劉成海

債務(wù)人不履行債務(wù)時，銀行有權(quán)以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。從信貸業(yè)務(wù)實際辦理情況看，抵押物的評估價值基本上能反映該抵押物的公允價值。但外部評估機構(gòu)評估的抵押物評估價值虛高、脫離估值公允區(qū)間的現(xiàn)象時有發(fā)生，不僅造成操作風險，而且可能形成現(xiàn)實的資產(chǎn)風險，“高估抵押物價值后再抵押給銀行”的行為嚴重侵蝕商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的根基，提高抵押物價值評估水平具有積極意義。

一、常見的銀行抵押物價值評估存在風險

1.錯選評估方法。

目前，押品價值評估的基本方法有收益法、市場法和成本法等三種，收益法主要用于被評估資產(chǎn)的未來預期收益和風險可以預測并可以用貨幣衡量；市場法主要用于活躍市場上有可比的資產(chǎn)及其交易活動；而成本法則是以再取得被評估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評估方法。三種方法各有側(cè)重，適應(yīng)于不同的押品評估。但在實際工作中，為達到提高押品估值的目的，存在人為錯選評估方法的現(xiàn)象。

2.成本法中成本構(gòu)成過大，導致估值不客觀。

成本法中最常見的是通過增大成本或增加重置成本，達到提高抵押物價值的目的。土地評估，特別是重估時，應(yīng)特別注意市場因素、土地使用年限、開發(fā)利用程度對價值的影響，合理確定重估價值，避免因素分析不透，多年一個價值或價值過度虛漲。

3.市場法參考標的物選取不客觀。

所謂市場法，是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱?！堆浩饭乐凳謨浴肪褪找娣ㄟm用問題明確指出：“（1）參照物與被評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；（3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應(yīng)在一個適度時間范圍內(nèi)，同時，時間對主觀價值的影響是可以調(diào)整的?！比藶樘岣哐浩饭乐担詈唵畏椒ǖ氖墙o押品選取一個價值更高的參照物，以此所確定的押品估值就大大高于押品的客觀價值，如某市郊外農(nóng)村區(qū)域的土地，外部評估機構(gòu)評估時卻以市區(qū)工業(yè)園的土地價值作參考，結(jié)果評估價值明顯高估。

4.收益法測算脫離實際。

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來確定資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱，由于是以未來收益作為測算的依據(jù)，所以容易出現(xiàn)測算偏差。

5.內(nèi)部評估人員缺少相應(yīng)的技能。

一是作為評估崗的兼職人員，普遍存在評估知識和評估經(jīng)驗欠缺的不足，往往是只能簡單確認外部評估機構(gòu)的評估值，難以勝任評估價值確認的崗位需要；二是評估人員重新評估抵押物后定價能力有欠缺。外部評估機構(gòu)有合格的營業(yè)資質(zhì)和上崗證書，評估結(jié)論合法、權(quán)威，得到國家承認。評估人員沒有相應(yīng)評估資質(zhì)。

二、提高銀行抵押物估值水平的建議

1.加強業(yè)務(wù)培訓，提高評估崗位的履職能力。

要加強行內(nèi)對抵押物評估崗的培訓，下功夫培養(yǎng)一支專家型的隊伍。通過技術(shù)型評估崗，承上啟下，一方面認真審查中介機構(gòu)的評估值，客觀、公允地評估抵押物價值，審查抵押物是否足值、價值是否公允；另一方面，把公允的抵押物價值傳導到?jīng)Q策層，把好我行信貸資產(chǎn)抵押風險關(guān)。

2.正確選擇評估方法。

抵押物評估方法各有其特點，分別適用于不同抵押物，應(yīng)嚴格按照押品性質(zhì)、特性和抵質(zhì)押要求等選擇合適的評估方法，從而確定客觀、公允的押品估值，合理確定風險敞口，有效防范資產(chǎn)風險。評估方法錯選將直接導致不能合理確定押品估值，可能會放大押品風險，因此內(nèi)部評估人員一定要認真分析外部評估報告，分析其評估方法選擇的合理性，在合理的基礎(chǔ)上確定公允的評估值。

3.遵循合理的評估技術(shù)途徑。

進行抵押物價值評估時，必須遵循合理的評估技術(shù)途徑，成本法要正確測算成本，認真核算押品的購置或重置成本，客觀界定押品的成本；市場法要合理選擇市場對比的參照物，參照物在功能、市場條件等要有可比性，同時時間上與評估基準日應(yīng)在一個適度時間范圍內(nèi)，時間對主觀價值的影響也是可以調(diào)整的；采用收益法應(yīng)正確測算押品的收益，未來收益應(yīng)基于合理預期、合理測算基礎(chǔ)上，不能主觀想象，也不能按照評估申請人的要求倒推估值。

4.合理采用外部媒體信息，加強押品貸前審查，規(guī)范押品準入管理，對于無可變現(xiàn)價值或可變現(xiàn)價值較小的押品，不得準入。

杜絕“重形式、輕實質(zhì)”等現(xiàn)象。當前是一個信息爆炸的社會，而抵押物又是個體獨特、各式各樣，僅靠銀行自身信息、評估人員個人信息和評估機構(gòu)所提供信息是遠遠不夠的，應(yīng)合理采用外部媒體信息，包括網(wǎng)絡(luò)信息。網(wǎng)絡(luò)上有各種物品的交易、處置信息，例如房租、土地成交價格、房屋建造成本與售價等信息均可作為我行確定抵質(zhì)押物價值的有益參考，評估人員應(yīng)廣泛搜集有關(guān)抵質(zhì)押物的信息，從中選取有參考價值的信息，合理對比、綜合分析、去偽存真，作為客觀評估抵押物價值的參考。

5、加強貸后監(jiān)控，確保押品足值、有效。

一是對押品的管理和使用狀況、價值和變現(xiàn)能力等風險事項要做到持續(xù)監(jiān)控。針對押品監(jiān)控中遇到的各項不利于我行抵質(zhì)押權(quán)利實現(xiàn)和信貸業(yè)務(wù)安全的風險因素，要及時擬定應(yīng)對措施，通過追加抵質(zhì)押物、減少授信額度或凍結(jié)授信的方式，確保押品有效、足值。根據(jù)規(guī)定的押品重估頻率，及時開展價值重估。二是加強異地押品、擔保的監(jiān)測。建立信息共享機制或簽訂委托管理協(xié)議，防止由于押品信息不對稱造成的信貸損失。針對信貸欺詐現(xiàn)象的增加，加強押品的真實性管理，及時查驗押品權(quán)證等證明文件的真?zhèn)危龊醚浩返姆雌墼p工作。endprint