吳 忠

(東北財經(jīng)大學 網(wǎng)絡(luò)教育學院，遼寧 大連 116025)

房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險、社會風險、經(jīng)濟風險、自然風險和國際風險等，筆者認為對房地產(chǎn)影響最大的是不可預見性風險，比如政策風險。隨著2008年6月央行的121號文件以及國務(wù)院18號文件、國務(wù)院4月27日的常務(wù)會議，對解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題提出了八項引導和調(diào)控措施，并作為當前加強宏觀調(diào)控的一個突出任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)界把它稱為“國八條”。2009年5月17日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究如何促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，作為會議成果，旨在控制“少數(shù)大中城市房價漲幅”、調(diào)整“住房結(jié)構(gòu)”、整頓“房地產(chǎn)市場秩序”的“國六條”出臺以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金遇到了前所未有的吃緊，其中尤其是一大批中小開發(fā)企業(yè)面臨著更大的融資困難，代表著房地產(chǎn)與銀行的蜜月期已過。房價不會大幅下跌，同時也不會大幅上漲?！皣鶙l”出臺的一大目的就是鞏固2008年宏觀調(diào)控的成果，加大力度繼續(xù)控制房價漲幅。這是當前我國房地產(chǎn)消費國情所決定的，如果房價繼續(xù)大幅上漲，絕大部分人的住房需求得不到解決，勢必會影響社會的穩(wěn)定與發(fā)展，這也是政府不愿看到的。

一、房地產(chǎn)項目的投資特點

1.世界經(jīng)濟可能正處于有史以來最大的泡沫之中

按照摩根斯坦利的估計，目前來自房地產(chǎn)、股票和一些商品 (如石油、礦石等)的總價值超過了20萬億美元，相當于全球GDP的50%。這可能是有史以來最高的比例了。過高的房價導致很多問題，它導致一些國家如美國儲蓄率過低，美國成為全球最大的高負債國。導致泡沫產(chǎn)生的原因有兩點:一是科技進步特別是工廠技術(shù)和分銷技術(shù)的進步大大提高了工業(yè)的生產(chǎn)率;二是中國等計劃經(jīng)濟國家融入全球經(jīng)濟當中，給發(fā)達國家的企業(yè)帶來了強大的沖擊，切斷了貨幣供給與通貨膨脹之間的傳統(tǒng)聯(lián)系，加之工廠技術(shù)發(fā)展使得獲取低價勞動力變得更加容易。在傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)品領(lǐng)域，物價下降的壓力越來越大。但是貨幣供給總是要有發(fā)泄的領(lǐng)域，在房地產(chǎn)市場，貨幣供給終于引起了膨脹。當前包括我國一些大城市在內(nèi)的全球范圍的房地產(chǎn)價格上升，引起了房地產(chǎn)需求的擴張，從而帶來了大范圍的房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)業(yè)是什么?傳統(tǒng)的觀念甚至認為其是一個生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)。但是真正的生產(chǎn)環(huán)節(jié)在建筑(港臺地區(qū)稱為“營造”)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)其實幾乎什么都沒做。所有的價值增值環(huán)節(jié)，例如產(chǎn)品設(shè)計、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷售、戶籍登記和物業(yè)管理等，都分別由供應鏈的各個環(huán)節(jié)承擔了。房地產(chǎn)企業(yè)剩下的，就只有資金和理念了。這與金融業(yè)有什么區(qū)別呢?所以筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)充其量是一個運用資金進行資源整合的管理型、服務(wù)型企業(yè)，或者說，房地產(chǎn)企業(yè)是一個以房屋土地產(chǎn)品為平臺的金融企業(yè)，是金融服務(wù)業(yè)的一個衍生行業(yè)。從這個意義來說，一個房地產(chǎn)企業(yè)如果連融資能力都不具備，是沒有資格在這個行業(yè)生存的。當前正在進行的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)可謂是一場嚴峻的考驗。從大趨勢上看，筆者認為我國房地產(chǎn)大開發(fā)、大營造的局面已經(jīng)過去。主要基于兩點原因:第一，對農(nóng)民利益的保護意味著土地產(chǎn)權(quán)在一定程度上的相對回歸，靠剝奪農(nóng)民利益致富的開發(fā)模式一去不復返了;第二，國家基于糧食安全和資源環(huán)境安全的雖然模糊但異常堅定的政策不會再允許如此規(guī)模、如此不計后果的消費性大開發(fā)了。

2.外埠地產(chǎn)商及外埠資金進入與本土開發(fā)商形成競爭

2006是房地產(chǎn)市場非常殘酷的一年，資金政策緊縮、土地大限和銀行加息等政策，對規(guī)范市場起到一定作用。長建地產(chǎn)總經(jīng)理許曉民告訴記者，在大浪淘沙的變局中，外埠地產(chǎn)大亨不斷進入，無論是對市場激活，還是引導一種品牌力量，都能給購房者帶來真正實惠。同時會提高人們珍惜土地資源的意識，刺激房地產(chǎn)市場上一個新臺階。天朗地產(chǎn)董事長孫茵認為，不同的土地取得方式，決定了本土開發(fā)商和外埠地產(chǎn)商開發(fā)模式的差異。外埠地產(chǎn)商主要靠資金實力競拍大塊“凈地”，不愿觸及拆遷、補償?shù)取袄洗箅y”問題。而有些本土開發(fā)商會長期在舊城改造中做土地文章，更多的是對這個城市、對生于此長于此的土地的摯愛。曲江新區(qū)管委會主任段先念對記者說，一個品牌要形成長效，要對市場發(fā)展有導向作用，就要追求社會平均利潤。只有社會平均利潤才是永恒的，房子也是商品，價格必須符合價值規(guī)律。言外之意，只有消費者認可的產(chǎn)品，才是市場的真正主導者。隨著房地產(chǎn)市場的進一步成熟和規(guī)范，市場會選擇能真正把握購房者需求、順應市場且能引領(lǐng)市場發(fā)展的企業(yè)，而不會管它是本土的還是外埠的。齊昱認為，隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，外埠地產(chǎn)商和本土開發(fā)商的界限也會變得越來越模糊直至消失，本土開發(fā)商要直面市場變革，將自身優(yōu)勢和特色轉(zhuǎn)化成核心競爭力，把產(chǎn)品做好、做出特色，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。孫茵說，市場是非常廣闊的，本土開發(fā)商可找到各自的贏利方式，不必擠在一個狹小的產(chǎn)品區(qū)間拼殺。如果自己的專業(yè)能力、生存能力越來越強，產(chǎn)品越做越受市場歡迎，還用懼怕競爭對手的強大嗎?外埠地產(chǎn)商進入本土市場后，會讓產(chǎn)品“反映和記錄”這個時代，而且會考慮地域文化特色、購房者的情感因素與真正需求，因為市場不相信眼淚。正如齊昱所說，“得客戶者得市場，得市場者主沉浮”，開發(fā)商的一切行為都不能脫離市場而孤立存在，只有真正贏得購房者，才能真正主導房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

二、房地產(chǎn)項目的投資風險來源

1.利率風險

房地產(chǎn)市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加;另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者、經(jīng)營者帶來損失。

2.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不確定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境和消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商帶來損失。

3.資金變現(xiàn)風險

資金變現(xiàn)風險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券變成貨幣的難易程度是不同的。一般來說，儲蓄存款、支票等變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的時間和方式變化而導致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。

三、應對房地產(chǎn)項目投資風險的對策

1.投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率、人均收入、儲蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。

2.投資組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)耐顿Y基礎(chǔ)上搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資回報率相對較高，回報率低的投資相對地風險就低一些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)，整體投資風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的收益彌補低收益的房地產(chǎn)損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

3.保險策略

對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失、實現(xiàn)資金循環(huán)運動以及保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于房地產(chǎn)投資者的信譽，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說，房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應當充分考慮房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

4.做好項目可行性研究報告

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。2001年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設(shè)程序。2003年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容和審查辦法等做了詳細的規(guī)定，以指導我國的可行性研究工作。房地產(chǎn)項目的特點和開發(fā)實踐證明，項目開發(fā)的關(guān)鍵是決策，開發(fā)商應高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，實事求是，做好大量市場調(diào)研，最大程度的規(guī)避風險。

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