許介康

房地產(chǎn)在稅收方面上存在“三多”現(xiàn)象：一是稅收檢查多，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)十多年被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為年度稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查的重點(diǎn)檢查領(lǐng)域；二是涉及的稅種多，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有10個(gè)；三是涉稅風(fēng)險(xiǎn)多，每個(gè)環(huán)節(jié)都存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)是擺在眼前的突出問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)事前控制要點(diǎn)

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按時(shí)間流程主要包括：土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建筑施工、房屋預(yù)售、項(xiàng)目清算六大環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在有各種稅收問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)，只是程度不同而已。據(jù)筆者的實(shí)踐來(lái)看，至少涉及以下多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

1.在土地取得環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）傭金等支出沒(méi)有取得正規(guī)發(fā)票，導(dǎo)致利潤(rùn)虛增，稅負(fù)加大；（2）沒(méi)有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天申報(bào)契稅；（3）虛增拆遷安置費(fèi)，中介費(fèi)逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（4）以收購(gòu)股權(quán)方式取得土地使用權(quán)時(shí)，溢價(jià)部分無(wú)法列支土地成本。

2.在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)未考慮財(cái)稅因素對(duì)成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；（2）虛開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）境外的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)沒(méi)有代扣代繳稅金。

3.在融資環(huán)節(jié)存在6個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）向非金融機(jī)構(gòu)（包括企業(yè)和個(gè)人）融入的高息資金利息支出無(wú)法取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無(wú)法入賬；（2）從信托或基金公司“名股實(shí)債”形式支付的利息，往往無(wú)法取得合法入賬的憑據(jù)；（3）可控資金不夠支付利息或其他開(kāi)支；（4）支付的利息可能涉及代扣代繳稅義務(wù)未履行；（5）與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)支付利息，存在偷逃稅金問(wèn)題；（6）借給自然人股東超過(guò)1年以上的借款，存在初認(rèn)定為股息、紅利分配需要繳20%的個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)。

4.在工程建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）虛開(kāi)建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅；（2）為少繳稅，實(shí)際發(fā)生的工程支出，但不索要發(fā)票；（3）簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；（4）不繳納或者不足額繳納，或不按規(guī)定時(shí)間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)存在9個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）取得預(yù)售收入（包括定金）沒(méi)有按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅；（2）沒(méi)有按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）預(yù)售合同沒(méi)有足額及時(shí)繳納印花稅；（4）銷(xiāo)售合同為陰陽(yáng)合同，未如實(shí)申報(bào)收入；（5）售后返租時(shí)，按返租后金額確認(rèn)收入納稅，對(duì)小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金；（6）返遷房未申報(bào)納稅，或未按市場(chǎng)公允價(jià)申報(bào)納稅；（7）以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報(bào)納稅；（8）裝修收入沒(méi)有申報(bào)納稅；（9）賣(mài)給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價(jià)格明顯偏低。

6.在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）取得發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符；（2）購(gòu)買(mǎi)虛假發(fā)票虛增成本；（3）企業(yè)高管的個(gè)人收入沒(méi)有全額繳納個(gè)人所得稅；（4）關(guān)聯(lián)方交易定價(jià)不合理等。

二、規(guī)避房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的途徑

一般來(lái)說(shuō)，公司所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都會(huì)對(duì)公司稅收工作產(chǎn)生影響。稅務(wù)工作有兩個(gè)過(guò)程，即稅收產(chǎn)生的過(guò)程和稅收繳納的過(guò)程。很多企業(yè)重視稅收繳納的過(guò)程而忽視稅收發(fā)生的過(guò)程。結(jié)果，往往是到需要繳納幾千萬(wàn)元稅款，或者在稅收出現(xiàn)問(wèn)題可能被稅務(wù)處罰的時(shí)候，才開(kāi)始重視稅務(wù)工作并要求財(cái)務(wù)人員想辦法?？蓡?wèn)題是，稅收發(fā)生的過(guò)程在前，稅收繳納過(guò)程在后，“事后諸葛亮”往往成為“馬后炮”。

那么，有沒(méi)有一條既能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，又能減輕納稅成本的途徑？答案是有的。那就是在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體系統(tǒng)的稅收籌劃。何為整體系統(tǒng)的稅收籌劃？就是在項(xiàng)目開(kāi)始之前，決策者通過(guò)精心安排和統(tǒng)籌規(guī)劃來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，并獲取“節(jié)稅”收益。因此，最佳的籌劃時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期，即在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)負(fù)責(zé)人就必須做好稅收籌劃工作。比如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況：樣板房既可以建在主體建筑里，也可以臨時(shí)修建在主體建筑之外，規(guī)劃時(shí)不同的選擇將導(dǎo)致不同的稅負(fù)。如果選擇臨時(shí)建在外面，項(xiàng)目結(jié)束予以拆除，樣板房的修建裝飾費(fèi)用在財(cái)務(wù)上應(yīng)計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用；如果選擇建在主體建筑里，樣板房的費(fèi)用可以計(jì)入到開(kāi)發(fā)費(fèi)用中。這兩種做法，費(fèi)用雖然都可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除，但營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，而開(kāi)發(fā)費(fèi)用則可以扣除。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、裝修、營(yíng)銷(xiāo)等等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金，因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各個(gè)環(huán)節(jié)，提前進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)始之前，需要重點(diǎn)關(guān)注的籌劃節(jié)點(diǎn)有很多。如在土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)取得土地的方式有招拍掛、股權(quán)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等，不同的拿地方式稅負(fù)差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問(wèn)題，回遷、貨幣補(bǔ)償還是土地置換，都是涉及稅務(wù)成本。在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，企業(yè)須考慮產(chǎn)品定位與產(chǎn)品類(lèi)型的選擇，以及住宅、商業(yè)等項(xiàng)目如何配置，才能做到財(cái)稅成本最優(yōu)。

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往很長(zhǎng)，不少項(xiàng)目有一期、二期、三期之分，從成立公司項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長(zhǎng)。時(shí)間一長(zhǎng)，當(dāng)初哪怕一個(gè)小小的錯(cuò)誤決定，可能會(huì)釀成一個(gè)大的稅務(wù)問(wèn)題。因此，事前的合理安排對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低稅收成本，顯得至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)

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