■ 王 征

改革開放以來的實踐表明，開發(fā)區(qū)建設(shè)是推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要途徑。當前，黨中央和國務(wù)院一再強調(diào)要加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，進一步推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動。在此形勢下，客觀審視我國園區(qū)發(fā)展新形勢，積極探索創(chuàng)新園區(qū)發(fā)展方式，構(gòu)筑園區(qū)發(fā)展的持續(xù)動力，對推動經(jīng)濟更高水平發(fā)展，推進更高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化具有重要的現(xiàn)實意義。

我國產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式評價

我國產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)走過一條從單體企業(yè)廠區(qū)建設(shè)到政府主導(dǎo)開發(fā)的道路。建國初期，為適應(yīng)我國工業(yè)大發(fā)展時期工業(yè)建設(shè)的需求，一批大型、連片、勞動密集程度高，發(fā)展較為粗放的工業(yè)廠區(qū)應(yīng)運而生。這種工業(yè)廠區(qū)建設(shè)具有很強的政府行政色彩，大多依托政府投資的新建企業(yè)或者原有大型國有企業(yè)，工業(yè)廠區(qū)基本是 “一廠一區(qū)”的形式，內(nèi)部功能以企業(yè)自我服務(wù)為主，呈現(xiàn) “大而全，小而全”特點，大多以資本密集型的重工業(yè)（比如鋼鐵等）或者勞動密集型的輕工業(yè) （比如紡織等）為主。隨著改革開放的推進和計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集群的理念逐漸被接納并不斷強化，產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展進程加快，政府紛紛鼓勵工業(yè)企業(yè) “進區(qū)入園”。從我國第一個真正意義上產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) “蛇口工業(yè)區(qū)”的建立到經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等多樣化的園區(qū)發(fā)展形式，以 “政府推動、政府主導(dǎo)、政府投資、園區(qū)化運營”為特征的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)進入快速發(fā)展期。目前，我國大多數(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是以 “政府主導(dǎo)”的方式進行開發(fā)運作的。從一定程度上來看，這種開發(fā)方式適應(yīng)了我國快速工業(yè)化的需要，調(diào)動了地方政府發(fā)展經(jīng)濟的積極性。但是從實際操作來看，許多產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展都面臨著新問題和新挑戰(zhàn)，比如，土地分散出讓，集約化水平不高；政府招商壓力大，管理成本居高不下；企業(yè)各自開發(fā)，園區(qū)統(tǒng)一配套難以組織；短期收益往往導(dǎo)致招商隨意性，難以形成產(chǎn)業(yè)集群等。

新形勢下產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式的新探索

國內(nèi)園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展起步比較晚，初期園區(qū)投資開發(fā)主體主要以政府投資為主。特別是近幾年，隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，住宅地產(chǎn)市場趨冷，而以產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)為代表的園區(qū)地產(chǎn)異軍突起、蓬勃發(fā)展，也成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的新方向，更多的具有實力的企業(yè)以其專業(yè)化的運作成為園區(qū)地產(chǎn)市場的重要力量。以企業(yè)為主導(dǎo)的園區(qū)開發(fā)方式正是基于園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的新形勢和新環(huán)境逐漸發(fā)展起來的一種新方式，相較于企業(yè)自建自用和政府主導(dǎo)開發(fā)的方式，我們將這種新方式稱之為 “第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)運作方式。 “第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式在園區(qū)運作過程中呈現(xiàn)出 “四化”特征，即：企業(yè)化主體開發(fā)、專業(yè)化運營管理、模塊化增值服務(wù)和契約化動態(tài)調(diào)控。

“第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式以園區(qū)運作商為紐帶，形成了政府、運作商、來區(qū)廠家的不同利益相關(guān)者的有機聯(lián)系，解決了政府的困難，滿足了來區(qū)廠家的需求，實現(xiàn)了運作企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，從而達到了園區(qū)價值共享，三方共贏發(fā)展。

（一）基于政府角度的價值分析

1.降低了政府在園區(qū)開發(fā)前期的投入。 “第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式中，園區(qū)地產(chǎn)開運營商通過多元化的融資，進行大規(guī)模的前期資金投入，對園區(qū)進行整體規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)，這大大緩解了政府在園區(qū)前期開發(fā)的資金壓力，大大降低了政府園區(qū)開發(fā)的投資風險。

2.緩解了政府的招商壓力。 “第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式把政府從繁重的園區(qū)招商壓力中解放出來，運作商將通過高素質(zhì)的招商團隊，拓展招商渠道，按照園區(qū)定位和產(chǎn)業(yè)方向，進行系統(tǒng)、靈活、專業(yè)的企業(yè)招商，制定詳細完備的企業(yè)入園協(xié)議，并提供跟蹤式入園服務(wù)，能夠吸引適合園區(qū)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源。

3.減輕了政府的管理服務(wù)壓力。在 “第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式中，運作企業(yè)既是開發(fā)建設(shè)的主體又是服務(wù)提供的主體，改變了主體服務(wù)關(guān)系，從 “政府→來區(qū)廠家”的 “1→n” 式服務(wù)轉(zhuǎn)變成 “政府→運營商→來區(qū)廠家”的 “1→1→n”式服務(wù)，承擔了以前政府管理服務(wù)園區(qū)的部分職能，減輕了政府管理服務(wù)的壓力，提高了園區(qū)管理服務(wù)效能。

4.提高了園區(qū)土地利用效率。對政府而言，土地的利用效率是實現(xiàn)園區(qū)規(guī)模提升，稅收增長的著力點?！暗谌碑a(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式正是通過以租為主的運作方式和在企業(yè)準入和退出機制的合理設(shè)計，實現(xiàn)了園區(qū)企業(yè)的新陳代謝，使得土地價值和利用效率不斷提高。

（二）基于運營商的價值分析

1.獲取了長期穩(wěn)定持續(xù)的投資回報。運作公司投資回報主要來自4個方面，一是通過長期持有物業(yè)的租金收入；二是部分土地出讓的溢價；三是園區(qū)企業(yè)的相關(guān)增值服務(wù)收益；四是與政府協(xié)定的相關(guān)稅收獎勵返還和資金支持，這些方面共同構(gòu)成了運作公司較為穩(wěn)定的投資回報收益。

2.拓展了眾多專業(yè)化的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。運作公司為園區(qū)企業(yè)提供融資、招聘、培訓(xùn)等專業(yè)服務(wù)的過程也是其拓展公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域、提升公司服務(wù)能力的過程。圍繞產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的多元化發(fā)展，將為公司在“產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”這一核心產(chǎn)品打造方面提供支撐，強化競爭力。

3.建立了與政府穩(wěn)定的共贏合作關(guān)系。 “產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”將政府與運作企業(yè)聯(lián)系起來，形成了一種常態(tài)化的聯(lián)系和合作關(guān)系。這對企業(yè)進一步了解政府需求，深化與政府的合作，無疑將起到重要的推動作用，這也有利于增強政府對運營企業(yè)的信任度，在扶持發(fā)展方面的政策制定方面將更具靈活性。

4.以園區(qū)品牌拓展運營企業(yè)園區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場。成功的產(chǎn)此園區(qū)運作，具有一定知名度的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的打造，將成為企業(yè)面向全國園區(qū)地產(chǎn)市場拓展的無形資本和相對競爭優(yōu)勢，將大大提升運作企業(yè)的知名度和影響力，特別是在目前 “第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式的起步階段， “塑造品牌，占得先機”將是運作企業(yè)需要著重考慮的戰(zhàn)略問題。

（三）基于來區(qū)廠家的價值分析

1.縮短了來區(qū)廠家的投產(chǎn)周期。在 “第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式下，園區(qū)載體的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，使得來區(qū)廠家可以直接使用現(xiàn)成的工業(yè)廠房等設(shè)施，與自建廠房設(shè)施相比，減少了手續(xù)報批、工程建設(shè)等環(huán)節(jié)，企業(yè)只需安裝設(shè)備就可以開始生產(chǎn)，原來的基建周期被縮短為零，極大地提高了項目落地速度，并在一定程度上解決了中小初創(chuàng)企業(yè)在發(fā)展初期因建設(shè)廠房等原因造成資金占用較多，流動資金不足的問題。

2.滿足了企業(yè)多種個性化需求。“定制”是園區(qū)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等的重要特征之一。運作商根據(jù)不同來區(qū)廠家的需求，可以開發(fā)不同的 “定制化產(chǎn)品”，比如標準廠房的定制、辦公載體的定制甚至服務(wù)內(nèi)容的定制等，能夠滿足不同類型企業(yè)的個性化需求。

提高了企業(yè)獲取專業(yè)化服務(wù)的便捷性。 “增值服務(wù)”是 “第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式的重要內(nèi)容。包括融資擔保、人員培訓(xùn)等在內(nèi)的服務(wù)提供使來區(qū)廠家 “足不出園”便可享受到跟蹤式、全方位的專業(yè)化服務(wù)，這大大降低了企業(yè)購買服務(wù)的搜尋成本和談判成本，提高了企業(yè)的價值收益。

3.降低了來區(qū)廠家與政府間的溝通成本。 “第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式下，來區(qū)廠家的主要溝通談判對象是運作商，前期與政府關(guān)于土地、政策及服務(wù)等相關(guān)的溝通協(xié)調(diào)由運作商完成，這大大降低了來區(qū)廠家與政府的溝通協(xié)調(diào)成本，同時，運營商通過集中來區(qū)廠家需求，實現(xiàn)了與政府一次性溝通，解決了園區(qū)企業(yè)與政府逐一對接的問題，從而提高了園區(qū)整體的服務(wù)效率。

“第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式實踐中需要切實關(guān)注的重點問題

（一）建立和完善政府與運營商利益共享機制

針對產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展，政府和運營商的利益訴求有所差異，建立合理的利益共享機制是園區(qū)運作的基礎(chǔ)。該利益共享機制應(yīng)建立在明確園區(qū)運營商與政府各自職責的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照收益與責任相對等的原則，既體現(xiàn)收益保障又有約束機制，能夠?qū)崿F(xiàn)雙方共贏。具體內(nèi)容應(yīng)包括政府與運營商的協(xié)調(diào)機制，政府對園區(qū)運營商的支持方式、稅收獎勵和約束方式，政府對來區(qū)廠家的優(yōu)惠政策，園區(qū)政府 “一站式”服務(wù)機構(gòu)的設(shè)置，運營商對園區(qū)的開發(fā)進度、開發(fā)時序、招商標準和項目退出機制等。

（二）把握宏觀經(jīng)濟形勢和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

科學(xué)的規(guī)劃定位是園區(qū)開發(fā)建設(shè)前提。要深刻把握國家的經(jīng)濟宏觀環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策，明晰政府關(guān)注發(fā)展什么、支持發(fā)展什么，同時結(jié)合當?shù)氐胤浇?jīng)濟實際，明確地方需要發(fā)展什么，適宜發(fā)展什么，這直接決定了產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)的成敗，也是未來園區(qū)是否能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）控制投資風險和實現(xiàn)持續(xù)收益

投資和收益是園區(qū)運營企業(yè)首當其沖需要考慮的問題。產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)投資規(guī)模大、投資回收周期長，對開發(fā)商的資金實力要求高，保持相對穩(wěn)定的資金鏈、盡量規(guī)避不確定性的風險是產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)成功的關(guān)鍵。在實際的操作中， “戰(zhàn)略合作投資、多元融資經(jīng)營”、 “分期開發(fā)、滾動發(fā)展”、“盈利點多元化、操作點規(guī)范化”等策略往往成為產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)中的重要考量。

（四）合理設(shè)計招商門檻和企業(yè)退出機制

“第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式中既有標準化廠房、又有定制化的載體，在轉(zhuǎn)讓形式上主要以出租為主，部分采取出售方式，這就奠定了運營商在企業(yè)動態(tài)調(diào)控方面的基礎(chǔ)。在實際操作中，運營商可以設(shè)定合理化的入駐標準和條件，通過對意向企業(yè)的全面考察，以定向招商、專業(yè)招商的方式，引進合適的企業(yè)，并通過事前的協(xié)商約定，建立企業(yè)合理的退出機制，做到 “進入有據(jù)，退出有道”。

（五）提升運營商專業(yè)化運營和服務(wù)能力

專業(yè)化的運營服務(wù)能力是 “第三代”產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)方式的核心競爭力所在。這種方式下，產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)應(yīng)有一支高素質(zhì)、專業(yè)化的管理運營人才隊伍，有一個完善、成熟的組織架構(gòu)，有一批能夠提供企業(yè)專業(yè)服務(wù)支撐的渠道資源、有一套科學(xué)、合理的運營規(guī)范等。在專業(yè)化運營過程中，運作企業(yè)需要整合相應(yīng)資源，不斷提升運營能力和服務(wù)能力，解決園區(qū)運營面臨的問題，及時規(guī)避園區(qū)發(fā)展的風險，提升園區(qū)的持續(xù)發(fā)展能力和品牌影響力。