在反向抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦之前既定的估測(cè)住房?jī)r(jià)值，也就意味著貸款方要承擔(dān)因住房?jī)r(jià)值下降而帶來(lái)的價(jià)格差的經(jīng)濟(jì)損失。住房?jī)r(jià)值除了自然的物理磨損之外，還受諸多因素影響，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，住房?jī)r(jià)值的功能性折舊，這些因素都會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)值的下跌?！胺婪斗?jī)r(jià)波動(dòng)價(jià)值的方法之一就是制定合理的貸款比例，為減少房?jī)r(jià)不確定性帶來(lái)的損失，除了在出售房產(chǎn)時(shí)把握時(shí)機(jī)，還需要制定合適的貸款比例，盡可能在貸款期限結(jié)束時(shí)，將貸款本息積累值控制在房?jī)r(jià)以內(nèi)?！盵5]除了限定合理的貸款比例以外，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格變化也是至關(guān)重要的，以此避免因未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)過(guò)大而造成不可預(yù)估的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，也可以從風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傔@一角度來(lái)降低住房?jī)r(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。一種方法是：貸款方可以投保住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，在住房?jī)r(jià)值下跌之后，保險(xiǎn)公司要按照規(guī)定給投保人即反向抵押貸款業(yè)務(wù)的貸款方支付一定比例的經(jīng)濟(jì)賠償，從而減少貸款方的經(jīng)濟(jì)損失；還有一種方法就是，“將具有未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入的反向抵押貸款，匯聚重組構(gòu)成反向抵押貸款池，由證券機(jī)構(gòu)現(xiàn)金購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞蒙?jí)后，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，出售給新的投資者，從而達(dá)到資金融通，分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。 ”[6]

3.利率風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：與上兩者風(fēng)險(xiǎn)相比較，“利率風(fēng)險(xiǎn)具有不可分散性，對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的防范可通過(guò)階段性的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)利率走向并定期調(diào)整合同利率將其弱化?！盵7]同時(shí)，作為貸款方的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行利率風(fēng)險(xiǎn)管理，做好應(yīng)對(duì)未來(lái)可能因利率波動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)的市場(chǎng)利率往往很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，因此可以通過(guò)利率保險(xiǎn)的形式來(lái)建立一種風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)關(guān)系，貸款人提前向保險(xiǎn)公司支付一定的保險(xiǎn)金，將未來(lái)利率水平確定在一個(gè)限度之內(nèi)，如果超出了這一水平，多支付的貸款則由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，這樣就可以將利率風(fēng)險(xiǎn)確定在了一個(gè)可控制的程度。

4.道德風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：道德風(fēng)險(xiǎn)主要是涉及借款人和房屋正常維修保養(yǎng)的問(wèn)題，但是，借款人對(duì)于房屋維修具有很強(qiáng)的能動(dòng)性，如果沒(méi)有確切的維修標(biāo)準(zhǔn)，是很難去確定借款人的責(zé)任的，所以，貸款人可以在與借款人簽訂反向抵押貸款合同之前簽訂房屋維修相關(guān)合同，確定房屋在借款人居住期間應(yīng)保持的標(biāo)準(zhǔn)，如果不滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，貸款人有權(quán)適當(dāng)降低應(yīng)支付的貸款金額，以彌補(bǔ)房屋由于沒(méi)有進(jìn)行正常維修而造成的折損。通過(guò)合同的方式建立這樣一個(gè)誠(chéng)信確保機(jī)制對(duì)于道德風(fēng)險(xiǎn)的防范是很有效果的。

5.自然風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：自然風(fēng)險(xiǎn)屬于不可抗力因素造成的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、洪水、泥石流以及臺(tái)風(fēng)等破壞性很強(qiáng)的自然災(zāi)害，都可能對(duì)房屋造成很大程度的破壞。所以，自然風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避可以從兩方面著手：一方面，貸款方可以投保保險(xiǎn)公司意外險(xiǎn)，在房屋遭受自然災(zāi)害的破壞之后，由保險(xiǎn)公司進(jìn)行相應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償，減少經(jīng)濟(jì)損失；另一方面，貸款方可以根據(jù)住房所在地理位置進(jìn)行有選擇性的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開(kāi)展，減少在地震、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害頻發(fā)地區(qū)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的開(kāi)展量，從而主動(dòng)避免自然風(fēng)險(xiǎn)。

6.政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：政策風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避主要從我國(guó)政府的政策制度著手，關(guān)鍵要確保在我國(guó)有一個(gè)穩(wěn)定的宏觀政治環(huán)境，包括政府出臺(tái)的相關(guān)政策，制定的相關(guān)法律制度。完善我國(guó)《物權(quán)法》中關(guān)于我國(guó)土地使用權(quán)的相關(guān)法律條規(guī)以及如何辦理土地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)細(xì)節(jié)，確保我國(guó)關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)合法化和簡(jiǎn)單化，以消除貸款人可能面對(duì)的政策風(fēng)險(xiǎn)。

（二）借款方之風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1.成本風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：成本風(fēng)險(xiǎn)主要是由于借款人（老人）對(duì)“以房養(yǎng)老”模式相關(guān)信息的缺失所造成的。一方面，政府應(yīng)加大對(duì)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳，對(duì)其運(yùn)作流程、相關(guān)責(zé)任歸屬以及政策現(xiàn)狀等具體信息進(jìn)行詳細(xì)公布，讓更多的人能夠更透徹地認(rèn)識(shí)反向抵押貸款的性質(zhì)與內(nèi)容；另一方面，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)良性中介機(jī)構(gòu)的培建，在借款人和貸款人之間營(yíng)造一個(gè)良好的中介環(huán)境，降低借款人的咨詢成本和手續(xù)費(fèi)用，減輕借款人的參與經(jīng)濟(jì)成本。

2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：政府應(yīng)加大對(duì)作為貸款方的金融機(jī)構(gòu)的政策、財(cái)力的支持，同時(shí)也要對(duì)借款人提供養(yǎng)老金補(bǔ)貼，環(huán)節(jié)貸款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。具體做法可以是：政府向作為貸款方的金融機(jī)構(gòu)提供財(cái)政補(bǔ)貼，增加其流動(dòng)資金，在貸款方無(wú)法及時(shí)支付貸款時(shí)，政府可以先行給予低息貸款支持，待其有足夠的資金之后再返還貸款或者政府可以代替貸款人向借款方支付貸款，形成政府與貸款方之間的債務(wù)關(guān)系，以確保借款人（老人）的穩(wěn)定貸款收入，消除借款人可能面對(duì)的因流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源斷絕的嚴(yán)重問(wèn)題；同時(shí)政府還可以向貸款方提供稅收優(yōu)惠政策，減輕貸款方的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

3.傳統(tǒng)倫理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：解決傳統(tǒng)倫理風(fēng)險(xiǎn)依然要從政府部門(mén)出發(fā)，傳統(tǒng)倫理風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上是社會(huì)價(jià)值觀的體現(xiàn)，所以需要由上而下進(jìn)行人們思想觀念的改變和價(jià)值觀的重塑，這是一個(gè)社會(huì)性的浩大工程，必須需要政府相關(guān)部門(mén)加大對(duì)反向抵押貸款的觀念明確和該模式的正統(tǒng)化，逐步改變對(duì)反向抵押貸款有抵觸的群眾的思想認(rèn)識(shí)，樹(shù)立全新的傳統(tǒng)價(jià)值觀，讓更多的人接受“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式；同時(shí)也要改變?nèi)藗兊哪欠N傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”“但有一寸地，方留兒孫耕”的觀念，讓那些擔(dān)負(fù)這種心理負(fù)擔(dān)的人們對(duì)“以房養(yǎng)老”模式有一個(gè)全新的理解，只要獲得社會(huì)的認(rèn)同，傳統(tǒng)倫理風(fēng)險(xiǎn)就可以得到很好的解決。

四、結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)人口基數(shù)大，人口老齡化步伐加快，而我國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式又不能承擔(dān)如此沉重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，我國(guó)“獨(dú)守空房”的老人又比較多，所以“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)是比較適用的養(yǎng)老方式。我們要深入分析“以房養(yǎng)老”模式中存在的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際的養(yǎng)老問(wèn)題，完善我國(guó)相應(yīng)的法律制度和政策保障，探索解決該模式中所存在風(fēng)險(xiǎn)的合理方法和途徑，探索出一條屬于我國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式新路線，從而有效解決我國(guó)的養(yǎng)老難題，讓我國(guó)的老人能安心地頤養(yǎng)天年，確保我國(guó)老人能“老有所依，老有所養(yǎng)”。

（注：本文系湖北民族學(xué)院大學(xué)生科研創(chuàng)新項(xiàng)目：以房養(yǎng)老模式的意義、障礙及對(duì)策研究的部分科研成果，項(xiàng)目編號(hào)：2014W007）

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[2]王成程．以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避機(jī)制研究[D].山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士學(xué)位論文，2010-05.

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