郭林原

(東北財經大學 網絡教育學院，遼寧 大連 116025)

當前，經濟全球化和區(qū)域經濟一體化深入發(fā)展，中原經濟區(qū)新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現代化進程加快推進，《國務院關于支持河南省加快建設中原經濟區(qū)的指導意見》又給予了相應的支持意見，可以說，以鄭州為代表的中原經濟區(qū)城市化進程迎來了前所未有的發(fā)展機遇。通過新型城鎮(zhèn)化引領、都市區(qū)組團發(fā)展和產業(yè)集聚區(qū)建設，促進城市由“一中心”向“多中心”發(fā)展模式轉變，從而推進城市擴張與優(yōu)化，推進中心城市的輻射發(fā)展和周邊城市的融合發(fā)展，并逐步實現都市區(qū)全域城市化的發(fā)展目標。

一、鄭州城市化進程中表現出的基本特征

(一)城市人口不斷增長，非農業(yè)人口比重增加

從1949—2009年，鄭州市區(qū)非農業(yè)人口從22.08萬人增加到312萬人，增長了14倍。尤其是改革開放三十多年，城市經濟的快速發(fā)展對人口產生巨大的吸納力，而城市化進程的加快又進一步強化了城市的輻射帶動作用。到2009年年末，鄭州市區(qū)非農業(yè)人口占全市總人口的42%。鄭州城市化水平穩(wěn)步提升的直接原因有以下幾個方面:一是1984年以后，城市經濟體制改革促進了城市工業(yè)的快速發(fā)展，工業(yè)的發(fā)展必然要求人口、資本和勞動力等資源的集中，集中的過程就是城市化發(fā)展的過程;二是農村的改革政策使得農村經濟的活力大大提升，農業(yè)效率不斷提高，農村剩余勞動力開始涌向城市，“十一五”期間，鄭州農村轉移勞動力達63.30萬人;三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的異軍突起，作為地區(qū)性生產、貿易、服務集聚地的中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)逐步城市化，也吸納了大量的農業(yè)人口;四是國家實施的“嚴格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”的城市發(fā)展政策，推動了中小城市超常規(guī)發(fā)展。

(二)城市范圍不斷拓展，輻射帶動能力逐步增強

新中國成立以來，鄭州市區(qū)區(qū)域范圍得到不斷拓展。據統(tǒng)計，1983年鄭州市區(qū)建成區(qū)面積是67.80平方千米，截至2009年，由于自身規(guī)模不斷擴大，城市市區(qū)建成區(qū)面積已達328平方千米。近二十多年來，鄭州中心城區(qū)及周邊縣區(qū)在不斷拓展區(qū)域的過程中，逐步形成以鄭州市為中心的城市群帶。特別是鄭州新區(qū)的開發(fā)與建設，鄭州新區(qū)的核心城區(qū)有150平方千米，幾乎跟老城區(qū)面積相當。目前，中原經濟區(qū)已初步形成以鄭州市為中心、以綜合交通為橋梁、以產業(yè)支撐為依托的多層次、功能互補的城市群。

(三)城市綜合實力提升，經濟集聚效益不斷擴大

隨著城市化的加快，城市自身必然向更高層次發(fā)展，這是城市化最本質的規(guī)律和發(fā)展趨勢。伴隨著人口向城市集聚，城市區(qū)域不斷向周邊擴張，城市功能逐步完善，必然推動經濟結構向更高層次轉變。實踐證明，這種轉變最突出的表現是產業(yè)結構和就業(yè)結構向第二產業(yè)和第三產業(yè)傾斜，城市綜合實力不斷增強。改革開放以來，鄭州第三產業(yè)得到了充分發(fā)展，隨著市場經濟體制的不斷完善，以商貿、物流、金融、會展和旅游等為重點的第三產業(yè)快速發(fā)展起來。目前，第三產業(yè)已成為鄭州產業(yè)結構的重要組成部分。

二、鄭州房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題

(一)商業(yè)房地產的開發(fā)需要塑造城市形象工程

從2004年中國商業(yè)地產年開始，河南鄭州房地產開發(fā)商的投資觀念開始轉向商業(yè)房地產方向，2005年更進一步，開發(fā)商加大投資力度，大量的商業(yè)地產項目開始投放市場。從開發(fā)項目來看，投資量較大，但精品項目少，能擔負起塑造城市商業(yè)形象的代表項目更少，一些開發(fā)商為了追求利潤的最大化，從論證、規(guī)劃到設計只是請本地技術能力一般的設計單位規(guī)劃設計，忽視或不太考慮經營商戶對營業(yè)功能和人文環(huán)境的特殊要求，導致樓宇地理位置頗佳，但品牌商戶均不進駐的局面。隨著房地產的競爭程度不斷加劇，開發(fā)商應具備戰(zhàn)略的眼光，逐步承擔起塑造城市商業(yè)形象的重任，在開發(fā)、規(guī)劃、設計中應邀請國際或國內著名的建筑設計公司，推出“定制式”商業(yè)房地產的開發(fā)模式，即按入駐商家的需求進行規(guī)劃設計，相信這樣的模式一定會被廣大商家和投資者所接受。

(二)房地產價格不斷上漲使消費者感到困惑

在國家宏觀調控下，樓價仍然量價兩旺。2005年1—10月份河南商品房銷售達138.60億元，同比增長72.80%;銷售面積790.86萬平方米，同比增長49%;銷售額的增速遠快于銷售面積的增速;河南省會鄭州2005年10月份房價穩(wěn)中有升，與2004年同期相比上升6.50%，房價突破2 800元/m2;開封、焦作和新鄉(xiāng)的商品房價格分別比2004年同期上升9.80%、10.50%和10.10%，價格分別升至1 900元/m2、1 800元/m2和1 700元/m2以上。其原因客觀上講，一方面，河南總體房價的排名與其經濟總量的增長不太吻合，一直被低估，房價按商品價值規(guī)律在不斷“攀升”;另一方面，土地價格上漲太快也是一個重要原因，這使得消費者普遍認為房價上漲太快，購買意愿明顯下降，人們普遍呈現持幣觀望態(tài)度。在經濟快速增長的今天，價值規(guī)律固然不能改變，但開發(fā)商應在自身上挖潛增效，降低開發(fā)成本，減緩上升勢頭。此外，政府應制定相應政策，逐步提高廣大職工的工資收入，使社會人均收入增長幅度高于房價的增幅，促進人們購房意愿的增強。

(三)房地產開發(fā)的營銷策略有待提高

招商與銷售是開發(fā)商亟待解決的問題。招商和銷售的關系一直是困擾開發(fā)商的重要問題。對于市地級商業(yè)房地產來說，招商的難度比二線城市和三線城鎮(zhèn)的招商力度要大的多，從鄭州、新鄉(xiāng)和焦作等地的商業(yè)房地產來看，能招來主力商家的項目無疑要比沒有主力商家的項目好賣的多;從中原市各商業(yè)房地產來看，大部分項目的開發(fā)商都是先進行銷售，等出現問題時再招商，其招商充其量只是為了促進銷售，并不是站在商戶的角度來進行招商的;另外，一些規(guī)劃落后，地域不好的項目，雖然從前期就開始招商，但很不理想，招來的都是“假冒外國品牌”的商戶，在本地得不到當地消費者的認可。

(四)切實提高物業(yè)服務質量，使入駐者舒心滿意

許多商品房開發(fā)后，物業(yè)的“軟件”跟不上消費者的需要，中小城市商戶、消費者普遍對工作或居住區(qū)的人文環(huán)境及松散的物業(yè)管理持不滿意的態(tài)度 (從某種意義上講，樓宇建制小區(qū)、建制商鋪所產生的業(yè)主管理委員會就是為了填補物業(yè)管理上的不足)。以發(fā)展來看，“軟件”的優(yōu)劣、文化底蘊的建設，對現代消費群體所追求的高品位的人文環(huán)境是至關重要的;優(yōu)質的物業(yè)服務，能創(chuàng)造安逸的環(huán)境，已成為商業(yè)房地產開發(fā)的重要組成部分，并能展示出產品的品位，從而帶動樓盤的銷售。隨著物業(yè)管理的示范樣板試點成為市場的引導者，將服務的理念提高到新的戰(zhàn)略位置，開發(fā)商應把服務提高到人們所期望的高度，并成為今后的中心工作之一。

三、鄭州房地產業(yè)的發(fā)展建議

(一)加快與房地產發(fā)展有關的改革

1.加強土地使用制度的監(jiān)控，規(guī)范土地交易行為

由土地的經濟性所決定，土地市場不可能像商品市場那樣是完全競爭的市場，我國的具體情況，必然是結合著壟斷和競爭;土地出讓一級市場必須由國家進行壟斷，必須嚴格禁止國家劃撥的存量土地違規(guī)進入市場，必須規(guī)范二、三級市場以投機為目的的“炒賣”行為，完善土地市場的公開交易制度，引入競爭機制，有效控制地產價格;通過采用經濟和行政手段，努力防止土地供應量的減少，否則會引起土地出讓 (轉讓)價格的抬升，進而導致房屋價格的上漲。另外，對于囤積在開發(fā)商手中的土地，逾期不開發(fā)要堅決按國家規(guī)定無償收回，同時恢復土地增值稅，建立土地保有增值稅制度，以穩(wěn)定房地產的市場價格。

2.深化住房制度的改革，完善房地產產權制度

加強住房貨幣化分配制度的落實力度，盡快將其落實到每一個單位和企業(yè)上。在住房工資含量、個人收入購房稅收減免以及產權分配等問題上，配套出臺更加完善的法規(guī)，并在條件成熟后，進一步將其明確和改進成法律或規(guī)程。住房制度改革的重點應定位在產權制度的改革上，就是明確保障住房私有產權，確保初始產權明確，保障并鼓勵住房產權自由轉讓交易，從而實現降低交易費用的目的。同時，盡快制定出適合市場運作的相關法律法規(guī)，讓政府退出微觀管理領域，使房地產市場的基礎地位真正得以確定。

(二)加大推廣應用先進技術的力度，增強企業(yè)核心競爭力

積極引進和吸收先進技術，發(fā)展企業(yè)自主產權核心技術。大力發(fā)展標準化、工業(yè)化生產，提高勞動生產率。目前國際上普遍采用先進的裝配型建筑施工技術，而我們仍沿用傳統(tǒng)的一磚一瓦的施工操作。要提高勞動生產率就必須加大力度實行建筑部件工廠化、標準化生產，然后進行組裝施工，以加快建設速度、提高建筑質量;同時，提高對傳統(tǒng)粗放型產業(yè)結構的改造速度，淘汰陳舊技術，加快完善建筑設計標準化的速度(現代建筑異型結構居多，新材料、新技術不斷出現)，著力實現施工技術的信息化管理和施工機械智能化操作，實現房地產業(yè)由勞動密集型向技術密集型轉化，提升產業(yè)層次。

(三)物業(yè)管理應提高到戰(zhàn)略的高度

1.進一步建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系

現代物業(yè)管理行業(yè)是一個全新的行業(yè)，不是過去一般意義上的物業(yè)管理，廣義上的范疇相當大，不僅包括公寓、寫字樓、商場和倉儲等方面的建筑、租賃、裝修、修繕和售后服務的管理，也包含了特殊用途物業(yè)管理 (例如:加油站、汽車代理、劇院、機場和會場等)方面的全方位管理。這就要求物業(yè)管理法律體系跟上時代的需要，逐步形成一套完整、全面、系統(tǒng)的法律、法規(guī)體系，使物業(yè)管理行業(yè)有法可依，以利于行業(yè)管理逐步走上法制的軌道。

2.加強物業(yè)結構優(yōu)化重組，提高管理水平

物業(yè)管理水平的高低，是衡量高端物業(yè)的重要指標。提高物業(yè)管理，關鍵是建立一支高素質的管理隊伍，從根本上改變目前管理人員文化素質低，管理內涵模糊、松散以及責任不十分明確的弊端。目前，多數物業(yè)管理公司仍處在粗放型管理階段，依靠“單打獨斗”、滾動發(fā)展的運作方法已經不適應時代的要求，也需要像其它行業(yè)那樣，進一步完善管理體系，走集約化管理之路，加強國際、國內各行業(yè)的交流，探索行業(yè)合作與聯合發(fā)展思路，適時進行產業(yè)結構優(yōu)化組合，只有這樣，才能切實提高物業(yè)水平，提升企業(yè)層次，從而促進物業(yè)的增值。

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［2］ NTT城市開發(fā)公司.建筑設計新理念［M］.張鷹，徐皎譯，福州:福建出版社，2005.

［3］ 賈士軍.房地產項目全程策劃［M］.廣州:廣東出版社，2002.

［4］ 王璞，林衛(wèi)民.房地產管理咨詢實物［M］.北京:中信出版社，2005.