翁 強(qiáng)

（南京財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，江蘇 南京 210023）

論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方式

翁 強(qiáng)

（南京財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，江蘇 南京 210023）

眾所周知，登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方式，但這并不意味著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方式只有登記這一種，《物權(quán)法》第九條的但書(shū)規(guī)定為其他公示方式的存在留下了空間。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中，公示與登記之間不能直接劃等號(hào)，即不能認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示就意味著只有登記。在我國(guó)，無(wú)論是在立法上，判例上還是在學(xué)理上，不動(dòng)產(chǎn)公示方式都不是唯一的，在登記外，還有其他的公示方式。承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記以外的其他公示方式，對(duì)于維護(hù)交易安全和當(dāng)事人合法利益有重大意義。

不動(dòng)產(chǎn)；物權(quán)；公示方式

一、《物權(quán)法》第九條解析

公示原則是物權(quán)法基本原則，這一原則有兩層含義，即公示的方式和公示的效力。一般而言，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的公示方式是交付和占有，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的公示方式是登記；對(duì)于公示的效力，可分為登記對(duì)抗主義和登記生效主義。我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！备鶕?jù)該條規(guī)定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在公示效力上我國(guó)《物權(quán)法》采取的是登記生效主義，在公示形式上采取的是登記。

然而，根據(jù)該法條，在不動(dòng)產(chǎn)登記形式上，不可以理解為不動(dòng)產(chǎn)的公示方式只有登記這一種。首先，該法條自身就有了一個(gè)但書(shū)規(guī)定，該規(guī)定就已經(jīng)為登記以外的其他公示方式的存在留下了空間。其次，有的觀點(diǎn)認(rèn)為對(duì)于基于法律行為所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須以登記作為公示方式，在登記之外沒(méi)有其他的公示方式，而對(duì)于非基于法律行為所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，則不需要必須進(jìn)行登記。但從法律解釋的角度來(lái)分析第九條可以看出，我國(guó)物權(quán)法在不動(dòng)產(chǎn)登記上并沒(méi)有區(qū)分基于法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)而分別立法，而是統(tǒng)一規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)都要進(jìn)行登記，也統(tǒng)一適用該條但書(shū)規(guī)定，至于非基于法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)之所以不需要進(jìn)行登記是因?yàn)檫m用了該條的但書(shū)規(guī)定，而基于法律行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，也有可能適用該但書(shū)規(guī)定。

從以上分析可以看出，我國(guó)《物權(quán)法》第九條的但書(shū)規(guī)定包括兩種情況：一是基于法律行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，但以登記以外的方式為公示方式；二是非基于法律行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，此種物權(quán)變動(dòng)當(dāng)然不需要進(jìn)行登記。對(duì)于非基于法律行為所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，不需要以登記的公示方式為生效要件，這一點(diǎn)我國(guó)《物權(quán)法》第二十八條至三十條進(jìn)行了明確規(guī)定，不存在公示問(wèn)題，本文不進(jìn)行討論；本文重點(diǎn)要討論的是基于雙方民事法律行為所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式問(wèn)題。

對(duì)于基于雙方民事法律行為所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)

物權(quán)公示，本文認(rèn)為其公示方式并不是只有登記這一種，登記只是一般的公示方式，無(wú)論是在學(xué)理上、立法上還是判例上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示都不是只有登記這一種，除此之外，還有交付。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方式的學(xué)理分析

（一）不動(dòng)產(chǎn)公示制度的歷史起源和發(fā)展

近現(xiàn)代許多民法制度在羅馬法上都可以找到起源，物權(quán)公示制度在羅馬法上也可以找到起源。在古羅馬，對(duì)物有這樣一種分類(lèi)，即要式移轉(zhuǎn)物（res mancipi）與略式移轉(zhuǎn)物（res nec mancipi），這是以物的重要性及其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是否需要履行法定形式為分類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)。[1](P282)“要式移轉(zhuǎn)是指法律規(guī)定其所有權(quán)轉(zhuǎn)移一定要采用法律規(guī)定的形式的物。不履行法定的方式而移轉(zhuǎn)的，其移轉(zhuǎn)不發(fā)生法律效力。略式移轉(zhuǎn)物是指其所有權(quán)移轉(zhuǎn)毋需履行一定法律形式的物，當(dāng)事人可以自由地轉(zhuǎn)讓?！盵1](P282)要式移轉(zhuǎn)和現(xiàn)代物權(quán)法上對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所采取的登記要件主義立法已經(jīng)十分相似了，即對(duì)于要式移轉(zhuǎn)物必須要采用法律規(guī)定的形式進(jìn)行，就像不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)必須要進(jìn)行登記一樣，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。此處所謂的轉(zhuǎn)移應(yīng)該理解為一種“交付”，即產(chǎn)生的是物權(quán)變動(dòng)效果，而不可能是產(chǎn)生債權(quán)的效果，因?yàn)殛P(guān)于債的部分已經(jīng)在其他地方進(jìn)行了規(guī)定。[1](P343)

羅馬法上的這一制度后來(lái)被法國(guó)和德國(guó)這兩個(gè)國(guó)家所繼承，但兩國(guó)繼承的結(jié)果并不一樣。法國(guó)在繼承這一制度時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域?qū)⑵浒l(fā)展為登記對(duì)抗主義，即當(dāng)事人之間的債權(quán)合同生效時(shí)就可以產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果，登記后只是獲得了對(duì)抗第三人的效力；德國(guó)在繼承這一制度時(shí)，采取了登記要件主義，即當(dāng)事人之間的債權(quán)合同不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，要產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)，還要進(jìn)行登記。從這一角度來(lái)講，德國(guó)的登記要件主義似乎更接近羅馬法上的要式轉(zhuǎn)移物制度，因?yàn)樗鼈冊(cè)诒举|(zhì)上是一樣的，即不采取法律規(guī)定的方式，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果。

在古羅馬時(shí)期，要式轉(zhuǎn)移必須要采用法律規(guī)定的形式，而這個(gè)法律規(guī)定的形式就是要式買(mǎi)賣(mài)的方式，要式買(mǎi)賣(mài)的方式有銅塊和秤式(per aes etlibram)、口頭契約(Contrac-tus Verbis)、文書(shū)契約(contractus lilteris)。[1](P664-667)由此看來(lái)，要式轉(zhuǎn)移中所謂的“要式”本身就不是一種，一共是四種，也就是說(shuō)在古羅馬時(shí)期物權(quán)變動(dòng)的公示方式就已經(jīng)不是一種了，只要是要式買(mǎi)賣(mài)可以采用的方式，要式轉(zhuǎn)移都可以采用。

（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度的基本法理

物權(quán)本質(zhì)是一種支配權(quán)，這種權(quán)利人對(duì)于物的支配性表現(xiàn)在權(quán)利人僅僅根據(jù)自己的意思就可以行使物權(quán)，而無(wú)需請(qǐng)求他人，如權(quán)利人對(duì)自己所有物可以自由占有、使用、收益和處分，僅根據(jù)自己的意思就夠了，無(wú)需借助他人來(lái)實(shí)現(xiàn)，這一點(diǎn)孫先忠教授稱(chēng)之為物權(quán)人的意思獨(dú)斷。[2](P35)債權(quán)則不同，債權(quán)人僅僅根據(jù)自己的意思表示無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)，如債權(quán)人要求債務(wù)人履行債務(wù)，如果債務(wù)人不愿履行，則債權(quán)人就無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)，所謂債權(quán)是請(qǐng)求權(quán)，就表現(xiàn)在債權(quán)必須請(qǐng)求他人來(lái)實(shí)現(xiàn)。

物權(quán)的支配權(quán)本質(zhì)決定了物權(quán)必須要以一定的方式向社會(huì)公示，理由如下：第一，支配權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，表現(xiàn)出對(duì)物的直接支配性，因此這種權(quán)利必須向外界公示，明確其權(quán)利范圍和責(zé)任，否則極容易被權(quán)利人濫用，給他人和社會(huì)利益帶來(lái)危害；第二，支配權(quán)具有排他性，權(quán)利人在行使支配權(quán)時(shí)他人是無(wú)權(quán)干涉的，不可能存在兩個(gè)及兩個(gè)以上主體對(duì)同一物同時(shí)行使同樣支配權(quán)，因此支配權(quán)的實(shí)現(xiàn)必然有先后順序，如果不通過(guò)公示的方式來(lái)明確物權(quán)的歸屬，則無(wú)法判斷物權(quán)的先后順序；第三，公示可以使物權(quán)為不特定的第三人所知，這樣有利于維護(hù)交易安全，否則第三人無(wú)法判斷與其交易的人是否真的是該物的所有權(quán)人，如果自己再去調(diào)查的話，極大的增加了交易成本。

從以上分析可以看出，公示的本質(zhì)在于向外界表明物上的權(quán)利狀況，在理論上一種方式，只要它能夠向外界傳達(dá)該物上的權(quán)利狀況那么可以成為物權(quán)的公示方式，而不是僅僅只有登記這一種，占有和交付等形式同樣可以向外界表達(dá)出該物的權(quán)利狀況，因此也可以成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方式，但登記、占有和交付等公示方式在公示程度上是有差異的，由此產(chǎn)生了不同公示方式所帶來(lái)的效果是不同的，這是另外一個(gè)問(wèn)題了。

（三）僅僅堅(jiān)持登記這一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方式不符合現(xiàn)實(shí)生活需要

孫先忠教授曾在一篇論文中提到了法學(xué)理論科學(xué)性的判斷標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，他說(shuō)：“我們到底是按照法理和實(shí)踐的要求來(lái)建立法學(xué)理論科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)

呢,還是按照?qǐng)?jiān)持某種觀點(diǎn)人數(shù)多寡來(lái)建立這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)?！盵3]很明顯，他認(rèn)為應(yīng)該堅(jiān)持前者，即按照法理和實(shí)踐的要求來(lái)判斷法學(xué)理論的科學(xué)性。這是一個(gè)雙重標(biāo)準(zhǔn)，即法學(xué)理論的科學(xué)性既要符合法理，又要符合實(shí)踐的要求。僅僅堅(jiān)持登記這一種方式作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，是否符合法理，上文已經(jīng)進(jìn)行了分析，此處不再贅述，那么是否符合實(shí)踐的要求呢，也就是現(xiàn)實(shí)生活的需要呢？下面舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明一下。

假設(shè)某開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的一套商品房賣(mài)個(gè)第一個(gè)買(mǎi)受人甲，雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同并且甲已經(jīng)付了房款，開(kāi)發(fā)商也將該房屋交付給了甲，甲隨后搬進(jìn)去住了。由于簽訂買(mǎi)賣(mài)合同和進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶登記之間有一個(gè)時(shí)間差，何況辦理過(guò)戶登記也有一個(gè)過(guò)程，那么在這段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商完全有可能將該房再賣(mài)給第三人乙，并立即辦理過(guò)戶登記。那么此時(shí)乙就成為了該房所有人，即使他一開(kāi)始就知道這個(gè)房子已經(jīng)賣(mài)給了甲。乙完全可以基于過(guò)戶的事實(shí)要求甲立即搬出，甚至可以要求相關(guān)部門(mén)強(qiáng)制執(zhí)行。在這種情況下，甲很無(wú)辜，他沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)卻失去了房子，最后只能向開(kāi)發(fā)商追究違約責(zé)任，假如開(kāi)發(fā)商將房款揮霍一空或者卷錢(qián)走人，則甲只能自認(rèn)倒霉了。

這種現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在，[9]并且多數(shù)人買(mǎi)房后都是不能立即辦理過(guò)戶登記的，如果只堅(jiān)持登記是不動(dòng)產(chǎn)公示的唯一方式，則會(huì)有更多的無(wú)辜買(mǎi)房者會(huì)受到損害，同時(shí)在房?jī)r(jià)不斷上漲的大環(huán)境下，也縱容了開(kāi)發(fā)商去把房子以更高的價(jià)格賣(mài)給其他人。何況賣(mài)方較買(mǎi)方在登記上掌握更多的主動(dòng)權(quán)，如果賣(mài)方不想進(jìn)行過(guò)戶登記，可以以各種理由進(jìn)行搪塞，如尚未取得房產(chǎn)證等，在這期間，賣(mài)方可以再去尋找出價(jià)更高的買(mǎi)家進(jìn)行交易。要從根本上杜絕此類(lèi)現(xiàn)象的做法是承認(rèn)交付等方式在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的公示作用。

如果承認(rèn)交付在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的公示作用，那在這個(gè)例子中，有一種情況很值得研究和注意，那就是乙可能會(huì)主張善意取得。首先開(kāi)發(fā)商將涉案房屋交付給甲后，開(kāi)發(fā)商不再是房屋所有權(quán)人，但由于沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，房地產(chǎn)登記簿上記載的所有權(quán)人仍為開(kāi)發(fā)商，乙如果在不知情情況下，支付了合理價(jià)格并且辦理了登記，則乙完全可以按照我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條主張善意取得，此時(shí)甲就無(wú)法基于交付這一公示行為來(lái)對(duì)抗乙。從這個(gè)例子中可以看出，交付作為不動(dòng)產(chǎn)公示方式是無(wú)法對(duì)抗善意第三人的，但肯定可以對(duì)抗惡意第三人，因?yàn)樵趷阂馇闆r下第三人無(wú)法主張善意取得的。如果甲已經(jīng)辦理登記，即使開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，則乙無(wú)論如何也不可能主張善意取得，根本不可能取得該房屋所有權(quán)，因?yàn)楦緹o(wú)法辦理過(guò)戶登記，從這一點(diǎn)可以看出，登記作為不動(dòng)產(chǎn)公示方式，可以對(duì)抗任何第三人，不論其是善意還是惡意的。這是登記和交付在公示效果上的差異，孫先忠教授認(rèn)為之所以會(huì)有差異，是因?yàn)樗鼈冊(cè)诠镜某潭壬嫌兴煌?。[2](P274)

三、我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)公示方式的立法分析

除了上述我國(guó)《物權(quán)法》第九條但書(shū)規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記以外的其他公示方式留下了空間外，我國(guó)許多法律都涉及到了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的其他公示方式，這些法律都間接承認(rèn)了交付等作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

（一）《物權(quán)法》第一百四十二條規(guī)定

“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。”

該條前半部分規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人”，這很好理解，即建設(shè)用地使用權(quán)人基于合法建造這一事實(shí)行為取得建筑物的所有權(quán)，但該條有個(gè)但書(shū)規(guī)定，即“但有相反證據(jù)證明的除外”。如果建筑物合法建造者將自己已經(jīng)建造的房屋通過(guò)買(mǎi)賣(mài)形式交付給其他人，在有買(mǎi)賣(mài)合同和實(shí)際交付這兩個(gè)條件下，則已經(jīng)構(gòu)成該條所講的“相反的證據(jù)”，即使未進(jìn)行登記，這部分房屋所有權(quán)就已經(jīng)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)受人那里，而不是仍然屬于該房屋的合法建造者。如果此時(shí)的買(mǎi)受人已經(jīng)登記，則直接可以基于《物權(quán)法》第九條主張所有，不需要適用本條。假如該條所講的但書(shū)規(guī)定只包括登記這一種情況，則該但書(shū)規(guī)定毫無(wú)意義，這明顯不符合立法者意圖。

（二）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條

“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定

為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主?！?/p>

該條是關(guān)于認(rèn)定業(yè)主的司法解釋。第一款規(guī)定依登記和物權(quán)法第二章第三節(jié)[11]規(guī)定取得專(zhuān)業(yè)部分所有權(quán)人當(dāng)然是業(yè)主，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。但該法條第二款同時(shí)規(guī)定如果買(mǎi)受人與建設(shè)單位之間有商品房買(mǎi)賣(mài)行為，并且已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分（即已經(jīng)交付），即使尚未辦理登機(jī)，也可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。而物權(quán)法第六章第七十條明確規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！苯Y(jié)合這兩個(gè)法條，我們可以得出這樣結(jié)論：買(mǎi)受人在沒(méi)有辦理登記情況下，但已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商訂立了買(mǎi)賣(mài)合同并且開(kāi)發(fā)商也把房屋交付給了買(mǎi)受人，在這種情況下，買(mǎi)受人仍然可以被認(rèn)定為業(yè)主，取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)。

這說(shuō)明最高法院已經(jīng)通過(guò)司法解釋的形式確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)交付和登記有一樣的公示作用，都能夠起到變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的作用。

（三）《民通意見(jiàn)》第128條和《擔(dān)保法》司法解釋第59條

《民通意見(jiàn)》第128條規(guī)定：“公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物的交付為準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同辦理了過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立；未辦理過(guò)戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)?！?/p>

該法條同樣確認(rèn)了在有贈(zèng)與合同情況下不動(dòng)產(chǎn)交付的公示作用，即如果贈(zèng)與人已經(jīng)將房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)交付給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人也已經(jīng)占有、使用了該房屋，則在沒(méi)有登記情況下，贈(zèng)與有效，受贈(zèng)人取得房屋所有權(quán)。

《擔(dān)保法》司法解釋第59條：“當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門(mén)的原因致使其無(wú)法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)?！?/p>

該法條也確認(rèn)了交付權(quán)利憑證的公示效果，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記是必須辦理登記的，否則抵押權(quán)不成立，但在登記部門(mén)的原因致使其無(wú)法辦理抵押物登記時(shí)，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。

從以上分析可以看出，我國(guó)已經(jīng)通過(guò)許多法律和司法解釋承認(rèn)了在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示上交付的公示作用。那在判例中，是不是也是這樣呢，下面來(lái)分析一個(gè)案例。

四、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示方式的案例分析

在我國(guó)法學(xué)研究由立法論轉(zhuǎn)向解釋論的大背景下，案例的研究，無(wú)論對(duì)于法學(xué)研究，還是法學(xué)教學(xué)，都越來(lái)越重要。事實(shí)上，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記以外的公示方式，在司法實(shí)踐中，已經(jīng)得到許多案例的支持。

案例：河南萬(wàn)隆方正置業(yè)有限公司訴河南東方建設(shè)集團(tuán)發(fā)展公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

案情如下：萬(wàn)隆公司與中房公司簽訂某房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，中房公司將其所有的某房產(chǎn)賣(mài)給萬(wàn)隆公司，并向萬(wàn)隆公司交付了房產(chǎn)證，萬(wàn)隆公司向中房公司支付了全部?jī)r(jià)款并占有、使用該房產(chǎn)，但由于中房公司沒(méi)有未提供該房產(chǎn)的土地權(quán)證，過(guò)戶登記一直沒(méi)能辦理。后來(lái)中房公司債權(quán)人東方公司申請(qǐng)保全查封了中房公司的財(cái)產(chǎn)，其中就包括中房公司已經(jīng)賣(mài)給萬(wàn)隆公司但尚未進(jìn)行過(guò)戶登記的那部分房產(chǎn)。萬(wàn)隆公司主張這部分房產(chǎn)已經(jīng)是其所有的房產(chǎn)，不屬于中房公司的房產(chǎn)，因此不應(yīng)該成為東方公司要求法院保全查封的對(duì)象。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于中房公司向萬(wàn)隆公司交付房屋這一行為的效力問(wèn)題，即該交付行為能否起到轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的效果。假如該交付行為可以起到轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的效果，則該房產(chǎn)已為萬(wàn)隆公司所有，東方公司物權(quán)要求法院保全查封該房產(chǎn)就沒(méi)有依據(jù)；假如該交付行為不能產(chǎn)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，則該房產(chǎn)仍為東方公司債務(wù)人中房公司所有，東方公司有權(quán)要求法院對(duì)其保全查封。

受理該案的法院并沒(méi)有拘泥于“只有登記才能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變更”的觀點(diǎn)，而是認(rèn)為涉案房產(chǎn)雖然沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，但已經(jīng)由中房公司交付給了萬(wàn)隆公司，并且萬(wàn)隆公已經(jīng)支付了全部房款和占有、使用了該房產(chǎn)，法院據(jù)此認(rèn)為房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到萬(wàn)隆公司，該房產(chǎn)不再為中房公司所有，因此最后以判決的形式確認(rèn)了萬(wàn)隆公司對(duì)該房產(chǎn)

的所有權(quán)。

在我國(guó)，這樣的案例還有很多，[3]但都說(shuō)明了一個(gè)同樣的問(wèn)題：交付、占有作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式已經(jīng)得到了我國(guó)判例的支持和承認(rèn)。

五、結(jié)論

在雙方民事法律行為中，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方式不可以片面地理解為只有登記這一種，更不可以絕對(duì)地認(rèn)為未經(jīng)登記就不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，這既不符合法理，也不符合現(xiàn)實(shí)生活需要。登記，只不過(guò)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般公示方式，除此之外，還有交付等，這一觀點(diǎn)盡管在我國(guó)的理論界尚有爭(zhēng)議，但我國(guó)的立法和判例已經(jīng)承認(rèn)。承認(rèn)登記以外的不動(dòng)產(chǎn)公示方式對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益及維護(hù)交易安全都有重大意義。

[1] 周枏 羅馬法原論上[M]，商務(wù)印書(shū)館出版，1994版，664—667.

[2] 孫先忠 中國(guó)物權(quán)法總論（第二版）[M]，法律出版社，2009年版.

[3] 孫先忠，交易中的物權(quán)歸屬確定[J]，法學(xué)研究，2005年第2期.

[4] 環(huán)建芬 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記外的公示方式[J]，鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2002.

[5] 鞏壽兵，物權(quán)公示原則對(duì)物權(quán)法定原則突破可能性之考察[J]，太原師范學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2011.

[6] 孫先忠，房屋買(mǎi)賣(mài)交付而未登記的法律效果分析[N]，人民法院報(bào)，2005年2月2日.

[7] 董學(xué)立：論物權(quán)變動(dòng)中的善意、惡意，中國(guó)法學(xué)，2004(2).

(責(zé)任編輯 杜 華)

On The Means of Real Estate Publication in Our Country

Wengqiang
（School of law, Nanjing University of Finance and Economics，Nan Jing 210023，China）

As we all know, the registration is the mean of real estate publication in our country, but it does not mean thatthe registration is the only kind of mean in real estate publication. The proviso clause in article 9 of Property law leavesspace for other means of publication in real estate. In real estate rights, the publication is not equal to the registration.The idea that the real estate publication means registration is wrong. In our country, whether in legislation, case or ontheory, the mean of real estate publication is not the only one. There is other means except registration. Admitting othermeans has great significance to the maintenance of transaction security and personal lawful interests.

Real rights; Real estate; Publication

DF86

A

1004—1877（2014）01—0124—05

2013-06-22

翁強(qiáng)（1988—），男，江蘇新沂人，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)民商法學(xué)研士。